【正文】 往往一個設計成果在尚未被實踐檢驗之前是無法被發(fā)現(xiàn)其優(yōu)勢及劣勢的，項目后評估可以解決以上的設計反饋問題。在施工過程中如遇到需對圖紙進行設計變更或工程洽商的情況，工程、設計、監(jiān)理、成本及施工單位需對發(fā)生的問題進行討論，研究解決方案，然而哪種方案最科學，最經(jīng)濟，最有效只有在項目結束之后甚至結束很多年之后才能發(fā)現(xiàn)，因此長期的項目后評估工作顯得尤為重要。通過分析 項目投資 的 得失，分析其 主客觀原因，可以比較公正客觀地分析出項目實際存在的問題， 從成本管理的角度分析造成的原因，而成本發(fā)生是結果，技術措施是根源，因此從經(jīng)濟到技術的分析可以使技術管理 進一步提高 ，進而加強管理者的 責任心和工作水平，進一步完善項目管理體系。 尤其是近年來由于房價越來越高，北京市四環(huán)內(nèi)的商品房已經(jīng)寸土寸金，也少有新地塊上市，因此越來越多的年輕人以及希望改善住宅環(huán)境的人選擇在北京周邊區(qū)縣首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 14 頁 共 48 頁 購買住房，順義、大興、亦莊、懷柔等地成為了房地產(chǎn)開發(fā)的新寵，這些地方雖然距離市中心較遠，但優(yōu)勢明顯，其一，有成熟的人文環(huán)境，這些地區(qū)在歸屬北京之前都是縣城，在歸屬北京后形成了北京的“ 衛(wèi)星城”，他們有自己成熟的商業(yè)形態(tài)、居住環(huán)境、住宅規(guī)模，因此新地塊開發(fā)后可以融入老城區(qū)，既鞏固了老城區(qū)的繁榮景象，又增添了鮮活的氛圍；其二，有便利的交通環(huán)境，這些地區(qū)基本上已經(jīng)開通了軌道交通，且配合原有的公共路面交通，在公共交通上出行較為便利，另外這些地區(qū)也已經(jīng)有較成熟的城內(nèi)快速公路，與市中心形成一個整體；其三，響應政府號召，作為首都，北京聚集了越來越多的人，而城市的資源無法滿足越來越多人的生存問題，因此，大力發(fā)展衛(wèi)星城 ，建設和諧大北京是首都的發(fā)展方向，這些地區(qū)原本就屬于北京市行政區(qū)域，更是順應了衛(wèi)星城的發(fā) 展方向，在政府的導向下，衛(wèi)星城的建設將更加成熟，這些區(qū)域的地塊也成為了各房地產(chǎn)開發(fā)商的新寵。一般情況下，建設項目投資的比較評價是指對 項目 投資前預期情況與項目投資完成后的實際實施情況進行對比，以此來衡量項目項目預期收益與實際收益差異的一種方法 。 ⑦ 易進 .建設工程項目后評價問題探討 .林業(yè)經(jīng)濟， 20xx(4):70～ 72 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 15 頁 共 48 頁 成功度評價法 成功度評價法是依靠專家組或有豐富建設工程施工、管理經(jīng)驗的人組成團體，人數(shù)在 3人以上的單數(shù)人群，通過他們的經(jīng)驗， 依據(jù)已完工的項目的實際情況 ， 通過相關制度 或目標的執(zhí)行情況來判斷或 被 評估項目的成功程度 ，其中包括項目的整體成功程度，以及項目的時間 成 、技術、經(jīng)濟等的各類指標的成功程度。 對各 項指標的成功度 打分，再與 指標重要性 系數(shù)相結合，得出 整個項目的成功度評估結論 。 目標樹邏輯框架法 目標樹邏輯框架法是目前許多國家在項目后評價中的應用中采取的行之有效的方法之一。 (2)原因和結果分析 。這種方法可以幫助分析者對項目的具體情況進行剖析，對決策的效果進行評判，能夠從管理者的角度考察各職能部門之間的配合情況、分析能力、決策能力 以及責任感，為管理者 ⑧ 易進 .建設工程項目后評價問題探討 .林業(yè)經(jīng)濟， 20xx(4):70～ 72 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 16 頁 共 48 頁 找出管理團隊的問題以及優(yōu)勢、劣勢，能為下一步的管理方案及策略起到作用 ⑨ 。 北京 N公司 是 20xx 年經(jīng)北京市 D區(qū)人民政府批準成立的全資國有大型企業(yè)，負責對 D 產(chǎn)業(yè)基地（以下簡稱“產(chǎn)業(yè)基地”）的規(guī)劃、管理工作及基地的建設和服務等職能。 L 置業(yè)有限公司秉承兩開發(fā)區(qū)的拼搏、創(chuàng)新精神，力行大型國企，為國盡忠，以民為本的職責，并將借助兩大控股公司雄厚的資金實力、全面的技術水平以及強大的資源優(yōu)勢，努力成為大興優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。用地依據(jù)城市道路網(wǎng)的規(guī)劃，規(guī)劃研究范圍用地面積 公頃。本項目建成后，北京 N基地規(guī)劃區(qū)域四個自然村 ,結合 S 村舊村改造，為 D 區(qū) 新城規(guī)劃具體實施起到先鋒示范作用。 本項目規(guī)劃區(qū)結構強調(diào)自然性和整體性，結合現(xiàn)有規(guī)劃的城市道路，形成“一環(huán)、二帶、四區(qū)”的布局形態(tài)。 在本項目內(nèi)將配套設置小學和托幼教育設施，服務范圍主要是面對項目建成后入住的居民及周邊可就近入學的適齡學生，形成良好的教育風氣。此外、項目規(guī)劃建設的配套商業(yè)、辦公及配套教育、醫(yī)療等 公建為 N 基地在目前周邊配套相對不太成熟的情況下提供了較為便捷可達的配套服務設施，推動了 N 基地內(nèi)就業(yè)的管理人員、基層員工、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 18 頁 共 48 頁 外來辦事人員和輻射產(chǎn)業(yè)所需的生產(chǎn)生活配套和商務辦公空間。該工程 現(xiàn)已交付使用。 項目主要技術指標 主要技術經(jīng)濟指標 表 主要技術經(jīng)濟指標 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 備 注 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 19 頁 共 48 頁 1 總用地面積 m2 311913 其中 建設用地面積 m2 246194 代征道路面積 m2 53851 代征綠地面積 m2 11868 2 地上總建筑面積 m2 412991 其中 住宅建筑 m2 其中 多層住宅建筑 m2 高層住宅建筑 m2 214449 公建建筑 m2 其中 配套公建建筑 m2 32169 含幼兒園、小學、社區(qū)服務中心、開閉站等（詳見表 13） 非配套公建建筑 m2 商業(yè)及辦公 （詳見表 12） 3 建筑層數(shù) 層 115 4 居住戶數(shù) 戶 3390 5 人口毛密度 人 /ha 385 6 住宅建筑套密度 套 /ha 137 7 容積率 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 20 頁 共 48 頁 8 綠地率 % 30 9 住宅機動車停車 輛 2375 10 公建機動車停車 輛 650 項目總體規(guī)劃表 表 項目總體規(guī)劃表 序號 規(guī)劃地塊編號 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（㎡） 容積率 用途 計劃建筑面積 （㎡） 小計 （㎡） 1 A01 R53 托幼用地 4193 1 幼兒園 4193 4193 2 A02 R2 二類居住用地 58615 回遷房 多層 7238 87923 高層 5098 限價房 多層 高層 室內(nèi)文體活動場等配套設施 2240 商業(yè) 8800 3 A03 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 4007 1 社區(qū)衛(wèi)生服務站 4007 4007 4 A04 U12 供電用地 1152 開閉站 691 691 5 A05 U21公共交通用地 3032 公交首末站 1213 1213 6 B01 R52 小學用地 11005 1 小學 11005 11005 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 21 頁 共 48 頁 7 B02 C2 商業(yè)金融用地 10954 2 商業(yè) 21908 21908 8 C02 F1 住宅混合公建 用地 90982 回遷房 多層 163768 高層 限價房 多層 4681 高層 租賃房 高層 1593 商品房 高層 商業(yè)服務等配套設施 2756 商業(yè) 辦公 40000 9 D01 R2 二類居住用地 62254 回遷房 多層 20258 118283 高層 6194 限價房 多層 高層 商品房 多層 高層 社區(qū)居委會等配套設施 6064 商業(yè) 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 22 頁 共 48 頁 合計 —— ———— 246194 — ———— 412991 412991 公用設施及配套一覽表 表 公用設施及配套一覽表 編號 項目名稱 項目性質(zhì) 建筑面積（ m2） 用地面積（ m2） 所在地塊（ m2） 備注 1 幼兒園 教育 4193 4193 A01 地塊 2 小學 教育 11005 11005 B01 地塊 3 社區(qū)衛(wèi)生服務站 醫(yī)療衛(wèi)生 4007 4007 A03 地塊 4 公交首末站 交通 1213 3032 A05 地塊 5 開閉站 市政公用 691 1152 A04 地塊 6 室內(nèi)文體活動中 心 文化體育 2454 無單獨 用地 D01 地塊 7 菜市場 商業(yè)服務 246 無單獨 用地 A02 地塊 8 其它商業(yè)服務 商業(yè)服務 4664 無單獨 用地 A02 地塊；C02 地塊；D01 地塊 A02 地塊 984m2； C02地塊 2180m2； D01 地塊1500m2 9 社區(qū)服務中心 社區(qū)管理服務 250 無單獨 用地 D01 地塊 10 社區(qū)居民委員會 社區(qū)管理服務 250 無單獨 用地 D01 地塊 11 物業(yè)管理用房 社區(qū)管理服務 250 無單獨 D01 地塊 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 23 頁 共 48 頁 用地 12 托老所 社會福利 1110 無獨立 用地 D01 地塊 13 老年活動場站 社會福利 250 無獨立 用地 D01 地塊 14 郵政所 市政公用 250 無單獨 用地 C02 地塊 15 有線電視光電轉(zhuǎn) 換間 市政公用 180 無單獨 用地 c02 地塊 16 密閉式清潔站 市政公用 130 150 A02 地塊 17 室外文體活動場 文化體育 246 4908 A02 地塊；C02 地塊 A02 地塊內(nèi)占地20xxm2，建筑面積100m2； C02 地塊內(nèi)占地2908 m2，建筑面積 146 m2 18 公廁 市政公用 130 130 A02 地塊 19 燃氣鍋爐房 市政公用 650 1000 A02 地塊 小計 32169 具體情況以規(guī)劃方案審 查意見為準 本項目規(guī)劃區(qū)結構強調(diào)自然性和整體性，結合現(xiàn)有規(guī)劃的城市道路，形成“一環(huán)、二帶、四區(qū)”的布局形態(tài)。 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學碩士學位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 24 頁 共 48 頁 該項目發(fā)展前景 根據(jù)資料顯示，大興新城發(fā)展建設至今，已具備與首都這個國際大都市接軌的現(xiàn)代化城市形態(tài)和空間發(fā)展結構的雛型，到 2020 年， D 區(qū)新城城將逐步建立起一個功能齊全、結構合理、設施配套的交通網(wǎng)絡體系完善的新城區(qū)和城市綜合服務中心。 處在這樣一個即將發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的住宅工程，將來將有大批的相關企業(yè)入駐基地，企業(yè)的入駐帶來的是人員的流動， S項目住 宅工程將為該基地提供一定體量的住房，滿足相關企業(yè)人員的住宿需求。 （ 4） 外立面窗：普通雙玻塑鋼窗。 （ 8） 頂棚：耐水膩子。 （ 3） 排水系統(tǒng)：排水立管： UPVC 管（螺旋內(nèi)消音）； 排水干管： UPVC 管； 排水支管： UPVC 管。采暖管道明露管材為鋼管，埋地管材為鋁塑復合管。 電話、電視 （ 1） 電話系統(tǒng)：每戶預留程控電話線一條，起居室及臥室分別設一個電話插孔。 防水工程：本工程地下室防水等級為一級，具體做法參照《地下工程防水》 (88J61) 以及《貼必定自粘防水卷材》 (88JZ12)。門窗加工尺寸需根據(jù)裝修面厚度由承包商予以調(diào)整；所有外窗開啟扇處均需在內(nèi)側(cè)加裝紗窗。內(nèi)裝修工程執(zhí)行《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》 GB50222；樓地面部分執(zhí)行《建筑地面設計規(guī)范》 GB5003