【正文】 州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..................................................................................... 13 回顧 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場情況 ................................................................... 13 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 關(guān)鍵詞 ： 規(guī)劃設(shè)計；市場調(diào)查；敏感性分 析；內(nèi)部收益率 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 2 Abstract The graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. The preparation of the report are from the projectrelated data collection anize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the project39。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 1 中文摘要 摘要 本次畢業(yè)設(shè)計是針對在水一方家園項目編制可行性研究報告。最后得出的結(jié)論是：本報告的項目定位是可行的，項目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險能力。 sensitivity analysis。多層建筑面積 : 平方米 。社區(qū)辦公活動用房建筑面積 :94 平方米 ) 項目概況 “在水一方 ”項目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約 6 萬平方米，是個典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。東方達多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時代。 繁榮市場，促進湖州市的經(jīng)濟發(fā)展。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。特別是投資控制，應(yīng)當在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 7 司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市 場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。 ? 增長較快。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 20xx 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，實際增長 %；農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。一是 “去存貨化 ”成為 20xx 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。 ? 政府刺激經(jīng)濟計劃的成效關(guān)鍵在于帶動民間需求。 總之 ，我們必須加大貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠的良方。 ? 下調(diào) 20xx 年投資、消費、出口增長速度。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。為此，我 們對 20xx 年投資、消費、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預(yù)測值進行調(diào)整。同時，資金供給的增長率從 20xx 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。到 20xx 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 10 遠，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。首先是銀行貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。例如，湖州市政府出臺了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 20xx 年 9 月 4 日至 20xx 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 11 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額 %~%的政府補貼；沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等 購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布 《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 地方住房保障工作也取得一定進展。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 20xx 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象 。 美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟 存在著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠 為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我 國自 20xx 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。開發(fā)商資金鏈 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 13 的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。 20xx 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、“爛尾樓 ”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，低于全國 %的漲幅，比一季度下降了 個百分點，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 14 本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 資金配比合理。上半年，受全國經(jīng)濟形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場的運行。 目前度量泡沫標準不一，國內(nèi)甚至有專家用 30 個指標作為評價根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、房價收入比、月供收入比是普遍運用的三個指標。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元，房地產(chǎn)投資為 億元，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重指標約為 %，略超這個范 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 15 圍，基本上接近上半 年全國房地產(chǎn)投資占 %的比重，在長三角 16 個城市中，則排名相對靠前。按一般經(jīng)驗，房價收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。目前，國內(nèi)貸款的一般標準是，首付款不低于總房款的 30%、月供按揭貸款 /月收入不得超過 50%。事實也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價大幅上漲的情況下，湖州的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 “要認真落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 16 康發(fā)展 ”。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等 “一港兩區(qū) ”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)。市北分區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項政策出臺為契機，科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 17 （現(xiàn)房、期房） （多選） 為小區(qū)合理的車位標準是 （多選） 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，23 人的占到總調(diào)查對象的 65%。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。 ： 價 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 20xx4000 元 /平方米之間的占多數(shù)，20xx3000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說，有15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它所選人數(shù)33%25%23%13%6%23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 21 超過五成的人可以接受 20xx4000 元 /平方米的價格。應(yīng)該說是比較合理的。而其余選項選擇所占的比例比較接近。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 依據(jù)湖州市城區(qū)當前人口 108 萬計算： 20xx 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ ） 108= 萬平方米。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情 況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當?shù)目臻g的。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)