【正文】 佳合 花卉 綜合市場 項目 可行性研究報告 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 1 目 錄 一、總論 3 (一 ) 項目建設(shè)背景 3 (二 ) 項目概況 4 (三 ) 項目建設(shè)單位概況 9 (四 ) 可研報告編制依據(jù) 9 二、市場 評價 10 (一 ) 白山市房地產(chǎn)總體市場環(huán)境 10 (二 ) 區(qū)域市場環(huán)境 15 (三 ) 本項目競爭能力分析 (SWOT 分析 ) 16 (四 ) 項目 價格分析 16 (五 ) 市場風險 18 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 19 建設(shè)規(guī)模 19 產(chǎn)品方案 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 22 五 、環(huán)境影響評價 24 （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 24 （二）施工期環(huán)境影響分析 24 （三）項目建成后環(huán)境影響分析 33 六 、建設(shè)進度安排 37 七 、項目投資估算 38 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 2 八 、項目總收入 47 九 、財務分析 48 十、 敏感性分析 52 十一、結(jié)論及建議 54 結(jié)論 54 建議 54 十 二 、附圖、附件 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 3 佳合 花卉 綜合市場 項目可行性研究報告 一、 總論 （一） 項目建設(shè)背景 白山市位于吉林省東南部自然風景秀麗的長白山西側(cè)，東經(jīng) 126176。739。至 128176。 1839。，北緯 41176。 2139。至 42176。 4839。東與延邊朝鮮族自治州相鄰；西與通化市接壤；北與吉林市毗連；南與朝鮮民主主義人民共和國隔鴨綠江相望。東西相距 180 公里，南北相距 163 公里， 國境線長454公里，幅員 17485平方公里 ， 市區(qū)面積 1388平方公里 。 白山市地處長白山腹地，境內(nèi)山峰林立，綿亙起伏，溝谷交錯，河流縱橫，屬北溫帶大陸性季風氣候，四季分明，氣候宜人。 該項目占地位于通化礦物局科研所院內(nèi)，科研所綜合樓建成后，科研所破舊的廠房及周邊的自行車棚、倉房等一直未進行改造拆遷，由于南側(cè)即為渾白鐵路線，破舊不堪的亂象極大的影響了城市的整體形象，美化公路、鐵路沿線是我市近幾年市容市貌 整治工作的重點方向，經(jīng)多方接洽商談，通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心有意在該地投資建設(shè)花卉綜合市場，經(jīng)營花、鳥、魚、蟲、 寵物等， 投資金額 2300萬元左右，引進外資改造城市、經(jīng)營城市是加快我市城市建設(shè)發(fā)展的重要舉措。由于投資商通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心對白山市房地產(chǎn)市場的不太了解， 委托我院對該進行項目的可行性分析，報告可作為項目投資方投資決策、優(yōu)化建設(shè)方案、銀行融資決策及相關(guān)政策審批的依據(jù)。 （二） 項目概況 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 4 宗地區(qū)位及用地 該宗地位于白山市區(qū) 中心 ， 渾江 南 岸 坡地 ， 行政區(qū)劃屬八道江區(qū)新建 街道，距離市政府 500 米 。 ① 項目區(qū)位 項目區(qū)位蒞臨白山市 中心 城區(qū) ，東至 礦物局科 研所辦公樓 ，西臨科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南 鄰 鐵北街 ，地理位置 優(yōu)越 ，交通便捷，是城市發(fā)展的重點 商業(yè) 區(qū)域之一。 ② 項目用地 該項目宗地為 通化礦物局科研所辦公用地 ，毛地面積約 畝 ,目前 主要用途為 工業(yè)用地 ，地上 物為 約 600 平方米 廠 房 、倉庫等 。 規(guī)劃設(shè)計過程中，由于該宗地的 地理位置較為特殊，三面臨有建筑物，項目設(shè)計的層數(shù)有日照間距的強制性要求 。 按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名 稱 面積 (平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 2448 可建設(shè)用地面積 1660 其中區(qū)內(nèi)配套 、公建 用地 （含 商業(yè)、 幼兒園、物業(yè)、公廁等配套公共服務設(shè)施用地） 788 凈 用地面積 1660 凈 用地率 % 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 5 宗地現(xiàn)狀 ① 四至范圍 : 東至 礦物局科研所辦公樓 ，西臨 科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南鄰 鐵北街 。 ② 地勢狀況 項目用地區(qū)域 地勢 平坦 ,標高相差不大 。 ③ 地上物現(xiàn)狀 地上物主要為 科研所廠房 、 存車棚及 倉房 等 ， 場地內(nèi)各種建筑附屬物密集，無較大障礙物。 ④ 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 （有無變電站、換熱站等設(shè)施？） 佳合綜合市場 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 6 A 項目用地區(qū)域南側(cè)上空有 110KV 高壓線路通過， 項目用地內(nèi) 地下管線較少，且 均為原 居民 自用管線 ，無主要的市政管線通過 。 B 項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施 。 C 項目用地內(nèi)沒有換熱站 。 D 地下有部分地下人防設(shè)施，需要進行拆除或加固處理 。 ⑤ 地質(zhì)情況 場地 原為 宅基地 ， 地質(zhì)情況 較 復雜 。 項目周邊的社區(qū)配套 周邊 1000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 礦物局實驗小學、前進小學、二十一中、八中、第一高中 等 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 白山市中 心 醫(yī)院、 礦物局總 醫(yī)院 商業(yè)設(shè)施 長白山 國際商業(yè) 、 市政府 周邊商業(yè)圈 金融設(shè)施 郵政 儲蓄 、工行、建行等 市場 南嶺 市場 交通設(shè)施 3 路巴 士 文化設(shè)施 體育設(shè)施 南嶺廣場 總的來說，項目周邊生活配套設(shè)施齊全，文化娛樂、體育鍛練場地近在咫尺，醫(yī)療服務，就診無憂。 項目周邊環(huán)境 本項目 周邊分布著密集的居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)及辦公區(qū)，商業(yè)氣息濃厚， 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 7 是我市商業(yè)人氣最旺盛的區(qū)域，周邊分布著合興大廈、合達商場、三江大廈、步行街等多家大型商場，同時距市一中僅 100 米左右，距市政府大樓也僅為 500 米。 市政配套 ① 道路情況 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)有 市政道路有 建設(shè)街、鐵北街等，交 通狀況 佳， 方便人流、物流集散 。 規(guī)劃情況： 政府 將 在 渾白鐵路線周邊進大規(guī)模的美化、亮化建設(shè)，屆時項目周邊道路及環(huán)境將大為改善。 ② 市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域內(nèi) 各種市政管線配套設(shè)施較為完善 ， 不需要大的改動建設(shè)， 具體分析如下： 給水： 建設(shè)街上有新修的自來水管線，完全滿足本項目的用水需求 。 排水： 項目用地周邊在 建設(shè)街及鐵北街 上 都 擁有 市政排水、排污管線，就近接入后， 污水 排入污水處理場廠 ，雨水直接排入渾江 。 電力： 按照規(guī)劃，該 項目的電力由區(qū)內(nèi) 箱變解決， 自 建設(shè)街 一側(cè)引入 10 千伏電力，接入 商場 箱變，變壓器總?cè)萘繛?1000 千伏安， 商場及公寓 電力管線的設(shè)計及施工均由白山市供電局予以解決。 通訊： 該項目周邊擁有中國網(wǎng)通、中國電信、中國鐵通等電信公司可供選擇，以上三家電信公司都在此處經(jīng)營電信業(yè)務。 供熱： 為白山市華生熱力公司熱網(wǎng) 三期工程 覆蓋范圍，項目采用集中供熱 ，熱源為 白山熱電 公司 余熱 。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 8 資金籌措 由通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心自籌 資金 :2300 萬元 （三） 項目建設(shè)單位概況 本項目的開發(fā)建設(shè)單位為白山市 佳合電氣有限 公司， 投資人為通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心 。該項目由通化綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心投資并負責項目建成的經(jīng)營和管理工作，白山市佳合電氣有限公司負責項目的具體建設(shè)工作 。 （四） 可研報告編制依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 《白山市城市拆遷管理條例》 《白山市城市棚戶區(qū)拆遷安置辦法》 《 白山市人民政府關(guān)于印發(fā)白山市區(qū)棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定的通知 》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《白山市市區(qū)基準地價》 發(fā)改委、土地部門及規(guī)劃等相關(guān)部門批件 二、 市場評價 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍圖勘察設(shè)計院有限責任公司 9 （一）、白山市房地產(chǎn)總體 市場環(huán)境 近幾年房地產(chǎn)投資情況 238552105523807174862018111819344152535440268342114219238214595344865401000020xx03000040000500006000020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年全年房地產(chǎn)完成投資(萬元)全年住宅完成投資(萬元) 上面的圖表是白山市 20xx年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，可以看出 20xx年 20xx年，白山市房地產(chǎn)投資完成額基本持平， 20xx年投資完成額最低，房市不景氣。 20xx 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，投資額達 ，連續(xù)創(chuàng)造房地產(chǎn)投資額的新高。投資增大的原因主要有材料價格上漲、土地成本增加、小區(qū)建設(shè)標準提高；白山最近幾年軟硬件設(shè)施都有了顯著的提高，僅 20xx年市 區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資就達到了 ，是十五期間投資總額的 ；政府規(guī)劃在 20xx年以前完成國家級衛(wèi)生城、國家級優(yōu)秀旅游城、適合人居佳城、國