【正文】 指導(dǎo)意見(jiàn)各地法院審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件五大熱點(diǎn)問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)淺析之一：“四無(wú)”合同效力及補(bǔ)正條件“四無(wú)”合同即指發(fā)包人無(wú)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、無(wú)“建設(shè)用地土地使用證”、無(wú)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和無(wú)“建設(shè)工程施工許可證”而與施工單位簽訂了《建設(shè)工程施工合同》。該意見(jiàn)將取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”作為認(rèn)定為施工合同是否有效的最重要的條件。發(fā)包人未取得建設(shè)用地使用權(quán)證或建筑工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。頒發(fā)施工許可證屬于行政管理范疇，是否具備《建設(shè)工程施工許可證》不影響建設(shè)工程施工合同的效力。之二：低于成本價(jià)中標(biāo)法律效力及中標(biāo)后讓利法律后果《建筑法》第三十四條規(guī)定，投標(biāo)人不得以低于成本價(jià)的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)?！督K高院意見(jiàn)》規(guī)定，中標(biāo)合同約定的工程價(jià)款低于成本價(jià)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。承包人就招投標(biāo)工程承諾對(duì)工程價(jià)款予以大幅度讓利的，屬于對(duì)工程價(jià)款的實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；承包人就非招投標(biāo)工程承諾予以讓利，如無(wú)證據(jù)證明讓利后的工程價(jià)款低于施工成本，可認(rèn)定該承諾有效，按該承諾結(jié)算工程價(jià)款。之三：“黑白合同”的認(rèn)定及法律后果“黑白合同”源于《最高法院司法解釋》第二十一條規(guī)定。2007年11月，重慶市高級(jí)人民法院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱《重慶高院意見(jiàn)》)必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的合同，備案合同作為結(jié)算依據(jù)；不是必須招投標(biāo)的項(xiàng)目，實(shí)際也未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序而簽訂建設(shè)工程施工合同，登記備案后與在先簽訂的施工合同在價(jià)款、質(zhì)量和工期等方面存在較大差異的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思和實(shí)際履行的合同，作為結(jié)算依據(jù)。由于施工過(guò)程中可能存在設(shè)計(jì)變更、建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高、建材價(jià)格波動(dòng)、工期延誤以及其他原因造成實(shí)際的施工量增減等因素，如果按照固定總價(jià)結(jié)算會(huì)造成利益失衡，各地法院指導(dǎo)意見(jiàn)如何平衡雙方利益？《浙江高院解答》規(guī)定了從約定的原則，沒(méi)有約定、總價(jià)包干范圍明確的，可相應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款；總價(jià)包干范圍約定不明的，主張調(diào)整的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。不應(yīng)撇開(kāi)合同約定，對(duì)整個(gè)工程造價(jià)進(jìn)行重新結(jié)算。逾期未答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算報(bào)告的條件，各地法院基本大同小異。關(guān)于約定的內(nèi)容方面，《江蘇高院意見(jiàn)》、《浙江高院解答》、《山東高院紀(jì)要》、《杭州中院意見(jiàn)》和《深圳中院意見(jiàn)》基本遵循了《最高法院復(fù)函》上述意見(jiàn)。三、建設(shè)工程施工合同的發(fā)包人并非建設(shè)工程項(xiàng)目的所有人，發(fā)包人以自己的名義實(shí)際履行合同的，建設(shè)工程的所有人應(yīng)與發(fā)包人列為建設(shè)工程合同糾紛案件的共同原被告。六、建設(shè)工程開(kāi)工時(shí)間一般以發(fā)包人簽發(fā)的《開(kāi)工報(bào)告》確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)；法律規(guī)定施工前應(yīng)領(lǐng)取《施工許可證》的建設(shè)工程，發(fā)包人簽發(fā)的《開(kāi)工報(bào)告》確認(rèn)的開(kāi)工時(shí)間早于《施工許可證》確認(rèn)的開(kāi)工時(shí)間的，則以《施工許可證》確定的開(kāi)工時(shí)間為準(zhǔn)，承包人在領(lǐng)取《施工許可證》之前已實(shí)際施工，且雙方約定以實(shí)際施工日為工期起算時(shí)間的，依照約定執(zhí)行。承包人在發(fā)包人逾期支付工程進(jìn)度款后繼續(xù)施工的，在發(fā)生糾紛后，發(fā)包人要求承包人承擔(dān)逾期付款期間的工期違約責(zé)任的，不予支持。十二、工程已施工完畢，發(fā)包人未按約定支付工程款且不協(xié)助辦理工程竣工驗(yàn)收的，視為工程停工，工期順延，承包人不承擔(dān)延誤工期的責(zé)任。十五、承包人在施工過(guò)程中不按圖紙施工，擅自改變約定的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的品種、規(guī)格等情形，發(fā)包人要求核減原材料差價(jià)的，應(yīng)予支持。十八、發(fā)包人在工程款結(jié)算后不按期支付工程款，承包人請(qǐng)求發(fā)包人按照合同約定支付逾期付款違約金的，應(yīng)予支持。在中介機(jī)構(gòu)作出造價(jià)鑒定報(bào)告后，按合同約定計(jì)算違約金。二十二、《合同法》第二百八十六條所規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)適用于建設(shè)單位直接發(fā)包的基礎(chǔ)工程。二十五、針對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題之請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間自知道或應(yīng)當(dāng)知道建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題之日起算。二十七、承包人結(jié)算工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間為兩年，自當(dāng)事人約定的結(jié)算期限屆滿之日起算。三十、本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。第四篇：關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)（討論稿）根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實(shí)際，就審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：一、訴訟主體的審查(一)一般性審查對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人身份真實(shí)性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯(cuò)誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應(yīng)詢問(wèn)原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對(duì)是否支持原告的訴訟請(qǐng)求作出判決或裁定；如原告申請(qǐng)追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對(duì)是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認(rèn)定，并依法對(duì)責(zé)任人作出裁判。當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的計(jì)算清單，并注明計(jì)算方法、公式、依據(jù)等。如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對(duì)數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。（2）財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。（3）買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。（2）買(mǎi)受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標(biāo)的物，交付價(jià)款。從當(dāng)前鼓勵(lì)交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。長(zhǎng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人在離開(kāi)公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購(gòu)貨清單等材料時(shí)，如單位追認(rèn)，自無(wú)爭(zhēng)議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見(jiàn)代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無(wú)證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。如實(shí)務(wù)中，有的公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭(zhēng)議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。通知義務(wù)的履行問(wèn)題。(五)違約責(zé)任違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。對(duì)支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。被告主張約定的違約金過(guò)高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時(shí)應(yīng)以違約金幅度為限，對(duì)于因時(shí)間的積累導(dǎo)致違約金過(guò)高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時(shí)，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。（二）當(dāng)事人將自己所購(gòu)但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣(mài)于他人，買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。因此，不宜以買(mǎi)賣(mài)合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。二、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計(jì)算。(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財(cái)產(chǎn)時(shí)的表述：一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。發(fā)包人以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定為由，請(qǐng)求承包人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。四、建設(shè)工程施工合同約定以政府相關(guān)文件的規(guī)定作為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，不能因該文件被修改、撤銷或失效而否定合同相關(guān)條款的效力。六、當(dāng)事人于訴前或者訴訟中共同選定具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行造價(jià)鑒定并出具了鑒定結(jié)論，一方當(dāng)事人要求重新進(jìn)行鑒定的，不予支持，但有證據(jù)證明該鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。八、承包人請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人主張對(duì)其已經(jīng)向?qū)嶋H施工人支付的工程款進(jìn)行抵扣的，應(yīng)予支持，但發(fā)包人未經(jīng)承包人同意向?qū)嶋H施工人支付的超出其應(yīng)得工程款以外的部分除外。十一、建設(shè)工程施工合同約定的違約金低于或者過(guò)分高于造成的損失的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，人民法院可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定予以調(diào)整。十二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。但公司股東存在濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任、虛假出資、抽逃出資等情形的，依照《中華人民共和國(guó)公司法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。