【正文】 氣管道 提供城市燃?xì)夤艿琅淇? 排污 預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車(chē)位（個(gè)） 200500 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 大型綜合超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 92 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 1,0003,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位，日供水量 ≥ 100噸； 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，并設(shè)置備用電源 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通 電話(huà)線(xiàn) 提供配口 燃?xì)夤艿? 配備管道煤氣或瓶裝煤氣站 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位（個(gè)） 50150 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 93 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 100500 單層面積（㎡） 100500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位 供配電 提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源 電話(huà)線(xiàn) 提供配口 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 便利超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 94 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 500－ 1,000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 中央空調(diào) 不需要，自裝 電梯（部） 2 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 大型中式正餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 95 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 150400 單層面積（㎡） 100200 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 1 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 中式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 96 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個(gè)機(jī)位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 西式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 97 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 12 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 西餐咖啡物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 98 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開(kāi)間（ m） 4－ 9 進(jìn)深（ m） ≤ 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒(méi)有綠化帶 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 便利店物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 99 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開(kāi)間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 服務(wù)配套物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 100 美容 SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。 美容 SPA類(lèi)商家物業(yè)條件要求： 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 燃?xì)夤艿? 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 美容美發(fā)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 101 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 80－ 150 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 開(kāi)間（ m） 4－ 8 進(jìn)深（ m） 1020 給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常 店前走道 裸露，最好不要有綠化帶 燃?xì)夤艿? 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 美發(fā)類(lèi)商家物業(yè)條件要求： 美容美發(fā)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 102 生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷(xiāo)售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤ 3 層高要求（ m） ≥ 3 開(kāi)間（ m） 35 進(jìn)深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。 生活家居類(lèi)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 103 休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)， 一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高 ，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） ≥ 200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 2～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃?xì)夤艿? 需要 停車(chē)場(chǎng)車(chē)位 50左右 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/27 104 商鋪交房條件 ? 商鋪編號(hào)： 111 建筑面積： 305m2 套內(nèi)面積： 189m2 ? 一、 .商鋪戶(hù)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分） ? ： 40KW, 80A/3P ? ： DN 40 ? ：考慮 ? ： DN 100 ? ： DN 100 ? ：未單獨(dú)設(shè)置配 ? ：未單獨(dú)設(shè)置配 ? ：有 ? ： 1000*850mm ? ： 400Kg/m2 ? （風(fēng)口以下）： 5000mm ? ：五類(lèi)雙絞線(xiàn)一根到位 ? ：一個(gè)點(diǎn) ? 14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn) ? :消火栓等系統(tǒng) ? :鋁合金 ? : ? :無(wú) ? 二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)） ? １．墻體 :空心磚 ? ２．地面：砼結(jié)構(gòu)面 ? ３．墻面 :水泥砂漿抹灰 ? ４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面 ? 三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)） ? 、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。 ? ： ? 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 ? 貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重 1000Kg。 ? ：設(shè)置消火栓系統(tǒng) ? ：設(shè)置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。 來(lái)自外部資料 2023/3/27 105 ?銷(xiāo)售什么？ ?基礎(chǔ)工作 ?投資者儲(chǔ)備 ?宣傳造勢(shì) ?租售策略 社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 2023/3/27 106 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。 純 銷(xiāo) 售 帶租約銷(xiāo)售 短期返租銷(xiāo)售 長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售 一般為一到三年返租 一般為八到十年返租 社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 — 銷(xiāo)售策略 2023/3/27 107 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 劣勢(shì)： ? 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ? 無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； ? 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 適用： ? 商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解； ? 純街鋪銷(xiāo)售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 銷(xiāo)售策略 — 純銷(xiāo)售模式 2023/3/27 108 優(yōu)勢(shì)： ?通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢(shì)： ?鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪； ?銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望； ?中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； ?各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 銷(xiāo)售策略 — 帶租約銷(xiāo)售模式 2023/3/27 109 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售策略 — 短期返租 (13年 ) 2023/3/27 110 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅(jiān)定信心。 ?返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。 ?如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。 ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售策略 — 短期返租 (810年 ) 2023/3/27 111 ? 從銷(xiāo)售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷(xiāo)售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷(xiāo)售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 ? 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常?。煌瑫r(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售策略 — 長(zhǎng)期與短期返租比較 2023/3/27 112 銷(xiāo)售策略案例 — 銷(xiāo)售商鋪 2023年 12月， XX商鋪面向業(yè)主和社會(huì)進(jìn)行銷(xiāo)售和招商，一時(shí)間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購(gòu)買(mǎi)和開(kāi)辦各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，狀況大致是： A的妹妹買(mǎi)了商鋪開(kāi)美容院， B的夫人和 C的丈夫要買(mǎi)商鋪開(kāi)酒吧， D的丈夫要開(kāi)超市， E愛(ài)人的哥哥要開(kāi)早點(diǎn)鋪 …… 。當(dāng)時(shí)，我沒(méi)有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買(mǎi)的、辦的、無(wú)所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來(lái)的。 但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺(jué)：“①現(xiàn)在是不賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，大家不會(huì)來(lái)爭(zhēng)，但是，賺錢(qián)了呢？甚至你沒(méi)有賺什么錢(qián)，但社會(huì)上的人覺(jué)得這是個(gè)賺錢(qián)買(mǎi)賣(mài)，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿(mǎn)足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級(jí)職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)，對(duì)公司形象是傷害；對(duì)商譽(yù)、公信力就是損失；②公司越來(lái)越大，新職員越來(lái)越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開(kāi)店”。聽(tīng)了個(gè)別人議論，肯定會(huì)意冷心灰，對(duì)公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就是對(duì)公司員工士氣的傷害?！? 第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的 B、 F談及此事。 B、 F二人覺(jué)得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。