【正文】 且近幾年高層次消費(fèi)群體在住房消費(fèi)上已有了相當(dāng)程度的消化，短時(shí)間之內(nèi)高檔盤上市量仍較大，銷售會(huì)出現(xiàn)一定的困難。 03至 04 年新開工面積增長幅度為 32%，以此推算 05 年新增面積將達(dá)到 230 萬平方米，加上剩余 73 萬平方米空臵房， 05 年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將超過 300 萬平方米。預(yù)計(jì) 05 年上半年尚能延續(xù)上一年的需求熱潮，下半年樓盤銷售將面臨相當(dāng)?shù)膲毫?，?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。連云港市依山而建，城市規(guī)劃一市雙城 ，中間有新墟公路相聯(lián)，東西長 40 公里。 ? 體育中心：凌州路南，淮海工學(xué)院北側(cè)、科苑路與學(xué)院路之間。安排有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會(huì)議中心和附屬配套用戶，以及市級(jí)文化、科技中心、圖書館民、婦女兒童活動(dòng)中心等。引領(lǐng)連云港新一輪開發(fā)高潮的“香溢世紀(jì)花城”項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入尾聲，住宅房已基本售磬。 預(yù)售項(xiàng)目情況： 該區(qū) 20xx 年上半年即將推出的大型住宅盤有：萬潤公司于老火車站舊址開發(fā)的“怡景苑”項(xiàng)目，總規(guī)劃 20 萬平方米純高層住宅區(qū)，預(yù)計(jì)售價(jià)在 2400 元 /平方米左右。 本章小結(jié) 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。一般而言，新區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于老區(qū)，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)無可比擬。 新區(qū)房價(jià)會(huì)隨著區(qū)域成熟程度而趨高 一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。眾所周知，連云港市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 四、本項(xiàng)目地塊分析 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作而言，既要對(duì)項(xiàng)目每一個(gè)有可能影響其競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，既 cma—— 競(jìng)爭(zhēng)分析。 低于正常水平 2 3 6 所經(jīng)過路段公交車數(shù)量 4 路 目前無公交車，等待進(jìn)一步規(guī)劃。 2. 可視性分析： 衡量內(nèi)容 理想狀態(tài) 現(xiàn)狀 評(píng)價(jià) 評(píng)分 地塊的高度 略高于道路 地塊整體趨平整 高于正常水平 4 主要障礙 沒有遮擋 無障礙 高于正常水平 4 入口視點(diǎn) 沒有遮擋 視覺美觀 入口無障礙、遮擋；周圍道路寬敞；且周邊在建小區(qū)品質(zhì)較高。而本項(xiàng)目地塊綜合評(píng)分高達(dá) 259分，因此，地塊物理特性及關(guān)聯(lián)性極佳，開發(fā)前景看好。 配套規(guī)劃較完備。周圍道路寬闊，并 規(guī)劃有一個(gè)市級(jí)交通樞紐。如公交車未開通、無銀行、附近沒有餐飲購物場(chǎng)所。 先期以近 億元摘地，對(duì)于提升開發(fā)商品牌，樹立消費(fèi)者消費(fèi)信心十分有利。若能在建筑、設(shè)計(jì)上有效規(guī)避，抓住細(xì)節(jié)，將會(huì)為本項(xiàng)目銷售提供有利契機(jī)。由于本次調(diào)查時(shí)間太短，無法采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，因此我們選擇了購房者較為集中的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問卷 50 份，有效 42。新浦區(qū)對(duì)整個(gè)連云港市區(qū)來說，是個(gè)市中心區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說明，新浦區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿?，但也暴露了很多消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知，從而不能對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有過多的分析預(yù)測(cè)。 小結(jié)： 由此可知，連云港市民購房觀念發(fā)生很大變化，對(duì)新區(qū)的認(rèn)可度提高，臵業(yè)意向首選新區(qū)的占 1/3，主要用于改善居住條件和購臵婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次臵業(yè)。 ? 購房所承受總價(jià)能力 0102030405060上漲 保持現(xiàn)狀 不清楚消費(fèi)者購房面積分析20% 20%30% 30%0%5%10%15%20%25%30%35%80平方米左右90平方米左右100平方米左右120平方米左右購房者愿意花費(fèi)的總房款在 20 萬元 — 30 萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量保證的最低金額均值不低于 20 萬元 /套，能夠承擔(dān) 最高總房款金額為不超過 50 萬元 /套，據(jù)此，連云港市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在 20 萬元 — 50 萬元 /套之間。因?yàn)檫B云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受 傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。人們比較接受新的平層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 在人們期望首付款的調(diào)查中，＜ 8萬元占 60%所占份額最大，＜ 6萬元以下占 10%，＜ 4萬元占 10%，＜ 10萬元的占 10%， 12萬元以上占 10%。在購房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。連云港市學(xué)歷層次相對(duì)較低主要以大專及以下為主。 (三 )調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評(píng)估 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項(xiàng)缺省值存在，客觀會(huì)有微弱誤 差； 在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會(huì)層面和知識(shí)理解力不可控，會(huì)因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性消費(fèi)者獲知房產(chǎn)信息渠道分析0%20%40%60%80%100%朋友介紹路牌宣傳單 宣傳車報(bào)紙 廣播房展會(huì)電視分析存在隨機(jī)誤差。 南區(qū)：朝陽路以南，鹽河路以東，贏州路以西。 產(chǎn)品：多層 價(jià)格：多層： 20xx—2480 元 /M2 代表個(gè)案： 城市杰作、東盛花園 區(qū)域概述： 中心區(qū)房價(jià)走勢(shì)1225 1235 1253 1287 13031359 14131557172219652060 2115231005001000150020xx25000 1年末0 2年1 季度0 2年2 季度0 2年3 季度0 2年4 季度0 3年1 季度0 3年2 季度0 3年3 季度0 3年4 季度0 4年1 季度0 4年2 季度0 4年3 季度0 4年4 季度● 該區(qū)域?yàn)檫B云港新浦區(qū)的中心區(qū)域 ● 商業(yè)密集，干道縱橫，交通相對(duì)比較擁擠 ● 新浦最繁華地帶，集中了市區(qū)主要的商場(chǎng)、賣場(chǎng)等 1— 東部區(qū)域 區(qū)位： 贏州路與解放路連接線以東。 產(chǎn)品：多層、小高層 價(jià)格：多層： 2140東區(qū)房價(jià)走勢(shì)1202 1220 1235 122713281437158916801805205021552260237505001000150020xx250001年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度北區(qū)房價(jià)走勢(shì)1112 1135 1135 1140 11481165 1172125013151475 15151725187002004006008001000120014001600180020xx01年末02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度元 /M2小高層： 2650 元 /M2 代表個(gè)案： 中房新天地、新站花園、名典公寓、朋來源財(cái)富廣場(chǎng) 區(qū)域概述： ● 臨近火車站，相對(duì)居住條件比較差 ● 大型的商業(yè)項(xiàng)目 — 寶安商業(yè)城和上海服飾城還沒有全面進(jìn)入銷售。 ● 該區(qū)域前期房價(jià)基礎(chǔ)比較低，上漲速度較快 ● 東方紐約城土地歸屬有問題，導(dǎo)致至今沒有開盤銷售。 ● 主干道海寧大道通車為本區(qū)域提供了較好的開發(fā)條件。 ● 東部城區(qū)開發(fā)面積較大，新浦區(qū)多數(shù)中高檔項(xiàng)目集中于此。 ● 東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 3西部區(qū)域 ： ● 工廠以及有污染的企業(yè)密集，不適合居住，整體居住檔次較低。 個(gè)案分析 4－ 量體分析 量體范圍（萬 M2） 個(gè)案數(shù) 比例（ %） 2 萬以下 8 50% 2— 5 2 % 5— 10 4 25% 10— 20 2 % 以新浦區(qū)16個(gè)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) ● 在售項(xiàng)目中， 5 萬 M2以上項(xiàng)目數(shù)量占總項(xiàng)目 50%，開發(fā)量體占總開發(fā)量 體的八成。 ● 小高層和高層大都是小區(qū)的后續(xù)產(chǎn)品，憑借多層的去化帶 動(dòng)其銷售；完全是高層和小高層的項(xiàng)目是銀城國際公寓、怡景苑和名典公寓。 ● 價(jià)格集中在 20xx— 2480 元 /M2。 ● 價(jià)格集中在 2400— 4400 元 /M2。 ● 新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 ● 本區(qū)域內(nèi)交通方便，但是相應(yīng)的帶來了噪音。 主力面積： 1R： 80M2以下 2R： 80— 110 M2 3R： 110— 150 M2 3R 以上： 150以上 區(qū)域分布看： 中心區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 40— 80 69% 2R： 80— 110 11% 3R： 110— 130 20% 由于本區(qū)域地處商業(yè)集中地帶，交通較發(fā)達(dá)， 大面積的戶型總房款高，加之中心區(qū)域可開發(fā)土地資源少，所以集中聚集了小面積的戶型。 北部、西部區(qū)域產(chǎn)品主力面積： 1R： 38— 70 24% 2R： 80— 115 32% 3R： 110— 150 37% 3R 以上： 150 以上 7% 本區(qū)域內(nèi)集中了一些污染型的企業(yè)以及幾個(gè)交通干道的聚集，不適合居住，開發(fā)和在售樓盤數(shù)量有限，內(nèi)戶型設(shè)計(jì)較平均， 2R 和 3R 產(chǎn)品為主。東部城區(qū)的綠化以及居住環(huán)境優(yōu)越新市政府的東遷，促使本區(qū)域的配套設(shè)施和公共設(shè)施逐步完善。 去化量分析 去化速度看： 整體去化速度為： 9— 48 月 /套 總價(jià)高的舒適型產(chǎn)品整體去化速度為： 17— 48 月 /套 01020304050607080低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià) 低價(jià) 高價(jià)1R 2R 3R 3 R 以上中心區(qū)域 南部區(qū)域 東部區(qū)域 西部、北部區(qū)域總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品整體去化速度為： 15— 33 月 /套 產(chǎn)品看： 3R 產(chǎn)品優(yōu)于 2R 產(chǎn)品 多層產(chǎn)品優(yōu)于小高層和高層產(chǎn)品 東部區(qū)域月銷售速度較快，一般在 30 套 /月左右，精裝修的名典公寓每月銷售高達(dá) 48 套