【正文】 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)有關(guān)君蓮居住區(qū)的批復(fù)文件 4) 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì) 《 關(guān)于君蓮居住區(qū) A地塊幼稚園項(xiàng)目建議書的批復(fù) 》；閔發(fā)改基審［ 20xx］ 247號 5) 閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場 A（ B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項(xiàng)目建議書批復(fù)》，閔計(jì)基審發(fā)(20xx)22 號（ 23 號、 24 號） 6) 閔行區(qū)人民政府《關(guān)于 批準(zhǔn)閔行區(qū)土地儲備中心為八大君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 2 市場住宅儲備用地 A（ B、 C）塊劃撥國有土地的通知》，閔府土（ 20xx）358 號（ 359 號、 360 號） 7) 《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》 (上海市測繪院第二分院 ) 8) 上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局《關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，閔規(guī)綜 (20xx)25 號 9) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； (20xx 年版 )（ GB5018093） 10) 《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； (20xx 年 11 月版 ) 11) 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（ DGJ085520xx） 12) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； (20xx 年版 ) (GBJ1687) 13) 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；（ DG/TJ084595） 14) 顓橋鎮(zhèn) 154 號地塊公建配套相關(guān)部門意見 項(xiàng)目研究的結(jié)論 社會(huì)需求預(yù)測 上海作為經(jīng)濟(jì)中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。幾年來累君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 3 計(jì)投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，先后獲得國家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境 范例獎(jiǎng) 、聯(lián)合國迪拜 人居環(huán)境 范例 獎(jiǎng)、全國衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽(yù)稱號。 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。君蓮居住區(qū)項(xiàng)目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn) 154號地塊，屬建設(shè)兩個(gè)“ 1000萬”的任務(wù)目標(biāo)， 享受政府提供的優(yōu)惠政君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 4 策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具有價(jià)格優(yōu)勢。君蓮居住區(qū)分別在 A、 D、 H、 J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園 1個(gè)，共 4個(gè)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)堅(jiān)持社會(huì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中采用低毒害、無毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度；同時(shí)為了給幼兒提供優(yōu)美的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則，綠化率不低于 35％。 項(xiàng)目投資和效益 本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分，投資總額 萬元 。幼兒園的運(yùn)營也會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。幼兒園不能以追求贏利為主要目 的。基于幼兒園的公益性特點(diǎn)，本項(xiàng)目的建設(shè)不以贏利為目的，項(xiàng)目建設(shè)完成后，移交給教育部門，由他們運(yùn)作管理。黃浦江縱貫?zāi)媳?，把全區(qū)分成浦東、浦西兩部分。 2) 氣象 氣候特點(diǎn)是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。水閘 57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點(diǎn)，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 8 澇，引清排污。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場約 30余公里 ,可通過地鐵直達(dá)，距虹橋國際機(jī)場、上?；疖囌?、龍吳港國際集裝箱碼頭均在 30公里以內(nèi)。 項(xiàng)目選址優(yōu)勢 閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達(dá)。十分適宜居住。君蓮 居住區(qū)位于閔行區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會(huì)路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個(gè)地塊分成 A、 B、 C C D、 E、 F、 G G2H、 I I J十三塊。本工程為 A地塊幼稚園項(xiàng)目，位于 A地塊上，坐落于老滬閔路和都會(huì)路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。發(fā)展學(xué)前教育對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)具有重要意義。 同時(shí)， 根據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (20xx年版 )（ GB5018093 ）、《城市 居住區(qū) 公共服 務(wù)設(shè)施 設(shè)置標(biāo) 準(zhǔn)》（ DGJ085520xx）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)置幼稚園。 目前本居住區(qū)住宅項(xiàng)目已經(jīng)開工 G J 、 A、 E地塊，面積達(dá) 56萬平方米，大部分結(jié)構(gòu)封頂，即將竣工 32萬平方米，其余地塊也將陸 續(xù)開工。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。按照規(guī)劃，本居住區(qū)在 A地塊、 D地塊、H地塊和 J地塊均設(shè)有幼兒園。 君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 14 設(shè)計(jì)原則和總體構(gòu)思 符合 君蓮居住區(qū) 總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會(huì)效益，體現(xiàn)“以人為本”的和 諧社會(huì)理念。幼兒園的總平面布置結(jié)合幼兒園的占地形狀和幼兒園的功能特點(diǎn)，按保育、教育、游戲活動(dòng)、生活等不同功能進(jìn)行合理的分區(qū)：將幼兒園的用地劃分為園舍建筑用地、室外游戲場地和綠化用地三部分，室外游戲場地要考慮到兒童的活動(dòng)特點(diǎn)和幼兒園自身特性，設(shè)置共用游戲 場地和分班游戲場地，保證兒童每天都有足夠的室外活動(dòng)時(shí)間，綠化用地應(yīng)集中綠化和分散綠化相結(jié)合，嚴(yán)禁種植有毒、帶刺的植物。將托兒、幼兒活動(dòng)室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù) 3小時(shí)。凡此種種，不一一列舉，總之，應(yīng)特別重視 兒童與成人的不同特點(diǎn)，在細(xì)節(jié)上加以特殊的設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)社會(huì)對兒童的人文關(guān)懷。幼兒園園舍用房分為活動(dòng)及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個(gè)部分。 建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) 在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項(xiàng)目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計(jì)理念，將環(huán)保及高科技充分融入項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 抗震設(shè)防 建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ，場地土類別為上海Ⅳ類。鋼筋采用 HPB235級鋼（ fy=210N/mm2）、 HPB335級鋼（ fy=300N/mm2）。 以上設(shè)計(jì)的樁長要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在 130mm君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 19 左右。為保證區(qū)內(nèi)供電安全可靠，考慮園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)內(nèi)配電線路全部采用埋地敷設(shè)。 2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為 TT制，電器線路采用 PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點(diǎn)連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護(hù)，以確保用戶安全。 給排水及消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)范圍 整個(gè)園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計(jì)。園區(qū) 污水排入市政污水管。 防火間距：幼兒園為獨(dú)立建造。 給排水管材 給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用 PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 22 連接。 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 1) 主要環(huán)境影響因素 施工期間造成的環(huán)境 污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。 4) 污染物分析 (1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、 BOD SS、 NH3N、動(dòng)植物油等 ； (2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等； (3) 噪聲：建設(shè)項(xiàng)目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等； (4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。為了防止油煙氣的倒流，在排煙支管上采取防倒煙措施。 7) 環(huán)境綠化及管理 (1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)綠化的建設(shè)管理。 (4) 人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。 ⑶ 域安裝周界防盜報(bào)警系統(tǒng) ⑷ 所有對講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。 3) 能量計(jì)量儀表 設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時(shí)計(jì)價(jià)。公司擬采取項(xiàng)目公司模式與項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排： 君蓮居住區(qū) 的整體開發(fā)由 上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有： 上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司自籌資金與銀行借款等方式。對于居住區(qū) 180萬平方米的若干項(xiàng)目群來說，項(xiàng)目公司將建立專門業(yè)主方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，形成若干個(gè)由各專業(yè)人員構(gòu)成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)群，對整個(gè)籌建過程中的工作進(jìn)行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計(jì)劃，執(zhí)行資金收支操作。 在整個(gè)項(xiàng)目建成后，該公司還將 會(huì)把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運(yùn)行等后勤保障服務(wù)項(xiàng)目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實(shí)現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會(huì)化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目將圍繞著整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個(gè)項(xiàng)目的組織管理之中。 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分，投資總額 萬元 。 投資估算說明 : 1) 土地費(fèi)用 君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 31 土地價(jià)格按照閔行區(qū)地價(jià)： 840萬元 (其中含土地動(dòng)拆遷等費(fèi)用 )。其中，建筑物的具體價(jià)格見項(xiàng)目投資估算表。依據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)及其本項(xiàng)目情況 ,基本預(yù)備費(fèi)占總投資額 ％，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不預(yù)留。銀行借款為 500萬元。投資構(gòu)成如圖 1所示。項(xiàng)目償貸比為 。 20xx 年，全區(qū)增加值實(shí)現(xiàn) GDP 461 億元，與“九五”期末的 20xx 年相比，增長 倍，五年中年平均增長 %。 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 34 加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷 售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn) 項(xiàng)目的建成將能最大滿足 390名幼兒的早期教育問題，對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)具有重要意義。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費(fèi)大量的時(shí)君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 36 間和精力，他們也迫切需要有一個(gè)幼兒教育機(jī)構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目對收入分配目標(biāo)的貢獻(xiàn) 幼兒期是對人的一生有著重要影響的時(shí)期，也是易被成人忽視、幼兒自己卻全然不知其價(jià)值、全然不能把握其進(jìn)程的時(shí)期；幼兒期是一個(gè)充滿活力的、蘊(yùn)藏著巨大發(fā)展?jié)摿涂伤苄缘纳A段，又是一個(gè)非常脆弱、非常容易被錯(cuò)誤定向的時(shí)期；幼兒期是一個(gè)稚嫩的、需要成人精心照顧和保護(hù)的時(shí)期；然而又是其自理、自立、邁向獨(dú)立的需要日益增長的時(shí)期。幼稚園項(xiàng)目由于其產(chǎn)品君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 37 具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費(fèi)品”，這就在一定程度上促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的均 等化分配。是提高受教育者的科學(xué)文化水平和勞動(dòng)技能，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和資源使用率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。 滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個(gè)適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 38 提供便利條件。項(xiàng)目所在地閔行位于上海市中心區(qū)的西南部，而隨著閔行科技、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。 （ 2） 對策分析： 在項(xiàng)目開發(fā)前做好開發(fā)的財(cái)務(wù)詳細(xì)預(yù)算計(jì)劃，在項(xiàng)目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。幼兒園為家庭、社會(huì)密切配合，共同為幼兒創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)場址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)場址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。 君蓮居小區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 41 建議 1）盡快籌措、落實(shí)到位項(xiàng)目資金； 2）嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制； 3）加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量、財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督和檢查； 4）嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)周期，按計(jì)劃啟動(dòng)項(xiàng)目； 5）爭取當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門的支持，進(jìn)一步整合教育資源，配置好項(xiàng)目所需的師資力量等設(shè)施，以便項(xiàng)目更好地發(fā)揮功能。 19) 《 平湖市人民政府關(guān)于 進(jìn)一步加快學(xué)前教育發(fā)展全面提升學(xué)前教育質(zhì)量的實(shí)施意見 》 20) 《平湖市教育發(fā)展總體規(guī)劃 (20xx 年 —— 20xx 年 )》 21) 《平湖市學(xué)前教育發(fā)展規(guī)劃 (20xx 年 —— 20xx 年 )》 項(xiàng)目提出的理由和過程 1903 年 9 月，中國歷史上第一所幼兒教育機(jī)構(gòu) 湖北幼稚園在武昌誕生。近年來由于城市化的急劇擴(kuò)張，現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，幼兒入園難問題凸顯，社會(huì)詬