【正文】 務(wù)局代為征收，而個(gè)體工商戶出 租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，并未委托地稅代征，因此，該個(gè)體工商戶應(yīng) 在河北預(yù)繳稅款，應(yīng)向河北的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳。與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，統(tǒng)籌考慮各方 面因素后，我們對(duì)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，設(shè)置 5%增值稅 征收率。第二部分：不動(dòng)產(chǎn)租賃征管逐條解讀 第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè) 稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）及現(xiàn)行增 值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì) 完全不同，稅收處理上也存在差異。《試點(diǎn)實(shí)施 辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增 值稅。這樣就是說(shuō)，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。【政策解讀】二是，前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。三是，僅就“其他個(gè)人（即自然人）”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代 征，因而除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅 款，仍在國(guó)稅局繳納。請(qǐng)問(wèn)，自 2016 年 5月 1 日起，納稅人出租該寫(xiě)字樓，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù) 繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河北，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），因此納 稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。如果納稅人對(duì)出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照 3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù) 繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一是，此處將預(yù)征率定為 3%，比小規(guī)模納 稅人的征收率 5%小。二是，納 稅地點(diǎn)問(wèn)題，前面已經(jīng)講過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也 可以適用一般計(jì)算法，按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納 稅額。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅 款。即應(yīng)按照銷項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng) 的方法計(jì)算應(yīng)納稅額，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。三是，36 號(hào)文件規(guī)定“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照 5%的征收率 減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額”。四是，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在 不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其 機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地 預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。前已提到，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地稅代 征。納稅人為個(gè)體工商 戶，不是自然人，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅。請(qǐng)問(wèn)，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該 商鋪，應(yīng)如何計(jì)算納稅？如何預(yù)繳稅款？ 分析：《試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確，“其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)” 委托地方稅務(wù)局代為征收。第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù) 繳稅款。二是，納稅人所 出租的不動(dòng)產(chǎn)，與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納?！菊呓庾x】本條明確了出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)期。以 1 個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適 用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用 社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個(gè)人。（1+5%）%。請(qǐng)問(wèn)，自 2016年 5 月 1 日起，納稅人出租該商鋪，應(yīng) 如何計(jì)算預(yù)繳稅款？ 分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地在北京西城區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在河南，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市 區(qū)），因此納稅 人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅預(yù)繳稅款。（1+5%）5%= 萬(wàn)元。（1+5%）%= 萬(wàn)元。一是，前已敘及，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一按照 5%征收率對(duì)含稅價(jià)格進(jìn)行換算。（1+5%）%= 萬(wàn)元。個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），直接 按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第九條 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《增值 稅預(yù)繳稅款表》?！对?值稅預(yù)繳稅款表》中還需要填寫(xiě)納稅人名稱、納稅人識(shí)別號(hào) 等信息。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合 法有效憑證。假設(shè)該納稅人 2016 年 5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為 25 萬(wàn)元。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。（1+11%）3%= 萬(wàn)元。由于納稅人在 2013年購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，2016 年 5 月，則沒(méi) 有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人立即將該商 鋪出租，每月租金為 10 萬(wàn)元，自2016 年 5 月開(kāi)始收取租金。納稅人取得天津國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。同時(shí)，納稅人在天津預(yù)繳的 萬(wàn) 元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算 5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10247。月租金 萬(wàn)元。按照規(guī)定，該個(gè)體工商戶需在北京 東城區(qū)預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=247。（1+5%）%（出租住房）+247。則該個(gè)體工商戶 9 月 15 日前直接向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額 。十一條規(guī)定是關(guān)于發(fā)票的問(wèn)題，由《增值稅發(fā) 票開(kāi)具和使用有關(guān)問(wèn)題》進(jìn)行解讀。第二篇：營(yíng)改增問(wèn)題解讀在“營(yíng)改增”過(guò)程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問(wèn)題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。而融資租賃企業(yè)本身作為營(yíng)業(yè)稅納稅人，購(gòu)入設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票也無(wú)法抵扣。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2003】16號(hào)文）明確，經(jīng)中國(guó)人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。據(jù)測(cè)算，實(shí)行營(yíng)業(yè)稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的實(shí)際稅負(fù)率低于1%，大大低于其營(yíng)業(yè)稅5%的名義稅率和大部分營(yíng)業(yè)稅納稅人3%的實(shí)際稅負(fù)。另外在37號(hào)文附件的過(guò)渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時(shí)還研究出臺(tái)了其他的許多優(yōu)惠政策，對(duì)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，所有權(quán)是指是所有人依法對(duì)自己的資產(chǎn)享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，按照現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有償轉(zhuǎn)移貨物和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的征稅規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物的銷售行為不屬于現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅和增值稅的征收范圍，不增收營(yíng)業(yè)稅和增值稅。“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后陸續(xù)收到一些從事融資租賃行業(yè)的納稅人和租賃協(xié)會(huì)的反映，主要反映以下四個(gè)方面的問(wèn)題：第一，售后回租業(yè)務(wù)當(dāng)中，承租方出售貨物的環(huán)節(jié)不征稅，出租方作為增值稅納稅人無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，稅收負(fù)擔(dān)上升較多。第四，融資租賃企業(yè)發(fā)行債券的利息、車輛購(gòu)置稅等成本項(xiàng)目，尚未納入到扣除項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)融資租賃公司銷售額的扣除項(xiàng)目仍需進(jìn)一步補(bǔ)充。作為國(guó)際上僅次于銀行信貸的第二大融資工具，融資租賃拓寬了企業(yè)的融資渠道，在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造方面正發(fā)揮著巨大作用，而且行業(yè)目前在我國(guó)還處于起步階段，還有很大的市場(chǎng)空間。試點(diǎn)納稅人稅收征管交接,是營(yíng)改增試點(diǎn)的重中之重,也是難點(diǎn)所在。劉景溪說(shuō),衡量這次改革是否成功有兩個(gè)關(guān)鍵標(biāo)志,除了8月1日后試點(diǎn)納稅人順利開(kāi)出增值稅發(fā)票外,還要關(guān)注9月1日后,試點(diǎn)納稅人能否順利實(shí)現(xiàn)納稅申報(bào)、稅款入庫(kù),“還有很多工作要做”。至于少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況,多與試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍過(guò)窄有關(guān)。當(dāng)前,我省經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)、加快發(fā)展的重要階段。除了根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)、規(guī)模等重新劃定稅率外,符合條件的國(guó)際運(yùn)輸服務(wù)、向境外提供的研發(fā)和設(shè)計(jì)服務(wù)將適用零稅率,向境外提供的其他服務(wù)免稅；試點(diǎn)納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營(yíng)業(yè)稅減免稅政策,調(diào)整為增值稅免稅或即征即退。增值稅具有“環(huán)環(huán)抵扣、增值征稅”的特點(diǎn),改革在全國(guó)、全部行業(yè)一次性推開(kāi)固然很好,但營(yíng)改增復(fù)雜性強(qiáng)、影響面廣,一次性全面推開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)太大；采取局部地區(qū)、局部行業(yè)先行試點(diǎn),再加速推進(jìn)、全面鋪開(kāi)的方式更為穩(wěn)妥。中央與地方收入如何劃分、地方缺少主體稅種等問(wèn)題會(huì)更加突出。對(duì)現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，無(wú)論在上海還是其他地區(qū)，由于向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的稅收制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。二、改革試點(diǎn)的主要內(nèi)容（二）改革試點(diǎn)的主要稅制安排。2．計(jì)稅方式。納稅人計(jì)稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入。試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)的營(yíng)業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫(kù)。4．增值稅抵扣政策的銜接。（二）提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，稅率為11%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率（五）有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。不論出租人是否將有形動(dòng)產(chǎn)殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。干租業(yè)務(wù)，是指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用，不配備機(jī)組人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。否則，不得扣除。（4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。其中：有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，是稅務(wù)總局部根據(jù)租賃業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)中的創(chuàng)新交易形式做出的新定義和界定，并列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。否則，不得扣除。四、即征即退及計(jì)征方法經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。五、對(duì)傳統(tǒng)租賃服務(wù)是重大利好文件所指的有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)中的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃和有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃，是稅務(wù)部門對(duì)三類公司以外的其他單位做的有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的分類新定義及計(jì)征辦法。（二）房屋權(quán)屬狀況：甲方持有（□房屋所有權(quán)證/ □公有住房租賃合同/ □房屋買賣合同/ □其他房屋來(lái)源證明文件），房屋所有第 1 頁(yè)/ 共7頁(yè) 房屋租賃合同權(quán)證書(shū)編號(hào)： 或租賃、買賣合同編號(hào)（名稱）： 或房屋來(lái)源證明文件名稱：，房屋所有權(quán)人（□公有住房承租人、□購(gòu)房人）姓名或名稱：，房屋（□是/ □否）已設(shè)定了抵押?！斗课萁桓钋鍐巍罚ㄒ?jiàn)附件一）經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。第四條 租金及押金（一）租金（不含稅）標(biāo)準(zhǔn)： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金（不含稅）總計(jì)：人民幣 元整（165。（二）押金：人民幣 元整（165。如乙方墊付了應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用，甲方應(yīng)根據(jù)乙方出示的繳費(fèi)憑據(jù)向乙方返還相應(yīng)費(fèi)用或折抵乙方應(yīng)當(dāng)支付的租金。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第 3 頁(yè)/ 共7頁(yè) 房屋租賃合同第八條 合同解除（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。致使乙方無(wú)法正常使用房屋的。、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。第九條 違約責(zé)任（一）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前 日通知對(duì)方，并按月租金的 %向?qū)Ψ街Ц哆`約金；甲方還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。協(xié)商不成的，選擇以下第 種方式：①提交 法院進(jìn)行訴訟；②由 仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。）本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向乙方法人工商住所地有管轄權(quán)的鐵路運(yùn)輸法院起訴。(三)甲方匯總開(kāi)具增值稅發(fā)票（專用發(fā)票/普通發(fā)票）的，應(yīng)同時(shí)提供其防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具的《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋發(fā)票專用章。因此導(dǎo)致乙方的損失，甲方應(yīng)當(dāng)賠償損失，且不免除其開(kāi)具合法發(fā)票的義務(wù)。如果原增值稅專用發(fā)票已經(jīng)抵扣，甲方就合同增加的金額補(bǔ)開(kāi)增值稅專用發(fā)票，就減少的金額乙方負(fù)責(zé)辦理紅字增值稅專用發(fā)票開(kāi)具申請(qǐng)，甲方開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票。本合同（及附件）一式 份，其中甲方執(zhí) 份，乙