【正文】 如下代理意見：一、本案事實(shí)清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應(yīng)屬根本違約。首先，被告主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與原告主張的租金請(qǐng)求，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，理應(yīng)另案處理。原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效有最高人民法院和地方高級(jí)人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個(gè)整體債務(wù)，分xx期履行，這些義務(wù)的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務(wù)內(nèi)容的總和作為一個(gè)整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個(gè)整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對(duì)合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項(xiàng)作為整體的權(quán)利最終到期而未能實(shí)現(xiàn)時(shí)就該項(xiàng)權(quán)利提出主張。二、原告的訴訟請(qǐng)求并不存在超過訴訟時(shí)效的問題。被告以“買賣不破租賃”的原則來否認(rèn)原告的主體資格是錯(cuò)誤的。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對(duì)本案的事實(shí)、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請(qǐng)合議庭予以考慮。因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照損失3交通費(fèi)損失170元，快遞費(fèi)損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費(fèi)1元，被告資金占用給原告造成的利息損失。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)711123）可知，原告已因租賃合同的解除造成實(shí)際損失總計(jì)109980元，被告應(yīng)當(dāng)依法賠償，明細(xì)如下：原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。應(yīng)向原告賠償各項(xiàng)損失總計(jì)109980元。二、賠償損失是合同解除后的一項(xiàng)法律后果。（合同法第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務(wù)，提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達(dá)，即該通知已經(jīng)送達(dá)被告。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。被告遲延履行合同債務(wù)已致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，符合我國(guó)合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。以上事實(shí)可由原告于2013年4月份拍攝的現(xiàn)場(chǎng)照片證實(shí)（詳見證據(jù)17）。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場(chǎng)日（交場(chǎng)日：雙方簽訂交付確認(rèn)書、實(shí)際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。第三篇：租賃合同糾紛代理詞篇一：租賃合同糾紛一審代理詞律所整理 代 理 詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：天津吉賢律師事務(wù)所接受xxxxxxx的委托，指派我擔(dān)任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人。這些簡(jiǎn)單的問題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因?yàn)轱柺苌鐣?huì)廣泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行修訂為：滯納金不能超過本金。這個(gè)“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)督促的前置程序。另外，根據(jù)《民法通則》第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為是無效的。判業(yè)主交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判業(yè)主交違約金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，南國(guó)花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》還是執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。如果確認(rèn)南國(guó)花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時(shí)資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國(guó)花園商城。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司。換句話說，《補(bǔ)充協(xié)議》有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達(dá)成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)就是亂收費(fèi)。我們不談物業(yè)公司故意以一個(gè)沒服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒收費(fèi)價(jià)格和違約責(zé)任的《前期物業(yè)管理協(xié)議》代替《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》因?yàn)楂@得部分業(yè)主追認(rèn)后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》也有效。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價(jià)不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費(fèi)用是要打折的。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。維護(hù)程序公正是法院審判的首要任務(wù)。本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當(dāng)事人(以下簡(jiǎn)稱業(yè)主)入住商城一年多時(shí)間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費(fèi)。本案是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責(zé)任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達(dá)到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責(zé)任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》第六十六條：“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)的交納物管費(fèi)?！?，本條規(guī)定的債務(wù)標(biāo)的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標(biāo)的尚不固定，總債務(wù)標(biāo)的更不確定，原告訴訟請(qǐng)求按總標(biāo)的計(jì)算已過兩年訴訟請(qǐng)求，應(yīng)依法駁回。未按照《xx園物業(yè)管理服務(wù)合同》購(gòu)買車場(chǎng)保險(xiǎn)、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)??審計(jì)報(bào)告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金20多萬元。(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！钡诙龡l規(guī)定了使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案?！备鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條：“籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局對(duì)2005年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級(jí)資質(zhì)。業(yè)主事實(shí)上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認(rèn)定為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”?！逗贤ā芬蠛贤p方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對(duì)該要約認(rèn)可并做出承諾，合同才能成立?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回?！焙汀肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱海辰公司)建設(shè)的住宅物業(yè)，海x公司違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。此致 成都市某某區(qū)人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：xx律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，指派我為代理人。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請(qǐng)足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對(duì)保證每天24小時(shí)都處于清潔狀態(tài)。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價(jià)等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時(shí)向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報(bào)，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會(huì)與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。對(duì)于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。此致成都市某某區(qū)人民法院訴訟代理人：某某律師某某 法務(wù)人員二零一八年十月二十三日第二篇：物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞（推薦）篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新 成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案 代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請(qǐng)足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對(duì)保證每天24小時(shí)都處于清潔狀態(tài)。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價(jià)等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時(shí)向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報(bào)，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會(huì)與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。對(duì)于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。第一篇：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時(shí)制止侵害業(yè)主利益的行為。根據(jù)《物權(quán)法》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價(jià)。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。以上代理意見懇請(qǐng)貴院在裁判時(shí)充分考慮并予以采納。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時(shí)制止侵害業(yè)主利益的行為。根據(jù)《物權(quán)法》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價(jià)。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。以上代理意見懇請(qǐng)貴院在裁判時(shí)充分考慮并予以采納。深圳市海x地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對(duì)被告的訴訟也是依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例