某項(xiàng)目入市策略教材-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 |中山公園 | 中環(huán)百聯(lián) | 五角場(chǎng) |寶山萬(wàn)達(dá)） 。 ? 一炮而紅， 塑造產(chǎn)品標(biāo)桿價(jià)值 。 中原建議通過“品牌價(jià)值、版塊價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值”三方面塑造項(xiàng)目標(biāo)桿形象，其中“產(chǎn)品價(jià)值”為最核心部 分。 ? 產(chǎn)品： ［戶型］ 華潤(rùn) 、長(zhǎng)實(shí)即將上市的公寓產(chǎn)品皆有附贈(zèng)面積，相比本項(xiàng) 目的戶型附加值較低；［立面］ 華潤(rùn)的新古典主義立面接受度較高，長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目以歐陸風(fēng)情為主，品質(zhì)感較好，本項(xiàng)目的Artdeco風(fēng)格在市場(chǎng)雖有廣泛應(yīng)用，但無(wú)“純粹、極致”之作； ［精裝］ 華潤(rùn)的精裝標(biāo)準(zhǔn)已有較好的市場(chǎng)接受度； ［會(huì)所］ 華潤(rùn)、長(zhǎng)實(shí)均擁有 5000平米以上的社區(qū)私屬 會(huì)所； ［服務(wù)］ 三個(gè)項(xiàng)目都有知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)。 ? 環(huán)境：華潤(rùn)和長(zhǎng)實(shí)位處菁英湖，整體環(huán)境比本項(xiàng)目更為優(yōu)越。 ? 菁英湖版塊發(fā)展 前景 日趨明顯 。 ? 核心問題 本項(xiàng)目如何建立“絕對(duì)標(biāo)桿”？ ? 版塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目的分析 1,借力品牌 ? 金地為上市公司、華潤(rùn)為央企，兩者在國(guó)內(nèi)具有較高知名度。 ? ［金地格林世界］項(xiàng)目在 2023年 9月至 12月期間，總計(jì)銷售公寓物業(yè) 937套 。 ? “ 套數(shù)”達(dá)到項(xiàng)目設(shè)定值的全部為低價(jià)樓盤，最高均價(jià)僅 18000元／平米。 ? “價(jià)格”接近的項(xiàng)目中（ 15％浮動(dòng)范圍），成交最多的是與項(xiàng)目同版塊內(nèi)的華潤(rùn)中央公園，共 162套。 ? 目前版塊內(nèi)公寓物業(yè)最高成交均價(jià)為 24000元／平米 。 ? 本項(xiàng)目的目標(biāo)售價(jià)已達(dá)“中外環(huán)”項(xiàng)目的水平； ? 本項(xiàng)目的目標(biāo)銷售套數(shù)在目前的市場(chǎng)下，它項(xiàng)目需用時(shí)一年完成 ； ?因此， 建立項(xiàng)目的“絕對(duì)標(biāo)桿地位” ，是完成營(yíng)銷目標(biāo)的關(guān)鍵所在。 3,地利人和 ? 總體向上的市場(chǎng)環(huán)境以及嘉定開發(fā)熱度的提升。 06年阿爾街區(qū) 09年森林公館 ? 景觀：主題中軸 ? 立面：石材，Artdeco ? 產(chǎn)品：贈(zèng)送面積 ? 裝修： 3000元／平米；酒店式大堂 ? 景觀：菁英湖公園 ? 立面：石材，新古典主義 ? 產(chǎn)品：贈(zèng)送面積 ? 裝修： 5000元／平米；酒店式大堂 ? 配套：湖畔商業(yè)圈 ? 景觀：高爾夫公園 ? 產(chǎn)品：剛需戶型 ? 裝修： 1500元／平米 ? 景觀：百畝公園 ? 產(chǎn)品：法式風(fēng)情街區(qū) 10年格林公館 11年中央公園 ? 均價(jià) 8000元／平米 ? 均價(jià) ／平米 ? 均價(jià) ／平米 ? 均價(jià) ／平米 ? 版塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目的分析 ? 本項(xiàng)目“絕對(duì)標(biāo)桿地位”的建立 ? 版塊內(nèi)現(xiàn)有的標(biāo)桿項(xiàng)目 —— 華潤(rùn)中央公園； ? 版塊內(nèi)即將上市的重磅項(xiàng)目 —— 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)湖畔天下； ? 品牌：打造品牌力非短期所能達(dá)成，三個(gè)項(xiàng)目中，目前屬長(zhǎng)江實(shí)業(yè)略勝一籌。 ? 交通：三個(gè)項(xiàng)目在軌道交通、快速道路的資源享有上相差無(wú)幾。 ? 項(xiàng)目的“價(jià)值體現(xiàn)”是塑造標(biāo)桿的關(guān)鍵。 ? 一顧傾城，塑造項(xiàng) 目版塊價(jià)值 。 中原建議將資金集中于“ 宣傳內(nèi)容 ”的制作，而用 地產(chǎn) 類 專業(yè)媒體及 傳播面較為廣泛的 網(wǎng)絡(luò) 媒體即可達(dá)到理想的宣傳效果 （搜房網(wǎng)、愛房網(wǎng)、 中原網(wǎng)絡(luò)資源 、 百度 百科、 wikipedia、優(yōu)酷 、 MSN、電子雜志類等 ），在行業(yè)內(nèi)和社會(huì)輿論界形成話題效益 （ 項(xiàng)目官網(wǎng)、“微電影”、海派藝術(shù)展等）。因此，我們建議產(chǎn)品塑造方面以“ 建筑立面、精裝標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)所配臵、景觀綠化 ” 4個(gè)方面著手。 ? 會(huì)所配臵：中原建議主打 女性格調(diào) ，規(guī)避版塊內(nèi)它會(huì)所的定位，走差異化路線。 ? 營(yíng)銷策略 —— 銷售思路 價(jià)值曲線變化 洋房?jī)r(jià)值基準(zhǔn) 高層價(jià)值基準(zhǔn) 變化前 產(chǎn)品價(jià)值 變化后 產(chǎn)品價(jià)值 洋房拉動(dòng) 整體推動(dòng) 洋房拉動(dòng) 市場(chǎng)原則 區(qū)域潛在供應(yīng)量大，盡早 出貨， 提前蓄客。拔升調(diào)性、引起關(guān)注、保留高溢價(jià)空間； 公寓每次少量放盤，形成熱銷、價(jià)格穩(wěn)步上升。 4：集中強(qiáng)銷期 【 執(zhí)行核心 】 通過開盤氛圍炒作、渠道深挖，制作持續(xù)熱銷期 167。 167。 3:蓄勢(shì)蓄客期 【 執(zhí)行核心 】 售樓處、樣板段具備，網(wǎng)絡(luò)鋪開，定向活動(dòng)、中介全面展開，保證 5000組 帶看 目標(biāo) 【 執(zhí)行細(xì)項(xiàng) 】 ? 包裝：售樓處、樣板區(qū)、樣板間處于施工完畢，現(xiàn)場(chǎng)周邊導(dǎo)示系統(tǒng)； ? 渠道：中原重點(diǎn)區(qū)域全面啟動(dòng)，物料下發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)全面展開。 3:蓄勢(shì)蓄客期 蓄客期計(jì)劃 ：（持續(xù)時(shí)間 5周） 目標(biāo)蓄客： 5000/組 目標(biāo)分解： 1000組 /周 ；周末：中介： 250組 。 167。 【 階段目標(biāo) 】 爭(zhēng)取每批開盤房源熱銷，迅速去化。 全市型客戶拓展，為本項(xiàng)目 輸送客戶。 ?上海 ?吉寶 ?區(qū)域 ?建筑 ?客群 /輔推案名 slogan/ 吉寶 ?四季里 沉香上海四季里 ? 四季代表著萬(wàn)物的變遷，展現(xiàn)了大自然強(qiáng)烈的生命感知力。當(dāng)下項(xiàng)目是對(duì)老上海風(fēng)韻的傳承，更是一段風(fēng)情歷史的見證。 承愛時(shí)光之 美 （ 一） Art Deco是一種風(fēng)范，名叫摩登。 追求極致、高端、閑適、品味，還是承愛一段 生活 。 吉寶事業(yè)部 營(yíng)銷總監(jiān) 項(xiàng)目管理部 銷售團(tuán)隊(duì) 銷售一組（銷售主管 1名、銷售 5名） 銷售二組（銷售主管 1名、銷售 5名） 銷售秘書 策劃團(tuán)隊(duì) 策劃經(jīng)理 1名、高級(jí)策劃3名 企劃推廣部 企劃經(jīng)理 設(shè)計(jì)總監(jiān) 設(shè)計(jì)師 2名 文案總監(jiān) 高級(jí)文案 2名 市場(chǎng)研究部 ? 中原優(yōu)勢(shì)資源 代理項(xiàng)目：金地格林世界；中信泰富又一城；合景峰匯；東 方豪園；茗馨公
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