【正文】 質(zhì)、性?xún)r(jià)比之路！ 2．． 2 區(qū)區(qū) 域域 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 分分 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)分析的依據(jù)是按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為土地市場(chǎng)、增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)三級(jí)，即我們所說(shuō)的房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)。 從當(dāng)前泉港各盤(pán)銷(xiāo)售狀況來(lái)看，盡管泉港發(fā)展前景看好，但是泉港的樓市仍銷(xiāo)售緩慢，樓盤(pán)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)。按照泉 港區(qū)五年住房規(guī)劃要求，20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 37 萬(wàn)平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn) 平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米； 20xx年，商品房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 大規(guī)模社區(qū)相繼浮現(xiàn)，如東盛帝豪、海韻花都、春滿(mǎn)城以及在建和籌建當(dāng)中的藍(lán)海國(guó)際、華泉小區(qū)等。 同時(shí)，泉港與臺(tái)灣隔海相望，泉港的繁榮與發(fā)展對(duì)加強(qiáng)兩岸關(guān)系，促進(jìn)祖國(guó)統(tǒng)一大業(yè)將發(fā)揮著重大作用。 四是僑臺(tái)胞眾多。泉港石化基地的集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯 現(xiàn)，已有美國(guó)杜邦、德國(guó)德固薩、英國(guó)英力士苯酚、日本三井化學(xué)等 50多家國(guó)際石化巨頭 80多次、300 多人次到泉港考察洽談，區(qū)域內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的投資總 額超過(guò) 600億元。設(shè)區(qū)以來(lái)，我區(qū)按照“大項(xiàng)目 — 產(chǎn)業(yè)鏈 — 產(chǎn)業(yè)群 —產(chǎn)業(yè)基地”的思路， 不斷推動(dòng)石化產(chǎn)業(yè)集聚。目前，全區(qū)已建成碼頭泊位 8 座， 20xx 實(shí)現(xiàn)港口吞吐量近 1000 萬(wàn)噸，海關(guān)關(guān)稅收 入 億元，占泉州關(guān)稅 82%。 一是港口物流條件優(yōu)越。 （ 3） 城市規(guī)劃 圖1－ 2 泉港近期規(guī)劃圖 從城市規(guī)劃的角度來(lái)看，蜂尾鎮(zhèn)將作為未來(lái)的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，與中心城區(qū)相連。 （ 2） 城市基礎(chǔ)建設(shè) 幾年來(lái)，泉港區(qū)投入近 30 億元用于基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，為承接煉化一體化項(xiàng)目、建設(shè)國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，泉港一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、泉港醫(yī)院、仁愛(ài)醫(yī)院、婦幼保健院、廣電中心、老干部活動(dòng)中心、泉港汽車(chē)站等社會(huì)事業(yè)設(shè)施均已建成。 ? 以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為突破口，落實(shí)群眾增收措施，富民工程初見(jiàn)成效 ? 以載體建設(shè)為抓手，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極化效應(yīng)逐步顯現(xiàn) ? 以功能建設(shè)為重點(diǎn)， 加大城鄉(xiāng)建設(shè)力度，環(huán)境綜合優(yōu)勢(shì)日趨凸現(xiàn) 泉港經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全市處于前列。外商資本的進(jìn)入，將為全區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。三是五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為工業(yè)增長(zhǎng)的主要支撐點(diǎn)，全區(qū)紡織鞋服、建筑建材、工藝制品、食品飲料和機(jī)械制造等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 〖〖 工工 業(yè)業(yè) 產(chǎn)產(chǎn) 值值 〗〗 近年泉港區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)情況7 1 . 3 1849 8 . 9 61 2 7 . 6 81 4 4 . 6 52 0 3 . 9 52 6 2 . 7 13 1 4 . 523%1 7 . 8 0 %16%2 5 . 2 0 %9 . 8 0 %2 6 . 5 0 % 2 5 . 8 0 %1 4 . 8 0 %05010015020025030035020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年0%5%10%15%20%25%30%泉港區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值 （億元） 增長(zhǎng)比例 20xx 年，泉港區(qū)工業(yè)運(yùn)行呈多極增長(zhǎng)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，一是在石化產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的推動(dòng)下，工業(yè)多極化格局逐步發(fā)揮支撐作用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 15億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7182 元，增長(zhǎng)%。 1．． 2 泉泉 港港 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 發(fā)發(fā) 展展 狀狀 況況 （ 1） 數(shù)字泉港 ① 城市地位 ? 20xx 年，在煉油一體化等重點(diǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)的帶動(dòng)下，全區(qū)累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅位居全市首位，投資總額居全市第二位，僅次于晉江。 區(qū)內(nèi)群眾主要信仰佛教、基督教和道教三大教派，其中佛教信徒人數(shù)最多，區(qū)內(nèi)有佛教寺庵 92 座；基督教教堂 18 座；道教場(chǎng)所 11 個(gè)。轄區(qū)陸地面積 321 平方公里，海域面積 105 平方公里，總?cè)丝?37 萬(wàn)人，居民除漢族外，還有回族、蒙古族、畬族等少數(shù)民族。與福州、廈門(mén)分別相距 100 多公里，正處福州、廈門(mén)兩個(gè)對(duì)臺(tái)試點(diǎn)直航口岸的中間，是閩東海陸交通的重要通道?，F(xiàn)轄有南埔、界山、后龍、峰尾、前黃、涂嶺 6 個(gè)鎮(zhèn)和山腰街道辦事處、國(guó)有山腰鹽場(chǎng)，下轄 99 個(gè)行政村。按常住人口計(jì)算，當(dāng)年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值為 29664 元（折合 3901 美元），比上年增長(zhǎng)％?，F(xiàn)轄鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、泉港區(qū) 4 個(gè)區(qū)，晉江市、石獅市、南安市 3 個(gè)縣級(jí)市和惠安縣、安溪縣、永春縣、德化 縣、金門(mén)縣（待統(tǒng)一） 5 個(gè)縣，以及泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，全市土地總面積 10866 平方公里。 （ 4） 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)： 以創(chuàng)造一個(gè)花園院落式的現(xiàn)代住宅小區(qū)為宗旨，致力于將傳統(tǒng)的 院落空間融入小區(qū)，拉近鄰里間和睦共處的氛圍，并在風(fēng)格上追求現(xiàn)代建筑風(fēng)格的簡(jiǎn)潔明快。 （ 3） 戶(hù)型特點(diǎn)： 本項(xiàng)目共有 12 中戶(hù)型，2種 80－ 100m2 的戶(hù)型， 6 種100－ 140m2 的戶(hù)型， 4 種140m2 以上的躍層大戶(hù)型。除去已建的 193 戶(hù)單身公寓外，規(guī)劃中總戶(hù)數(shù)為 294 戶(hù)。 （ 5） 施工進(jìn)度計(jì)劃： 開(kāi)發(fā)周期為 3 年， 20xx年 11 月取得國(guó)有土地使用權(quán)， 20xx 年 7 月正式開(kāi)工，計(jì)劃 20xx 年 12 月竣工。 （ 3） 項(xiàng)目定位： 經(jīng)濟(jì)、適用、舒適的中檔小區(qū)。在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，我們對(duì)項(xiàng)目所在地泉港市場(chǎng)的絕大多數(shù)樓盤(pán)進(jìn)行了深入調(diào)研分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的特征，竭力克服項(xiàng)目先天缺點(diǎn)，充分挖掘樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的全程策劃過(guò)程中力求做好每個(gè)細(xì)節(jié)，力爭(zhēng)以客觀準(zhǔn)確的項(xiàng) 目策劃方案，為開(kāi)發(fā)商提供一條規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的有效捷徑。在各方面因素的綜合作用下，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均日趨理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由九十年代的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦馁I(mǎi)方市場(chǎng)。前 言 我們小組五人耗時(shí) 3月 ,完成本次泉州市泉港區(qū)國(guó)『 20xx』 23號(hào)，泉港建『 20xx』21 號(hào)兩個(gè)地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。每一個(gè)環(huán)節(jié)，我們都通力合作，協(xié)調(diào)一致，并積極和政府有關(guān)部門(mén)和代理公司溝通合作，力求完成一份具有實(shí)用性、可行性的策劃報(bào)告、 在項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中 ，我們發(fā)現(xiàn)：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及政府宏觀調(diào)控力度的加大，特別是政府近年來(lái)實(shí)施的一系列貨幣緊縮政策，一方面加大了購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，另一方面使得開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)危機(jī)。我們針對(duì)泉港房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，提出本次策劃的基本原則――“ 2＋ 4”原則： 2即指“建個(gè)好房子，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”， 4 即指“戶(hù)型緊湊適用、環(huán)境清雅優(yōu)美、我們做得到、客戶(hù)買(mǎi)得起”，并以“建個(gè)好房子”為基本指導(dǎo)思想，以“賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”為最終目的。 ? 尊貴而不奢華，經(jīng)濟(jì)而又實(shí)惠――經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，卻擁有商品房的品質(zhì)。 ? 泉港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較好，想要改善生活條件的人群。 （ 2） 項(xiàng)目規(guī)劃： 本項(xiàng)目總用地 26167m2，總建筑面積 ，建筑基底面積 ，容積率 ，綠 化率 ％。區(qū)內(nèi)配備地下停車(chē)位 120個(gè)，地上停車(chē)位 24 個(gè)。所有戶(hù)型通風(fēng)采光良好，美觀實(shí)用。交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，在福建省城市群占據(jù)核心位置，同時(shí)是港口、著名僑鄉(xiāng)和臺(tái)灣漢族同胞的主要祖籍地。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 ％、 ％和％，分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。同年 12月 28 日，泉港區(qū)正式掛牌成立，縣級(jí)行政體制從此正式建立。 5?。 C 和平均降水量 毫米，相對(duì)溫度 77％，主導(dǎo)方向?yàn)闁|北風(fēng)，夏季以西南風(fēng)為主，年平均風(fēng)速為 米 /秒。攝影、書(shū)畫(huà)、文學(xué)等方面都有一批人才和作品脫穎而出。地方方言主要有閩南方言和莆仙方言，其中南埔，后龍、峰尾、山腰、前黃、涂嶺 6 個(gè)鎮(zhèn)以閩南方言為主，而莆仙方言主要分布在界山鎮(zhèn)。據(jù)初步核算， 20xx年泉港生產(chǎn)總值達(dá) 億元，首 次突 破 百 億 元 大關(guān) ， 增 長(zhǎng)%，增長(zhǎng)幅度連續(xù)三年居全市首位。 表 1 － 1 泉港區(qū)利用外資情況 （單位：萬(wàn)美元） 時(shí)間 實(shí)際到資累計(jì)數(shù) （報(bào)表口徑） 增長(zhǎng)(%) 實(shí)際到資累計(jì)數(shù) （驗(yàn)資口徑） 增長(zhǎng) (%) 1800 1800 2878 2065 ② 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 〖〖 城城 市市 GDP〗〗 20xx 年，泉港國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，連續(xù)兩年增長(zhǎng)幅度 17%以上。財(cái)政收入與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例由 20xx年的 %提高到 %。全區(qū)產(chǎn)值達(dá)億元以上的企業(yè)有47 家，同比增加 23 家，其中 10 億元以上有 4 家，同比增加 2 家， 2－ 5億元的企業(yè)達(dá) 18 家，同比增加 12家，企業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，是支撐全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。同時(shí)，與臺(tái)灣中石化、臺(tái)灣石化合成等十多家臺(tái)灣石化企業(yè)洽談的涉及 EPS、己內(nèi)酰胺、碳四下游等二十個(gè)項(xiàng)目。 ? 以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)總體素質(zhì)，綜合實(shí)力和運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。近幾年來(lái)，以山腰鎮(zhèn)區(qū)以東 5 平方公里區(qū)域作 為城市起步區(qū)進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已完成 2 平方多公里的開(kāi)發(fā)，基本建成 3 個(gè)居住小區(qū)、 6 條商住街和法院、檢察院、人武部、地稅、工商等行政事業(yè)單位辦公樓，城市生活配套條件逐步增強(qiáng)。一個(gè)品位較高、環(huán)境優(yōu)美、特色明顯、配套完善、適宜人居的 新城區(qū)正在逐步形成中。區(qū)內(nèi)供電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，已經(jīng)具備了大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件。隨著福建煉化一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項(xiàng)目的啟 動(dòng)并完工，泉港石化基地的建設(shè)邁入了快車(chē)道，泉港迎來(lái)了新一輪的投資熱潮和建設(shè)高潮，面臨著大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展十分有利的條件。幾年來(lái)，泉港區(qū) 按照統(tǒng)籌規(guī)劃、完善功能、整體配套、分步實(shí)施的原則，把物流產(chǎn)業(yè)納入港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體配套，規(guī)劃建設(shè) 10 平方公里港口物流園區(qū)。石化產(chǎn)業(yè)是泉港的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。福建省有史以來(lái)最大投資項(xiàng)目、備受海內(nèi)外關(guān)注的福建煉化一體化項(xiàng)目開(kāi)始全面動(dòng)建，項(xiàng)目建成 后將成為拉動(dòng)新世紀(jì)福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力“引擎”，在閩東南一帶形成上千億元的石化產(chǎn)業(yè)鏈群，并帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、路、通訊、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施基本配備齊全。他們非常關(guān)心家鄉(xiāng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，紛紛回鄉(xiāng)探親和洽談投資項(xiàng)目，積極捐資社會(huì)公益事業(yè)，為家鄉(xiāng)建設(shè)作出巨大的貢獻(xiàn)。 隨著福煉一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項(xiàng)目的建成及泉港城規(guī)劃和城市配套逐步完善（特別是城市南部 5 平方公里的中心起步區(qū)的形成與完善），泉港迎來(lái)了新一輪的多投資熱潮和建設(shè)高潮。從中不難看出未來(lái)的人口數(shù)量將是泉港樓市潛力的重要內(nèi)容。從這個(gè)角度來(lái)講，泉港房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大 的發(fā)展空間，我們認(rèn)為：泉港樓市前景令人看好，但泉港作為一個(gè)年輕的新區(qū)，其發(fā)展還需要一個(gè)不短的過(guò)程。 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)大量新建樓盤(pán)的入市、存量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)、全區(qū)人口不足40 萬(wàn)且多數(shù)居住在區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的如同彈丸之地的市場(chǎng)，我們可以想象：未來(lái)泉港房市競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，如何在激烈市場(chǎng)中取得一席之地就成了一個(gè)亟待解決的課題。 （ 2） 二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 泉港區(qū)一手房地產(chǎn)交易情況： 預(yù)售套數(shù)：住宅 1268 套，其中 90平方米以下 398 套；別墅、高檔公寓 62 套， 預(yù)售面積：住宅 萬(wàn)平方米，其中 90 平方米以下為 萬(wàn)平方米；別墅、高檔公寓 萬(wàn)平方米；辦公樓 萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用地 萬(wàn)平方米；合計(jì)為 萬(wàn)平方米 . 套均面積：住宅 117。 20xx－ 20xx 年土地招拍掛出讓結(jié)果情況表 表 12 20xx 年土地招拍掛出讓結(jié)果情況表 表 1－ 3 年份 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊位置 土地使用權(quán)人 性質(zhì)用途 面積