【正文】 戶定位以中高端購買力為主體，同時(shí)兼顧了低端客戶，新推出了部分小戶型；購買總價(jià)在 20— 40萬元之間為主；單套面積集中在 40— 130 平方米；要考慮到客戶既能買得起又能住得起。 物業(yè)：讓購房者能住得起，水暖電收費(fèi)及管理盡可能社會化。 項(xiàng)目二期 A區(qū) 推廣的初步計(jì)劃 君地 2020 年 10月，住宅首次開盤，預(yù)計(jì)對外銷售體量 ，預(yù) 計(jì) 實(shí)現(xiàn)銷售率 70%以上，可實(shí)現(xiàn)資金回籠 6,440 萬元 以上 ，即 23,000 平米 *70%*4,000元 /平米 。 二期 A區(qū) 開發(fā)項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)銷售總計(jì)可實(shí)現(xiàn)資金回籠 40,530 萬 元以上。年平均 氣溫 ℃ .最高和最地氣溫分別為零上 ℃和零下 ℃。 原材料供應(yīng) ：本項(xiàng)目所需建材在市場上供應(yīng)充足，為買方市場。 供氣 ：從騰飛大路東側(cè)由長春燃?xì)怃佋O(shè)的天然氣管道接入，已與長春燃?xì)夤具_(dá)成意向。 市政設(shè)施規(guī)劃 給水 根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》和《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由于住區(qū)為長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 (3)未預(yù)見用水量和管網(wǎng)漏失量：按最高日 用水量的 10%考慮，為 3519 立方米 /日。 (4)本區(qū)的消防用水量：根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》本區(qū)應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生一次火災(zāi)次數(shù)考慮。消防泵站擬建于高層辦公樓或酒店地下室中。 住區(qū)污水量按居民生活給水量（除去道路澆灑和綠化澆灑用水外）的 90%計(jì)，則住區(qū)污水量為 34691立方米 /日。住區(qū)雨水排除系統(tǒng)根據(jù)規(guī)劃豎向設(shè)計(jì)，排放至長沈公路的雨水管網(wǎng)中，雨水管道管徑為 DN400D600。 規(guī)劃電力管線引自騰飛大路市政電力管線（ 10 kv）。 供熱： 住區(qū)按 70 瓦 /平方米的采暖標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)考慮生活熱水的負(fù)荷，估測的住區(qū)總熱負(fù)荷為 54671千瓦。 管線綜合： 住區(qū)主干道下各種管線由西向東（由西北向東南）的布置次序是：電訊管道、燃?xì)夤艿?、給水管道、雨水管道、污水管道、供熱管道、電力管道、消防管 道。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 14 依照管線間與管線與建筑物設(shè)施的最小水平間距、垂直間距等有關(guān)規(guī)范埋設(shè)。另一方面對雨、污水管道交叉點(diǎn)的管底標(biāo)高進(jìn)行了計(jì)算和控制（見規(guī)劃圖），從而避免了管線相交時(shí)發(fā)生矛盾。住區(qū)主要機(jī)動車通行道路的坡度控制在 2‰ — 11‰之間。 住宅類型以高層、小高層，多層住宅相組合，小高層主要布置在 中部和東南側(cè)，高層主要布置在中部和北側(cè)，西南角布置兩個(gè)多層住宅組團(tuán)，由此形成北高南低的整體住宅空間形態(tài)，形成出高低錯(cuò)落有致，天際線變化豐富的建筑群體，營造出優(yōu)美、大氣的社區(qū)整體形象。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 15 在社區(qū)西北角設(shè)置一組高層建筑綜合體，使之集高級酒店，辦公和商業(yè)服務(wù)為一體，在提升整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象和服務(wù)設(shè)施層次的同時(shí)，也將極大地提高社區(qū)公共配套的檔次。 社區(qū)會所規(guī)劃 在東北角高層住宅片區(qū)中結(jié)合中心花園設(shè)置一座社區(qū)會所，會所內(nèi)可設(shè)置社區(qū)服務(wù)和管理用房、各種社區(qū)活動用房、休閑餐廳、酒吧等，室外還設(shè)置一處景觀游泳池，為居民日常休閑、健身、餐飲、會友提供方便。 車行系統(tǒng)規(guī)劃 社區(qū)的車行道路斷面分為三級 —— 主入口景觀大道，社區(qū)干道和機(jī)動車輔道（詳見道路斷面），在各街坊之間穿行，形成順暢的車行環(huán)路，保證各街坊車行到達(dá)和服務(wù)的便捷性。同時(shí)，結(jié)合社區(qū)主干道兩側(cè)和主要公共服務(wù)設(shè)施附近設(shè)置一部分地面綠化停車場，使住宅的停車位配比基本可達(dá)到約 60%。同時(shí)強(qiáng)化在整體連續(xù)的景觀體系中的一些重要的節(jié)點(diǎn)，使其具有豐富的多樣性 ，并適應(yīng)日常休閑活動的各種需求。 每個(gè)街坊均設(shè)置一片具有一定尺度的鄰里花園，營造各具特色的綠化景觀，并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強(qiáng)調(diào)鄰里文化與日常生活，并使之與社區(qū)公共綠化空間相 互滲透，成為其空間上的拓展。 為將本項(xiàng)目打造成為長春市的高品質(zhì)生活社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則： （ 1）充分尊重原有的地形地貌和自然環(huán)境，盡可能地拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于公園環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。 （ 5）景觀設(shè)計(jì)力求緊密結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣?，營造出層次豐富的空間景觀效果，并為居民提供人性化的戶外活動空間。而這，正體現(xiàn)著社區(qū)品質(zhì)營建的內(nèi)涵，這也正是此次規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中始終追求的。其終極目標(biāo)，在于追求人與自然，人與人、人與自己精神世界交流的最理想、最和諧狀態(tài)，即追求住戶與被改造過的自然的和諧；尋求社區(qū)中人與人之間交往的和諧；使人們自我的心靈達(dá)到一種安寧平和的境界。 (3)整體性與豐富性： 對于一個(gè)樓盤而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個(gè)品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，則需要房型的多樣化與豐富細(xì)膩的建筑與環(huán)境細(xì)節(jié)，從而提高居住的適應(yīng)性、舒適性與社區(qū)的整體品質(zhì)。即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就從環(huán)境的角度，將建筑與景觀相結(jié)合，最大限度的發(fā)揮景觀環(huán)境對于住區(qū)整體空間形態(tài)的影響，只有這樣才能營造出一個(gè)整體大氣的社區(qū)形象和富有特色的高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境。 (3) 圍合院落 ：住宅布局強(qiáng)調(diào)多重圍合、層層遞進(jìn)的院落空間，形成富有領(lǐng)域感和歸屬感的社區(qū)環(huán)境，有利于營造整體有序、安定祥和、親切友善的社區(qū)氛圍和鄰里關(guān)系。 建筑單體設(shè)計(jì)方案 建筑類型 本項(xiàng)目住宅類型以多層、小高層和高層住宅相結(jié)合，其中多層以五層六層 為主，局部四層，小高層住宅為 818層，高層住宅為 2028 層，辦公樓為 28 層，酒店 28 層。 建筑風(fēng)格和材料 小高層、高層住宅采用新古典主義建筑風(fēng)格，整體觀感力求大氣穩(wěn)重、清新典雅、舒適和諧。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 20 層住宅的建筑面積分為 70平米 以下 （一房）， 70— 90平米（二房）， 100— 130平米（三房）和140— 150 平米（四房）四個(gè)檔次， 其中以 90平米以下住宅為主，約占住宅總戶數(shù)的 90%以上。戶型的布局結(jié)合使用功能以及人的居住習(xí)慣，注重尺度的把握，符合人的行為要求。 （ 2）二期建設(shè)： 向北推進(jìn)，開發(fā)中部的小高層、高層住宅組團(tuán)，并營造中央綠化景觀帶和社區(qū)中心廣場。 第六章 項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)表 規(guī)劃用地平衡表 項(xiàng) 目 用 地面積（ ha） 百分比 人均指標(biāo) (m2) 居住區(qū)用地 21 100% 其 中 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠化用地 % 其他用地 合計(jì) 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 設(shè)計(jì)委托：采用邀請招標(biāo)方式選擇甲級設(shè)計(jì)單位，對于行業(yè)專業(yè)設(shè)計(jì)則直接委托。 項(xiàng)目實(shí)施原則： （ 1） 嚴(yán)格按照開發(fā)程序申報(bào)各種文件資料，完善報(bào)批手續(xù)，達(dá)到批件齊全。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 23 （ 4） 在項(xiàng)目建設(shè)中嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和規(guī)定方案進(jìn)行，如有更改，需與設(shè)計(jì)單位協(xié)商并由其出具“變更通知”解決。 （ 2） 2020年開發(fā)二期 A區(qū) 部分 萬平方米 、 二 期 B區(qū)部分 。 銷售周期安排（地上建筑部分 46 萬平方米） （ 1） 2020年銷售 8萬平方米，結(jié)算 3萬平方米。 （ 5） 2020 年銷售 5萬平方米，結(jié)算 8萬平方米。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 24 一期資金使用情況 科 目 預(yù)計(jì)使用金額 (萬元 ) 實(shí)際使用情況（萬元） (一、二 ) 拆遷補(bǔ)償安置及取得土地費(fèi)用 370 370 (三 )前期工程費(fèi) 360 360 （四）行政 /事業(yè) /經(jīng)營性 /間接性收費(fèi) 1,350 1,350 （五）建筑安裝 工程費(fèi) 166,650 11,250 （六）市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套建設(shè)費(fèi) 1,080 360 （七）不可預(yù)見費(fèi) 833 563 （八）管理及銷售費(fèi) 333 225 （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,665 1,125 (十 )總投資合計(jì) 22,641 15,603 銷售及回款情況 序號 類別 建設(shè)情況 （套） 總面積（ ㎡ ） 推出情況（套） 銷售情況（套） 回款情況（萬元） 1 多層 297 31, 185 134 2,569 2 高層 338 44, 60 32 465 3 車庫 359 14, 4 商業(yè) 49 1, 合 計(jì) 92, 245 166 3,034 投資估算 二期 A區(qū) 總投資為 元 ， 具體數(shù)據(jù)如下 ： 科 目 投資金額 (萬元 ) (一、二 ) 拆遷補(bǔ)償安置及取得土地費(fèi)用 10,108 (三 )前期工程費(fèi) （四）行政 /事業(yè) /經(jīng)營性 /間接性收費(fèi) （五）建筑安裝工程費(fèi) 15, （六）市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套建設(shè)費(fèi) 1, 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 （ 4）采用車房互動方式或其他形式有獎(jiǎng)促銷促銷。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 26 售優(yōu)勢，二期小高層價(jià) 格應(yīng)確定為 4000元 /㎡ ，車庫 。 營銷費(fèi)用 約 按銷售總收入（不計(jì)車庫）的 2 %計(jì)算，共計(jì) 。天城開發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 28 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 銷售期 2020年 2020年 2020年 2 經(jīng)營稅金及附加 2, 1, 營業(yè)稅（ 5 %） 2, 322 城建稅（ 7 %） 教育費(fèi)附加（ 3 %） 土地增值稅（ %） 3 銷售凈 收入 37, 6, 25, 6, 損 益 表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 二期 A 區(qū) 項(xiàng)目合計(jì) 1 經(jīng)營收入 40, 銷售收入 40, 其他收入 2 商品房經(jīng)營成本 27, 3 經(jīng)營稅金及附加 2, 4 銷售利潤 10, 5 期間費(fèi)用 2, 6 利潤總額 7, 7 所得稅 1, 8 稅后利潤 5, 9 銷售利潤率 % 10 投資利潤率 % 11 凈利潤率 % 12 項(xiàng)目總投資 29,958 從上表可計(jì)算 1）銷售利潤率 =（利潤總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤率 =（ 利 潤總額 / 項(xiàng)目總投資） 100% =% 3）凈利潤率 = （凈利潤 / 銷售收入） 100% =% 資金籌措與使用估算 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 （ 3）根據(jù)項(xiàng)目資金來源及動用計(jì)算銀行貸款償還計(jì)劃如下： 按合同要求按季付息，貸款期滿一次性還本。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合長春市城市總體規(guī)劃，建設(shè)勢在必行；同時(shí)改善居民居住環(huán)境，美化環(huán)境。 該項(xiàng)目二期實(shí)施需投資約 30000 萬元，投資成本適中。 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00八年十一月十五日 長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 （三） 固體廢棄物的影響 項(xiàng)目施工過程中將要清除原有地面上的建筑、雜草、樹木等，從而產(chǎn)生大量的建筑垃圾和固體廢棄物；工程進(jìn)入施工階段還要產(chǎn)生大量的建筑渣土；同時(shí)，施工過程中施工人員一般居住在現(xiàn)場臨時(shí)工棚內(nèi)，也會產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物。 （二） 噪聲擬采取的治理措施 對施工機(jī)械擬采取以下減噪措施： 施工單位應(yīng)盡量選用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，以便有效縮小施工期 的噪聲影響范圍。 （三） 固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，作筑路材料；區(qū)內(nèi)的雜草、樹木等可作燃料處理；施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置專門生活垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，避免隨意拋棄。節(jié)約能源長春君地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 君地 照明 日常照明用具的選擇在滿足國家規(guī)定的照度的基礎(chǔ)上，大量采用節(jié)能型變壓器及節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，高效節(jié)能型燈具及安全節(jié)能開關(guān)，選用合理的供電方式，減少線損，合理安排均衡負(fù)荷，提高變壓器負(fù)載率，減少空載損失以節(jié)約電能。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約水資源。 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2001 年版） 《建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ14090） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） （二）消防設(shè)施和措施 在建筑設(shè)計(jì)上，建筑，結(jié)構(gòu)，電氣，給排水及暖通等專業(yè)在設(shè)計(jì)中均要嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)消防規(guī)范的各項(xiàng)規(guī)定。 建立完整的消防體系，落實(shí)防火責(zé)任，做到經(jīng)常性的檢查和防火教育，確保消防報(bào)警通訊的暢通，防患于未然?；噩F(xiàn)狀內(nèi)主要為農(nóng)田和農(nóng)舍，易于開發(fā)，建設(shè)條件良好。 （一）招標(biāo) 依據(jù) 《中華人民共和國招標(biāo)法》 中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會令第 3號《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會令第 9號關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定。