【正文】 戶定位以中高端購買力為主體，同時兼顧了低端客戶，新推出了部分小戶型；購買總價在 20— 40萬元之間為主；單套面積集中在 40— 130 平方米；要考慮到客戶既能買得起又能住得起。 物業(yè)：讓購房者能住得起，水暖電收費及管理盡可能社會化。 項目二期 A區(qū) 推廣的初步計劃 君地 2020 年 10月，住宅首次開盤，預計對外銷售體量 ，預 計 實現(xiàn)銷售率 70%以上，可實現(xiàn)資金回籠 6,440 萬元 以上 ，即 23,000 平米 *70%*4,000元 /平米 。 二期 A區(qū) 開發(fā)項目中，預計銷售總計可實現(xiàn)資金回籠 40,530 萬 元以上。年平均 氣溫 ℃ .最高和最地氣溫分別為零上 ℃和零下 ℃。 原材料供應 ：本項目所需建材在市場上供應充足，為買方市場。 供氣 ：從騰飛大路東側由長春燃氣鋪設的天然氣管道接入，已與長春燃氣公司達成意向。 市政設施規(guī)劃 給水 根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》和《建筑給水排水設計規(guī)范》中的相關標準，由于住區(qū)為長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 (3)未預見用水量和管網漏失量：按最高日 用水量的 10%考慮，為 3519 立方米 /日。 (4)本區(qū)的消防用水量：根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》本區(qū)應按同一時間內發(fā)生一次火災次數(shù)考慮。消防泵站擬建于高層辦公樓或酒店地下室中。 住區(qū)污水量按居民生活給水量（除去道路澆灑和綠化澆灑用水外）的 90%計，則住區(qū)污水量為 34691立方米 /日。住區(qū)雨水排除系統(tǒng)根據(jù)規(guī)劃豎向設計，排放至長沈公路的雨水管網中，雨水管道管徑為 DN400D600。 規(guī)劃電力管線引自騰飛大路市政電力管線（ 10 kv）。 供熱： 住區(qū)按 70 瓦 /平方米的采暖標準，并適當考慮生活熱水的負荷，估測的住區(qū)總熱負荷為 54671千瓦。 管線綜合： 住區(qū)主干道下各種管線由西向東（由西北向東南）的布置次序是：電訊管道、燃氣管道、給水管道、雨水管道、污水管道、供熱管道、電力管道、消防管 道。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 14 依照管線間與管線與建筑物設施的最小水平間距、垂直間距等有關規(guī)范埋設。另一方面對雨、污水管道交叉點的管底標高進行了計算和控制（見規(guī)劃圖），從而避免了管線相交時發(fā)生矛盾。住區(qū)主要機動車通行道路的坡度控制在 2‰ — 11‰之間。 住宅類型以高層、小高層，多層住宅相組合，小高層主要布置在 中部和東南側，高層主要布置在中部和北側，西南角布置兩個多層住宅組團，由此形成北高南低的整體住宅空間形態(tài)，形成出高低錯落有致，天際線變化豐富的建筑群體，營造出優(yōu)美、大氣的社區(qū)整體形象。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 15 在社區(qū)西北角設置一組高層建筑綜合體，使之集高級酒店，辦公和商業(yè)服務為一體，在提升整個汽車產業(yè)園區(qū)形象和服務設施層次的同時，也將極大地提高社區(qū)公共配套的檔次。 社區(qū)會所規(guī)劃 在東北角高層住宅片區(qū)中結合中心花園設置一座社區(qū)會所，會所內可設置社區(qū)服務和管理用房、各種社區(qū)活動用房、休閑餐廳、酒吧等，室外還設置一處景觀游泳池，為居民日常休閑、健身、餐飲、會友提供方便。 車行系統(tǒng)規(guī)劃 社區(qū)的車行道路斷面分為三級 —— 主入口景觀大道，社區(qū)干道和機動車輔道（詳見道路斷面），在各街坊之間穿行，形成順暢的車行環(huán)路，保證各街坊車行到達和服務的便捷性。同時，結合社區(qū)主干道兩側和主要公共服務設施附近設置一部分地面綠化停車場，使住宅的停車位配比基本可達到約 60%。同時強化在整體連續(xù)的景觀體系中的一些重要的節(jié)點，使其具有豐富的多樣性 ，并適應日常休閑活動的各種需求。 每個街坊均設置一片具有一定尺度的鄰里花園，營造各具特色的綠化景觀，并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強調鄰里文化與日常生活，并使之與社區(qū)公共綠化空間相 互滲透，成為其空間上的拓展。 為將本項目打造成為長春市的高品質生活社區(qū)，在規(guī)劃設計中遵循以下原則： （ 1）充分尊重原有的地形地貌和自然環(huán)境，盡可能地拓展住區(qū)內部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于公園環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。 （ 5）景觀設計力求緊密結合當?shù)氐臍夂蛱卣鳎瑺I造出層次豐富的空間景觀效果，并為居民提供人性化的戶外活動空間。而這，正體現(xiàn)著社區(qū)品質營建的內涵，這也正是此次規(guī)劃設計過程中始終追求的。其終極目標，在于追求人與自然，人與人、人與自己精神世界交流的最理想、最和諧狀態(tài)，即追求住戶與被改造過的自然的和諧；尋求社區(qū)中人與人之間交往的和諧；使人們自我的心靈達到一種安寧平和的境界。 (3)整體性與豐富性： 對于一個樓盤而言，整體而大氣的形象至關重要，它關乎一個品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，則需要房型的多樣化與豐富細膩的建筑與環(huán)境細節(jié)，從而提高居住的適應性、舒適性與社區(qū)的整體品質。即在規(guī)劃設計之初，就從環(huán)境的角度，將建筑與景觀相結合，最大限度的發(fā)揮景觀環(huán)境對于住區(qū)整體空間形態(tài)的影響，只有這樣才能營造出一個整體大氣的社區(qū)形象和富有特色的高品質社區(qū)環(huán)境。 (3) 圍合院落 ：住宅布局強調多重圍合、層層遞進的院落空間，形成富有領域感和歸屬感的社區(qū)環(huán)境，有利于營造整體有序、安定祥和、親切友善的社區(qū)氛圍和鄰里關系。 建筑單體設計方案 建筑類型 本項目住宅類型以多層、小高層和高層住宅相結合，其中多層以五層六層 為主，局部四層，小高層住宅為 818層，高層住宅為 2028 層，辦公樓為 28 層，酒店 28 層。 建筑風格和材料 小高層、高層住宅采用新古典主義建筑風格，整體觀感力求大氣穩(wěn)重、清新典雅、舒適和諧。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 20 層住宅的建筑面積分為 70平米 以下 （一房）， 70— 90平米（二房）， 100— 130平米（三房）和140— 150 平米（四房）四個檔次， 其中以 90平米以下住宅為主，約占住宅總戶數(shù)的 90%以上。戶型的布局結合使用功能以及人的居住習慣，注重尺度的把握，符合人的行為要求。 （ 2）二期建設： 向北推進，開發(fā)中部的小高層、高層住宅組團，并營造中央綠化景觀帶和社區(qū)中心廣場。 第六章 項目整體技術指標表 規(guī)劃用地平衡表 項 目 用 地面積（ ha） 百分比 人均指標 (m2) 居住區(qū)用地 21 100% 其 中 住宅用地 % 公建用地 % 道路用地 % 公共綠化用地 % 其他用地 合計 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 設計委托：采用邀請招標方式選擇甲級設計單位，對于行業(yè)專業(yè)設計則直接委托。 項目實施原則： （ 1） 嚴格按照開發(fā)程序申報各種文件資料，完善報批手續(xù)，達到批件齊全。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 23 （ 4） 在項目建設中嚴格按照設計要求和規(guī)定方案進行，如有更改，需與設計單位協(xié)商并由其出具“變更通知”解決。 （ 2） 2020年開發(fā)二期 A區(qū) 部分 萬平方米 、 二 期 B區(qū)部分 。 銷售周期安排（地上建筑部分 46 萬平方米） （ 1） 2020年銷售 8萬平方米，結算 3萬平方米。 （ 5） 2020 年銷售 5萬平方米，結算 8萬平方米。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 24 一期資金使用情況 科 目 預計使用金額 (萬元 ) 實際使用情況（萬元） (一、二 ) 拆遷補償安置及取得土地費用 370 370 (三 )前期工程費 360 360 （四）行政 /事業(yè) /經營性 /間接性收費 1,350 1,350 （五）建筑安裝 工程費 166,650 11,250 （六）市政基礎設施和環(huán)境配套建設費 1,080 360 （七）不可預見費 833 563 （八）管理及銷售費 333 225 （九）財務費用 1,665 1,125 (十 )總投資合計 22,641 15,603 銷售及回款情況 序號 類別 建設情況 （套） 總面積（ ㎡ ） 推出情況（套） 銷售情況（套） 回款情況（萬元） 1 多層 297 31, 185 134 2,569 2 高層 338 44, 60 32 465 3 車庫 359 14, 4 商業(yè) 49 1, 合 計 92, 245 166 3,034 投資估算 二期 A區(qū) 總投資為 元 ， 具體數(shù)據(jù)如下 ： 科 目 投資金額 (萬元 ) (一、二 ) 拆遷補償安置及取得土地費用 10,108 (三 )前期工程費 （四）行政 /事業(yè) /經營性 /間接性收費 （五）建筑安裝工程費 15, （六）市政基礎設施和環(huán)境配套建設費 1, 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 （ 4）采用車房互動方式或其他形式有獎促銷促銷。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 26 售優(yōu)勢，二期小高層價 格應確定為 4000元 /㎡ ，車庫 。 營銷費用 約 按銷售總收入（不計車庫）的 2 %計算，共計 。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 28 序 號 項 目 合 計 銷售期 2020年 2020年 2020年 2 經營稅金及附加 2, 1, 營業(yè)稅（ 5 %） 2, 322 城建稅（ 7 %） 教育費附加（ 3 %） 土地增值稅（ %） 3 銷售凈 收入 37, 6, 25, 6, 損 益 表 單位：萬元 序號 項目名稱 二期 A 區(qū) 項目合計 1 經營收入 40, 銷售收入 40, 其他收入 2 商品房經營成本 27, 3 經營稅金及附加 2, 4 銷售利潤 10, 5 期間費用 2, 6 利潤總額 7, 7 所得稅 1, 8 稅后利潤 5, 9 銷售利潤率 % 10 投資利潤率 % 11 凈利潤率 % 12 項目總投資 29,958 從上表可計算 1）銷售利潤率 =（利潤總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤率 =（ 利 潤總額 / 項目總投資） 100% =% 3）凈利潤率 = （凈利潤 / 銷售收入） 100% =% 資金籌措與使用估算 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 （ 3）根據(jù)項目資金來源及動用計算銀行貸款償還計劃如下： 按合同要求按季付息，貸款期滿一次性還本。 本項目的建設符合長春市城市總體規(guī)劃，建設勢在必行；同時改善居民居住環(huán)境，美化環(huán)境。 該項目二期實施需投資約 30000 萬元，投資成本適中。 長春君地房地產開發(fā)有限公司 二 00八年十一月十五日 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 （三） 固體廢棄物的影響 項目施工過程中將要清除原有地面上的建筑、雜草、樹木等，從而產生大量的建筑垃圾和固體廢棄物；工程進入施工階段還要產生大量的建筑渣土；同時，施工過程中施工人員一般居住在現(xiàn)場臨時工棚內，也會產生生活垃圾和廢棄物。 （二） 噪聲擬采取的治理措施 對施工機械擬采取以下減噪措施： 施工單位應盡量選用低噪聲的機械設備，以便有效縮小施工期 的噪聲影響范圍。 （三） 固體廢棄物擬采取的治理措施 施工期產生的建筑垃圾應及時清運，作筑路材料；區(qū)內的雜草、樹木等可作燃料處理；施工現(xiàn)場應設置專門生活垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，避免隨意拋棄。節(jié)約能源長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 照明 日常照明用具的選擇在滿足國家規(guī)定的照度的基礎上，大量采用節(jié)能型變壓器及節(jié)能型機電設備，高效節(jié)能型燈具及安全節(jié)能開關，選用合理的供電方式，減少線損，合理安排均衡負荷，提高變壓器負載率，減少空載損失以節(jié)約電能。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設備，以節(jié)約水資源。 （一） 設計依據(jù) 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687， 2001 年版） 《建筑物滅火器配置設計規(guī)范》（ GBJ14090） 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） （二）消防設施和措施 在建筑設計上，建筑，結構，電氣，給排水及暖通等專業(yè)在設計中均要嚴格執(zhí)行國家相關消防規(guī)范的各項規(guī)定。 建立完整的消防體系，落實防火責任，做到經常性的檢查和防火教育，確保消防報警通訊的暢通，防患于未然?；噩F(xiàn)狀內主要為農田和農舍，易于開發(fā)，建設條件良好。 （一）招標 依據(jù) 《中華人民共和國招標法》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 3號《工程建設項目招標范圍標準規(guī)定》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定。