【正文】 成： 以 3035歲為主，其次是 30歲以下，再次是 4555 歲以上。 ③ 30 歲以下因未婚或已婚未生育，很多家庭暫時沒有 25 歲小孩，平均 20 個家庭有一個適齡小孩。 ⑤ 3544 歲這些中年人，不僅他們自己沒有 25 歲小孩，而且他們下一代也沒有 10 適齡兒童，所以他們在巴蜀中學(xué)附近購房的興趣最低。理由如下： ① 據(jù)消費者定量調(diào)查顯示， 40%左右被訪者當(dāng)前居住在商品房、安居房、集資房內(nèi)，但考慮到項目的價位比較高，一般的首次置業(yè)者難以承受，所以應(yīng)以二次置業(yè)者為主。 6. 戶籍：以重慶本地戶籍為主，以四川省戶籍為輔； 7. 學(xué)歷一般：以本科生和高中生為主，其它學(xué)歷不多； 11 8. 交通工具：擁有私家轎車的比例不到二成，但未來幾年有購車計劃； 9. 業(yè)余愛好：看書、休閑 娛樂、健身運動、看電視報紙等 10. 心理追求：追求一種上進(jìn)的生活狀態(tài)，并注重生理上的健康，對品味、身份沒有明顯追求； 11. 乘車時間：上下班搭乘公交車時間在 30分鐘內(nèi)是可以接受的。 2. 項目周邊的居民。 3. 巴蜀中學(xué)教師的親朋好友 根據(jù)尺度公司的經(jīng)驗，任何時候都不要忽視教師的影響力。 四、戶型設(shè)計細(xì)部處理 大廚房是一種趨勢，平均面積應(yīng)達(dá)到 9 平方米；但中、小戶型應(yīng)配置一定比例的中等廚房，以免因廚房面積過大影響其它功能間的使用。 書房應(yīng)特別注意采光，光線不好的房間最好不設(shè)計成書房； 文化廳的市場需求量很小，特別是面積小于 130 的住宅，最好不要設(shè)計文化廳； 對于擁有兩個衛(wèi)生間的住宅單位，主臥室衛(wèi)生間應(yīng)大于公共衛(wèi)生間，前者面積在 56平方米，后者在 45 平方米； 衛(wèi)生間通風(fēng)是必要的，采光次之，但應(yīng)盡可能地增加衛(wèi)生間的采光面； 對于擁有雙陽臺的住宅單位，客廳陽臺應(yīng)大于主臥室陽臺，前者面積在 79 平方米，后者在 68 平方米； 發(fā)展商最好提供清水房，也可以嘗試提供裝修套餐服務(wù)。 小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備兒童樂園等娛樂設(shè)施，以滿足業(yè)主子 女學(xué)習(xí)之余玩耍的需要； 建議不要配備一些成人體育、休閑場所，因為離解放碑商圈不遠(yuǎn)，有很多這樣的商業(yè)場所可以滿足部分業(yè)主體育、休閑的需要； 智能化設(shè)施配置越多，成本也會越高，所以建議發(fā)展商按以下順序配備智能化設(shè)施：水電氣自動遠(yuǎn)程抄表、煤氣泄露自動報告警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻多媒體通訊系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、磁控門禁警報系統(tǒng)、煙感自動噴淋系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急裝置、停車場自動管理系統(tǒng) …… 15 營銷 建議 一、 價格定位：均價 2500元?？紤]到巴蜀俊秀并非解放碑商圈，能看到江景的住宅單位不多，并且江景在北面，所以價格應(yīng)與他們拉開一定的距離能爭取到更多的客戶以快速回收資金。 三、 營銷主題 核心競爭優(yōu)勢 ① 優(yōu)越的 綜合區(qū)位環(huán)境 單從交通、生活配套、自然環(huán)境等來看，巴蜀俊秀優(yōu)勢并不明顯，但綜合各方面情況來看，該項目的優(yōu)勢明顯。 關(guān)于知識概念可以分解為兩個層面：其一是初次社會化概念，也即通常所說的教育概念，主要是針對潛在客戶的子女教育；其二是再次社會化概念，也即業(yè)主自身的充電過程，主要針對事業(yè)初有成、十分忙碌的 IT/保險 /銀行 /律師等行業(yè)從業(yè)人員和年輕的政府公務(wù)員。 促銷措施拾零 ① 做一個 100%的學(xué)府樓盤，首先從樓盤名稱開始，建議發(fā)展商對“巴蜀俊秀”這個名稱斟酌 ② 進(jìn)行全方位的 CI策劃，實現(xiàn)視覺 一體化，爭取理念一體化 ③ 舉行知名作家簽名售書活動 ④ 建立學(xué)校教育獎學(xué)金、教育基金、科研基金等 ⑤ 聘請巴蜀中學(xué)知名專家作為小區(qū)教育顧問 四、 媒體組合 充分發(fā)揮報紙和親朋介紹的主導(dǎo)作用 ① 與深圳相比，親朋好友介紹的比例明顯偏高，這與重慶人的交際圈相關(guān)。 選擇解放碑主要街道發(fā)布大型路牌廣告，主要進(jìn)行產(chǎn)品訴求，以引起解放碑商圈內(nèi)經(jīng)營人士的關(guān)注。硬性廣告主要訴求巴蜀俊秀的綜合區(qū)位、教育配套的細(xì)節(jié)、小區(qū)物業(yè)管理的細(xì)節(jié)等；軟性炒作題材以解放碑商圈、嘉陵江、黃花園大橋為主。 5. 投入版面形式應(yīng)新穎以引起注意，適當(dāng)采用小全版、 豎版、跨版等。 2. 對現(xiàn)住宅不滿意在于“住宅內(nèi)部因素”和“小區(qū)內(nèi)部因素” “住宅內(nèi)部因素”主要體現(xiàn)在房子太小，戶型不合理，通風(fēng)采光不好。 5. 內(nèi)部因素平均值為 ，比外部因素少 ，這說明消費者在購房時先關(guān)注小區(qū)外部因素，在諸如交通、環(huán)境、位置等外部因素得到滿足后才考慮小區(qū)內(nèi)部因素。 巴蜀中學(xué)附近置業(yè)主要目的在于長期居住，幾乎沒有人對這個項目的投資價值產(chǎn)生興趣 三、 潛在客戶置業(yè)計劃 計劃單價在 20002600元 計劃面積有兩個集中區(qū)間，即 96105平方米和 116125平方 潛在客戶置業(yè)戶型主要有三房和二房兩種，其它戶型很少；三分之二的潛在客戶需要二個陽臺，一半的潛在客戶需要兩個衛(wèi)生間 非平面結(jié)構(gòu)（主要指錯層）市場需求量很大 清水房比較受歡迎 裝修套餐服務(wù)可能成為一種市場機(jī)會 超市成為需求最強(qiáng)的生活配套設(shè)施 社區(qū)規(guī)模化是市場方向 水電氣自動遠(yuǎn)程抄表、寬頻多媒體通訊系統(tǒng)是最必要的智能化設(shè)施 瓷磚貼面、落地窗、鑄鐵雕花欄桿、藍(lán)色或白色外墻比較受歡迎 1 全天候保安巡邏是最重要的物業(yè)管理項目，其次是管道 疏通、電器維修也十分必要的，相對不重要的是代訂代購物品和提供保姆服務(wù) 1 所有被訪者平均能夠承受物業(yè)管理費為 元 /平方米，能夠承受的上限為 /平方米。 三、 營 銷建議 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，制定精確的銷售手段、銷售方法，不采取先形成品牌再銷售的方法。 ② 私密性較差，臥室窗戶對視現(xiàn)象很普遍 ③ 實用率低，渝中區(qū) 2500 元 /m2以上的商品房其實用率基本徘徊在 73%左右 ④ 不講究細(xì)節(jié)處理。 七、付款方式：重慶市目前普遍采用的是八成三十年按揭，另外，建筑分期付款也較受歡迎。許多廣告公司尚不了解房地產(chǎn)產(chǎn)品的 27 特征，以消費品的廣告形式來做房地產(chǎn)廣告，這樣容易造成樓盤知名度上去了，購買力卻遲遲拉不動。 現(xiàn) 租住安居房和自買商品房占的比例最高 二次置業(yè)者 接受房價普遍高于首次置業(yè)者，前者為 2500元，后者 2300元 現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)以二房、一房為主 現(xiàn)有居住面積普遍偏小，平均不到 50平方米 對現(xiàn)有住宅的滿意因素 交通方便和環(huán)境，最不滿意的是清潔衛(wèi)生 二、置業(yè)因素與權(quán)重 出行是否方便是絕大多數(shù)購房者考慮的重要因素 按權(quán)重重視依次為社會治安、出行方便程度、周邊自然環(huán)境、子女上學(xué)方便程度，其它因素則相對較弱 為子女擇校有超過七成比例的名牌傾向 學(xué)校離家有一點距離最好 有意在渝中區(qū)購房的外區(qū)人 50%有在巴蜀中學(xué)附近置業(yè)的傾向 在巴蜀中學(xué)置業(yè)仍以全 家長期居住為主 三、目標(biāo)客戶置業(yè)計劃 計劃支付單價有兩個主要區(qū)間，即 15001800 元和 21002400 元，其中前者占的比例更大。 大廚房、大主臥市場空間較大 29 開敞式廚房在重慶行不動，廚房與餐廳通過實體墻隔開這種傳統(tǒng)區(qū)隔方式也將淘汰 ，介于這兩者之間的通過毛玻璃區(qū)隔將有廣闊的市場前景。 3. 擬訂項目日程安排并報項目總監(jiān)及客戶。 2.、 7 月 19 日，項目正式開始。晚上，參與項目督導(dǎo)開總 結(jié)會，并針對審卷中 出現(xiàn)的問題整理出問題要點。項目進(jìn)展理想，累計完成問卷數(shù)量 80 份。 7 月 22 日，上午街訪，地點在家樂福、大都會廣場和太平洋廣場，總共 完成問卷 66 份，累計完成街訪問卷 145 份。完成入戶問卷 35 份，累計總量 145 份；完成街訪問卷 38 份，累計總量 183 份；入戶復(fù)核量達(dá)到 25 份。 7 月 25 日，集中所有訪問員在大都會廣場門口 50 米范圍內(nèi)做街訪，完 成余下問卷，完成問卷 76 份，實際累計完成總量 311 份；入戶復(fù)核工 作在客戶方面李僑、楊靖的監(jiān)督下正常進(jìn)行，已累計復(fù)核量 95 份。 三 問題與總結(jié) 前期抽樣工作做得不夠充分。