【正文】 》第二十四條：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。二者任意一方不得強(qiáng)行要求對(duì)方接受要約，不得強(qiáng)行要求對(duì)方履行無(wú)法律依據(jù)的義務(wù)。在事實(shí)合同成立的要件上，《合同法》要求“對(duì)方接受”，“對(duì)方接受”的前提是愿意，也就是說(shuō)雙方“合意”事實(shí)合同的基礎(chǔ)。五、。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十五條：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。(六)業(yè)主委員會(huì) 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。本體維修基金及管理費(fèi)賬面收入金額與測(cè)算金額(應(yīng)收金額減去欠費(fèi)后的金額)不符。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定第五條：“ 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。原告即使認(rèn)為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為?！痹娌话础段飿I(yè)管理委托合同》的約定履行義務(wù)，存在上述嚴(yán)重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強(qiáng)行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在?九、原告未完成法定的舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果?！钡谖鍡l“在合同糾紛案件中，對(duì)合同是篇三：代理詞(物業(yè)2審)20141029 代 理 詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供合議庭參考并希望采納。一、房屋出售后開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開(kāi)發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無(wú)效合同。2003年6月頒布的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招投標(biāo)方式確定?！眹?guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。對(duì)于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費(fèi)等形式，隨時(shí)終止和撤銷的；事實(shí)服務(wù)何來(lái)滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)的、質(zhì)價(jià)相符的合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)即可。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒(méi)有按南寧市物價(jià)局[2005]72號(hào)文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費(fèi)引起的。其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格【2003】1864號(hào)文件）第7條規(guī)定：“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。其實(shí)，南寧市物價(jià)局根據(jù)雙生物業(yè)公司《關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費(fèi)用收費(fèi)的報(bào)告》所作的南價(jià)格【2005】72號(hào)文件《關(guān)于南國(guó)花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國(guó)花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，即由雙方達(dá)成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。另外，根據(jù)2004年5月1日實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”?！眮?lái)糊弄百姓。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒(méi)有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費(fèi)，是否需要交滯納金問(wèn)題，有合同的按照合同約定；沒(méi)有約定的按照法律規(guī)定。至于逾期交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，%利息損失。物業(yè)管理服務(wù)合同是勞務(wù)合同，物業(yè)公司按照合同約定和法律規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全面履行保安、保潔、綠化、維修等基本工作；業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在的問(wèn)題是，物業(yè)公司不僅沒(méi)有按照法律規(guī)定和合同約定全面履行義務(wù)，甚至還暗中勾結(jié)開(kāi)發(fā)商，瞞著業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，擅自提高物業(yè)費(fèi)，侵犯業(yè)主的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)；侵害上訴人的合法權(quán)益。希望二審法院對(duì)上述明顯問(wèn)題及時(shí)予以糾正，全面分析，客觀公正進(jìn)行判決。（遲延履行合同義務(wù)）原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見(jiàn)證據(jù)2）。但，經(jīng)原告催告并給予4個(gè)多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場(chǎng)內(nèi)外施工場(chǎng)地仍凌亂不堪，沒(méi)有絲毫完工跡象。（預(yù)期違約）在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務(wù)，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。被告的行為已嚴(yán)重侵害原告的合法權(quán)益，因原告不能按期開(kāi)業(yè)，已導(dǎo)致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等各項(xiàng)損失，現(xiàn)小本經(jīng)營(yíng)的原告已被拖累的從財(cái)力、物力和人力上都無(wú)法繼續(xù)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)袋鼠品牌的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)（見(jiàn)證據(jù)22）。所有，租賃合同自通知到達(dá)被告時(shí)已經(jīng)解除。）綜上，依據(jù)合同法第九十四條中（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。被告應(yīng)向原告返還商鋪?zhàn)赓U意向金、商鋪?zhàn)赓U押金及裝修物管費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金、臨時(shí)水電費(fèi)總計(jì)30105元。原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費(fèi)用損失總計(jì)109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費(fèi)、快遞費(fèi)及利息等損失1450元；（詳見(jiàn)證據(jù)1123）。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受xx的委托，指派律師xx擔(dān)任本案原告的訴訟代理人?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效”。所以，原告是適格的訴訟主體。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過(guò)租金，了解案件真實(shí)情況，因此，他們有義務(wù)出庭作證。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效?！比?、被告以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。綜上，代理人認(rèn)為本案事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見(jiàn)。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計(jì)收違約金。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫(kù)房?jī)H僅使用了67天之后就被xx市國(guó)土資源局xxxx分局強(qiáng)制拆除了，被告并沒(méi)有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導(dǎo)致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，我們認(rèn)為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，已屬根本違約，應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”，據(jù)此被告應(yīng)按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無(wú)效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。以上是我們的代理意見(jiàn)，望合議庭酌情予以采納。該約定真實(shí)、合法、有效，即未違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，也未侵犯集體、第三人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。二、該筆債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù)，應(yīng)由其共同承擔(dān)債務(wù)償還義務(wù)。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》 第24條規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。在被告賀斌出具的《欠條》上，被告賀麗麗以登記在丈夫張金平名下、位于新安街與大眾路交叉口、編號(hào)為福泰綜合樓西棟5單元6層?xùn)|門；被告張瑞作為“中間保證人”在《借條》上簽了字。在庭審過(guò)程中，被告賀麗麗抗辯，被告并不認(rèn)識(shí)原告馮君華，也未授權(quán)任何人對(duì)外抵押擔(dān)保。這是根本站不住腳的。借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款，存在抵押、保證情形的應(yīng)按約定承擔(dān)保證責(zé)任?，F(xiàn)根據(jù)本案相關(guān)證據(jù)及庭審情況發(fā)表如下代理意見(jiàn)：一、a與b簽訂的借款合同真實(shí)有效，a完全履行了向b放款300萬(wàn)元的合同義務(wù)，而b對(duì)于收到該借款的事實(shí)也予以了明確確認(rèn)。該借款合同第三條款項(xiàng)下，借款期限起始日與借款借據(jù)不一致時(shí)，以第一次放款時(shí)的借據(jù)所載實(shí)際放款日期為準(zhǔn)，本條第一款約定的借款到期日作相應(yīng)調(diào)整。本案a為實(shí)現(xiàn)債權(quán)和擔(dān)保權(quán)利支付的律師費(fèi)12萬(wàn)元應(yīng)由b承擔(dān)。以支付憑證為依據(jù)，且經(jīng)過(guò)庭審核實(shí)確認(rèn)，b已收到上述借款，但b未能按期履行償還借款本金及利息的義務(wù)。因放款日期調(diào)整，2013年11月13日，a才將本案訴爭(zhēng)的300萬(wàn)元借款轉(zhuǎn)入b指定的c賬戶，該借款至今仍未歸還。2013年9月10日，d與a簽訂了a流保字（2013年）第8701號(hào)保證合同，保證范圍為借款合同本金及利息、罰息、違約金和a為實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用，保證期間為兩年。望貴院公正判決。根據(jù)《合同法》第六十條第一款之規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，被告xxx到期應(yīng)當(dāng)歸還借款而未歸還，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)返還原告的借款本金人民幣479000元。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。綜上，請(qǐng)求人民法院依法判令被告xxx償還原告xx借款本金人民幣479000元，并支付逾期利息至款清之日止。借條本身就證明借款存在的事實(shí)，被告未能提供證據(jù)證明借條不是真實(shí)的；被告出具的擔(dān)保書中已明確承認(rèn)陳某向原告借款5萬(wàn)元的事實(shí)，即使沒(méi)有借條，此擔(dān)保書也能證明主合同的成立；被告代理人陳某某出具的收條明確表明：被告交3萬(wàn)元，轉(zhuǎn)交原告，代還陳某借款。被告擔(dān)保承諾書本身可以證明被告擔(dān)保屬于連帶責(zé)任保證。收條明確表明：被告代陳某歸還向原告借款，并要求原告交付擔(dān)保書。被告擔(dān)保承諾書即使沒(méi)有明確是一般保證還是連帶責(zé)任保證，根據(jù)擔(dān)保法第十九條 當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。其證據(jù)不具真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，沒(méi)有證明力。如果這筆借款被抵銷了，借條、擔(dān)保書就不應(yīng)該存在了，或者應(yīng)由原告出具書面證明，聲明其作廢了，但被告未能提供有效證據(jù)。陳某為大豐方強(qiáng)圩中村人，原告系鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)步鳳新洼村人，《土地管理法》第八條規(guī)定農(nóng)村土地、宅基地，屬于農(nóng)民集體所有；第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。原告不可以到大豐方強(qiáng)圩中村六組購(gòu)買房屋，即使購(gòu)買，也屬于無(wú)效合同、無(wú)效行為，也就不會(huì)存在房款，當(dāng)然就不會(huì)存在房款抵銷借款的事實(shí)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第二十條 連帶共同保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求任何一個(gè)保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任。”《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》[1999年1月29日最高人民法院審判委員會(huì)第1042次會(huì)議通過(guò)]法釋[1999]8號(hào) ：對(duì)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。以上意見(jiàn)謹(jǐn)請(qǐng)法庭予以充分考慮！代理人 蔡2012年7月