【正文】 地下管線情況概述 華中園項(xiàng)目屬于 裝修改造項(xiàng)目，主要針對別墅的外立面裝修、室內(nèi)裝修、 整體屋面工程、 主體微改、 二次結(jié)構(gòu)、園林景觀 和 小市政 改造 ，不涉及主體結(jié)構(gòu)荷載變化和地基基礎(chǔ)改造工程 ，因此不涉及地質(zhì)勘測 和地勘資料 。同時(shí)客戶層面總價(jià)敏感度高，追求景觀資源、別墅符號及實(shí)用空間。 綠意蔥翠的草地，碧波蕩漾的湖水，婆娑裊娜的樹影， 華中園別墅景觀現(xiàn)已形成了大樹相 成 的優(yōu)美環(huán)境 。 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 定位介紹 華中園別墅園區(qū) 位于北京市順義區(qū)潮白河畔馬坡鄉(xiāng)，東、西、北三側(cè)被北京鄉(xiāng)村高爾夫球場環(huán)抱，南側(cè)為北京共青林場，周圍環(huán)抱著北京國際高爾夫球場，還有奧 運(yùn)會(huì) 馬術(shù)比賽場和北京鄉(xiāng)村賽馬場以及奧申委指定的潮白河水上運(yùn)動(dòng)場，道路通暢，自然條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目定位及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1） 項(xiàng)目定位 由于城市豪宅分流與城市別墅截流影響下， 經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品 須以總價(jià)優(yōu)勢承接受價(jià)格擠壓的別墅首置客群。另外會(huì)所總建筑面積為 7146 平米，未銷售。 圖 項(xiàng)目周邊情況 （ 1） 周邊交通 距北京市中心東北 45 公里，距順義區(qū)政府 2 公里，從三元橋走機(jī)場高速路、京順快速路即可到達(dá)，還可從 CBD 集中的大北窯國貿(mào)中心向東通過京通快速路、通順路順暢抵達(dá)，更可提供舒適的穿梭巴士往返于市中心與園區(qū)之間 。 其中 一期包括 樣板間及園林示范期 展示區(qū) ， 二期 包括 別墅未售部分的 A、 B 戶型 。目前根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀對既有別墅進(jìn)行結(jié)構(gòu)微調(diào)、外立面改造、室內(nèi)機(jī)電改造 、二次裝修等作業(yè) 。北京順義華中園別墅 項(xiàng)目建設(shè)地址位于北京市 順義區(qū) 。 質(zhì)量管理目 標(biāo)如下： （一）基本要求 本工程經(jīng)施工安裝完成，在竣工驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)量達(dá)到下述目標(biāo)： （ 1） 合同范圍內(nèi)的全部工程的所有使用功能符合設(shè)計(jì)（或變更）圖紙要求； （ 2） 分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量滿足合同要求，工程達(dá)到國家、北京市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)評定合格； （ 3） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為 優(yōu)良 。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 12 / 105 （ 4） 華潤置地內(nèi)部管理要求 ※ 滿足華潤置地《住宅總包 工程工料規(guī)范》 中質(zhì)量相關(guān)內(nèi)容的要求 。 安全文明管理目標(biāo) 安全文明施工是確保生產(chǎn)安全的有效舉措，是凈化現(xiàn)場環(huán)境，培育安全生產(chǎn)文化、樹立企業(yè)品牌、加強(qiáng)企業(yè)職工職業(yè)道德建設(shè)的有效保障。 （ 2） 樣板區(qū)及樣板房實(shí)施要求 華中園 項(xiàng)目 精裝 樣板間 為 52別墅 ， 50別墅為實(shí)樓樣板間， 暫定 20xx年 10 月開放。 （二） 項(xiàng)目部、客戶關(guān)系管理部、法律部、設(shè)計(jì)部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司聯(lián)合進(jìn)行工作梳理、風(fēng)險(xiǎn)排查，形成風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。 投訴處理 （ 1） 監(jiān)督、指導(dǎo)、推進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司投訴處理工作； （ 2） 項(xiàng)目業(yè)主的投訴處理； （ 3） 對重大、疑難問題引發(fā)的投訴要進(jìn)行投訴升級； （ 4） 處理投訴的經(jīng)驗(yàn)積累，典型投訴進(jìn)入案例庫，進(jìn)行分享。 物業(yè)公司 控制 重點(diǎn) 市政工程 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 井蓋安裝 化糞池井蓋使用五防井蓋； 園區(qū)主干道盡量避免設(shè)置大量井蓋，以免行車時(shí)產(chǎn)生噪音； 盡量避免使用裝飾井蓋，特別是消防栓、接合器等重要的井蓋，如必須使用應(yīng)考慮將裝飾井蓋改為 2塊拼接達(dá)到開啟使用的便捷性； 管道的防腐 使用球墨鑄鐵管道或管道內(nèi)部加塑襯管道，避免今后鐵銹產(chǎn)生； 必須使用的鍍鋅管應(yīng)采用防腐處理； 管線的鋪裝與實(shí)際施工圖差異 管線鋪設(shè)路線變更，導(dǎo) 致與施工圖不符 閥門 市政供水管網(wǎng)閥門使用蝶閥； 園林工程 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 園區(qū)主入口 小區(qū)人行主入口門禁門采用兩面刷卡； 門口設(shè)保安室，保安室窗戶設(shè)置應(yīng) 3面設(shè)置，局地高度保安室應(yīng)配電話、網(wǎng)線、空調(diào)電源線等； 小區(qū)大門門禁閉門器的選用； 門禁在保證通行的情況下盡量減小，避免閉門器選型困難； 道路鋪裝 不使用石材的雨水篦子； 雨水篦子不應(yīng)設(shè)置在道路的彎道處； 業(yè)主通行的道路盡量不采用嵌草磚的鋪設(shè)方式，盡量沒有淺溝； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 19 / 105 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 廣場、甬道避免使用木質(zhì)路面； 異形石材供貨加工時(shí)應(yīng)預(yù)留必要的備品； 座椅 座椅 不采用木質(zhì)，應(yīng)采用合成塑料材質(zhì)； 安裝位置應(yīng)遠(yuǎn)離樓邊； 安裝位置和數(shù)量由物業(yè)公司和項(xiàng)目協(xié)商確定； 垃圾桶 使用環(huán)保的分類垃圾桶； 材質(zhì)不選用木條裝飾面； 安裝應(yīng)遠(yuǎn)離樓邊或窗戶； 廣場、兒童娛樂場所、涼亭、小區(qū)出入口為主要安裝的位置； 安裝采用預(yù)制混凝土基礎(chǔ)的方式； 健身和娛樂設(shè)施 物業(yè)參與設(shè)備的選型； 成人健身設(shè)施應(yīng)選用低噪音的設(shè)備； 兒童游樂設(shè)備應(yīng)選用環(huán)保的材質(zhì)；盡量不使用木質(zhì)材料； 健身和娛樂場所的位置應(yīng)設(shè)置在遠(yuǎn)離居住區(qū)或樓邊； 地面采用橡膠地面； 沙坑有組織排水設(shè)施； 現(xiàn)場放置安全使用須知； 成人 健身設(shè)施安裝采用預(yù)制混凝土基礎(chǔ)的方式； 綠化 使用中水和市政自來水混合使用的方式； 采用噴灌和澆灌相結(jié)合的方式； 甬路兩旁種植綠籬； 樓邊不種松柏類樹木； 成片栽種時(shí)應(yīng)選用同一種類的樹木； 柵欄 柵欄盡量選用鑄鐵柵欄； 柵欄的間距 水系 園區(qū)中心設(shè)置的水系水池周圍 應(yīng)有防止雨水灌入措施； 水系水池池底不應(yīng)采用玻璃材 質(zhì)的馬賽克鋪裝； 水系應(yīng)使用專用的水系循環(huán)泵，避免使用污水泵； 水系內(nèi)盡量不按照水下照明燈； 水系設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置并單獨(dú)設(shè)計(jì)計(jì)量表； 照明 路燈、草坪燈、地?zé)魬?yīng)分路定時(shí)控制； 園區(qū)照明應(yīng) 加裝計(jì)量表； 路燈供電電源應(yīng)使用低壓配電室供電電源，避免使用高基變電站供電； 圍墻柱燈采用 13w節(jié)能燈； 園區(qū)照明盡量采用節(jié)能燈； 高桿路燈燈頭應(yīng)選用安裝牢固的燈頭，高桿路燈高度建議不高于 4米； 路燈電源線采用直埋式時(shí)應(yīng)設(shè)標(biāo)樁，主要的分至點(diǎn)應(yīng)設(shè)電氣井； 標(biāo)識系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 警示標(biāo)識的設(shè)置 臺階、殘疾人坡道、天井平臺、 天然氣調(diào)壓箱、園區(qū)供配電箱、圍墻、監(jiān)控范圍、水系周圍、嵌草磚甬路等要加設(shè)各類警示標(biāo)識； 消防栓、消防接合器、天然氣井蓋等位置要加設(shè)特殊標(biāo)識； 指引標(biāo)識的設(shè)置 小區(qū)入口要有小區(qū) 平面圖； 小區(qū)丁字、十字等交叉路口、機(jī)動(dòng)車和人行交叉等位置； 標(biāo)識的安裝 標(biāo)識的安裝位置應(yīng)符合物業(yè)管理要求； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 20 / 105 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 大型的標(biāo)識必須制作混凝土基礎(chǔ)； 粘貼的標(biāo)識應(yīng)粘貼牢固，周邊用大玻璃膠； 禁止踐踏草坪的提示標(biāo)識安裝物業(yè)應(yīng)參與選定位置； 在人行、車行的位置盡量遠(yuǎn)離道路； 標(biāo)識的材質(zhì) 盡量選用非木質(zhì)的標(biāo)識； 選用烤漆或不銹鋼標(biāo)識； 標(biāo)識的圖樣文字 物業(yè)相關(guān)信息的標(biāo)識要和公司統(tǒng)一； 文字和英文是否有誤； 標(biāo)識的照明和電源 標(biāo)識照明使用 LED燈； 電源單獨(dú)設(shè)置，盡量就近由路燈取電源； 使用瑩光材質(zhì)； 安防系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 門禁 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 門禁位置的安裝； 門禁、控制器、開關(guān)按鈕、刷卡器、戶內(nèi)分機(jī)、應(yīng)急按鈕、紅外幕簾位置的安裝； 軟件功能齊全； 首層、頂層安裝紅外幕簾； 大堂門、小區(qū)出入口門的選型； 小區(qū)大門口通道長應(yīng)選用推拉式、人員出入口 閉門器的選型； 可視對講 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 盡量采取彩色對講； 圍墻機(jī)注意防水； 對講機(jī)安裝位置； 監(jiān)控 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 監(jiān)控安裝位置； 重要地點(diǎn)監(jiān)控的安裝；（游樂場、公共休息區(qū)、崗?fù)?、大門）； 監(jiān)控系統(tǒng)跟紅外報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng) ； 室內(nèi)應(yīng)多選用半球式攝像機(jī)，不建議選用槍機(jī)； 紅外報(bào)警 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 安裝位置； 線的處理； 防水效果； 停車場 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 安裝位置； 照明問題； 刷卡反應(yīng)時(shí)間； 軟件功能齊全； 中控室 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型； 設(shè)備的安裝位置； 設(shè)備功能缺陷； 室外跟中控室進(jìn)線管道的防水處理； 弱電系統(tǒng)園區(qū)布線 弱電井大小、深度的設(shè)定； 進(jìn)中控室弱電井要大一些，防水要做好； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 21 / 105 供水系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 設(shè)備選型 物業(yè)公司參與主要設(shè)備的選型（節(jié)能方面、日后的維護(hù)成本等方面 考慮）； 采用無負(fù)壓供水設(shè)備； 計(jì)量表 各用水點(diǎn)單獨(dú)設(shè)計(jì)量表； 底商使用磁卡表； 供電系統(tǒng) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 設(shè)備選型 物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型（節(jié)能方面、日后的維護(hù)成本等方面考慮）； 計(jì)量 主要的設(shè)備（供水、公共照明、車庫、消防中控室等）加計(jì)量表； 底商等需代收的用電點(diǎn)加磁卡表，由物業(yè)公司統(tǒng)一售電； 節(jié)能 所有的設(shè)備應(yīng)盡量采用節(jié)能環(huán)保的設(shè)備； 應(yīng)使用維修成本低的設(shè)備； 盡量使用成型的、本地的或維保半徑小的廠家； 排水系統(tǒng) （本次不做改造，排水系統(tǒng)只做局部修繕） 供暖系統(tǒng) （本次不做改造） 生活 水泵房、生活水箱間、中水泵房 （只適用于會(huì)所） 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 水箱 建議使用不銹鋼材質(zhì)水箱 水箱不需要做保溫 建議水箱溢流口加裝水流報(bào)警裝置 自動(dòng)液位浮球閥，裝在水箱蓋附近，便于日后維修 噪音處理 水箱間濕度較大，不建議用吸噪聲礦棉板降噪 管道支架做減震處理，管道支架與主體連接為硬連接，導(dǎo)致管道的震動(dòng)傳遞到建筑結(jié)構(gòu)，在支架下面做減震處理，能較好的阻止能量向建筑結(jié)構(gòu)的傳播 水泵系統(tǒng)隔震，建議用進(jìn)口的屏蔽泵或低噪音泵，水泵系統(tǒng)隔震一般采用隔震器，若水泵震動(dòng)較強(qiáng)時(shí)，最好選浮筑地面的做法，浮筑地面減震效果 更好，能起到減震作用的頻帶也更寬，建議使用變頻泵 空氣聲處理，常用的方法有：加隔聲罩、隔聲吊頂、室內(nèi)加吸聲的做法。 公共區(qū)域 （無） 戶內(nèi) 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 衛(wèi)生間 地漏流水不暢或供水軟管破裂容易造成水外溢、浸泡地板、建議降低地面高度 暖氣 暖氣最低點(diǎn)設(shè)置在衛(wèi)生間； 入 戶門 在 施工階段成品保護(hù)損壞、容易造成戶門劃痕不易修復(fù)、建議在原有基礎(chǔ)上加做一層保護(hù) 地面裂縫 施工工藝存在一定缺陷、建議改進(jìn)工藝 窗戶 窗戶無限位器不能固定窗扇，建議加裝限位器 隱蔽工程 后續(xù)改動(dòng)，與圖紙不相符合 不便 日后維修 （必要項(xiàng)留存影像資料） 主要設(shè)備設(shè)施的選型 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說明 運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性 對于市場上較新的產(chǎn)品，在立項(xiàng)購買前應(yīng)對日后的運(yùn)行費(fèi)用和總體的經(jīng)營情況進(jìn)行分析； 維修保養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)性 維修保養(yǎng)簡單，配件易于購買 且便宜。動(dòng)力照明和電器家電插座單獨(dú)控制。 各專業(yè)工程師 ? 完成工程總監(jiān)交辦的項(xiàng)目內(nèi)部工作。 成本 主管 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目總分包招標(biāo)清單、合同編制； ? 負(fù)責(zé)工程預(yù)算、結(jié)算辦理審核； ? 負(fù)責(zé)圖紙變更內(nèi)容成本審核； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場變更簽證的審核 。 （一） 設(shè)計(jì) 合同 及各合同 工作 內(nèi)容 如下： 本項(xiàng)目業(yè)主委托的設(shè)計(jì)合同分如下幾項(xiàng)： 小市政設(shè)計(jì)、管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì) 、 建 筑設(shè)計(jì) 、 精裝設(shè)計(jì) 、 景觀設(shè)計(jì) 、 標(biāo)識設(shè)計(jì) 、 其它 施工招標(biāo)圖設(shè)計(jì) （ 一次設(shè)計(jì)，在招標(biāo)前，為了統(tǒng)一技術(shù)方案，由設(shè)計(jì)部委托的土建或機(jī)電類的其 它 招標(biāo)圖，門窗招標(biāo)圖 ） ，下面分別介紹各項(xiàng)設(shè)計(jì)的 工作范疇 。 ? 提供住宅要求之部分燈具選型； ? 提供主要室內(nèi)建筑裝飾材料樣板； ? 編制材料做法表及有關(guān)產(chǎn)品選型表； ? 提供電源、電視、電話、信息插座圖； ? 提供上下水 ,空調(diào)出回風(fēng)口位置圖； ? 提供所有墻、頂、地面等裝飾材料的做法及設(shè)計(jì)選型； ? 提供戶內(nèi)要 求之部分燈具選型； ? 配合 業(yè)主 進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工技術(shù)交底； (三 ) 景觀設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)單位： 待定 工作內(nèi)容： ? 在現(xiàn)有已形成景觀的基礎(chǔ)上 ，進(jìn)行景觀專業(yè)設(shè)計(jì)工作。 (四 ) 標(biāo)識設(shè)計(jì)