【正文】 業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量 ? 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響 ? 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型） ? 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ） ? 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響 ? 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響 ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。 2 3 個(gè)典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例地產(chǎn)中介 2 %服飾精品 3 %休閑 1 5 %生活家居 2 %便利店 1 %餐飲 1 8 %其他 4 %雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 2 %超市 3 9 %美容 5 %服務(wù)配套 9 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉 菜/ 五金/證 券 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/27 38 輻射型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例休閑 2 2 . 7 %地產(chǎn)中介 0 . 7 %服飾精品 1 . 7 %美容 2 . 2 %服務(wù)配套 6 . 1 %生活家居 0 . 4 %超市 5 3 . 1 %便利店 0 . 4 %餐飲 1 1 . 1 %其他 0 . 9 %雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 0 . 7 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/27 39 中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服飾精品 4 . 4 7 %地產(chǎn)中介 3 . 1 9 %休閑 7 . 3 8 %生活家居 3 . 3 3 %美容 6 . 0 8 %服務(wù)配套 8 . 8 0 %超市 3 0 . 4 2 %雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 3 . 2 9 %其他 5 . 8 8 %餐飲 2 5 . 3 6 %便利店 1 . 7 9 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/27 40 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例生活家居 0. 13%服飾精品 4. 03%地產(chǎn)中介 6. 10%休閑 7. 82%便利店 1. 04%餐飲 15 .79 %其他 10 .11 %雜貨/肉菜/五金/證券 0 .88 %超市 28 .40 %美容 8. 28% 服務(wù)配套%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū) 來自外部資料 2023/3/27 41 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。 商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的 控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情 況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大 的負(fù)面影響。 商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居 民的購物消費(fèi)。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： ? 在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； ? 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； ? 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。商業(yè)面積約 7,000多㎡。 各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn) —東海坊 來自外部資料 2023/3/27 51 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2023/3/27 57 從以上 6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是： 焦點(diǎn)型人流動(dòng)線 端點(diǎn)型人流動(dòng)線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯； ?人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)； ?兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。 鋪位面積 2023/3/27 60 23個(gè)社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上23個(gè)社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 61 輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/27 64 類型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 類型 個(gè)數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來自外部資料 2023/3/27 65 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計(jì) % % % % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來自外部資料 2023/3/27 66 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 鋪位開間 /進(jìn)深比 2023/3/27 67 底商設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深 〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放） ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁?jiǎn)栴} ? 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2023/3/27 68 北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/27 69 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2023/3/27 70 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/3/27 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大小）； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2023/3/27 76 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。 6% 12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡247。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/3/27 80 優(yōu)惠形式 細(xì)分 內(nèi)容 扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào) (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤 其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5—10年固定合約，可商議 免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。 2023/3/27 85 社區(qū)購物中心費(fèi)用收取類型 ? 管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）； ? 宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。? ? 收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)） ? 履約保證金； ? 租金押金； ? 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金； ? 施工管理費(fèi)； ? 保險(xiǎn)金； ? 刷卡手續(xù)費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)） ； ? 合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)； ? 店鋪海報(bào)制作費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)）； ? 設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經(jīng)營樓層選擇（層） ≤ 3 層高要求（ m） ≥ 3 開間（ m） 35 進(jìn)深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。 ? 貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重 1000Kg。 劣勢(shì)： ? 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ? 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長； ? 若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 銷售策略 — 短期返租 (13年 ) 2023/3/27 110 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅(jiān)定信心。 ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)，我沒有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買的、辦的、無所謂親疏。這種懷疑的態(tài)度，就是對(duì)公司員工士氣的傷