同致行韶關龍洲島洋房項目定價培訓教材》地產(chǎn)價格-預覽頁
【正文】 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 龍洲島 townhouse定價 本資料來自 22 售價 =（總成本 +目標利潤） /預計銷售量 = 3800～ 3895 元 /㎡ ? 預計銷售量： ㎡ ； ? 總成本確定： 1900元 /㎡ ㎡ =； 2）確定目標利潤 3）計算售價 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） ? 確定本項目的目標收益率為成本利潤率的 100%～ 105%， ? 目標利潤 =總成本 目標成本利潤率 =～ 別墅定價 龍洲島 townhouse定價 一、龍洲島整體均價制訂體系 本資料來自 23 價格指數(shù)對比法 目標利潤定價法 （損益平衡定價法） 最終定價 P別墅綜合 ＝ ∈ [3800～ 4000]元 /㎡ 。 無論洋房還是別墅，本節(jié)總結的核心是對 【 退臺住宅 】 定價要點的闡述和新探索，所以，我們將僅以 洋房為例 的價格表制訂及調(diào)整綱要 進行說明 。 .......5%— 約 120元 /平米 。 .......1%— 約 1020元 /平米 /層 。 本資料來自 38 三、龍洲島洋房價格表開盤前調(diào)整 方向 —— 調(diào)整說明： 降低意向度最低的 3F和 4F平層單位 80100元 /平米； 由于 2F具有退臺露臺設計亮點，且 120平米為品質(zhì)戶型市場主流，市場接受度高，所以拉高 80元 /平米； 由于 1F具有 40平米花園贈送及陽光房臺設計亮點，且 135平米為品質(zhì)戶型市場主流，市場接受度高，所以保持原價差，不作調(diào)整（相對 3/4平層單位的價格調(diào)低，實質(zhì)為價格提升）； 復式單位為洋房最大面積單位，且綜合質(zhì)素高，可以與小面積 townhouse產(chǎn)品媲美，有由于別墅客戶意向率相對復式較小，為將復式需求向別墅小面積單位引導，故提升復式 400元 /平米，達到與小面積 house保持總價差在 7萬元 /套（小house145平米總價約 52萬 /套，復式 151平米， 45萬 /套）； 閣樓具有買一層送一層的 ，改造過的使用功能與復式接近，所以拉高閣樓單位價格 500元 /平米，使其與復式單位保持總價 5萬元 /套的差額； 本資料來自 39 三、龍洲島洋房價格表開盤前調(diào)整 單位 調(diào)整單價差（ 元 /平米） 絕對單價差（ 元 /平米） 5F閣樓單位 800+690=+1490 1550 4F復式單位 400+400=+800 860 4F平層單位 4080=40 20 3F平層單位 40100=60 0 2F平層單位 0（起價層） +80＝ +80 140 1F平層單位 150=+150 210 結果 —— 注 :絕對單價差（ 元 /平米）為相對 3F單位價格關系 .. 本資料來自 40 企業(yè)管理資源網(wǎng) 企業(yè)管理資源網(wǎng)企業(yè)管理資源網(wǎng)企業(yè)管理資源網(wǎng) 本資料來自 41 在營銷體系中，無論前期形象樹立推廣，還是開盤活動的營銷策略制定，乃至營銷執(zhí)行中的一個小的活動，目的都是為了銷售目標的實現(xiàn)。 —— ”銷售速率法 ” 四、龍洲島洋房價格表開盤后調(diào)整 本資料來自 42 定義： 銷售速率，即各單位或戶型銷售速度與推售整體銷售速度的比值，比值越接近 1則相對越均衡。 本資料來自 44 四、龍洲島洋房價格表開盤后調(diào)整 注：開盤 2周后銷售情況統(tǒng)計。 四、龍洲島洋房價格表開盤后調(diào)整 調(diào)價創(chuàng)新探索 —— “ 銷售速率 ”法 本資料來自 46 4）各戶型或單位調(diào)價與的價值研判審定； a、 1層單位增值花園以 500元 /平米（花園）計入總價，并扣除層差 50元 /平米； b、三樓增加層差 50元 /平米，并由于銷售速度快，單價提升 10%； c、四樓平層，在三樓基礎上增加露臺贈送總值（以綜合開發(fā)成本 2/3計算）到總價，并減少層差 20元 /平米； d、四樓復式，在三樓基礎上，將客廳鏤空、露臺等贈送空間以綜合開發(fā)成本 2/3計算）到總價，并減少層差 20元 /平米； e、五樓閣樓，在四樓基礎上，將客廳鏤空、露臺等贈送空間以綜合開發(fā)成本 2/3計算）到總價，并減少層差 20元 /平米； 四、龍洲島洋房價格表開盤后調(diào)整 調(diào)價創(chuàng)新探索 —— “ 銷售速率 ”法 本資料來自 47 調(diào)價創(chuàng)新探索 —— “ 銷售速率 ”法 四、龍洲島洋房價格表開盤后調(diào)整 單位 開盤前單價差（ 元 /平米） 絕對單價差（ 元 /平米） 5F閣樓單位 (1550140)110 4F復式單位 (860140)10 4F平層單位 (20140)+230 3F平層單位 (0140)+285 2F平層單位 (140140)+0 1F平層單位 (210140)+50 注 :首先 ,整體價格體系下調(diào) 140元 /平米 ,然后進行單個戶型以 2F價格為參考調(diào)價 . 調(diào)整后的各單位價格關系 —— 本資料來自 48 THE END 固得拜！
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