【正文】 改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 13 / 105 6 營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃及配合要求 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃 表 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 推售節(jié)點(diǎn) 樓棟 開(kāi)盤(pán) 時(shí)間 一批次 售樓處、樣板間、展示區(qū)， 工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求 20xx1031 營(yíng)銷(xiāo)配合要求 （ 1） 售樓 處實(shí)施要求 華中園項(xiàng)目 對(duì) 53 號(hào)別墅 進(jìn)行 裝修改造 ，裝修改造完成后 當(dāng)售樓處使用 。 風(fēng)險(xiǎn)檢查 （一） 開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)檢查：避免發(fā)生重大銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)（樣板間開(kāi)放）前 客戶(hù)服務(wù)部聯(lián)合投資運(yùn)營(yíng)部、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目部、大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部、法律部、物業(yè)公司對(duì)銷(xiāo)售案場(chǎng)（包括區(qū)域平面圖、沙盤(pán)、示范單位等）、宣傳資料、銷(xiāo)售說(shuō)辭等方面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)投訴隱患和法律風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)建議，以達(dá)到主動(dòng)預(yù)防之目的。 交付籌備及集中交付 （ 1） 集中入住啟動(dòng)會(huì)（交付前 6 個(gè)月） 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 16 / 105 （ 2） 集中交付工作計(jì)劃制定 （ 3） 編制集中入住預(yù)算 （ 4） 制定交付方案 （ 5） 組織工作人員培訓(xùn) （ 6） 入住包裝方案監(jiān)控實(shí)施 （ 7） 組織履約驗(yàn)收 （ 8） 組織模擬演練 （ 9） 寄發(fā)交付通知書(shū) （ 10） 入住邀約培訓(xùn) （ 11） 牽頭組織入住現(xiàn)場(chǎng)布置 （ 12） 集中入住現(xiàn)場(chǎng)控制； （ 13） 入住簡(jiǎn)報(bào) （ 14） 入住總結(jié)報(bào)告 維修維保 （ 1） 推動(dòng)維修維保工作 （ 2） 參與維修維保會(huì)議 （ 3） 對(duì)于普遍性和疑難問(wèn)題組織各專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行會(huì)診，并建立案例庫(kù)，形成客服建議書(shū)； 客戶(hù)滿(mǎn)意度提升 （ 1） 《北京大區(qū)客戶(hù)滿(mǎn)意度研究報(bào)告》宣講； （ 2） 組織各專(zhuān)業(yè)部門(mén)編制本項(xiàng)目的 滿(mǎn)意度提升計(jì)劃； （ 3） 跟進(jìn)滿(mǎn)意度提升計(jì)劃的實(shí)施； （ 4） 滿(mǎn)意度調(diào)研工作答疑。 施工階段前期介入 （ 1） 前期介入時(shí)間： 交付業(yè)主前至少 2 個(gè)月開(kāi)始參與現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)關(guān)鍵分項(xiàng)工程現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量查驗(yàn)； （ 2） 主要查驗(yàn)內(nèi)容： 屋面和室內(nèi)衛(wèi)生間防水工程、市政供水、外墻磚或石材施工、室內(nèi)供電線路施工及絕緣遙測(cè)、室內(nèi)外窗淋水、污水管網(wǎng)通球試驗(yàn)、室內(nèi)地埋管通水試驗(yàn)、煙 道堵塞驗(yàn)收、安防系統(tǒng)和設(shè)備的施工、主要供水、供電、等機(jī)房土建和設(shè)備安全施工、物業(yè)用房的施工等。 檔案室等重要地方不應(yīng)有噴淋裝置，要有氣體滅火裝置。 宿舍區(qū)應(yīng)設(shè)置淋浴間、洗衣間、娛樂(lè)室、閱覽室、晾衣間； 面積按照一層鋪，每人 45平米設(shè)置； 宿舍應(yīng)分區(qū)設(shè)置（男、女和家屬區(qū)）每區(qū)應(yīng)設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間和洗漱間； 宿舍區(qū)有單獨(dú)的排風(fēng)系統(tǒng)、供電和供暖系統(tǒng)；家屬區(qū)每戶(hù)應(yīng)設(shè)計(jì)量表； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 24 / 105 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說(shuō)明 要進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修； 食堂 根據(jù)物業(yè)就餐人數(shù)選定食堂面積； 食堂選定位置盡量與業(yè)主活動(dòng)區(qū)分開(kāi)； 食堂應(yīng)通 天然氣、單獨(dú)設(shè)置廚房排煙系統(tǒng)； 單獨(dú)設(shè)置 380V動(dòng)力電源。 ? 全面 負(fù)責(zé)項(xiàng) 目 工程的質(zhì)量進(jìn)度的管理工作 ； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 部 工作目標(biāo)的制訂、分解落實(shí)及項(xiàng)目部 成員 的績(jī)效考核； ? 隨時(shí)掌握項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)展情況，及時(shí)與相關(guān)部門(mén)解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難； ? 嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同 爭(zhēng)議和糾紛； ? 組織項(xiàng)目部周工作例會(huì)，檢查工作完成情況，貫徹實(shí)施公司規(guī)章制度； ? 執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督； ? 安排項(xiàng)目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來(lái)函件； ? 檢討工程建設(shè)狀況，針對(duì)存在的問(wèn)題，落實(shí)具體措施； ? 負(fù)責(zé)必要時(shí)約談監(jiān)理單位及施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作； ? 配合項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作 ； 工程總監(jiān) 機(jī)電工程 師 1 人 土建工程師1 人 計(jì)劃工程師1 人 資料員及 內(nèi)勤 1 人 市政園林工程師 1 人 設(shè)計(jì)管理部 設(shè)計(jì) 主管 成本中心 合約主管 招采中心 招采主管 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 26 / 105 ? 組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)辦理政府驗(yàn)收手續(xù)； ? 收集各 方面對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，負(fù)責(zé)全面總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗(yàn)。 ? 參與項(xiàng)目定位； ? 負(fù)責(zé)產(chǎn)品做法、標(biāo)準(zhǔn) 等的 制 定工作； ? 管理設(shè)計(jì)單位，把控出圖計(jì)劃； ? 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位解決現(xiàn)場(chǎng)施工圖問(wèn)題； ? 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)做樣進(jìn)行確認(rèn)； ? 負(fù)責(zé)圖紙變更的審核發(fā)放工作。 各項(xiàng)設(shè)計(jì)委托的 設(shè)計(jì) 工作內(nèi)容 由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān)的設(shè)計(jì)管理工作 設(shè) 計(jì)管理部指定專(zhuān)人承擔(dān) 順義華中園別墅 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人工作，設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部專(zhuān)業(yè)工程師協(xié)助設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)管理的各專(zhuān)業(yè)工作 。如果超出 業(yè)主 確定的設(shè)計(jì)限價(jià)，受托方應(yīng)無(wú)償返工修改設(shè)計(jì)。 ? 景觀方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)與市政院進(jìn)行設(shè)計(jì)配合，確認(rèn)主要設(shè)備井的位置和埋深，并達(dá)成共識(shí)。 ? 完成景觀方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行匯報(bào)，根據(jù) 業(yè)主 意見(jiàn)調(diào)整方案； ? 在 業(yè)主 確認(rèn)的方案基礎(chǔ)上完成景觀施工圖設(shè)計(jì)并得到 業(yè)主 確認(rèn)； ? 對(duì)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、燈具選型、綠化種植設(shè)計(jì)等加以深化、調(diào)整、完善。 (一 ) 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)單位： 待定 工作內(nèi)容： ? 裝修改造工程 之方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) ； ? 審查 業(yè)主 委托的其它設(shè)計(jì)師提供的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)方案，根據(jù) 業(yè)主 的要求，進(jìn)行設(shè)計(jì)配合及深化工作； ? 于初設(shè)階段及施工圖階段，完成建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)； ? 小市政概念方案設(shè)計(jì)，與 業(yè)主 委托的市政院進(jìn)行小市政方案配合； ? 總圖設(shè)計(jì)（含小區(qū)豎向設(shè)計(jì)、小市政綜 合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)）； ? 審查 業(yè)主 委托的室內(nèi)設(shè)計(jì)師提交的裝修設(shè)計(jì)圖紙，并根據(jù) 業(yè)主 確認(rèn)的精裝修設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)配合； ? 審查 業(yè)主 委托的景觀設(shè)計(jì)師提交的景觀設(shè)計(jì)相關(guān)圖紙；并根據(jù) 業(yè)主 確認(rèn)的景觀設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)配合。 項(xiàng)目資料員及內(nèi)勤 ? 負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； ? 負(fù)責(zé)部門(mén)文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； ? 保管部門(mén)印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備； 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 27 / 105 ? 負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。 ? 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)內(nèi)總分包招標(biāo)開(kāi)辦計(jì)劃的編寫(xiě)和跟進(jìn)； ? 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)內(nèi)各分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理工作； ? 負(fù)責(zé)各總分包間的協(xié)調(diào)工作； ? 根據(jù)公司質(zhì)量管理細(xì)則把控現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量； ? 根據(jù)計(jì)劃管理方案控制現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度計(jì)劃； ? 根據(jù)合約內(nèi)容條款審核工程付款、簽證等； ? 根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定把控現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工。功率依據(jù)今后的運(yùn)營(yíng)方式?jīng)Q定； 室內(nèi)插座采用防潮插座。維保廠家的維保半徑短； 物業(yè)用房 關(guān)鍵點(diǎn) 控制要點(diǎn)說(shuō)明 客服接待 中心 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在正式客服接待中心啟用前，應(yīng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)情況設(shè)置臨時(shí)接待中心； 接待中心盡量選在地上； 正式客服接待中心面積應(yīng)根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目管理面積和管理方式定； 客服接待中心應(yīng)單獨(dú)設(shè)置收費(fèi)房間； 物業(yè)辦公室 如物業(yè)辦公室設(shè)置在地下室，應(yīng)便于安裝空調(diào)室外機(jī)。 管道穿墻處理 一般管道與墻體是硬連接，管道振動(dòng)的能量相當(dāng)一部分傳遞給了建筑結(jié)構(gòu)，所以要對(duì)管道與墻體進(jìn)行脫開(kāi)處理，阻止能量的傳遞。 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 17 / 105 客戶(hù)關(guān)懷活動(dòng) （ 1） 組織經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行維護(hù)活動(dòng)（彼岸行動(dòng) 、 工地開(kāi)放日、設(shè)計(jì)沙龍、客戶(hù)體驗(yàn)日等）； （ 2） 協(xié)同物業(yè)公司對(duì)已居住業(yè)主進(jìn)行社區(qū)文化活動(dòng)（如：中秋游園、電影節(jié)等） 。召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議制定交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并進(jìn)行分級(jí)響應(yīng)。 圖 華中園 售樓處、樣板樓地理位置 售樓處 樣板間 實(shí)樓樣板間 實(shí)樓樣板間 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 14 / 105 （ 3） 預(yù)售證取得時(shí)間要求 表 華中園 現(xiàn)房銷(xiāo)售手續(xù) 取得時(shí)間要求 樓棟范圍 取得 現(xiàn)房銷(xiāo)售手續(xù) 時(shí)間 華中園別墅改造項(xiàng)目 20xx1020 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 15 / 105 7 客服規(guī)劃及配合要求 前期介入 參與圖紙會(huì)審 根據(jù)以前 其他項(xiàng)目 整改工作中業(yè)主提出的常見(jiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題， 尤其是涉及安全、影響正常功能使用或給業(yè)主生活帶來(lái)不便的設(shè)計(jì)問(wèn)題 對(duì)產(chǎn)品提出意見(jiàn)，避免繼續(xù)出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題； 參與合約管理 客服關(guān)注的合約內(nèi)容主要為施工單位的維保條款，包括不 同時(shí)段施工單位人員的駐場(chǎng)數(shù)量并約定相關(guān)罰則，因工程質(zhì)量問(wèn)題造成的客戶(hù)索賠等 。它即是企業(yè)管理水平和技術(shù)能力的體現(xiàn)，又是企業(yè)文化和職工職業(yè)道德修養(yǎng)的反映。 （ 5） 移交 物業(yè) 精裝修、 毛坯及外檐 總包確保向 物業(yè) 一次移交成功率 100%，并滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 其它要求 （ 1） 結(jié)構(gòu)偏差要求： 室內(nèi)凈高： +10mm 以?xún)?nèi)（包括結(jié)構(gòu)凈高及裝修完成面凈高，測(cè)量方式以從地面到頂面的實(shí)際高度為準(zhǔn)）。根據(jù)工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引 的 要求，本章節(jié)只針對(duì)外地新進(jìn)城市，在首期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中當(dāng)詳細(xì)描述。 由于該項(xiàng)目屬于原有別墅改造項(xiàng)目，目前還 沒(méi)有可以借鑒的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。 三 期包括未售部分的 C、 D、 E 戶(hù)型 ： 圖 華中園 項(xiàng)目 施工分期 主要參建單位信息及合約分判基本情況 表 主要參建單位信息及合約分判基本情況 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 8 / 105 分期 1 期 2 期 3 期 合約分判情況 監(jiān)理 待定 工程監(jiān)理 總包 優(yōu)高雅 戶(hù)內(nèi)毛坯交房、屋面、外墻保溫、外飾面、防水、 機(jī)電、鋁合金窗 入戶(hù) 門(mén) 待定 待定 待定 群升 弱電 待定 待定 待定 園林 待定 待定 待定 小市政 待定 待定 電力、歌華有線、燃?xì)?、自?lái)水 整體屋面 曼寧家 屋面系統(tǒng) 項(xiàng)目建設(shè)周期 根據(jù)商業(yè)計(jì)劃書(shū) ，項(xiàng)目建設(shè)周期見(jiàn)表 。 （ 2）周邊社會(huì)環(huán)境 北京華中園別墅座落于順義馬坡，高爾夫球場(chǎng)三面環(huán)抱綠化率 70%，風(fēng)格迥異 華中 園 裝修改造 項(xiàng)目 工程管理實(shí)施規(guī)劃 7 / 105 的別墅特色客房點(diǎn)綴其中，小 溪湖岸、曲徑通幽、環(huán)境高雅怡人。 如下表： 項(xiàng)目 套數(shù) 總建面（平米） 地上（平米） 地下（平米） 已售 33 16,673 11,175 5,499 未售 別墅 60 32,738 21,573 11,165 會(huì)所 1 7,146 4,726 2,420 小計(jì) 61 39,884 26,299 13,585 總計(jì) 94 56,557 37,474 19,084 （二）項(xiàng)目地質(zhì)及