【正文】 元以下的商品房占總面積銷(xiāo)量的比例最小，占 11%。 .02 1。 18 9。 71 1。 65 13。 83 2。 07 12。目前，廈門(mén)市均價(jià) 4000 以下商品房大多分布在島外，如海滄的“未來(lái)海岸”、集美的“學(xué)府后花園”等，島內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格都在 4000－ 5000 元之間，如廈禾路路上“特房 G01－新座 ”、“世紀(jì)晶華”、“億力音樂(lè)花園”等。去年第 4 季度，價(jià)格區(qū)間在 3000－ 4000 元 /㎡的商品居住用房是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總銷(xiāo)售量的 42%， 4000－ 5000 元 /㎡的商品居住用房占了總量的 31%，而在今年的前兩個(gè)月， 4000－ 5000 元 /㎡占了總銷(xiāo)量的 59%以上，目前島內(nèi)位于 3500 元 /㎡左右的樓盤(pán)基本已經(jīng)絕跡。島內(nèi)土地的價(jià)值得到了很大提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。其特點(diǎn)是在房間時(shí)的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間具備。 （ 3）消費(fèi)群體狀況 A、企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)人士 作為中國(guó)最美麗迷人的城市 —— 廈門(mén)正向國(guó)際化的大都市逐漸邁進(jìn)，其以優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和優(yōu)美的地理自然環(huán)境吸引越來(lái)越多的高質(zhì)素人才來(lái)廈工作，這部分人往往有著較高的收入，他們對(duì)居住條件的要求也比較高，他們需要獨(dú)立而自由的空間，他們追求個(gè)性化的居所，他們將選擇小戶型單身公寓作為自己的居所。 C、廈門(mén)本地小企業(yè) 廈門(mén)中小企業(yè)眾多，而隨著電腦網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成為可能，一些贏利較好的小企業(yè)會(huì)選擇投資或租用小戶型，用于辦公、休息或接待客戶。文灶 — 富山片區(qū)：在售樓盤(pán)有官邸 Double、 九龍城等 待售：美新廣場(chǎng)。 價(jià)格及銷(xiāo)售狀況 嘉禾路區(qū)域： A、高檔小戶型項(xiàng)目： 價(jià) 格 銷(xiāo)售 喜多公寓 均價(jià) 13000 元 /㎡ 精裝修 銷(xiāo)售率： 41% B、中檔小戶型項(xiàng)目： 一代風(fēng)華、摩登 時(shí)代、音樂(lè)家生活 平均均價(jià) 4600 元 /㎡左右 毛 坯 平均銷(xiāo)售率：90%以上 廈禾路區(qū)域： A 、高檔小戶型項(xiàng)目 價(jià) 格 銷(xiāo)售情況 官邸 Double，精裝修均價(jià) 9750 元 /㎡ 毛坯均價(jià) 8500 元 /㎡ 銷(xiāo)售率： 55% 九龍城 毛坯均價(jià) 7300 元 /㎡ 銷(xiāo)售率： 50% B、中高檔小戶型項(xiàng)目： 美新廣場(chǎng) 均價(jià) 4600 元 /㎡ 未公開(kāi)發(fā)售 備注：九龍城、官邸 Double 兩個(gè)樓盤(pán)均為挑高戶型。 附表： 2020 年 8 月商品房住宅成交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬(wàn)平方米） 均價(jià)（元 /平方米） ≦ 50 213 5112 50－ 80 249 4447 2020 年 9 月商品房住宅面交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬(wàn)平方米） 均價(jià)（元 /平方米） ≦ 50 261 5930 50－ 80 250 4504 注：本表僅列 80 平方米以下。) 工程進(jìn)度 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目簡(jiǎn)析 官邸 Double 廈門(mén)市火車(chē)站斜對(duì)面燦坤 3C旁 層數(shù) :1016 層公攤率： 26%A 棟：16層帶四星裝修酒店式公寓 B棟： 16層新加坡酒店經(jīng)營(yíng) C棟： 12層毛坯自用 五星級(jí)大堂 700米商務(wù)會(huì)所法國(guó)風(fēng)情咖啡廳名流閱讀覽室健康運(yùn)動(dòng)中心空中花園、休閑棋牌室 挑高 米，雙層面積： 平米共： 500 多戶主力面積：46 ㎡ 精裝 :最低約 9000 元最高 10500 元毛坯 :最低 7300 元最高 8500 元層差 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 80— 100 元注：以上為樓盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售表價(jià)樓盤(pán)實(shí)際均價(jià)： 9000 元 外立面已開(kāi) 始落架至中間 A 棟： 85%B 棟：未售 C 棟： 85%平均約為： 55% 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)氣氛較好挑高 米，雙層空間利用率高有 4 星級(jí)裝修酒店公寓和毛坯 2 種供選擇劣勢(shì)：人群復(fù)雜，居住環(huán)境差周邊酒店多，供過(guò)于求，出租率低因福津大街的影響，開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)低 一代風(fēng)華 廈門(mén)市仙岳路武警綜合大樓西側(cè) 明年開(kāi)盤(pán) 層數(shù) :共 17 層一層店面二層寫(xiě)字樓 藝術(shù)觀星空中花園挑高 6米的美術(shù)館式大堂 面積 :30多平方約 290多戶 起價(jià) :4600 元均價(jià) :5000 元層差 :50 元注：以上為樓盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售表價(jià) 未動(dòng)工 銷(xiāo)售率 :90% 喜多國(guó)際公寓 嘉禾路 共為 20 層，其中 16 層為相關(guān)配套， 720 層為公寓 五星級(jí)裝修，共享五星級(jí)酒店 —— 喜來(lái)登酒店的配套設(shè)施。 （ 2）簡(jiǎn)易位置圖（略） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）區(qū)位： 本案所處地點(diǎn)位于“火車(chē)站商圈”，人流量大較為繁華、交通便利。 4）工程進(jìn)度： 目前本案工程 進(jìn)度，配套還有增加的空間。 問(wèn)題點(diǎn) 依據(jù)我們對(duì)本案產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析之結(jié)果獲悉，本案存在以下問(wèn)題： 1）周邊環(huán)境目前較雜亂； 2）工程進(jìn)度相對(duì)慢； 3）中庭綠化休閑面積相對(duì)較少； 4）市場(chǎng)知名度與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，知名度較低。具體定位由產(chǎn)品定位、客戶群定位和產(chǎn)品價(jià)格定位三部份組成。 A、客群屬性： ①年輕自用型：該類(lèi)客源年齡都較年輕在 25— 35 歲之間，收入相樹(shù)較高者，目前有一定的閑余資金，但由于目前廈門(mén)住宅總價(jià)總體較高短期內(nèi)無(wú)力承擔(dān)較大戶型的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，在事業(yè)上有發(fā)展空間。 ②中小型投資客：該類(lèi)客源年齡都年齡約在 30— 55 歲之間，有投資能力或收入較高，目前有閑余資金 10 萬(wàn)元以上，其很有投資概念，其購(gòu)買(mǎi)以投資為主要目的。 C、購(gòu)買(mǎi)目的：自用和投資 D、購(gòu)買(mǎi)考慮因素 A、地點(diǎn) —— 交通便利、商業(yè)繁華。 E、地段價(jià)值，升值潛力 F、預(yù)期投資回率 3）價(jià)格定位 文灶 — 富山片區(qū) 項(xiàng)目名稱 戶型面積 裝修 均價(jià) 陽(yáng)光 VISA 4247 ㎡ 無(wú) 4600 匯豐家園 3040 ㎡ 無(wú) 5500 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 九龍城 4760 ㎡ 無(wú) 7300 美新廣場(chǎng) 5060 ㎡ 無(wú) 4600 官邸 3059 ㎡ 有 9000 裕發(fā)廣場(chǎng) 3037 ㎡ 有 6500 嘉禾路 SM 片區(qū) 摩登時(shí)代 4755 ㎡ 無(wú) 4700 音樂(lè)家生活 4556 ㎡ 無(wú) 4500 根據(jù)對(duì)嘉禾路區(qū)域和廈禾路區(qū)域市場(chǎng)上（平層）中檔的中小戶型公寓毛坯房分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)可接受平均均價(jià)約為 4680 元 /㎡（內(nèi)部均價(jià)）。 注：在認(rèn)購(gòu)期中我們以稍微高于內(nèi)部均價(jià) 4680 元 /㎡的價(jià)格，約為 4880 元 /㎡推出市場(chǎng)并加強(qiáng)扣客率，搶先完面前期銷(xiāo)售目標(biāo)。 3）考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面 4）概念作為項(xiàng)目品牌的可延伸性，即概念最終通過(guò)品牌積累形成企業(yè)文化 （ 2）本項(xiàng)目主題概念 結(jié)合廈門(mén)城市發(fā)展型態(tài)――外向型城市，分析廈門(mén)房 地產(chǎn)發(fā)展及對(duì)購(gòu)買(mǎi)客群的界定，尋找市場(chǎng)空缺，并根據(jù)本案的最終實(shí)際情況，我司確定以“城市中心 （ 3）本項(xiàng)目主題概念的可行性 廈門(mén)是個(gè)外向型的城市，這里聚居著許多來(lái)自 不同城市的事業(yè)青年，他們有夢(mèng)想、有追求，勤奮、追求價(jià)值體現(xiàn)、熱情奔放、追求成就感并希望獲得城市的尊重，獨(dú)立和自由??等等，這就是這類(lèi)人群的人性氣息。其次是項(xiàng)目周邊一些高檔樓盤(pán)如官邸 Double、東平山莊等的陸繼建成使項(xiàng)目周邊環(huán)境的檔次得到提升，火車(chē)站已經(jīng)慢慢地從原先人們認(rèn)為的臟亂丑的概念日漸向現(xiàn)代化高起點(diǎn)的城市環(huán)境靠攏。 而本項(xiàng)目一方面得益于火車(chē)站――梧村汽車(chē)站綜合區(qū)（含商業(yè)環(huán)境和住宅環(huán)境）優(yōu)越環(huán)境的日益形成。 基于以上狀況，我司為本案塑造城市中心、主場(chǎng)生活的生活理念，倡導(dǎo)一種融合與分享、獨(dú)立與自由的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“時(shí)尚、個(gè)性、獨(dú)立、自由、成就、尊重”的更高層面同，從而提高樓盤(pán)的居住文化的附加值，來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)的認(rèn)同感，提高項(xiàng)目市場(chǎng)位置，同時(shí)也是產(chǎn)品增值的關(guān)鍵。尊重所在 戶戶洗、烘、脫三機(jī)體滾簡(jiǎn)式洗衣機(jī)、冷氣，一步到位的簡(jiǎn)單裝修（可不 含家具、廚具），免掉單身女性裝修的煩惱。 建筑外立面建議： 本項(xiàng)目在與周?chē)ㄖ３謪f(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要時(shí)尚、新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種現(xiàn)代和時(shí)尚的氣質(zhì)?；谖宜緦?duì)項(xiàng)目主題的重新定位分析我司擬建議本案采用“城市主場(chǎng)”這一新案名，以獲得最佳的推廣效果。本案地處廈門(mén)火車(chē)站商圈為廈門(mén)城市主要中心區(qū)域，把這里定位為城市的主場(chǎng)不為過(guò)。 “更快”在保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的前提下，更快地銷(xiāo)售。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)我司建議可把整個(gè)項(xiàng)目分成三大階段來(lái)進(jìn)行推廣，即把項(xiàng)目分為： 籌備期和公開(kāi)期：目標(biāo)銷(xiāo)售率約 50 % ，時(shí)間三個(gè)月 熱銷(xiāo)期： 目標(biāo)銷(xiāo)售率約 20 % ，時(shí)間二個(gè)月 持續(xù)期和收尾期：目標(biāo)銷(xiāo)售率約 20 %以上 ，時(shí)間二個(gè)月 備注：以上銷(xiāo)售進(jìn)度需要開(kāi)發(fā)商在工程進(jìn)度上給予有利支持。 （ 3） 消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。 二、項(xiàng)目全程推廣方案 I、策略的選擇 我司認(rèn)為采用“理念策劃”的策略較為適宜：（通過(guò)理念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體 ,并且通過(guò)理念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌） 特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷(xiāo)售起引導(dǎo)作用，購(gòu) 房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤(pán)的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷(xiāo)的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。其二利于以后價(jià)格浮動(dòng) 。 3）營(yíng)銷(xiāo)渠道 采用以第一營(yíng)銷(xiāo)渠道（銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤(pán)以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)； 4）媒體分析及策劃 媒體選擇 針對(duì)本案本身案值及廣告費(fèi)提取 ,建議采用如下廣告媒介 ①報(bào)紙媒 體 :大眾傳媒 ,具有覆蓋面廣的特點(diǎn) ②燈箱或路牌廣告 :給人以視覺(jué)沖擊 (多為形象廣告 ) ③車(chē)體廣告 :流動(dòng)性強(qiáng) ,覆蓋面廣告 ④網(wǎng)絡(luò)廣告 :互動(dòng)性強(qiáng) ,目標(biāo)對(duì)象明確 媒體策劃 : 報(bào)紙廣告 :項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳，通過(guò)銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整 ,以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向 。 實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。 前期工作 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)包裝 銷(xiāo)售培訓(xùn) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理制度 整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃） 整合推廣策劃之價(jià)格策劃 第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前） 定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明： ① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開(kāi)盤(pán)，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷(xiāo)售氣氛； ② 以低價(jià)開(kāi)盤(pán)為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開(kāi)盤(pán)一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹(shù)立良好口碑，為以后銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明：樓盤(pán)基本裝修完之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。