【正文】 ...................... 39 附表 ............................................................................................................ 41 第一章 總 論 項目概述 ★ 項目名稱：君蓮居住區(qū) A地塊幼稚園 ★ 項目承辦單位： 上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 ★ 項目擬建地區(qū)、地點：上海市 閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn) A4線以東、金都路以南 , 東靠 都會路 ，南鄰 老滬閔路 ，位于君蓮居住區(qū) A地塊上 ★ 項目建設(shè)規(guī) 模：項目總投資 ；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約 4900平方米，綠化率不低于 35%。閔行區(qū)地處上海市腹地、上海市城市中心區(qū)的西南，與浦東 新區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相連，閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內(nèi)，虹橋國際機場位于區(qū)境邊緣。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。 選擇閔行、選擇生活。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。 君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地 ，總建筑面積 180萬平方米，其中住宅 154萬平方米，分為 A、 B、 C、 D、 E、 G、 H、 I、 J地塊。 項目技術(shù)方案 本項目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計，建筑設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。前期準(zhǔn)備階段為 2個月：從 2020年 11月到 2020年 12月；施工階段為 7個月：從 2020年 12月到 2020年 6月。項目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會的發(fā)展為其服務(wù)目標(biāo)的，它具有很強的公益性，是以促進社會的公平為其教育的基本目標(biāo)。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會公平問題，但教育則必須關(guān)注社會公平問題，必須對弱勢群體進行公平補償。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)。河道縱橫，地勢平坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔 4米。現(xiàn)有河道 3724條，水面積 ，占全區(qū)面積 %。大部分河道水質(zhì)為Ⅴ類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達到Ⅱ類。區(qū)內(nèi) 有 市級 河道 2條， 河道長度 公里； 區(qū)級 河道 19條， 河道長度 。便捷的交通網(wǎng)絡(luò) ，機場、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)中的 13條總長 130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過。而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力?；匾?guī)劃地上總建筑面 積為 1723923平方米，其中住宅建筑面積為 1537657平方米，小區(qū)級商業(yè)及公建建筑面積為 130700平方米，街坊級商業(yè)及公建建筑面積為 55566平方米。居住區(qū)內(nèi)居住 人口將達 ，存在著大量的 0～ 6歲學(xué)前兒童。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。項目的建設(shè)是必要的，也是可行的，有著巨大的社會需求，社會效益顯著 。本工程為其中 A地塊幼稚園項目。幼兒園的服務(wù)半徑?jīng)]有專門的規(guī)定，可以參照小學(xué)的服務(wù)半徑適當(dāng)減小，按規(guī)定小學(xué)服務(wù)半徑不宜大于 500m。根據(jù) 上海市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（ DG/TJ084595） 的規(guī)定，每 1萬人口的住宅小區(qū)應(yīng)配建 15班規(guī)模的幼兒園一所，據(jù)此，可確定幼兒園規(guī)模為 15個班，其中托兒班 6個班，幼兒班 9個班。 總平面設(shè)計 總體布置上，充分考慮到幼兒園的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。建筑外立面體現(xiàn)出較為輕盈的整體面貌，外墻上部采用橫向貫通 的色帶，呈現(xiàn)明快的色調(diào)，同時又穿插一些弧墻、圓窗等活躍的構(gòu)成因素，此外考慮兒童的心理感覺，在立面色彩的運用上，強調(diào)明快、單純，符合兒童心理特征，創(chuàng)造出一種整體大氣而又不失活潑的建筑個性。 注重細(xì)節(jié)的設(shè)計。節(jié)能措施得到重視，平面的規(guī)整性，外圍護墻體和層面采用高效保溫性能材料和受力結(jié)構(gòu)的復(fù)合體，密閉性能良好的門窗，也都成為節(jié)能的有效方式。辦公及輔助用房主要為辦公室、保健室、隔離室、晨檢接送室、傳達值班室、資料室、會議室、教具制做及陳列室、總務(wù)倉庫和教工廁所等。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（ GB50325）執(zhí)行。 2) 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計方案：采用框架結(jié)構(gòu)。第⑥層暗綠－草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為幼兒園園舍用房的樁基持力層。電壓等級：住宅及低壓進線公建為 220V/380V。 3) 樓房每層電度表箱接自本層所在層配電干線上，插座回路經(jīng)漏電開關(guān)保護，至配電箱以及室內(nèi)線路均采用銅芯塑料線穿阻燃型塑料管暗敷，進戶線保護管采用鍍鋅鋼管，園區(qū)外場線路均采用全塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設(shè)。 4) 入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應(yīng)與防雷的接地裝置相連。 2) 用水量：根據(jù)國家及上海有關(guān)建筑給排水規(guī)范設(shè)計本項目的生活、綠化及消 防用水量。 雨水采用上海市暴雨強度公式： Q=5544(－ )/(t＋ 7lgP)＋ P=1，徑流系數(shù)Ψ = 園區(qū)雨水分路采用 DN300管道排入市政雨水總管。 2) 消防給水系統(tǒng) 消防給水由市政管網(wǎng)供水，由老滬閔路 ,都會路市政給水管網(wǎng)供給，水壓為 。 室外污水總管由 DN200～ DN300組成，采用 HDPE中空螺旋纏繞管，室外埋地雨水管由 DN300～ DN800組成，采用 HDPE中空螺旋纏繞管 . 節(jié)水設(shè)計 1) 設(shè)計依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國水法》、《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》、《節(jié)約用水 “ 三同時、四到位 ” 管理規(guī)定》，新建、改建、擴建的建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)采用節(jié)約用水的先進技術(shù)、工藝、設(shè)備，選用和建設(shè)節(jié)約用水設(shè)施，降低水的消耗，提高水的利用率。 2) 設(shè)計原則 建設(shè)項目污染防治及其它公害的處理設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用的 “ 三同時 ” 原則；堅持經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒低害、無毒無害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù) ，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度。 6）治理措施及預(yù)期效果 (1) 生活污水 園區(qū)實行雨污分流，雨水直接排入城市管網(wǎng)，生活污水 以 DN300出口經(jīng)監(jiān)測井 ,達到納管標(biāo)準(zhǔn) 后排放到 市政污水管網(wǎng) 。 (4) 固體廢棄物 本項目的固體廢棄物主要是日常工作、生活垃圾等。 (2) 本建設(shè)項目的環(huán)境管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé) “ 三通式 ” 的落實，以確保項目的順利進行。 2) 防盜安保措施 ⑴ 整個園區(qū)進行統(tǒng)一管理，保證園區(qū)環(huán)境安全。 2) 建筑維護結(jié)構(gòu)保溫隔熱措施 屋面、平屋面：先用鋼筋混凝土敷平，再敷設(shè)改性防水卷材、水泥砂漿找平、擠塑聚苯乙烯保溫層以及陶?；炷琳移聦雍同F(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。其余燈具均采用節(jié)能型燈具，日光燈采用帶電子鎮(zhèn)流器 T8燈管；采用 6升 /次節(jié)水型衛(wèi)生潔具，陶瓷芯片防漏型水龍頭；采用變制冷劑流量的多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)按負(fù)荷的變換工作 實現(xiàn)經(jīng)濟的變?nèi)萘糠绞竭\行，符合節(jié)能的要求；空調(diào)風(fēng)管的保溫材料采用導(dǎo)熱系數(shù)小的產(chǎn)品；供水采用變頻、高效型水泵。 本項目為 君蓮居住區(qū)公建配套項目之一，項目 融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。 整個項目將實施全過程招投標(biāo)。 因此，整個項目的籌建組織機構(gòu)是比較完善的，有利于項目的高效、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成。 進度計劃安排 為： 2020年 11月內(nèi)完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構(gòu)； 2020年 11～12月內(nèi)完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工準(zhǔn)備； 2020年 12月～ 2020年 6月內(nèi)完成項目工程的主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修、室外總體工程； 2020年 6月底項目工程的竣工驗收、交付使用 。 1）土建費用，具體包括地基工程、主體結(jié)構(gòu)及建筑、裝修工程； 2）安裝費用，具體包括給排水工程 、供配電及電氣照明工程、消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程； 3）室外總體費用，包括圍墻、道路、綠化、管線、大門及門衛(wèi)室等； 4）土地費用； 5）前期費用，包括前期工程及專業(yè)費用。 3)建筑安裝費用 建筑安裝費用通常也稱工程造價。指總概算中用以彌補在編制初步設(shè)計和總概算時難以預(yù)料，而實際可能發(fā)生的費用。 6）流動資金，本項目竣工驗收后直接移交教育部門運作管理，故不設(shè)流動資金。項目資金 投入計劃及資金來源情況見附表 3所示。 第六章 項目償債能力分析 還款方式及還款計劃 按該項目貸款年限 6年（包括建設(shè)期）、貸款年利息 8%，建設(shè)期只付利息不還本，后 5年按等額還本、利息照付的償還方式計算，該項目在建設(shè)期內(nèi)，應(yīng)付利息為 20萬元；后 5年還本期內(nèi)，每年應(yīng)償還的貸款本金為 100萬元，每年應(yīng)付利息額按當(dāng)年貸款余額計算。 償貸資金來源 由于該項目屬于公共事業(yè)性項目，因而該項目償債資金僅能來源于項目業(yè)主單位其他經(jīng)營項目的盈余和政府財政提供的償債資金。全區(qū)經(jīng)濟綜合實力，在全市各區(qū)縣名列前茅。加之，該項目業(yè)主其他經(jīng)營收入的盈余增長，使該項目的償債能力進一步增強，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。也就是說該項目是以培養(yǎng)和提高受教育者的知識技能、文化修養(yǎng)和道德水平為目的的社會事業(yè)項目，是為社會生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項目。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地，總建筑面積 180萬平方米，其中住宅 154萬平方米，分為 A、 B、 C、 D、 E、 G、 H、 I、 J地塊。這也體現(xiàn)了黨和政府 “ 以人文本 ” 的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。從這個意義上說，幼兒教育應(yīng)當(dāng)讓幼兒 “ 在快樂的童年中獲得有益于身心發(fā)展的經(jīng)驗 ” ，以完成保護和促進幼兒身心健康地成長和發(fā)展這一基本的使命。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關(guān)性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進社會平等化，有益于社會安定團結(jié)。幼兒園的運營也會提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進社會穩(wěn)定。 項目建成后，將進一步提高辦園質(zhì)量，更好地完成招生計劃，推動幼兒教育的快速發(fā)展，提高國民素質(zhì)，真正體現(xiàn) “ 科教興國 ” 的戰(zhàn)略方針。 財務(wù)風(fēng)險及對策 （ 1） 風(fēng)險分析： 因為本項目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。 （ 2） 對策分析： 建議開發(fā)商在進行開發(fā)之前，充分考慮和分析可能遇到的不確定因素，對項目進度進行嚴(yán)格安排和控制，力圖每個過程都設(shè)定可替代方案，保證項目按照計劃進行，從而降低項目的進度風(fēng)險。這也體現(xiàn)了黨和政府 “ 以人文本 ” 的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。 （ 4）項目建設(shè)規(guī)模、總平面布置、建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防安全、實施進度安排 、項目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是