自貢市花果山項目可行性研究報告word-預覽頁
【正文】 于市政配套相對缺乏，嚴重影響了該區(qū)域的發(fā)展。 公交線路現(xiàn)有 17 路公交巴士，連接貢井和火車站，依托主干道匯東路，途徑鹽都花園、馬吃水、一對山批發(fā)市場、人人樂超市等。 本項目所在片區(qū)商業(yè)、生活及購物配套設施尚不完善，在政府的規(guī)劃中該片區(qū)的該套正在逐步改善。項目南面和西面均為坡地，綠化植被較好，目前尚未開發(fā)，僅有少量的舊居民房屋散落其中，故此可為本項目提供較好的 視野景觀。 （項目區(qū)位圖） 地塊形狀呈不規(guī)則圖形 ,略帶長方形，靠青杠麗景小區(qū)方向海撥高度較高，靠長征大道方向較低，呈坡地狀，高低落差最大近 30 米左右。 本項目宗地現(xiàn)為城郊結(jié)合部，未來為貢井區(qū)城市規(guī)劃核心地段，貢井區(qū)未來城市行政中心，更是交通樞紐之地。項目 中國最大管理資源中 心 地塊內(nèi)無高大植被，但項目內(nèi)草木植被較為豐富。但本項目地處“自貢西城、貢井新區(qū)” 兩路交匯之處，緊鄰貢井人民公園，未來的行政中心，居住環(huán)境潛力巨大。 、交通狀況 本項目西臨貢舒路，是舒坪與自貢聯(lián)系的交通樞紐，同時還是聯(lián)系舒坪與榮縣的主要交通路線；距貢井城市中心 公里，距馬吃水片區(qū)僅 3 分鐘車程，步行 15 分鐘左右，交通便捷。一期開發(fā) 貢舒路和長征大道交匯處約 萬平方米；二期開發(fā)臨長征大道的三棟樓。 本項目位置優(yōu)越、交通便利；項目 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿?；加上開發(fā)商榮新集團的實力和品牌，本項目必將打造成 高檔次、高品質(zhì)、規(guī)模性區(qū)域代言樓盤。 中國最大管理資源中 心 從商品房分類來看， “住宅 ”價格同比上漲 %，其中 “普通住宅 ”價格上漲最大，為 %。 開發(fā)成本上漲助推房價攀升。另外，拆遷補償費用和安置成本的上升、各 種房屋租金的上漲以及對房價上漲的樂觀預期引導人們投資房產(chǎn)，從而造成房價上漲?！靶鲁恰钡奶匦允顾撾x了老城的擁擠與喧囂，在引來眾多企事業(yè)單位爭相入駐的同時，新城建起的居住小區(qū)也一度給自貢人帶來耳目一新的感覺。怡景灣 、英祥 麗景華庭 2 期等一批品質(zhì)樓盤，推動了整個房地場市場品質(zhì)的拔高。 中國最大管理資源中 心 隨著自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)時代 的來臨，可以預計，在今后的一段時間內(nèi)，樓盤品質(zhì)的競爭將高于價格的競爭。 、個性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢 隨著自貢新盤的不斷涌現(xiàn)，各個樓盤之間同質(zhì)化愈加明顯。 、環(huán)境舒適性愈加受到重視 自貢樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。樓盤品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，任何單一的競爭模式都難以取得決定性的優(yōu)勢。國家宏觀政策的調(diào)控絲毫沒有抵制住商品房價格狂飆的勢頭，自貢房地產(chǎn)市場便是很好的證明。目前自貢的房地產(chǎn)市場小高層產(chǎn)品越來越多，許多新建商品房容積率已經(jīng)達到或者超過 。區(qū)域開發(fā)樓盤檔次相對較低，物業(yè)品質(zhì)一般，項目相關配套 中國最大管理資源中 心 相對較少，目前區(qū)域暫無品質(zhì)性樓盤。 中國最大管理資源中 心 3．本項目優(yōu)、劣勢分析 3． 1 優(yōu)勢 3． 1． 位置和交通優(yōu)勢： 本項目地處貢井新區(qū)的貢舒路與貢興路交匯處，貢井未來的新行政中心，緊鄰貢井公園。本區(qū)域自然條件優(yōu)越、交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?，未來將成為貢井最密集的新興的居住片區(qū)。同時，長征大道作為快速干道，未來大量的車流對本項目的住宅也容易造成噪音和廢氣污染。 同時，本項目臨貢興路 120多米，其中 60米臨街面被原有的舊門市阻擋。 賣點之二：產(chǎn)品個性化 項目獨特的產(chǎn)品形式，和坡地設計景觀層次感，設計的超前性，個性化特色明顯。 賣點之五：質(zhì)量標準化 工程、設計充分符合國家的有關標準。物管服務內(nèi)涵的擴展，尤其的特約服務和保安巡邏，構(gòu)建凈土家園和安全港灣。 標準之十二：產(chǎn)品高附加值 中國最大管理資源中 心 項目作出了活性建筑，戶型極具個性化，體現(xiàn)了戶型的多功能、可變性。而初次置業(yè)的年輕夫婦具有一定的經(jīng)濟基礎，他們渴望擁有自己的新居，渴望與父母分開居住。 詳見《 營銷策劃建議書 》 3． 5． 2 價 格策略建議 具體內(nèi)容在《價格策略報告》中明確 （ 1）低價入市、逐步上漲的價格策略。 中國最大管理資源中 心 3． 5． 4 計劃運用媒體及手段 在“營銷策劃建議書”中明確。 4． 建安費（含架空層 車位） 總額為 15,295 萬元，折合樓面價 1,167 元 /平 方米。利息含全部投資。 本項目在住宅售價 2， 300 元 /平方米、 商業(yè) 6， 000 元 /平方米 ， 車位 萬元 /個時，稅費合計為 3， 903 萬元。 2． 項目現(xiàn)金回收及還貸期限 動態(tài)投資回收期 11 個月，而項目的發(fā)展期為 28 個月，故項目投資具有較強的抗風險能力。影響現(xiàn)金流量的因素有，建安成本的控制，銀行貸款的落實，以及銷售資金的回籠情況等， 影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、土地費用，以及借貸資金的總體安排等。 5． 2 銷售價格下調(diào)的風險 ：銷售價格不理想，對本項目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會造成負面影響。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運行狀況。建議本項目在條件成熟后盡快投資開發(fā)。 4． 應對措施 對于上述風險，各方需精誠團結(jié)，高效努力，結(jié)合在大陸地產(chǎn)以往開發(fā)的經(jīng)驗，以及大陸集團熟習本地市場和辦事程序的有利條件，能克服開發(fā)中所遇困難和風
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