【正文】 的不斷加大，對(duì)外交往日趨密切。唐山，以兩環(huán)交匯地區(qū)、資源富集產(chǎn)地、中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的多方面優(yōu)勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式的發(fā)展再展雄風(fēng)。個(gè)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %，比上年提高個(gè) 百分點(diǎn)。 新興業(yè)態(tài)繼續(xù)快速發(fā)展。 唐山市商業(yè)中心分析 通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和投資戶的深度訪問(wèn)，大家一致認(rèn)為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建國(guó)路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因?yàn)榻▏?guó)路是基于上世紀(jì)七八十年代的 生產(chǎn)力水平建設(shè)起來(lái)的，現(xiàn)在來(lái)看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營(yíng)理念陳舊、層次較低，只能說(shuō)是一個(gè)小商品集散地。 唐山市主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 唐山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直走在河北省的前列，商業(yè)發(fā)展同樣是生機(jī)勃勃，業(yè)態(tài)比較豐富，幾乎涵蓋了從“百貨商場(chǎng)”、“超級(jí)市場(chǎng)”、“便利店”、“各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”、“餐飲”、“休閑”、“娛樂(lè)”等。 三、唐山市近期商業(yè)供給分析 總體分析 目前唐山市商業(yè)的供給來(lái)源豐富多樣，主要有原有商業(yè)門面房的改建、新建住宅底商、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等幾種途徑，根據(jù)前期實(shí)地考察的情況來(lái)看，唐山市未來(lái) 12 年內(nèi)潛在有效的商業(yè)供給面積大約在 18 萬(wàn) 平米左右。 b. 商業(yè)用房供給分析 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)用房總體供給面積為 38352 平米。 附表 核心商圈商業(yè)租金分布 d. 核心商圈成熟商業(yè)設(shè)施分布及供給特點(diǎn) 核心商圈目前比較成熟的商業(yè)設(shè)施主要有： →商場(chǎng)主要有 “可兒數(shù)碼城 ”、 “龍悅 ”等； →休閑娛樂(lè)目前主要有 “金永 KTV”； →核心商圈內(nèi)的商業(yè)多以 “底商 ”、 “臨街門面房 ”為主； →從商業(yè)用房的分割形式來(lái)看，大多數(shù)是縱向分割的， 1～ 2 層為 1 戶或 1～ 3 層為 1戶； →核心商圈目前的商業(yè)分布比較分散，缺乏大型集中融合多種功能的商業(yè)設(shè)施； 次級(jí)商圈分析 核心商圈道路最高租金（元 / 平米 . 天）最低租金（元 / 平米 . 天）平均租金（元 / 平米 . 天）華沿道～大里路（新華道） 西山道～國(guó)防道（衛(wèi)國(guó)路） 西山道～國(guó)防道（學(xué)院路） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（西山道） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（國(guó)防道） a. 人口分析 在本項(xiàng)目次 級(jí)商圈中，共 23 個(gè)初具規(guī)模的物業(yè)小區(qū)，總戶數(shù) 16305 戶，按照戶均 3 人計(jì)算，次級(jí)商圈常住人口 48915 人，接近 5 萬(wàn)人。 b. 新華道主干道 從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì) 來(lái)看，周日在早上從西到東、從東到西人流量明顯高于中午與下午；周一早上從西到東的人流量最高達(dá)到每小時(shí)3282 人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從東到西 1428 人次的人流量，分析認(rèn)為早上上班高峰期所至，下午人流量?jī)煞较虿畈欢唷? 6 月2 7 日、2 8 日新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口不同方向的人流走勢(shì)圖( 單位: 人次/ 小時(shí))1398 13081086150610922316150057014288404861668252684611702346105013087861260570106805001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/ 小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南6月27日、28日新華道與學(xué)院路交叉路口不同方向的車流走勢(shì)圖(單位:車次/小時(shí))1128257422501434 156620641002750582 672155496625141932 20xx 1866 184821001230876 87612901524 150005001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星期天 20xx62星期一單位：次/小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南 c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的車流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上各個(gè) 方向的車流比較平均，相差不大，中午從南到北、從西到東人比較少；周一早從西到東的車流較多，下午從北到南車流較多。 本項(xiàng)目最新調(diào)整后的內(nèi)部功能布局如下： a. 家居建材超市； b. 國(guó)際頂級(jí)生活用品超市； c. 5000 平方米時(shí)尚女人世界； d. 7000 平方米國(guó)際快餐專區(qū)； e. 33000 平方米動(dòng)感娛樂(lè)地帶； f. 10000 平方米酒吧風(fēng)情一條街； g. 10000 平方米奧特萊斯折扣店； 目前酒吧餐飲部分已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，其他部分仍處在不確定狀態(tài)。 在座談會(huì)當(dāng)中有 1 位做木地板的朋友購(gòu)買了新天地的一套商鋪，其最初的購(gòu)買動(dòng)機(jī)就是看重了 “東方家園建材超市 ”，行業(yè)大戶往往能夠堅(jiān)定本行業(yè)中小投資客兼經(jīng)營(yíng)商戶的信心； 同時(shí)新天地也存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在： a. 產(chǎn)品設(shè) 計(jì)本身存在嚴(yán)重缺陷，對(duì)于部分行業(yè)而言利用比較困難； b. 內(nèi)部交通人流的溝通存在問(wèn)題，部分位置商業(yè)價(jià)值受到影響； 二、遠(yuǎn)洋城 項(xiàng)目概況 遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目選址于唐山市中心區(qū)西北部，位于建設(shè)北路 130 號(hào) ,豐源道以南，建設(shè)北路以西，長(zhǎng)寧道以北，東方花苑以東。 戶型 除臨街商鋪以外，基本上屬于分割的小面積。 建筑特色 本項(xiàng)目總體建筑為 3 層， 12 層為商業(yè)用房， 3 層為辦公用房， 12 層商業(yè)用房基本上采用縱向分割的模式。 3 層辦公用房單套面積為 30 平米。 項(xiàng)目功能布局 本項(xiàng)目總體分 3 層，其中 1 層為精品店， 2 層為中低擋流行百貨， 3 層為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)域，另有購(gòu)物中心或大型超市。 成功啟示 新街從產(chǎn)品形式上看，仍然屬于商業(yè)街的形式，從投資客和經(jīng)營(yíng)商戶的反饋來(lái)看，大家對(duì)新街的認(rèn)可程度比較高，由于距離本項(xiàng)目較近，所以新街會(huì)成為本項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 附圖 玫瑰莊園商業(yè)布局示意圖 建筑特色 本項(xiàng)目屬于住宅項(xiàng)目“玫瑰莊園”的商業(yè)部分，由于本項(xiàng)目目前沒(méi)有任何說(shuō)明材料，沒(méi)有建筑模型，僅有項(xiàng)目圍檔，基本上沒(méi)有什么特色可言。 六、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié) 通過(guò)對(duì)唐山目前主要的商業(yè)項(xiàng)目分析，我們初步可以得如下結(jié)論： →“一招先，吃遍天”，好的項(xiàng)目定位，尤其是空白產(chǎn)品定位往往可以保證項(xiàng)目的成功，“唐人街”推出的步行街 ,和“遠(yuǎn)洋城”推出的 shoppingmall 就是很明顯的例子； →商業(yè)地段非常重要， 好的地段基本上可以保證項(xiàng)目的成功，地段選擇錯(cuò)誤往往導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，新天地除了產(chǎn)品規(guī)劃存在問(wèn)題以外，項(xiàng)目所處地段商務(wù)氛圍比較差也是導(dǎo)致失敗的重要原因；本項(xiàng)目所處的地段曾經(jīng)商業(yè)氛圍比較濃厚，而且進(jìn)緊鄰唐山第一大道“新華道”，應(yīng)該說(shuō)是商業(yè)黃金地段； →在合適的地段推出合適的產(chǎn)品，新天地的另一個(gè)錯(cuò)誤在于在其產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)有問(wèn)題，投資人購(gòu)買以后在轉(zhuǎn)租時(shí)，經(jīng)營(yíng)商戶難以合理有效利用；本項(xiàng)目在推出產(chǎn)品之前一定要反復(fù)論證，得到投資客和經(jīng)營(yíng)商戶的認(rèn)可在推出，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)遵循的首要原則是“總價(jià)原則”，產(chǎn)品的最高總價(jià)應(yīng)該 不超過(guò)大部分投資人的最高承受能力，同時(shí)主力戶型的總價(jià)可以撬動(dòng)整個(gè)唐山商鋪投資人市場(chǎng)，面積在遵循總價(jià)的原則下考慮本地段的單價(jià)進(jìn)行測(cè)算； →規(guī)模效應(yīng)，遠(yuǎn)洋城的另一個(gè)成功法寶在于其自身?yè)碛幸欢ǖ囊?guī)模，依托自身的規(guī)模可以吸納足夠的商戶入住，從而達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的，任何一個(gè)區(qū)域都可以形成自己的小氣候，另外對(duì)投資人而言，規(guī)模有時(shí)意味著“低風(fēng)險(xiǎn)”，愿意跟風(fēng)；對(duì)于經(jīng)營(yíng)商戶而言，更愿意“扎堆”，同類經(jīng)營(yíng)商戶越多越有人氣，生意也越好； →分業(yè)經(jīng)營(yíng)下的主力店效應(yīng)，眾多中小投資客，尤其是經(jīng)營(yíng)商戶，往往以本行業(yè)的大戶為標(biāo)桿，大戶入 住某項(xiàng)目，往往會(huì)帶來(lái)本行業(yè)相關(guān)的中小商戶，從而帶動(dòng)某個(gè)行業(yè)的精英企業(yè)入住； →利用已有項(xiàng)目的缺點(diǎn)，制造本項(xiàng)目的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，目前已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目或多或少存在一定的先天或后天缺陷，而這些軟肋恰恰是本項(xiàng)目炒做的熱點(diǎn)題材，比如“唐人街”的無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃和車位問(wèn)題；新街的內(nèi)部炒鋪問(wèn)題；新天地的設(shè)計(jì)問(wèn)題；遠(yuǎn)洋城的“返租問(wèn)題”等等； 綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我們可以總結(jié)出本案的幾大優(yōu)勢(shì)，主要是： 1． 唐山商業(yè)項(xiàng)目無(wú)與倫比的地段，緊鄰第一大道，臨街面400余米，堪稱“空前絕后”； 2． 定位唐山人偏愛(ài)的特色商業(yè)街，凝聚“唐山魂的休閑特色商業(yè)街”，具有濃厚唐山文化底蘊(yùn)的商業(yè)街； 3． 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)總價(jià)滿足唐山絕大多數(shù)商業(yè)投資客的要求； 4． 制造“引爆”效應(yīng)，使本項(xiàng)目在唐山一炮打響，并迅速脫銷； 第四章 唐山商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究 研究唐山現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶，可以為本項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)推廣及招商提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。下表為經(jīng)營(yíng)者收入分類比例。 職業(yè)特征 從職業(yè)劃分上來(lái)看，家庭年收入在 5 萬(wàn)元以下的 100％是普通上班族、離退休人員；中端收入群體多集中在政府、事業(yè)單位工作人員，個(gè)體戶，專業(yè)技術(shù)人員方面，其中又以個(gè)體戶所占比例較多，占到 7 成以上；高端 收入群體主要集中在個(gè)體戶中，所占比例為100％。 圖4 . 2 . 1 目前經(jīng)營(yíng)店面的購(gòu)買或租賃狀況%%%100%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%低端收入群體 中端收入群體 高端收入群體購(gòu)買 租賃 b) .面積及租金水平分析 經(jīng)營(yíng)商戶目前的租金水平平均一般在 元 /平米 .天左右，所要求的經(jīng)營(yíng)面積平均在 平米。 經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素分析 a) 經(jīng)營(yíng)商戶選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素 通過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有 42％的經(jīng)營(yíng) 商戶對(duì)位置 /地段比較看重，人流處于第二位約占20％，租金 13％，其它不足10％。 圖4 . 2 . 5 選擇經(jīng)營(yíng)用房的最看重因素位置/ 地段66%租金17%人流15%建筑物是否方便利用2% c) .不同收入群體選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素 從收入方面來(lái)看，占 6成以上的高、中、低端收入群體最看重位置 /地段。 表二：經(jīng)營(yíng)商戶月流水均值 最小值 最大值 均值 月流水（萬(wàn)） 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知狀況 唐山最有價(jià)值的商業(yè)地段分析 經(jīng)過(guò)深度訪談，經(jīng)營(yíng)商戶普遍認(rèn)為百貨大樓附近是唐山最主要最繁華的地段，比例約占 74％； 6％的經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為本項(xiàng)目周邊地段還是可以的，具有發(fā)展前途的；其它地區(qū)所占比例較少。對(duì)于本項(xiàng)目有 4％的經(jīng)營(yíng)者選擇。其中，價(jià)位過(guò)高是重點(diǎn)原因，其所占比例為 46％；地段位置不好占 23％；沒(méi)有知名度占 16％，三者共占 8 成 5。具體比例詳見(jiàn)下表： 目前是地產(chǎn)投資的原因 所占比例 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，地產(chǎn)有增值的潛力 % 消費(fèi)水平提高比較快 % 建筑材料價(jià)格下調(diào)，利于商業(yè)發(fā)展 % 商業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較好 % ? 目前不是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)的原因分析 目前不是商業(yè)地 產(chǎn)投資的原因 比例 商業(yè)過(guò)熱，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 % 地價(jià)過(guò)高 % 人流量過(guò)小 % 其它 % 合適商業(yè)項(xiàng)目有沒(méi)有投資的打算及原因 ? .深訪發(fā)現(xiàn)，有 85％的經(jīng)營(yíng)商戶會(huì)考慮投資合適的商業(yè)項(xiàng)目；只有 15％的經(jīng)營(yíng)戶不會(huì)考慮投資。 ?因此可以看出唐山經(jīng)營(yíng)者對(duì)購(gòu)買比較保守；比較鐘情于租賃。 6. 總價(jià)分析 %%%%%30%18%46%2%4%0%20%40%60%80%100%面寬（米） 進(jìn)深（米）經(jīng)營(yíng)商戶購(gòu)買考慮的面寬和進(jìn)深比例15 .1 及以上10 .1 ～15 米8. 1～ 10 米5. 1～ 8米5米 及以下%%%%%%%%20%%%%%%18%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一般地段接受的價(jià)位 繁華地段接受的價(jià)位 本項(xiàng)目接受的價(jià)位≤20 0 0 元/平米 20xx~4000元 /平 米 4