【正文】 濟、產(chǎn)業(yè)、人口情況 (1)地理位置：廣豐縣位于江西省東北部，上饒市東南部并地處浙、 贛、閩三省交匯處，上廣公路、廣二公路、廣玉公路、廣管公路經(jīng)過該縣城，距離南昌市 276公里，距上饒市。 廣豐經(jīng)濟建設以第二產(chǎn)業(yè)為主，據(jù)縣政府招商辦公室透露，今年 1至 4月，全縣引進工業(yè)項目 30個，合同資金，實際進資 ，較去年同比增長 126%和 80%，大大的提升了廣豐工也的綜合競爭力，促進第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上漲，加快廣豐縣經(jīng)濟發(fā)展速度。銀行方面，個人商品房抵押貸款 468宗，其中住宅貸款 387宗，面積 ㎡，貸款金額；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。根據(jù)上述項目規(guī)模保守估計，廣豐縣開發(fā)總面積超過 125萬平方米，其中住宅面積近 100萬平方米、商業(yè)面積超過 20萬平方米，即便是扣除新天地、公主樓、天和文化廣場、蘆南苑、創(chuàng)和家園、金都廣場等住宅售空或存量少的項目面積，同期開發(fā)銷售的大盤面積也將超過 100萬平方米，住宅面積至少超過 90萬平方米。 房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 (1)當?shù)厝速彿肯M習慣 廣豐縣城居民親睞于自購土地、自建商住樓。購買商品房的多數(shù)人是為了改善生活環(huán)境，但也有部分人主要目的為了投資。 依據(jù)對市場供應的產(chǎn)品情況，以及廣豐人購房消費習慣的研究，三角洲認為，以下四類產(chǎn)品較符合廣豐人的夠房消費習慣與需求，并有可能以較快的速度去化。 B、城市邊緣區(qū)頂天立地式自建房； 任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽、成長、成熟、衰落、更新。需求決定產(chǎn)品，廣豐房地產(chǎn)正站在風口浪尖上，準備迎來一次需求的轉變，市場在呼喚一種功能更齊全、更貼合廣豐人購房習慣的產(chǎn)品出現(xiàn)。 D、低端線路的多層經(jīng)濟型住宅； (2)價格成長及走勢分析 創(chuàng)美及臥龍城是廣豐主要的兩大商品房開發(fā)項目，其價格成長和走勢受到普遍關注，并影響整體市場價格走向（良性競爭則價格持續(xù)走高，反之則有可能造成價格徘徊疲軟），在廣豐有一定的代表性，和參考價值。但比較其他發(fā)達省份，商品房價格偏低，由于銷售淡季及部分調(diào)控新政的影響，現(xiàn)階段價格成長相對緩慢。 (3)地產(chǎn)開發(fā)熱潮促商品房集中放量 根據(jù)以上對價格的市場調(diào)查數(shù)據(jù)反映可以看出，近兩年來廣豐房價隨著不斷涌入市場的地產(chǎn)項目的增加而水漲船高，與此同時也正因為房價、地價的看漲，更加吸引眾多個人或開發(fā)企業(yè)購地開發(fā)，火熱程度絲毫不亞于大上饒的建設，華麗世家、天和文化廣場、新東街國際城以及廣場北區(qū)地塊（本案）的相繼推出，便可窺一斑。 除了供需關系存在的潛在矛盾外，解讀廣豐上半年各樓盤的銷售業(yè)績，我們還應看到新天地、公主樓、金都火暴銷售的背后，伴隨著臥龍城、創(chuàng)美等大盤的緩慢去化，凸顯購買力的大量釋放，導致市場消化“后繼無力”的現(xiàn)實情況。 據(jù)不完全統(tǒng)計，廣豐現(xiàn)階段 5萬平方米以上規(guī)模的開發(fā)地塊主要有 5個，是廣豐住宅市場的主要供應源，約計開發(fā)總體量 100萬多平方米，其中住宅約 90萬多平方米、商業(yè)約 15萬多平方米。 A、競爭激烈導致價格戰(zhàn)； 商業(yè)的成型往往需要消耗大量的資源，和較長的市場培育期。 D、爛尾、壞帳影響經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展； 項目個案分析 以下 4個樓盤是現(xiàn)階段廣豐市場上商業(yè)比重較大，且正處于項目強銷期的典型代表，借此可窺視廣豐現(xiàn)有商業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃及銷售情況： 項目名稱 鉆石廣場 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)建筑面積 4000平方米 物業(yè)形態(tài) 商場形式（內(nèi)商場） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一樓業(yè)主自租，不做返租。 去化率 一層 30% 二層 50% 開盤人氣 該項目當天有文藝表演，售樓部門口觀看節(jié)目的群眾較多。因項目的返租回報 16%在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在 15萬以內(nèi)。 去化率 一層 15% 二層 5% 開盤人氣 該項目于 11月 5日上午正式開盤，開盤當日現(xiàn)場客戶十組不到?；顒娱_始前據(jù)說有客戶排隊已有 20多個小時。 商鋪結構 1F開間 — ，進深 13米左右，公攤 5% 2F面積根據(jù)客戶需求定，公攤 23% 售價 一樓 13000— 15000元 ∕ ㎡ 二樓最高價 5000— 7000元 ∕ ㎡左右 促銷手段 返租 8年，回報 56% 去化率 1F大概 40%， 2F大慨 10% 開盤人氣 二期（ 2F）于 11月 17日開盤，開盤人氣冷清，現(xiàn)場僅有 5組客戶。所以，設置店鋪的合理長寬比顯的至關重要。因 16%返租回報在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在15萬以內(nèi)；而其一層店鋪的面寬 ，進深 ，過長的進深不僅增大了面積，又不利使用，直接影響到了 1F的銷售。首先，與本案為鄰的新天地就是一個一站式的商業(yè)綜合體，幾乎已經(jīng)函蓋了各類業(yè)態(tài)，有新天地的前期商業(yè)拓展，對本案的橫空出世奠定了基礎，再加上環(huán)月兔廣場商圈的逐漸成型，商圈的力量將是單個項目無法抗衡的，使本案商業(yè)有了更有力的支撐。本案作為高層商業(yè)要想使二層以上商業(yè)熱銷，必須要有有經(jīng)的起考驗的垂直及水平交通流組織。 （ 5）、主力店提升投資信心 住宅市場的兩極分化 項目 主力戶型 面積區(qū)間 戶型配比 新天地 三房 130多㎡ 48套 三房復式 150— 160多㎡ 9套 四房 180多㎡ 20套 四房復式 180多㎡ 24套 新東街 三房 100㎡ — 143㎡ 左右 126套 創(chuàng)美 四室二廳 約 ㎡ / 五室三廳 約 ㎡ / 復式 ㎡ / 創(chuàng)和 二室二廳 80㎡ 左右 50套 三室二廳 — 153㎡ 120套 復式 200多㎡ 16套 臥龍城 二房二廳 ㎡ 120套 三房二廳 ㎡ — ㎡ 240套 復式 ㎡ — ㎡ 14套 華麗世家 二室二廳 ㎡ / 三室二廳 ㎡ — ㎡ / 四室二廳 ㎡ / 在政策的限制下， 90平米以下小面積套型數(shù)量將會穩(wěn)步增加，而以 144平米為界限的中等面積則會成為市場的主流套型，大面積套型將會成為稀缺產(chǎn)品，當前廣豐住宅市場已經(jīng)顯現(xiàn)出這種發(fā)展趨勢。 二、項目立地條件分析 項目概況 江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020年 11月以近 500萬 /畝的高地價獲得本項目的開發(fā)經(jīng)營權，項目位于博山路以西、新天地以東、南臨月兔廣場、北沿西關街，處于廣豐城市發(fā)展的咽喉地段，擁有得天獨厚的地理資源優(yōu)勢。項目東南面為早期開發(fā)的金豪大廈，其中匯集了超市、家電城、家具館、號稱上饒地區(qū)最大的 KTV及眾多小型休閑娛樂場所；項目正西面為上海建橋集團投資 “ 新天地 ” 商業(yè)街區(qū)，總建筑面積 5萬多平方米，匯聚步行街、女人街、大型超市、娛樂餐飲中心、電影院、主題商場及兒童游樂場等各種商業(yè)類型，集逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃于一體的 “ 一站式 ” 商業(yè) “ 巨無霸 ” ，該項目工程已開工，預計 2020年全面開業(yè)；與本項目共同成為“ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的縣城兩大主力商業(yè)街區(qū)；另外，據(jù)縣委相關人士介紹，月兔廣場東面的月兔卷煙廠廠房亦有可能作為商業(yè)地塊來開發(fā)，今后，又將成為 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的另一個主力商業(yè)項目。它是將項目個體價值建立在片區(qū)和城市整體價值基礎之上。城市中心的商業(yè)可以更好的促進產(chǎn)品和服務的流通，支撐經(jīng)濟的發(fā)展。集商納客、廣聚人氣的城市客廳效果的高效發(fā)揮，使得廣場周邊房產(chǎn)都成為了 “ 既得利益者 ” 。它與其說是具備商業(yè)特征的商業(yè)街區(qū)，不如說是應有盡有的生活城，街區(qū)以便捷、休閑、開放和親和為特征，以享受生活在中心街區(qū)的 24小時購物便利為前提，并融合在人們的居住中，這是廣豐人品位都市生活、享受購物樂趣的消費特區(qū)，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時尚消費王國，活力四射的商業(yè)特區(qū)，未來廣豐的商業(yè)龍頭。 街鋪，街區(qū)時代的商業(yè)價值保證 城市中的豪宅必定要享有城市稀缺的，甚至是絕版的景觀資源，猶如中國第一豪宅 “ 湯臣一品 ” 其最大的賣點即是擁有無敵的黃浦江最佳視野，有人笑言， 11萬的單價中有 8萬買的是全上海僅有的黃浦江最佳視覺景觀。 景觀，豪宅與休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的要素 依據(jù)對市場供應的產(chǎn)品情況分析，目前廣豐市場上已經(jīng)有大量中等戶型，同質化產(chǎn)品的集中放量，使得消費者有更多對比的余地，可以預見未來競爭形勢將會越發(fā)激烈。 不走同質化，弱水三千舀兩頭 酒店式公寓既可為住戶提供家庭住房的格局和家居式的服務，也可作為完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它不僅單位小、好管理、易出租，還擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。酒店式公寓可自住可投資，作為投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因此此類物業(yè)投資對于廣豐數(shù)量龐大的在外創(chuàng)業(yè)人士而言，也具有不小的吸引力。 （三）、 項目核心操作思路（ “ 七寸 ” 在哪里？） 開街 借廣場 （四）、項目總體定位（行銷推廣定位） “廣豐第一街區(qū) ” Frist block of guangfeng 1街區(qū) —— “ 1”代表第一（ NO1）、唯一，象征地王的領袖身份，稀世的絕版資源，也代表廣豐第一商業(yè)街區(qū)的象征； 街區(qū)：簡扼、直白的說明本項目的商業(yè)形態(tài)是 BLOCK街區(qū)； 1街區(qū)：整體寓意在所有廣豐商業(yè)街區(qū)中處于領頭羊地位； （五）、項目名稱定位 1街區(qū)國際公寓 體現(xiàn)項目高層住宅的品位及檔次，為廣豐少數(shù)成功人士、社會名流量身定做的高尚府邸，設計、規(guī)劃、配套國際化，智能、安保系統(tǒng)人性化，在廣豐也能享受住在大都士的舒適與尊崇。 （八）、商業(yè)地位定位 城市中央價值區(qū)商業(yè)領袖 廣豐 1街區(qū)秉承國際上最流行、最先進的 BLOCK街區(qū)理念，營造一處真正實現(xiàn)體驗式消費的休閑購物大都匯，它首先為廣大廣豐消費者提供了一個休閑娛樂的完美空間，通過強力吸引大量人流的駐足，從而拉動整個街區(qū)的連動消費，使消費和休閑娛樂融為一體，相互支持、相互補充，達到共同集聚人流、刺激消費之目的，最終使 1街區(qū)成為月兔廣場商圈的鉆石級街區(qū)。 輻射帶動功能 環(huán)月兔廣場商圈的商業(yè)聚集帶來了商圈繁榮以及項目自身街區(qū)的輻射、擴散帶動商業(yè)發(fā)展，提升城市商業(yè)價值。 觀光游覽功能 強勢商業(yè)組合本身形成一道亮麗的風景，與項目相鄰的月兔廣場、即將建設完工的新天地，融合時尚主題街區(qū)共同形成商業(yè)人文特色景觀，成為未來城市觀光游覽的最亮點。對此，廣豐的商業(yè)定位應立足本縣，建立區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)城。經(jīng)營戶、品牌商等；服裝、鞋帽、飾品、時尚用品、運動、休閑用品、文體用品、休閑娛樂場所等各大類綜合經(jīng)營戶 B、商業(yè)經(jīng)營動機： 周邊縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城經(jīng)營者； 希望獲取租金回報； 廣豐縣本地投資者； 經(jīng)商人士（包括在外） 回鄉(xiāng)置業(yè) 周邊城鎮(zhèn)區(qū)域 外出經(jīng)商者，在外創(chuàng)業(yè)者：作為一項長期的投資和理財。鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶：為手頭富余的資金尋求出路。獲得固定的租金回報； 廣豐下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場； 所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。 建筑面積控制在60平米