【正文】 ......... 73 第十五章 研究結(jié) 論與建議 ................................................................ 74 結(jié)論 ......................................................................................... 75 建議 ......................................................................................... 75 附表 附圖 附件 第一章 總 論 項目背景 項目名稱 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項目 開發(fā)商 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司 承辦單位概況 名稱： 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司 ； 住所：?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)下坎西路 179 號； 法定代表人姓名：陳建華； 注冊資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 實收資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 公司類型：有限責(zé)任公司； 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營、市場項目開發(fā)經(jīng)營、自有房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、倉儲服務(wù)（危險品除外）、倉庫租賃、冷藏庫租賃經(jīng)營服務(wù)、 五金交電、建筑材料、水暖器材、化工產(chǎn)品（專營除外）、日用百貨 銷售 、 室內(nèi)外裝修裝飾工程、土石方工程、 水電安裝、 農(nóng)業(yè)技 術(shù)推廣、養(yǎng)殖業(yè) （奶畜除外）、農(nóng)產(chǎn)品收購銷售 。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了 4800 萬元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實踐經(jīng)驗的技術(shù)人才隊伍。今后，公司將一如繼往，在市場經(jīng)濟的競爭中進一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強企業(yè)活力，不斷地做大做強。 海南優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無疑問已經(jīng)成為中國大陸尤其是北方人士在海南購房的最主要理由。與此同時，隨著人們經(jīng)濟實力的增長和居住觀念的轉(zhuǎn)變，多次置業(yè)、異地購房的潮流也已基本形成。 海南 “度假天堂 ”的品牌越來越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤越 來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購房區(qū)域中海南排在首位 ，沿海區(qū)域海南房最被看好 ，這個趨勢在“國際旅游島”建設(shè)中將更為增長。這使得除了三亞、?？谕?，瓊海、文昌、定安等地的樓盤也受到廣 泛 關(guān)注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構(gòu)成的重要力量。 在這種背景之下，業(yè)主提出了本項目的建設(shè)計劃 ，正是順應(yīng)天時、地利、人和三要素，志在必得、胸 有成竹 。 其中，商住建筑面積 37873平方米 ，商鋪建筑面積 3968 平方米 ，架空層建筑面積 1718 平方米 。 道路、廣場 、景觀、泳池 及停車場 等 面積 3857 平方米 ，停車位 90 個 。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項目能夠順利實施與建設(shè)的重要保障。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項目建設(shè)的實際需要。 加強監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。 考慮到本項目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達到降低施工成本的目的。同時，建議項目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。 2020 年我國房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下三個特征： 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 40 個重點城市中，有 1/4 的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 2020 年 1—10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2020 年 ， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 個百分點。 2020 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 1—10月，東部、中部和西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為 億元、 億元 、 億元，分別同比增長 20%、 %、 %，增幅分別減少 個、 個和 個百分點。 未來兩年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟雙重負面影響下，我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。從房地產(chǎn)政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日財政部和央行的相關(guān) 文件標志著中央救樓市的開始。對 于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。除了這兩個方面以外， 我 國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。而在相當(dāng)長 一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。 2020 年下半年到 2020 年 3 月間，全國房地產(chǎn)市場哀鴻遍野的時候，海南樓市購銷兩旺，房地產(chǎn)價格大幅攀升。全省商品房施工面積 萬平米，同比增長 17%，商品房竣工面積 萬平米，商品房累計銷售面積 萬平米，同比增長%，商品住房累計銷售金額 億元，同比增長 %。 2020 年 11 月，該廳組織房地產(chǎn)企業(yè)在北京參展 “第七屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 ”，是該廳系列推介活動的第一站。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會上成績不俗。 據(jù)國家統(tǒng)計局最新出爐的《 2020 年 1—3 月全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，今年第一季度海南房地產(chǎn)市場投資與銷售均呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，各項數(shù)據(jù)均大幅領(lǐng)先全國平均水平。 眾所周知，海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時候，人們紛紛把開會、旅游等活動，安排在溫暖如春的海南島。過去五年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累基礎(chǔ)，將對促進海南省房價的穩(wěn)定起到積極作用。 同時， “海南國際旅游島 ”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動力，此時投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報。 目標人群與目標市場分析 目標人群分析 目前，海南房屋需求市場主要有五大 群體：一是大量的外省人來海南購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進了一批大企業(yè)大項目，大量外地員工進入海南居住；三是近幾年來，海南省加快城鎮(zhèn)化進程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。海南省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，2020 年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，?？谑蟹康禺a(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、保亭等市縣外地購房客戶占 60%以上。目標人群主要為具有一定經(jīng)濟能力、具有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。因此，建議業(yè)主把項目中的一樓鋪面定價為 4000 元，其他住宅樓定價為 3200 元（均價）為宜。 市場 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）地理區(qū)位優(yōu)勢 項目所在地位于海南島東北部的定安縣的塔嶺新區(qū)，南渡江中下游南畔，北距海南省省會?？谑?33 公里，屬于?？谑械男l(wèi)星城和?？诎胄r經(jīng)濟圈，交通便利。此外，項目區(qū)域東北角的縣城公路客運站將改設(shè)為城區(qū)公交總站，酒店、公園、各大銀行、郵局、菜市場、商場、美食等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。本項目的戶型設(shè)計主要以中小戶型為主，以大戶 型為輔，這無疑迎合了當(dāng)下購房消費者的心理需求，將受到廣大省內(nèi)外購房消費者的青睞和喜歡。塔嶺工業(yè)園區(qū)是定安發(fā)展經(jīng)濟的重中之重，是海南省工業(yè)集中布局戰(zhàn)略中惟一的省級農(nóng)產(chǎn)品加工示范園區(qū)，并于去年啟動縣城東擴項目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點。 挑戰(zhàn) 在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機的影響下， 2020 年經(jīng)濟增長出現(xiàn)逐季回落。 市場營銷策略分析 品牌營銷 建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。 市場風(fēng)險 一 個新建項目的成敗關(guān)鍵在于市場，而市場又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時候體現(xiàn)為風(fēng)險。 市場分析結(jié)論 目前，我國樓市正處于 周期 調(diào)整 的關(guān)鍵時期，由于我國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城市化率提高很快，大量人口進入城市，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動防地產(chǎn)市場最根本的動力。 在海南大力 建設(shè) “ 國際旅游島 ” 的背景下，在?？诤腿齺?市場的帶動下，定安、瓊海和文昌等靠近?？诘膷u內(nèi)二線城市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起，而對致力于打造 “ ?？诤蠡▓@ ” 的定安 而言，其房地產(chǎn)市場將備受矚目，未來市場前景十分看好。 用地面積： 18615m2 容積率： 建設(shè)場址二面臨路，東面與 20 米規(guī)劃路相接，南面與進出定安縣城的必經(jīng)之路見龍大道相鄰，西面毗鄰海南省交通技工學(xué)校，北面與定安縣武裝部接壤。 工程地質(zhì)條件 地質(zhì)資料顯示：本項目建設(shè) 場址位于島北濱海平原區(qū)由沙堤圍繞的海積階地海岸，地表絕大部分為花崗巖所覆蓋，土壤為有花崗巖風(fēng)化而形成的紅赤土，風(fēng)化殘積土層較厚，從上至下大致可劃分為 5 個巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細砂、礫砂、粉砂。另根據(jù)海南省地震烈度區(qū)劃圖，定安縣所在區(qū)域基本地震烈度為 8 度。氣候溫和，旱季和雨季分明，年均氣溫 23℃ 至 24℃ ,降雨量相對偏小 ,年均降雨量 1148 ㎜ ,日照時間長 ,年均日照 2702 小時 ,臺風(fēng)影響中等，年平均風(fēng)速為 米 /秒。 通信條件 有線通信設(shè)施和無線通信信號已經(jīng)覆蓋項目建設(shè)場址全區(qū)域 ,通信條件具備。 征地、拆遷條件 場址產(chǎn)權(quán)清晰明確，且已辦妥各項手續(xù)，不存在糾紛和爭議。 結(jié)合項目用地的具體形狀及特點，本著方便、實用的原則，充分利用土地資源， 6 幢主體建筑物（包括 3 幢 16 層 +1 躍層 商品樓及 3幢 11 層 +1 躍層 商住樓）均勻分布在建設(shè)場址四周，具體為 3 幢 16層 +1 躍層 商品樓分布在場址的北側(cè)及西側(cè)， 3 幢 11 層 +1 躍層 商住樓分布在場址的東側(cè)及南側(cè)，呈北高南低之態(tài)勢，從見龍大道觀之則為依次上升的感覺。 停車位主要設(shè)置在樓盤建筑物一層、商業(yè)鋪面前面、環(huán)形通道內(nèi)側(cè)等位置 ,水泵房、配電室等附屬設(shè)施統(tǒng)一設(shè)在場址的南側(cè)地下，以免影響總體的景觀效果。另外 ,建設(shè)配電室、水泵房、 住宅小區(qū)景觀、游泳池 等配套設(shè)施 250m住宅小區(qū)內(nèi)道路 3000 m2及停車位 90 個（包括室內(nèi)及露天停車位） 。另外，為了節(jié)約土地資源，提高土地使用率，一幢 16 層 +1躍層 商品樓及一幢 11 層 +1躍層 商住樓部分和商業(yè)鋪面重合，一幢 11層 +1 躍層 商住樓直接就建設(shè)在二層商業(yè)鋪面的頂端。小區(qū)居民出入經(jīng)小區(qū)中央的景觀地帶中間的人行通道通過東側(cè)的主出入口及南側(cè)的次出入口進出。立面用材以高級外墻乳膠漆及透明玻璃窗為主，用白色點綴立面線條、線腳及曲線，襯托出建筑之挺拔和秀美，展現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)化的海派人文風(fēng)貌。 （ 2）樓層活荷載標準值 : 基礎(chǔ)方案設(shè)計 （ 1）工程地質(zhì)情況 根據(jù)本項目提供的工程勘察報告，建設(shè)場地從上至下大致可劃分為 5 個巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細砂、礫砂、粉砂。 （ 2）抗震設(shè)計：建筑物抗震按 7 度計算 8 度設(shè)防，剪力墻抗震等級為二級，框架抗震等級為一級。生活貯水池（ 60m3）和消防貯水池（ 400m3）分別儲存生活用水和消防用水。 各單元屋頂均設(shè)一有效容積為 15 m3 的生活水箱。洗滌廢水直接排入市政管網(wǎng)中。室外排水管道采用鋼筋混凝土管，石棉水泥砂漿抹接口。 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 設(shè)置范圍：各層均設(shè)帶消防卷盤消火栓箱，配 SN65 消火栓、QZ19 鋁合金水槍、長 25m 麻織水帶、消防按鈕、指示燈、消防軟管盤各一個。消火栓栓口的出水壓力超過 的消火栓，在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。 滅火器配置 本項目滅火器按中 危險級進行配置，滅火器均采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。報警閥、水力警鈴及壓力開關(guān)的運行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出 來。 通風(fēng) 主要設(shè)計依據(jù) （ 1）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192020 （ 2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595