關(guān)于以房抵債的協(xié)議的效力問題(已修改)
2024-11-04 17:26 本頁面
【正文】 第一篇：關(guān)于以房抵債的協(xié)議的效力問題關(guān)于以房抵債的效力問題一、在《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》出臺(tái)前，最高院通過征求意見稿和公報(bào)案例認(rèn)同買賣合同有效說并指導(dǎo)全國審批。相關(guān)案例：最高院2014公報(bào)案例，（2011）民提字第344號朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案裁判摘要：1．雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。2．借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。二、在《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》出臺(tái)后，最高院回避了買賣合同的效力問題，規(guī)定在借款到期前簽訂的買賣合同，出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請拍賣標(biāo)的物。在《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。在債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價(jià)值可能存在較大差距。如果此時(shí)直接認(rèn)定該約定有效，可能會(huì)導(dǎo)致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認(rèn)為應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力。在后果處理上：如果此時(shí)抵債物尚未交付給債權(quán)人，而債權(quán)人請求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持。今年最高人民法院頒布的民間借貸司法解釋第二十四條規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。債務(wù)人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，債權(quán)人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物以償還債務(wù)。上述處理思路與該司法解釋規(guī)定是一致的。如果此時(shí)抵債物已交付給債權(quán)人，參照《物權(quán)法》中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持。相關(guān)案例：江西省高級人民法院（2016）贛民終30號鐘福貴、嚴(yán)秀珍與曾鳳琴、肖正元，黃淑萍等103人借款合同糾紛二審民事判決書浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第1414號鄭臘上、寧波東來日盛置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人等民事裁定書廣東省高級人民法院（2016）粵民申7608號譚宇康、廣州上嘉貿(mào)易發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書三、在債務(wù)履行期限屆滿后，雙方再行約定以物抵債并另行簽訂買賣合同的，目前在司法審判上傾向于支持買賣合同有效。債務(wù)履行期屆滿后，債權(quán)的數(shù)額就得以確定，在此基礎(chǔ)上達(dá)成的以物抵債協(xié)議，一般不會(huì)存在顯失公平的問題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。在后果的處理上：如果此時(shí)抵債物尚未交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔但未能提供證據(jù)證明有能力繼續(xù)履行原債務(wù)，債權(quán)人請求債務(wù)人履行以物抵債約定的，應(yīng)予支持。此時(shí)，對法院是否還應(yīng)就該物履行清算程序的問題，一種意見認(rèn)為應(yīng)當(dāng)履行，債權(quán)人不能就超過債權(quán)部分受償。另一種意見則認(rèn)為，此時(shí)因以物抵債約定系事后達(dá)成，所以不會(huì)對債務(wù)人造成不公平，故無需履行上述程序，債權(quán)人可以就抵債物直接受償。當(dāng)然，如果該抵債行為損害
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