【正文】 ，競(jìng)爭(zhēng)一般。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 7085，三房 89130，別墅 160220 ?價(jià)格：高層 28004500；別墅 58006600 ?銀億上尚城 ?力高國際城 ?并福時(shí)光 ?保集半島 ?平安象湖風(fēng)情 ?豐源醇和 ?羅馬象湖 1號(hào) 2530分鐘 八一廣場(chǎng) 象湖新城 大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；配套不足，入住率低 象湖新城 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、象湖、撫河、桃花河 ?規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點(diǎn)高，政府重點(diǎn)打造區(qū)域 ?配套 /交通：洪城大市場(chǎng)及周邊配套，喜盈門家具城 ?知名開發(fā)商，品牌名企多； ?地塊面積小，個(gè)盤體量不大； ?城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源 ?來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場(chǎng) ?置業(yè)目的：自住為主，少量投資 ?職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營(yíng)企業(yè)主 /個(gè)體戶； ?特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多 未來走勢(shì) ?政府重點(diǎn)規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)較高，未來品質(zhì)環(huán)境較好， 目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現(xiàn)一般； ?2023年，中海、華潤(rùn)等品牌房企相繼加入?yún)^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，物業(yè)形態(tài)以高層為主 ?主力面積： 1房 3955， 2房 80107，三房 105164，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大； ?價(jià)格：高層 620010000；別墅 1202314000 ?萬科金域藍(lán)灣 ?國貿(mào)天琴灣 ?力高濱江國際 ?眾鑫城上城 ?正榮御園 ?喜盈門豪威公館 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 朝陽洲 政府重點(diǎn)打造， 2023年土地供應(yīng)熱點(diǎn)；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場(chǎng)購買力強(qiáng)，以投資居多 朝陽新城 本案 23 形象氣質(zhì) 2 形象。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機(jī)會(huì)。 ?24小時(shí)聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城 。 青云譜 區(qū)域客戶 項(xiàng)目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數(shù)十五萬人 項(xiàng)目區(qū)域原有樓盤的換房客戶，如（萊茵半島花園、千禧 〃 頤河園） 青云譜片公務(wù)員 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶心理 特點(diǎn)分析 36 配套解析： 主力客戶對(duì)交通、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) ?大交通四通八達(dá)，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通； ?項(xiàng)目周邊目前只有青云譜小學(xué)（距離項(xiàng)目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮?；建議項(xiàng)目引進(jìn)集中商業(yè)，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)； 本項(xiàng)目尚需加強(qiáng)相關(guān)配套 37 37 強(qiáng)勢(shì) 資源 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一站； ，是市場(chǎng)標(biāo)簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)意向： 高品質(zhì)、形象項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)解析 32 占位。施堯路西側(cè)南、北兩側(cè)設(shè)臵右進(jìn)右出的匝道長(zhǎng)約 500米。 企業(yè)形象推廣 （戶外廣告、 常規(guī)媒體等） Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) Ⅴ 攻堅(jiān)期 (持續(xù)推廣 ) 本階段的任務(wù)是為項(xiàng)目推廣“開個(gè)好頭”，品牌導(dǎo)入工作正式啟動(dòng)，力度逐步走強(qiáng)，提高萬科地產(chǎn)的知名度，告知市場(chǎng) “萬科來了” 品牌宣導(dǎo)，取得廣泛的品牌認(rèn)知認(rèn)同，樹立實(shí)力品牌形象；項(xiàng)目宣導(dǎo)，概念傳達(dá)+形象導(dǎo)入，樹立精品樓盤形象 成功進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，大量?jī)?chǔ)客；擴(kuò)大市場(chǎng)版圖，走出去，拓展客源 開門揖客，成功進(jìn)行開盤銷售；引爆市場(chǎng)，把營(yíng)銷工作推至高潮，一舉奠定市場(chǎng)地位 “ 子品牌”營(yíng)銷工作啟動(dòng)：一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；合院產(chǎn)品推廣攻堅(jiān)，拉升項(xiàng)目形象 萬客會(huì)引入 （由企業(yè)逐 漸過渡到項(xiàng)目） 萬客會(huì)作為重 要的儲(chǔ)客手段 活動(dòng)營(yíng)銷 針對(duì)性強(qiáng)路演 分展場(chǎng)等 媒體配合 各類活動(dòng)營(yíng)銷 全情展示包裝 常規(guī)動(dòng)作 自選動(dòng)作 活動(dòng)營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷 廣告宣傳 活動(dòng)營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷 廣告宣傳 媒體配合 各類活動(dòng)營(yíng)銷 萬科進(jìn)入新城市的品牌之路 53 萬科在南昌的實(shí)踐 中山城市風(fēng)景 3月 3月 8月 9月 12月 1月 2月 10月 11月 4月 5月 6月 7月 2023 2023 企業(yè)形象宣傳 項(xiàng)目形象宣傳 Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) 項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳 項(xiàng)目促銷宣傳 Ⅴ 攻堅(jiān)期 (持續(xù)推廣 ) 媒體廣告 戶外廣告（南昌，你好） 媒體工作 萬客會(huì)新聞發(fā)布會(huì)及佛山刊物 “萬科中國人居地圖”品牌巡展 冠名公益活動(dòng) 項(xiàng)目的媒體及戶外廣告 萬客會(huì)會(huì)員活動(dòng) 設(shè)臵分展場(chǎng) 媒體密集投放開盤廣告 戶外廣告 活動(dòng)營(yíng)銷 包裝及展示 關(guān)于“子品牌”的媒體和戶外廣告 萬客會(huì)專題 活動(dòng)營(yíng)銷 包裝及展示 關(guān)系營(yíng)銷 一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；二期開始儲(chǔ)客 54 入期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 傳達(dá) “四特天工” 的品牌主張 傳達(dá)項(xiàng)目的精神主張和精神氣質(zhì) 傳達(dá)項(xiàng)目的社區(qū)生活主張 /面貌 我們將本項(xiàng)目的營(yíng)銷分為四個(gè)階段，針對(duì)性地向市場(chǎng)逐步傳達(dá)四特天工及項(xiàng)目主張 讓市場(chǎng)逐步認(rèn)知 “四特天工” 的社會(huì)責(zé)任、誠信、實(shí)力 讓市場(chǎng)認(rèn)知到項(xiàng)目 “ 新興的、都市的、現(xiàn)代的、大盤氣質(zhì)的 ” 等特質(zhì)，讓客戶產(chǎn)生向往 讓客戶感知到項(xiàng)目的社區(qū)生活氛圍及主張，產(chǎn)生高度認(rèn)同感 劃分階段 宣傳重點(diǎn) 強(qiáng)化社區(qū)生活、項(xiàng)目的產(chǎn)品賣點(diǎn)（園林、戶型等） 實(shí)現(xiàn)的目的 讓客戶感知項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)，形成持續(xù)的市場(chǎng)認(rèn)可 建立四特天工品牌高知名度、美譽(yù)度 建立項(xiàng)目高知名度 建立項(xiàng)目高美譽(yù)度 達(dá)到的效果 對(duì) “四特天工” 品牌氣質(zhì)的主張將貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷安排的各個(gè)階段 55 55 45 品牌導(dǎo)入期 起勢(shì)蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “ 豐泰 ” 說 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” 56 項(xiàng)目地自立 T牌，提升項(xiàng)目昭示性 壇子口立交橋，車流量較大，樹立項(xiàng)目形象 洪城路與迎賓大道交匯立交橋，截流西湖區(qū)中心區(qū)客戶 昌南大道與施堯路交匯處，截流象湖新城及紅角洲九龍湖客戶 井岡山大道與廣州路的交匯處，截留由南向進(jìn)城客戶，南昌縣蓮塘鎮(zhèn)客戶； 1 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 1： “ 一夜傾城計(jì)劃 ” 戶外 T牌布點(diǎn)： 3 2 4 5 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 2： “ 品牌天工 ” 計(jì)劃 ?主題：為改善東城東生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報(bào)道 舉措 1：宣傳引進(jìn)特色商業(yè)、餐飲等； 舉措 2：公布本項(xiàng)目的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，致力于打造南昌南板塊最具活力的品質(zhì)商業(yè)街區(qū)； 舉措 3：向政府申請(qǐng)?jiān)O(shè)立項(xiàng)目的公交車站，以“天工御邸”冠名； 舉措 4：與政府達(dá)成協(xié)商，出資翻修項(xiàng)目地塊內(nèi)的市政道路，并以“天工”品牌冠名道路； ?主題：為改善青云譜生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報(bào)道 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 3： “ 實(shí)力天工 ” 計(jì)劃 A、成立 “ 豐泰會(huì) ” 分級(jí)會(huì)員：全新會(huì)員分級(jí)制度將會(huì)員分為 4個(gè)等級(jí)，購臵項(xiàng)目產(chǎn)品不同住宅、公寓、寫字樓、店鋪依次為藍(lán)卡會(huì)員、銀卡會(huì)員、金卡會(huì)員以及鉑金卡會(huì)員。 對(duì)象：豐泰現(xiàn)有業(yè)主 +新招募會(huì)員 目的：作為本項(xiàng)目及豐泰后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)（東莞 |東莞外）的客戶積累及維系手段 方式：媒體新聞 +豐泰現(xiàn)有項(xiàng)目地盤資源 59 營(yíng)銷安排 營(yíng)銷。體現(xiàn)大氣魄 5 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 67 外部標(biāo)識(shí) 高大，昭示性和標(biāo)志性強(qiáng)，夜間可亮燈 路旗、圍墻增強(qiáng)昭示性 立勢(shì) 5：建立強(qiáng)烈的 “ 可識(shí)別性 ” 5 導(dǎo)示成為一種文化 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 68 68 堅(jiān)持和持續(xù)產(chǎn)生區(qū)隔效應(yīng)和身份認(rèn)同 2 社區(qū)的 GPS展示系統(tǒng) 全程語音提示 內(nèi)臵區(qū)域及社區(qū)詳細(xì)地圖 全國社區(qū)興趣點(diǎn)標(biāo)志 詳盡的區(qū)域未來規(guī)劃信息 現(xiàn)場(chǎng)電視墻 視覺工地 :工地 VIS統(tǒng)一管理 /工棚的統(tǒng)一設(shè)計(jì) 充分滿足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場(chǎng)電視墻 —— 可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。北歐人強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)與舒適功能的完美結(jié)合， 79 一個(gè) IT新貴的家 這是一個(gè) 現(xiàn)代 IT男士享受生活的地方，他們有豐富多彩的一面，而不僅僅是數(shù)字和代碼的化身。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 11時(shí) 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時(shí) 21分 51秒 23:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自