關(guān)于以房抵債的協(xié)議的效力問題-預(yù)覽頁
【正文】 判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。所以在處理上一般認(rèn)為應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力。上述處理思路與該司法解釋規(guī)定是一致的。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。當(dāng)然，如果該抵債行為損害第三人利益，第三人可以參照《物權(quán)法》第一百九十五條第一款的規(guī)定主張撤銷。對當(dāng)事人利用以物抵債惡意逃債，第三人既可依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定主張抵債行為無效，也可依據(jù)《合同法》第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。一、以房抵債的本質(zhì)屬性更多的應(yīng)當(dāng)是雙方真實(shí)意思基礎(chǔ)上達(dá)成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。分析以房抵債協(xié)議實(shí)質(zhì)內(nèi)容，事實(shí)上，原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因?yàn)殡p方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉(zhuǎn)化成了另一種法律關(guān)系，即房屋買賣合同關(guān)系。從主觀內(nèi)容分析，以房抵債協(xié)議與原借款合同過程中的房產(chǎn)抵押的保證協(xié)議存在本質(zhì)區(qū)別。更何況，判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)及真實(shí)意思表示。依照法律的規(guī)定，法律并沒有對當(dāng)事人之間如何履行各自的權(quán)力和義務(wù)的方式作出限制?！薄蹲罡咴宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。法律之所以禁止流質(zhì)契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進(jìn)行規(guī)范，是法律理性的選擇，其結(jié)果是不因其雙方約定而產(chǎn)生直接導(dǎo)致物權(quán)變動的效果。因?yàn)?，法律對合同無效作出設(shè)立的目的在于制裁不法行為人，以維護(hù)國家的法治秩序和社會的公共道德。換而言之，如果在債務(wù)履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達(dá)成的房屋買賣協(xié)議，或者，即便行為發(fā)生在債務(wù)履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務(wù)成立之時，雙方約定如果債務(wù)人無法履行債務(wù)，自愿將約定房產(chǎn)經(jīng)過相關(guān)部門評估或雙方依照公平原則進(jìn)行折價后再以房抵債，都不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為流質(zhì)契約而為法律所禁止。此外，依照流質(zhì)契約禁止規(guī)定，以房抵債協(xié)議如要避開這一嫌疑，債權(quán)人與債務(wù)人之間的約定應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)得更為公正、公平。鑒于：甲、乙、丙三方為履行_________市_________人民法院（_________）法經(jīng)初字第_________號民事判決書，經(jīng)充分協(xié)商，并根據(jù)三方于_________年_________月_________日簽定的《執(zhí)行和解協(xié)議書》的有關(guān)內(nèi)容，就乙方以房抵債事宜，三方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以房抵債協(xié)議書，協(xié)議如下：第一條 甲方與乙方共同確認(rèn)，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的貸款本息和為_________美元，折合人民幣為_________元（按usd1=rmb8．3）。找律師就上律師365第三條 在辦理更名過戶手續(xù)的過程中，由甲方按_________市政府有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價款。第六條 生效條件本協(xié)議自三方的法定代表人或其授權(quán)代理人在本協(xié)議上簽字并加蓋公章之日起生效。第一條 關(guān)于乙方所欠甲方_________元的債務(wù)，丙方自愿以自有財產(chǎn)清償乙方所欠甲方的該項(xiàng)債務(wù)。第五條 丙方保證對所交付房屋擁有所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無爭議，亦不存在法律上的瑕疵。第九條 各方對因本次協(xié)議而獲知的對方的商業(yè)機(jī)密負(fù)有保密義務(wù)，不得向有關(guān)其他第三方泄露，但中國現(xiàn)行法律、法規(guī)另有規(guī)定的或經(jīng)另一方書面同意的除外。協(xié)商不成的，選擇下列方式第_________種方式進(jìn)行解決：（一）提交_________仲裁委員會仲裁；（二）依法向人民法院提起訴訟。第十五條 本協(xié)議一式三份，乙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。三．該房產(chǎn)由甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證事宜，其中發(fā)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)。，可進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時，應(yīng)向甲方住所地的人民法院提
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