【正文】 否實現(xiàn)等，通過分析評價找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效地反饋信息，為未來項目的決策和提高投資決策 管理水平提出建議， ② 積累實際經(jīng)驗，在總結(jié)已完項目的得與失之后，積累出 適合本公司的實踐數(shù)據(jù)。發(fā)展中國家做得較好的是印度 ,已經(jīng)形成了比較完善的后評估體系 ,建立了良好的后評估運行機制。 ① 出自 王慶，庫亞榮，蔣燕，齊君 .建設(shè)工程項目后評價研究 .科技和產(chǎn)業(yè)， 20xx,10(8)： 65～ 66 ② 出自 姜天文，劉明輝，周占發(fā)，孫海林，郭邑，戈繁春 .淺談項目后評價在國內(nèi)工程建設(shè)領(lǐng)域中的應(yīng)用 . 化工科技， 20xx,20(3):75～ 78 ③ 出自 王慶，庫亞榮，蔣燕，齊君 .建設(shè)工程項目后評價研究 .科技和產(chǎn)業(yè)， 20xx,10(8)： 65～ 66 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 9 頁 共 48 頁 項目后評估 在美國 的發(fā)展情況 美國 是世界上最早采用 建設(shè)工程項目后評 估的國家，在 20世紀(jì) 30 年代 經(jīng)濟(jì)蕭條時期就已經(jīng)出現(xiàn)，至今已經(jīng)有 80 多年的歷史了，但在當(dāng)時僅為少數(shù)項目使用。項目評價方法 開始在理論支持上有了 突破， 各種評估的方法開始實施，從各種形式上開展，為一致的項目評估工作服務(wù)，其發(fā)展歷程不斷變化，從簡單到復(fù)雜再到簡單，逐漸成熟化、 規(guī)范化、表格化、程序化、簡單化和強調(diào)方法的實用性。 國外其他國家的項目后評估發(fā)展情況分析 從 上 世紀(jì) 70 年代開始，世界銀行和亞洲開發(fā)銀行 分別 成立專門的 后評估 機構(gòu)，在實踐中 不斷完善、總結(jié)，并最終 形成了 較為先進(jìn)的 理論方法，并建立了一套完整的后評估 管理體系和評 估 程序， 在其 全世界的投資活動 中 ， 實踐其 評價體系， 促使世界各國在 過程中 也 得到 了 極大的發(fā)展。 其實無論是兩行投資還是各國的同類投資后評估體系，其根本是為了分析出項 目投資的效益，對其長期影響的研究，保障投資價值的回饋。盡管在 建設(shè)項目后評估的領(lǐng)域， 我國起步較晚，但經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展，以及 20xx 年以后全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)以及各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大肆發(fā)展以來，建設(shè)項目后評估成為了企業(yè)長期發(fā)展的著眼點。 這些表明，在我國對項目后評估事業(yè)的逐漸認(rèn)可的過程中，項目后評估的思想也逐漸在建設(shè)項目各領(lǐng)域內(nèi)引起重視并發(fā)展應(yīng)用。 BIM 從設(shè)計過程的資源、行為、交付三個基本維度，給出 設(shè)計 企業(yè)的實施標(biāo)準(zhǔn)的具體方法和實踐內(nèi)容。 ⑥ 研究意義 目前，在建設(shè)領(lǐng)域，項目建安成本后評估在實際中開展仍然不足，大多數(shù)企業(yè)只是在開發(fā)前 按照 建安指數(shù)做估算指標(biāo)， 事后總結(jié)指數(shù)是否在合理范圍內(nèi)，但尚未真正利用其對成本進(jìn)行控制。因此一份有充足數(shù)據(jù)支持的可行性研究報告是項目決策階段非常重要的一環(huán)，那么市場預(yù)期是有風(fēng)險的，但是地塊成本和建安成本是相對可靠的，而在這兩方面，地塊成本相對來講是固定的，不可節(jié)約的，那么項目的建安成本就是項目 最可控的 一項，也是公司管理的重要一環(huán)。那么如何才能在可研階段確定較為合理的建安成本投資估算？那就是項目建安成本后評估與項目可研報告中建安成本投資估算相輔相成 ，互相制約又互相支持的作用。一個成功的設(shè)計要考慮到方方面面的因素，例如，是否便于施工或是否可以進(jìn)行施工，成本是否在銷售目標(biāo)的可控范圍內(nèi)，用戶在使用階段是否便于使用，在環(huán)保方面是否對環(huán)境產(chǎn)生影響，使用的材料是否堅固、美觀、無污染、具有價格優(yōu)勢等。 建設(shè)單位工程部、監(jiān)理單位在施工期間對項目有過程管理的作用，建設(shè)單位成本部對項目進(jìn)行成本的過程管理。后評價是在項目 建設(shè) 完成以后進(jìn)行的，通過分析 對 得出的 結(jié)論的匯總 ，使項目 后評估人員以及參與項目后評估討論及總結(jié)的人員根據(jù)實際數(shù)據(jù)來總結(jié) 和共同分析項目的投資情況 。對 S 項目進(jìn)行 建安成本后評估 ，利用科學(xué)的方法，進(jìn)行 全面和 充分的總結(jié)，能夠為 未 來開展的項目提供寶貴的經(jīng)驗。比較評價的目的是找出差距，根據(jù)結(jié)果比較完成情況與預(yù)期 值，來分析決策的準(zhǔn)確性。 這種 方法主要是對估算與結(jié)算的比較，比照出預(yù)期與實際的差距 ， 是項目 建安成本后評估的重要方法， 主要 用于 對 項目的效益評價和影響評價 。在項目結(jié)束后，由專家組對根據(jù)目標(biāo)成本對項目進(jìn)行打分評估。 在建安成本后評估中采用政府或者當(dāng)?shù)卦靸r處等相關(guān)部門發(fā)布的建設(shè)期的建安成本各項指標(biāo)值與項目的實際結(jié)算的指標(biāo)值對比，并分析高或低的原因，從而進(jìn)行分析和總結(jié)的方法，或者 通過 企業(yè)其他建設(shè)項目 投資 的情況對比 分析，對構(gòu)建 企業(yè) 的 建設(shè)項目建安成本 后評價體系進(jìn)行應(yīng)用和驗證 的方法 。目標(biāo)樹形成之后 ,通過“規(guī)劃矩陣”來完成下一步工作，其內(nèi)容包括 :(1)系統(tǒng)全面的分析 。 (5)從實際中學(xué)習(xí)。 第二章 企業(yè)及項目概況 企業(yè)概況 L 置業(yè)有限公司成立于 20xx 年 12月，公司注冊資本 85000 萬元，位于北京市大興區(qū)天河西路，是北京 M 公司和北京 N公司兩家公司緊抓 D 和 Y 行政整合的契機，以 “一區(qū)六園”為產(chǎn)業(yè)發(fā)展依托共同組建的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。公司以“產(chǎn)業(yè)基地首席城市經(jīng)營體”作為自身新的發(fā)展定位，通過不斷強化管理和提高團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力，在全面助推產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實現(xiàn)新跨越的進(jìn)程中打造一個實力強勁并富有活力的現(xiàn)代國有企業(yè)。項目位于 LQ 村 ，南臨 A 路，西臨 B 路，西北部是北京市規(guī) 劃中的綠化隔離帶，東部為預(yù)留的發(fā)展備用地，南部為六環(huán)路綠化隔離帶。在區(qū)委區(qū)政府新城總體規(guī)劃戰(zhàn)略策劃下，擬在 S 村建設(shè)新民居安置住宅回遷樓社區(qū)。 綜上所述，本項目符合相關(guān)規(guī)劃的發(fā)展要求，建設(shè)意義顯著?！八膮^(qū)”是被規(guī)劃城市干道分割的四片居住區(qū)。 首先，項目的建設(shè)屬于為 D新城西南片區(qū)先期啟動項目，為新城西南片區(qū)的規(guī)劃具體實施起到先鋒示范作用，更重要的是為 N 產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃實施提供了重要基礎(chǔ)；其次，項目的建設(shè)既從根本上解決了原有村民的居住環(huán)境差的問題，為 N基地直接整理了約1000 畝土地，更重要的是為 N基地 平方公里的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境提升改造和項目建設(shè)發(fā)展提供了符合 N 產(chǎn)業(yè)發(fā)展寶貴的土地空間資源；第三、拆遷居民轉(zhuǎn)非安置后，為 N 基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的勞動力資源。 原規(guī)劃建設(shè) 1— 8 個組團(tuán)工程，項目含蓋住宅、市政、學(xué)校、醫(yī)院、供熱廠、幼兒園等若干建設(shè)項目，整體項目于 20xx 年 8 中旬開始籌劃， 20xx 年 10 月開始方案設(shè)計，在區(qū)委區(qū)政府大力支持下先期開發(fā)建設(shè)的 71709平方米的 /5組團(tuán)住宅工程，20xx 年 3 月 28日 5組團(tuán)正式開工建設(shè)。本項目地上建筑面積為 412991m2（包括住宅，公建 ）?！八膮^(qū)”是被規(guī)劃城市干道分割的四片居住區(qū)。經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)， N公司 在發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資等方面取得明顯的成績。 （ 3） 外墻保溫方式：外保溫。 （ 7） 室內(nèi)墻面：臥室、起居室 — 耐水膩子；衛(wèi)生間、廚房 — 瓷磚到頂。 （ 2） 中水系統(tǒng)：立管及干管采用鋼塑復(fù)合管，戶內(nèi)采用 PPR 管；僅預(yù)留立管。 采暖、空調(diào)、供電、燃?xì)? （ 1） 采暖系統(tǒng)：采用市政集中熱水供暖，分戶熱計量；采暖管鋪設(shè)在墊層內(nèi)，有標(biāo)識。 （ 4） 燃?xì)庀到y(tǒng)：燃?xì)夤艿廊霊簟? S 項目住宅工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 單體建筑設(shè)計方案 建筑單體設(shè)計滿足有關(guān)規(guī)范要求，各功能分區(qū)的建筑形式基本一致，又各有風(fēng)采。 門窗：選用塑鋼窗，門窗立面僅表示其類型、洞口大小、分格、開啟形式及外觀色彩，其構(gòu)造與型材選擇和計算由具有相應(yīng)資質(zhì)的承包商負(fù)責(zé)，并在施工時配合土建預(yù)埋鐵件。 內(nèi)、外裝修：外裝修墻面主要為涂料，高層屋頂護(hù)欄為黑色鐵藝欄桿；外裝修選用的各項材料其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計單位確首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 26 頁 共 48 頁 認(rèn)后實施。 建筑設(shè)備方案 1）暖通專業(yè) ①采暖熱源：采暖熱水來自小區(qū)鍋爐房，采暖供回水 溫度為 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 本項目高層住宅結(jié)構(gòu)形式為剪立墻結(jié)構(gòu)，多層住宅及公建為混合結(jié)構(gòu)。 本工程所采用普通內(nèi)門除特別說明外，均選用或參見國標(biāo) 04J6011《木門窗》。 屋面防水等級為二級，做兩道防水設(shè)防，除綠化屋面外均采用倒置法。 （ 2） 電視系統(tǒng)：有線電視入戶，在起居室和主臥室各設(shè)一個電視插孔。 （ 2） 空調(diào)系統(tǒng)：戶內(nèi)預(yù)留分體空調(diào)安裝條件。 （ 4） 雨水系統(tǒng)： UPVC 管。 （ 9） 外裝飾：二層以下 為仿石涂料 、二層以上為 彈性涂料 (不含二層 )。 （ 5） 入戶門：鋼制安防門。 項目 的 回遷 房 及公租房 裝修標(biāo)準(zhǔn)為： 建筑、結(jié)構(gòu) （ 1） 主體結(jié)構(gòu)形式：多層 — 磚混結(jié)構(gòu)；小高層 — 混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。 20xx 年 10月，北京市人民政府決定籌建 N 公司?！耙画h(huán)”為貫穿整個小區(qū)的一條交通聯(lián)系道路，該環(huán)路將整個小區(qū)的四個部分有機的聯(lián)系起來，圍繞環(huán)形道路，設(shè)計了帶形的公共集中綠地，小區(qū)的總體形象自由活潑，富有生機，具有非常鮮明的特色。 自 L 公司成立以來，現(xiàn)剩余工程由 L公司負(fù)責(zé)開發(fā)實施，具體情況如下： 項目名稱 S 項目住宅工程（配建公租房、限價商品住房、村民回遷房、商品房） 項目建設(shè)地點 本項目位于 D區(qū) LQ 村區(qū)域內(nèi)，在六環(huán)路北側(cè)、 A路與 B 路交叉路口東北角。最后、項目含回遷房的順利建設(shè)，保證了拆遷居民盡快回遷，以便 維護(hù)社會穩(wěn)定，同時限價房和公租房的建設(shè)也為 N 基地的發(fā)展創(chuàng)造良好的居住保障條件。 項目用地西側(cè)規(guī)劃蘆求路和南側(cè) A路，分別是市區(qū)通往 N基地和 D 城區(qū)通往房山城區(qū)的便捷通道；用地內(nèi)規(guī)劃一路和規(guī)劃五路交叉?！耙画h(huán)”為貫穿整個小區(qū)的一條交通聯(lián)系道路，該環(huán)路將整個小區(qū)的四個部分有機的聯(lián)系起來，圍繞環(huán)形道路，設(shè)計了帶形的公共集中綠地，小區(qū)的總 體形象自由活潑，富有生機，具有非常鮮明的特色。項目用地依據(jù)城市道路網(wǎng)的規(guī)劃，以居住為主要功能，除必要的公共配套設(shè)施外還包括一定規(guī)模的非配套公建，以適應(yīng)未來的區(qū)域發(fā)展。以居住為主要功能，除必要的公共配套設(shè)施外還包括一定規(guī)模的配套公建，以適應(yīng)未來的區(qū)域發(fā)展。 項目概況 為響應(yīng)國家新農(nóng)村建設(shè)的要求，按照北京市委市政府指示精神，在區(qū)委區(qū)政府新 ⑨ 付廷順 .淺談建設(shè)項目后評價 .山東煤炭科技， 20xx，（ 3):248～ 249 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 17 頁 共 48 頁 城總體規(guī)劃戰(zhàn)略策劃下，擬在 B村建設(shè)新民居安置住宅回遷樓社區(qū)，將 D區(qū)域現(xiàn)狀四個自然村整體搬遷至該社區(qū)，為大興新城規(guī)劃具體實施起到先鋒示范作用。 經(jīng)過 10 余年的發(fā)展和積淀， 公司已經(jīng)成為發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地的有力支撐和保障。 在實際中，建設(shè)項目后評價的方法有很多種，例如，調(diào)查搜集資料法、不確定性分析法、比較評價法、成功度評價法等，本研究采用實地調(diào)查與文案調(diào)查相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合的方法。 (3)目標(biāo)分析 。這種方法首先從需解決的核心問題入手 ,然后逐級展開 ,得到其影響結(jié)果 ,向下逐層推演找出其產(chǎn)生的原因，從而得到“問題樹”。這種評價方法主要用于公司的績效考核等，評價的成功度與項目的目標(biāo)成本設(shè)立值有很大關(guān)系。成 功度評價用邏輯框架法分析項目目標(biāo)的實現(xiàn)程度和經(jīng)濟(jì)效益分析的評價結(jié)論為基礎(chǔ) ， 以項目的目標(biāo)和效益為核心 ， 對項目進(jìn)行全面系統(tǒng)地評價 ⑧ 。 在 建設(shè) 項目后評價中則是指將項目前期的行性研究 階段的預(yù)測成本、效益、前景、影響、結(jié)論與項目竣工驗收交付使用，甚至項目結(jié)束后的五年內(nèi)的運營情 況的對比，并分析造成各種結(jié)果的原因的一種方法 ⑦ 。 L 公司開發(fā)的 S項目正位于上述區(qū)域內(nèi)，而在這些區(qū)域內(nèi)的回遷安置房、限價商品房、公租房、普通商品房的建設(shè)也較為普遍，這類住宅工程的結(jié)構(gòu)、裝飾等的市場定位也較統(tǒng)一，因此該項目的建安成本項目后評估具有對近期北京開發(fā)的同類項目的可比性，具有重要意義，可為 L公司日后的項目建安成本提供堅實的實際經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 對 L 公司 未來 發(fā)展起到作用 S 項目住宅工程作為剛剛起步的小型國企 L 置業(yè)公司的第一個項目，從組建至今也不過短短的五年時間，而這五年是北京房地產(chǎn)業(yè)開始調(diào)整的時期，作為一個年輕的企業(yè)， 想要打敗市場上的其他對手， 依靠企業(yè) 管理 者自身的資源優(yōu)勢和市場敏銳度，借助 股東公司的拿地優(yōu)勢 ， 確定企業(yè)未來的發(fā)展方向，開始前進(jìn)的步伐，積累了一定的經(jīng)驗 。 此外， 有了建設(shè)項目后評價的工作，使被評價者在實施被評價項目時 能夠有壓力和責(zé)任感，在制度上加強項目管理者的責(zé)任感 。 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 13 頁 共 48 頁 施工是對項目的設(shè)計成果的有效反饋， 施工 質(zhì)量 的好壞會影響 設(shè)計效果，影響產(chǎn)品質(zhì)量，而施工質(zhì)量一方面取決于人為因素，例如時間緊迫或者態(tài)度不