【正文】 臺(tái) ” 項(xiàng)目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大 ◆ SOHO中國(guó) “ SOHO尚都 ” 項(xiàng)目因總包單位 與幕墻安裝單位分工、配合要求約定不清， 造成項(xiàng)目工程管理難度加大 ◆ 珠江地產(chǎn) “ 珠江駿景 ” 項(xiàng)目因道路景觀與市 政管井標(biāo)高配合要求約定不清，造成項(xiàng)目工 程管理難度加大 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 質(zhì)量、進(jìn)度、成本失衡造成管理混亂 ◆ 正確看待質(zhì)量、進(jìn)度、成本之間的平衡關(guān)系 成本 進(jìn)度 質(zhì)量 最佳 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 樁基：成樁后 28天達(dá)到齡期，開始試樁 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到 能上人 ◆ 加氣塊砌筑： 1天砌筑高度不得超過 ， 2天砌完， 7天后頂磚， 15天后（含頂磚時(shí) 間）才能開始粉刷 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5天 ◆ 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮 ◆ 防水：表干時(shí)間（聚氨酯 8h， JS涂膜 4h）和 實(shí)干時(shí)間（聚氨酯 24h， JS涂膜 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護(hù) 7天后才能上人 房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 與外部資源的角色定位、分工不清 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要任務(wù)是什么？ 組織？ 監(jiān)督？ 協(xié)調(diào)？ 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求 四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起的經(jīng)營(yíng)模式的演變 以生產(chǎn)為 中心 以銷售為 中心 以利潤(rùn)為 中心 以客戶為 中心 統(tǒng)建房時(shí)代 及房地產(chǎn)初期 促銷、廣告 包裝、差異化 提高效率 降低成本 客戶導(dǎo)向的 產(chǎn)品、服務(wù)體系 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高 ◆ 對(duì)功能的嚴(yán)格檢查 ◆ 對(duì)觀感的高度重視 ◆ 對(duì)細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn) ◆ 對(duì)合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)引起的演變 非忠誠(chéng)業(yè)主 差距 （某個(gè)細(xì)節(jié)上） 品牌期待 符合或超越 （每個(gè)細(xì)節(jié)上） 問題處理 銷售過程 規(guī)劃設(shè)計(jì) 問題處理 工程質(zhì)量 問題處理 物業(yè)管理 問題處理 忠誠(chéng)業(yè)主 品牌形象 /廣告宣傳業(yè)內(nèi)口碑 /朋友介紹 看房 購(gòu)買 收樓 居住 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： ◆ 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ◆ 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的誤區(qū)： ◆ 我國(guó)的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有缺陷嗎？ ◆ 設(shè)計(jì)圖紙能夠符合客戶需求嗎？ ◆ 符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求的圖紙有缺陷嗎？ 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量管控的重點(diǎn) ◆ 人：質(zhì)量意識(shí)、質(zhì)量管理能力、技術(shù)技能 ◆ 料：材料采購(gòu)、材料驗(yàn)收、材料管理 ◆ 法：技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測(cè) 手段、施工組織設(shè)計(jì) ◆ 機(jī)：合理選配、使用維護(hù) ◆ 環(huán)：外部環(huán)境、氣候環(huán)境、工序環(huán)境 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ◆ 廚房布置不當(dāng)，影響洗、切、炒的流線 ◆ 地漏的返味 ◆ 空調(diào)室外機(jī)的噪音 ◆ 外保溫的冷橋與結(jié)露 ◆ 私家花園內(nèi)的井蓋 ◆ 玄關(guān)設(shè)置過小 ■ 新形式下更注重產(chǎn)品的功能性、舒適性等細(xì)節(jié) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ◆ 小尺度 衛(wèi)生間布置不當(dāng) ◆ 戶與戶之間的對(duì)視干擾 ◆ 廚房煙道的串味 ◆ 小區(qū)入口的人、車分流 ◆ 戶內(nèi)的隔音 ◆ 地漏的防水節(jié)點(diǎn)處理 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 廚房的常見問題： 廚房布置造成業(yè)主使用功能不完善 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 燃?xì)獗砑霸钆_(tái)布置沖突，管線設(shè)計(jì)時(shí)缺乏有效控制 廚房的常見問題： 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間 除了一個(gè)南向臥室外，其余三個(gè)都是北向 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 灌縫細(xì)石混凝土水泥砂漿防水層找平層結(jié)構(gòu)層圖 屋面落水管雨水口： 防水層未粘進(jìn)雨水斗內(nèi)或防水層出現(xiàn)破裂 細(xì)石混凝土出現(xiàn)收縮裂縫或澆搗不密實(shí) 找坡不夠 匯水區(qū)直徑不夠 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 外墻穿墻螺桿孔 容易忽視的穿墻螺桿： 施工單位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。為什么還會(huì)出現(xiàn)問題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 提出工程管理瓶頸的背景 對(duì)國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場(chǎng)反饋調(diào)查。通過專 業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的 質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn) ◆ 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ? 質(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 ◆ 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責(zé)任心不強(qiáng)。其價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn) 成本的影響較小 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對(duì)工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責(zé)任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實(shí)體質(zhì)量 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理公司的選擇策略 ： ◆ 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 ◆ 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求。如詳見 《 ＊＊ 標(biāo)準(zhǔn)圖集 》 P＊＊頁或參見＊＊做法。假如 這個(gè)工程部經(jīng)理是你，你會(huì)如何 處理？處理的重點(diǎn)是什么？ 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 對(duì)設(shè)計(jì)過程質(zhì)量缺乏有效的控制： ◆ 設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶需求，不一定掌 握客戶標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不一定清楚 開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù) 防 工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ◆ 如果開發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計(jì)前期，對(duì)設(shè)計(jì)單 位提出具體明確的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和細(xì)部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)