融科智地項(xiàng)目商業(yè)專題市場策劃報(bào)告(中)-預(yù)覽頁
【正文】 下： 主要部分： 專專 賣賣 店店 、 專專 業(yè)業(yè) 店店 、 便便 利利 店店 次要部分： 中中 小小 型型 超超 市市 各部分構(gòu)成示意如下： 業(yè)態(tài)更新與發(fā)展彈性 武漢市商業(yè)呈現(xiàn)業(yè)態(tài)交互混合的發(fā)展趨勢，對本項(xiàng)目而言，業(yè)態(tài)交互混合更符合未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的彈性要求，因此在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時(shí)要考慮這種彈性，尤其在具有相似性的業(yè)態(tài)之間，具 有相互融合的特點(diǎn)，如專業(yè)店與專賣店、便利店與小型超市之間可以互補(bǔ)，也可以組合成新的業(yè)態(tài)形式，因此在主流業(yè)態(tài)定位確定以后，業(yè)態(tài)更新或創(chuàng)新具有加大的發(fā)揮空間。 商鋪核心要素分析 本項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下： —— 選址在居民區(qū) 、城市干道，并且交通便利； —— 服務(wù)對象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費(fèi)力支撐； —— 營業(yè)面積根據(jù) 經(jīng)營品種 而定 ，可以靈活拼接； —— 經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色 ； —— 營業(yè)時(shí)間長 ，營業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定； —— 不需要停車場地； —— 可以做到鋪鋪臨街，使 其價(jià)值最大化。 商圈內(nèi)主要商店?duì)I業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計(jì) 主要商場名稱 營業(yè)面積（ M2) 業(yè)態(tài) 燦坤商業(yè) 3000 專業(yè)店 好又多量販店 2500 倉儲商場 歐亞達(dá) 8000 專業(yè)店 中南商都 9000 百貨商場 中商家電平價(jià)城 8000 超市 合計(jì) 30500 商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場的可能（設(shè)定商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營業(yè)面積內(nèi)）。日。日。按照零售引力模型，多個(gè)商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)，其表達(dá)式為： 其出行時(shí)間按項(xiàng)目商圈人口的重心至所到商場（道路商鋪按商業(yè)分布重心確定）的步行時(shí)間計(jì)算，計(jì)算結(jié)果如下： 商業(yè)名稱 商業(yè)面積 （ S：平方米） 到本項(xiàng)目的出行時(shí) 間（ T：分鐘） S/Tλ 概率 備注 香港路（大智路）商鋪 32730 16 128 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及經(jīng)營品種，取λ =2 臺北路商鋪 17350 27 24 澳門路（三陽路）商鋪 23050 4 1441 解放大道 22500 5 900 中山大道 16360 18 50 中南商都 9000 18 28 中商家電平價(jià)廣場 8000 5 320 歐亞達(dá) 8000 8 125 燦坤商業(yè) 3000 2 750 好又多量販 2500 15 11 本項(xiàng)目 (假設(shè) ) 43000 2 10750 在考慮競爭店與本項(xiàng)目爭奪客戶資源的情況下，本項(xiàng)目在商圈整體營業(yè)額所占比重為 74%，由此推出本項(xiàng)目可能達(dá)到的最大商業(yè)面積為： ╳ = 萬平方米。 八、市場形象定位 項(xiàng)目商業(yè)市場形象的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，改善目前商業(yè)形象不佳的劣勢，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造漢口乃至武漢市社區(qū)商業(yè)典范，其形象概括為： 江江 城城 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 新新 坐坐 標(biāo)標(biāo) 一一 站站 式式 家家 庭庭 生生 活活 典典 范范
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