【正文】 公建項(xiàng)目 主要內(nèi)容 分類 項(xiàng)目名稱 建筑面積 占地面積 經(jīng)營(yíng)性 公建項(xiàng)目 1 2 3 4 N 非經(jīng)營(yíng)性 公建項(xiàng)目 1 2 3 4 N 綜合指標(biāo) 容積率 綜合容積率 住宅容積率 其它指標(biāo) 建筑覆蓋率 綠化率 控高 備 注 表三、合作條件 合作方式 （主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開(kāi)發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配套的要求等主要內(nèi)容） 合作依據(jù) 政府批文、權(quán)證 名稱 審批機(jī)關(guān) 備注 計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件 征地批文及其附圖 方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件 其他政府文件 合 作 要 求 土地成本 （成本構(gòu)成、樓面地價(jià)） 付款 條件 其他要求 項(xiàng)目所在地政府稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表四、投資收益預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目 投 資 收 益 測(cè) 算 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平方米） 合計(jì) 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營(yíng)性 非經(jīng)營(yíng)性 成 本 預(yù) 測(cè) 項(xiàng)目 總金額（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /平方米） 一 直接成本小計(jì) 1 土地獲得價(jià)款 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3 主體建筑工程費(fèi) 4 主體安裝工程費(fèi) 5 紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 6 環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi) 7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 其中：營(yíng)銷費(fèi)用 利息支出 二 管理費(fèi)用 總計(jì) 投 資 收 益 測(cè) 算 序號(hào) 項(xiàng)目 總金額 /萬(wàn)元 單價(jià) /元 /㎡ 備 注 1 銷售收入 2 直接成本 3 銷售稅金及附加 4 管理費(fèi)用 5 總投資 6 毛利率 % 7 稅前利潤(rùn) 8 稅后利潤(rùn) 9 銷售凈利率 10 總投資回報(bào)率 11 內(nèi)部收益率 12 啟動(dòng)資金 13 最大資金占用 附件 3： 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 一、 前言 隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年 發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 其他 五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 五、 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品 差異性的考慮。（按季列示） 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面 積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 直接成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 銷售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用 月平均額 第七部分：管理資源配置 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng) 主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)