【正文】 售額達到 29031萬元，紛紛創(chuàng)下歷史新高，分別較 20xx年增長 81%、 110%，隨后幾年的商品房銷售面積及銷售額穩(wěn)中有升，將保持相當(dāng)長的一段時間。在這些因素的作用下，白山市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 11 價保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。投資增大的原因主要有材料價格上漲、土地成本增加、小區(qū)建設(shè)標(biāo)準提高；白山最近幾年軟硬件設(shè)施都有了顯著的提高，僅 20xx年市 區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資就達到了 ，是十五期間投資總額的 ；政府規(guī)劃在 20xx年以前完成國家級衛(wèi)生城、國家級優(yōu)秀旅游城、適合人居佳城、國家級園林城等“四城”申報，加強了經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境建設(shè)，吸引了大量的外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌入白山，促使房地產(chǎn)項目投資規(guī)模的不斷擴大；尤其是自 20xx年起，吉林省的九個地市州同時啟動了棚戶區(qū)改造項目，政府的政策扶持，促使房地產(chǎn)投資快速增加，較 20xx增長 %。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 8 資金籌措 由通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心自籌 資金 :2300 萬元 （三） 項目建設(shè)單位概況 本項目的開發(fā)建設(shè)單位為白山市 佳合電氣有限 公司， 投資人為通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心 。 排水： 項目用地周邊在 建設(shè)街及鐵北街 上 都 擁有 市政排水、排污管線，就近接入后， 污水 排入污水處理場廠 ，雨水直接排入渾江 。 項目周邊環(huán)境 本項目 周邊分布著密集的居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)及辦公區(qū)，商業(yè)氣息濃厚， 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 7 是我市商業(yè)人氣最旺盛的區(qū)域，周邊分布著合興大廈、合達商場、三江大廈、步行街等多家大型商場，同時距市一中僅 100 米左右，距市政府大樓也僅為 500 米。 C 項目用地內(nèi)沒有換熱站 。 ② 地勢狀況 項目用地區(qū)域 地勢 平坦 ,標(biāo)高相差不大 。 ① 項目區(qū)位 項目區(qū)位蒞臨白山市 中心 城區(qū) ，東至 礦物局科 研所辦公樓 ，西臨科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南 鄰 鐵北街 ，地理位置 優(yōu)越 ，交通便捷，是城市發(fā)展的重點 商業(yè) 區(qū)域之一。 白山市地處長白山腹地，境內(nèi)山峰林立，綿亙起伏，溝谷交錯，河流縱橫，屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候宜人。至 42176。至 128176。739。 2139。東西相距 180 公里，南北相距 163 公里， 國境線長454公里，幅員 17485平方公里 ， 市區(qū)面積 1388平方公里 。 （二） 項目概況 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 4 宗地區(qū)位及用地 該宗地位于白山市區(qū) 中心 ， 渾江 南 岸 坡地 ， 行政區(qū)劃屬八道江區(qū)新建 街道，距離市政府 500 米 。 按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名 稱 面積 (平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 2448 可建設(shè)用地面積 1660 其中區(qū)內(nèi)配套 、公建 用地 （含 商業(yè)、 幼兒園、物業(yè)、公廁等配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 788 凈 用地面積 1660 凈 用地率 % 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 5 宗地現(xiàn)狀 ① 四至范圍 : 東至 礦物局科研所辦公樓 ，西臨 科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南鄰 鐵北街 。 B 項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施 。 項目周邊的社區(qū)配套 周邊 1000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 礦物局實驗小學(xué)、前進小學(xué)、二十一中、八中、第一高中 等 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 白山市中 心 醫(yī)院、 礦物局總 醫(yī)院 商業(yè)設(shè)施 長白山 國際商業(yè) 、 市政府 周邊商業(yè)圈 金融設(shè)施 郵政 儲蓄 、工行、建行等 市場 南嶺 市場 交通設(shè)施 3 路巴 士 文化設(shè)施 體育設(shè)施 南嶺廣場 總的來說，項目周邊生活配套設(shè)施齊全，文化娛樂、體育鍛練場地近在咫尺，醫(yī)療服務(wù)，就診無憂。 ② 市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域內(nèi) 各種市政管線配套設(shè)施較為完善 ， 不需要大的改動建設(shè)， 具體分析如下： 給水： 建設(shè)街上有新修的自來水管線，完全滿足本項目的用水需求 。 供熱： 為白山市華生熱力公司熱網(wǎng) 三期工程 覆蓋范圍，項目采用集中供熱 ，熱源為 白山熱電 公司 余熱 。 20xx 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，投資額達 ，連續(xù)創(chuàng)造房地產(chǎn)投資額的新高。 近幾年商品房價格走勢 近幾年，白山市經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長， 20xx年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，全市人均 GDP 達到 14746 元 ,居民可支配收入增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造加速，住房消費信貸支持力度的加大，使居民的購房能力不斷增加，居民對住房的需求增長較快。 由于白山市的整體房價水平仍然較低，擁有相當(dāng)?shù)纳悼臻g，同時受建筑材料、土地成本的上漲因素，以及國家宏觀調(diào)控政策的影響，20xx年白山市住房價格在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍然會維持上升趨勢不變。第二， 20xx年上市了一批 高層 住宅，銷售單價較多層高出了一大截，一般較多層高 500700元 /平方米之間，這在以前年度并未出現(xiàn)，由此相應(yīng)拉高了商品房平均銷售單價。如圖所示，在累計可售商品住宅中， 90平方米以下中小房型占總量的 84%（其中 50 平方米以下占 16%， 5070 平方米占 36%， 7090 平方米占 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 14 16%， 90平方米以上的大戶型占 32%，且大戶型主要集中在小高層樓盤中。下面我們針對底層商鋪價格進行分析：中心區(qū)由于靠近市政府，周邊積聚了大量的商場、商鋪、貿(mào)易市場等，商業(yè)氛圍濃郁，樓價市內(nèi)最高，商鋪價位在 400015000 元 /平方米 ； 城東區(qū)、城西區(qū)以住宅底層商鋪為主，主要集聚在渾江大街兩側(cè)，人流量較高，價格上有一定的支持，價格位于 40005000元 /平方米 ； 南山區(qū)的居為多為低收入者，購買力差， 但區(qū)域人口密集，大型批發(fā)中心已經(jīng)進駐此地， 商鋪及住宅的銷售前景 看好； 江北區(qū)是新區(qū)，人氣不旺，但銷售前景看好，價格為 30004000 元 /平方米。 c) 毗鄰白山市第 一 中學(xué)、第二十一中學(xué) 、 礦物局第二 小學(xué)， 書香氣息濃郁 ，有利于公寓出租 。 b) 項目各種類型的商場、超市密集，這無形中限制了項目的經(jīng)營方向。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 17 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 6387m2 其中： 地下車庫 ： 1680（約 60個車位） m2 商場 ： 3300m2 三、四層公寓 ： 1377 m2 公廁 ： 30 m2 規(guī)劃占地面積： 2448 m2 容積率： 產(chǎn)品方案 ⑴ 規(guī)劃方案 項目為地下一層、地上四層（局部二層）建筑物。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 18 屋面： 造形坡屋頂，有利于排水 。 ③ 配套設(shè)備 采暖：集中供熱、分戶控制地?zé)彷椛洳膳? 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 我國人均擁有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相對匱乏，國家為了節(jié)約能源、制止浪費水資源相繼出臺了《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國節(jié)約能源法》等一系列法律法規(guī)，因此在本設(shè)計中要嚴格貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗，積極采用對環(huán)境污染小的可再生資源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率，最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 門斗處 采暖并采用避風(fēng)設(shè)施 ，如門簾，并設(shè)置風(fēng)幕設(shè)施 。 樓內(nèi)采用節(jié)水龍頭，節(jié)水型 蹲 便等衛(wèi)生潔具。 對區(qū)域環(huán)境空氣的影響 擬建工程施工期環(huán)境空氣的主要污染源為揚塵 (TSP) ，包括土方挖掘、現(xiàn)場堆放、土方回填期間造成的揚塵，人來車往造成的道路揚塵；運土方車輛及施工垃圾堆放和清運過程造成的揚塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵的大小因施工現(xiàn)場工作條件、施工季節(jié)、施工 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 22 階段、管理水平、機械化程度及土質(zhì)、天氣條件的不同而差異較大。同時： （ 1）施工作業(yè)區(qū)應(yīng)配備專人負責(zé)，作到科學(xué)管理、文明施工；在基礎(chǔ)施工期間，應(yīng)盡可能采取措施提高工程進度，并將土石方及時 外運到指定地點，縮短堆放的危害周期。 （ 4）運土方和水泥、砂石等時不宜裝載過滿，同時要采取相應(yīng)的遮蓋、封閉措施（如用苫布）。 對區(qū)域聲環(huán)境的影響 主要來源于施工現(xiàn)場的各種機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。汽車晚間運輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭。主體施工階段，噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高。 （ 3）、采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù) 對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降噪可能的設(shè) 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 26 備裝置，應(yīng)采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以次達到降噪效果。 b、在工作平臺上粘附泡沫塑料，使工作臺起到一定的吸聲作用。 采取以上措施，使電鋸空載噪聲降至 84dB(A),負載噪聲降至 86 dB(A)，可大大減輕對操作人員及外界環(huán)境的影響。減少水土流失對雨水管網(wǎng)的影響。 甲醛 是一種無色易溶的刺激性氣體，可經(jīng)呼吸道吸收，引起慢性呼吸道疾病。 氨 是一種無色而 具有強烈刺激性臭味的氣體，也是一種堿性物質(zhì)，對接觸的組織都有腐蝕和刺激作用。短期內(nèi)吸入大量氨氣后可出現(xiàn)流淚、咽痛、聲音嘶啞、咳嗽、痰帶血絲、胸悶、呼吸困難，可伴有頭暈、頭痛、惡心、嘔吐、乏力等，嚴重者可發(fā)生肺水腫、成人呼吸窘迫綜合癥，同時可能發(fā)生呼吸道刺激癥狀。氡容易被呼吸系統(tǒng)截留，并在局部區(qū)域不斷積累而誘發(fā)肺癌。 苯 為無色具有特殊 芳香氣味的液體，是室內(nèi)揮發(fā)性有機物的一種。少數(shù)嚴重病例可出現(xiàn)心室顫動、呼吸和循環(huán)衰竭而死。另外，還有裝修中使用的膠、漆、涂料添加劑與稀釋劑、膠粘劑和防水劑等都會造成室內(nèi)的苯濃度超標(biāo)。禁止使用國家明令淘汰的建 筑裝飾裝修材料和設(shè)備。施工場地周邊必須設(shè)置標(biāo)準圍擋；房屋建筑要實行封閉式施工；施工工地要鋪設(shè)石渣路面 ；工地出口要設(shè)置清除車輛泥土的設(shè)備；做到車輛不帶泥土駛出工地；施工中產(chǎn)生的廢水、泥漿不能流入施工場地外；建筑及生活垃圾嚴禁凌空拋撒，要堆放在指定地點并及時清運；要按規(guī)定使用預(yù)拌混凝土。 該項目采用集中供熱，商場及公寓樓均不設(shè)計廚房，公寓用熱水全部采用太陽能熱水器，基本無大氣污染 。 通過以上分析，雖然施工期的噪聲、揚塵、廢水、建筑垃圾等會對周圍的環(huán)境造成一定程度的影響，但影響時間很短，且通過采取各種措施，加強管理，應(yīng)該可減輕環(huán)境影響。 ② 車 位出租收入總估算表見表 81。 ② 三、四層 商場 出租收入總估算表見表 8