【正文】 ，競爭一般。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?個別項目品質(zhì)感較強，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 7085，三房 89130，別墅 160220 ?價格：高層 28004500；別墅 58006600 ?銀億上尚城 ?力高國際城 ?并福時光 ?保集半島 ?平安象湖風情 ?豐源醇和 ?羅馬象湖 1號 2530分鐘 八一廣場 象湖新城 大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；配套不足，入住率低 象湖新城 本案 市場特點 客戶特征 ?資源：贛江、象湖、撫河、桃花河 ?規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點高，政府重點打造區(qū)域 ?配套 /交通：洪城大市場及周邊配套，喜盈門家具城 ?知名開發(fā)商，品牌名企多； ?地塊面積小，個盤體量不大； ?城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源 ?來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場 ?置業(yè)目的：自住為主，少量投資 ?職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主 /個體戶； ?特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多 未來走勢 ?政府重點規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點較高，未來品質(zhì)環(huán)境較好， 目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現(xiàn)一般； ?2023年，中海、華潤等品牌房企相繼加入?yún)^(qū)域競爭，競爭白熱化 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強，物業(yè)形態(tài)以高層為主 ?主力面積： 1房 3955， 2房 80107，三房 105164，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大； ?價格：高層 620010000；別墅 1202314000 ?萬科金域藍灣 ?國貿(mào)天琴灣 ?力高濱江國際 ?眾鑫城上城 ?正榮御園 ?喜盈門豪威公館 1520分鐘 八一廣場 朝陽洲 政府重點打造， 2023年土地供應(yīng)熱點；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場購買力強，以投資居多 朝陽新城 本案 23 形象氣質(zhì) 2 形象。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機會。 ?24小時聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城 。 青云譜 區(qū)域客戶 項目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數(shù)十五萬人 項目區(qū)域原有樓盤的換房客戶，如（萊茵半島花園、千禧 〃 頤河園） 青云譜片公務(wù)員 本項目目標客戶心理 特點分析 36 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套需要加強 ?大交通四通八達，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通； ?項目周邊目前只有青云譜小學（距離項目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮?；建議項目引進集中商業(yè)，提升項目賣點； 本項目尚需加強相關(guān)配套 37 37 強勢 資源 ，房地產(chǎn)市場下一站； ，是市場標簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強 本項目的市場意向： 高品質(zhì)、形象項目 競爭解析 32 占位。施堯路西側(cè)南、北兩側(cè)設(shè)臵右進右出的匝道長約 500米。 企業(yè)形象推廣 （戶外廣告、 常規(guī)媒體等） Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) Ⅴ 攻堅期 (持續(xù)推廣 ) 本階段的任務(wù)是為項目推廣“開個好頭”，品牌導入工作正式啟動，力度逐步走強，提高萬科地產(chǎn)的知名度，告知市場 “萬科來了” 品牌宣導，取得廣泛的品牌認知認同，樹立實力品牌形象；項目宣導，概念傳達+形象導入，樹立精品樓盤形象 成功進行內(nèi)部認購，大量儲客；擴大市場版圖，走出去，拓展客源 開門揖客，成功進行開盤銷售；引爆市場，把營銷工作推至高潮，一舉奠定市場地位 “ 子品牌”營銷工作啟動：一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；合院產(chǎn)品推廣攻堅，拉升項目形象 萬客會引入 （由企業(yè)逐 漸過渡到項目） 萬客會作為重 要的儲客手段 活動營銷 針對性強路演 分展場等 媒體配合 各類活動營銷 全情展示包裝 常規(guī)動作 自選動作 活動營銷 關(guān)系營銷 廣告宣傳 活動營銷 關(guān)系營銷 廣告宣傳 媒體配合 各類活動營銷 萬科進入新城市的品牌之路 53 萬科在南昌的實踐 中山城市風景 3月 3月 8月 9月 12月 1月 2月 10月 11月 4月 5月 6月 7月 2023 2023 企業(yè)形象宣傳 項目形象宣傳 Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) 項目賣點宣傳 項目促銷宣傳 Ⅴ 攻堅期 (持續(xù)推廣 ) 媒體廣告 戶外廣告（南昌，你好） 媒體工作 萬客會新聞發(fā)布會及佛山刊物 “萬科中國人居地圖”品牌巡展 冠名公益活動 項目的媒體及戶外廣告 萬客會會員活動 設(shè)臵分展場 媒體密集投放開盤廣告 戶外廣告 活動營銷 包裝及展示 關(guān)于“子品牌”的媒體和戶外廣告 萬客會專題 活動營銷 包裝及展示 關(guān)系營銷 一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；二期開始儲客 54 入期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 傳達 “四特天工” 的品牌主張 傳達項目的精神主張和精神氣質(zhì) 傳達項目的社區(qū)生活主張 /面貌 我們將本項目的營銷分為四個階段，針對性地向市場逐步傳達四特天工及項目主張 讓市場逐步認知 “四特天工” 的社會責任、誠信、實力 讓市場認知到項目 “ 新興的、都市的、現(xiàn)代的、大盤氣質(zhì)的 ” 等特質(zhì)，讓客戶產(chǎn)生向往 讓客戶感知到項目的社區(qū)生活氛圍及主張，產(chǎn)生高度認同感 劃分階段 宣傳重點 強化社區(qū)生活、項目的產(chǎn)品賣點（園林、戶型等） 實現(xiàn)的目的 讓客戶感知項目的產(chǎn)品品質(zhì)，形成持續(xù)的市場認可 建立四特天工品牌高知名度、美譽度 建立項目高知名度 建立項目高美譽度 達到的效果 對 “四特天工” 品牌氣質(zhì)的主張將貫穿項目營銷安排的各個階段 55 55 45 品牌導入期 起勢蓄客期 開盤強銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “ 豐泰 ” 說 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點 ” 56 項目地自立 T牌，提升項目昭示性 壇子口立交橋，車流量較大，樹立項目形象 洪城路與迎賓大道交匯立交橋，截流西湖區(qū)中心區(qū)客戶 昌南大道與施堯路交匯處，截流象湖新城及紅角洲九龍湖客戶 井岡山大道與廣州路的交匯處，截留由南向進城客戶，南昌縣蓮塘鎮(zhèn)客戶； 1 品牌導入計劃 1： “ 一夜傾城計劃 ” 戶外 T牌布點： 3 2 4 5 品牌導入計劃 2： “ 品牌天工 ” 計劃 ?主題：為改善東城東生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報道 舉措 1：宣傳引進特色商業(yè)、餐飲等； 舉措 2：公布本項目的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃計劃，致力于打造南昌南板塊最具活力的品質(zhì)商業(yè)街區(qū)； 舉措 3：向政府申請設(shè)立項目的公交車站，以“天工御邸”冠名； 舉措 4：與政府達成協(xié)商，出資翻修項目地塊內(nèi)的市政道路，并以“天工”品牌冠名道路； ?主題：為改善青云譜生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報道 品牌導入計劃 3： “ 實力天工 ” 計劃 A、成立 “ 豐泰會 ” 分級會員：全新會員分級制度將會員分為 4個等級，購臵項目產(chǎn)品不同住宅、公寓、寫字樓、店鋪依次為藍卡會員、銀卡會員、金卡會員以及鉑金卡會員。 對象：豐泰現(xiàn)有業(yè)主 +新招募會員 目的：作為本項目及豐泰后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)（東莞 |東莞外）的客戶積累及維系手段 方式：媒體新聞 +豐泰現(xiàn)有項目地盤資源 59 營銷安排 營銷。體現(xiàn)大氣魄 5 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 67 外部標識 高大，昭示性和標志性強，夜間可亮燈 路旗、圍墻增強昭示性 立勢 5：建立強烈的 “ 可識別性 ” 5 導示成為一種文化 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 68 68 堅持和持續(xù)產(chǎn)生區(qū)隔效應(yīng)和身份認同 2 社區(qū)的 GPS展示系統(tǒng) 全程語音提示 內(nèi)臵區(qū)域及社區(qū)詳細地圖 全國社區(qū)興趣點標志 詳盡的區(qū)域未來規(guī)劃信息 現(xiàn)場電視墻 視覺工地 :工地 VIS統(tǒng)一管理 /工棚的統(tǒng)一設(shè)計 充分滿足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場電視墻 —— 可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。北歐人強調(diào)簡單結(jié)構(gòu)與舒適功能的完美結(jié)合， 79 一個 IT新貴的家 這是一個 現(xiàn)代 IT男士享受生活的地方，他們有豐富多彩的一面，而不僅僅是數(shù)字和代碼的化身。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 11時 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 21分 51秒 23:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自