【正文】 4000 3800 3050 住宅 2750 商鋪 8900 26002700 2700 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡(jiǎn)美城市中心 頤清園 金桂軒 中珠三期三好名苑 寶地康泰 萬和國(guó)際公館 總占地面積 13798 10965 6000多 3000 57867 14萬多 總建筑面積 21930 30000多 5000 3 111956 30多萬 吉大 前山 樓盤 名稱 華景 山居 園林市場(chǎng)推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對(duì)圍墻進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，制作簡(jiǎn)易的銷售資料。區(qū)域內(nèi)商品住宅的建設(shè)品質(zhì)、銷售價(jià)格、銷售量都有了明顯的提升。在市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用下，土地資源實(shí)現(xiàn)了 市場(chǎng)價(jià)值的最大化，為取得土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開發(fā)商還必須對(duì)項(xiàng)目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進(jìn)行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化。市政府通過控制土地供應(yīng)量，從源頭調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的房產(chǎn)供應(yīng) 量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。 3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特 征 （ 1） 珠海住宅的總體成效抱歉價(jià)無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場(chǎng)主體的各個(gè)樓盤在 此資料來自企業(yè) 市場(chǎng)上的表現(xiàn)各異。珠海房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)已從過去單純強(qiáng)調(diào)地段過渡到以戶型、環(huán)境為重心 的設(shè)計(jì)階段，甚至服務(wù)和文化生活方式也成為一些樓盤重要的賣點(diǎn)，海怡灣畔、華發(fā)新城、五洲花城相繼啟動(dòng)加快了這一進(jìn)程。 珠海部分樓盤園林綠化情況表 此資料來自企業(yè) 樓 盤 綠化率 特 色 設(shè)計(jì)公司 海怡灣畔 50% 大型人工湖 貝爾高林 美麗灣 65% 架空、組團(tuán)綠化 美國(guó) EDSA 鳳凰花園 40% 中庭大型水景泳池 旭日灣 50% 亞熱帶活水園林 嶺南世家 55% 嶺南風(fēng)格 新加坡 AEP 春澤名園 45% 立體綠化、水景 羅麥莊馬、貝爾高林 五洲花城 % 大型人工湖、組團(tuán)園林 美國(guó)泛亞易道 華發(fā)新城 65% 、水景 貝爾高林 香都 ⑤ 物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展 作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理越來越為廣大購房者所重視，并成為物業(yè)保值、增值的重要因素。 珠海樓盤聘請(qǐng)知名物業(yè)公司情況表 物業(yè)管理 /顧問 樓 盤 此資料來自企業(yè) 戴德梁行 君怡花園、旭日灣、鳳凰花園 中海物業(yè) 粵海國(guó)際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城 葆力物業(yè) 嶺南世家、鳴翠 谷、春澤名園、彩園 格力物業(yè) 嶺南世家、園林 （ 2） 恒翠山莊與吉寧山莊屬檸溪區(qū)域，兩者的綜合素質(zhì)相近，但恒翠山莊 工程進(jìn)度目前已全部封頂， 2020年 7月交樓。單從戶型特征比較，二次置業(yè)比例較本項(xiàng)目大，買家支付能力較強(qiáng)，并且與銀樺新村一期、二期相鄰，具備良好的居住氛圍，成為提升均價(jià)的有利因素。 （ 5） 陽光地帶二手樓均價(jià)達(dá) 35003600元 / m2，是由于： a． 陽光地帶屬中等規(guī)模項(xiàng)目，具有泳池等一定的配套設(shè)施。 e． 項(xiàng)目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。 ② 3070平方米的小面積戶型占總量的比例為 22%，數(shù)量較少，從實(shí)地調(diào)研中各樓盤小面積戶型普遍暢銷，一經(jīng)推出，便被搶購，由此可見，老香洲中小面積戶型市場(chǎng)需求量較大，供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)需求旺盛。 ③ 一房、五房以上及復(fù)式戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤中份額較小，三種戶型合計(jì)占%。 ④ 本項(xiàng)目一房占 %，二房占 %，三房占 %的定位迎合市場(chǎng)需求，為銷售的有利因素。 小 結(jié)： ① 以上樓盤中，目前在售樓盤的均價(jià)較 20012020 年銷售的樓盤價(jià)格有所上漲，20012020銷售的樓盤目前在三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格比原來上升 100200元 /m2。與周邊其它物業(yè)比較，簡(jiǎn)潔、時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格易于使樓盤脫穎而出。 ⑦ 項(xiàng)目周邊樓盤所在老香洲生活便利，配套齊全，項(xiàng)目自身配套較簡(jiǎn)易。 2．朝向分析： 南向 110套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %； 西向及西北向 120套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %； 東向、東西向及東北向 80 套，占住宅總套數(shù)的 %，占住宅總建筑面積的 %。整體布局緊湊，主陽臺(tái)設(shè)于客廳一角，使室內(nèi)交通與使用功能巧妙結(jié)合?；顒?dòng)區(qū)與兩廳的使用功能及休息區(qū)的門廳融為一體，簡(jiǎn)潔、實(shí)用。主臥開門正對(duì)休息區(qū)通道，而非休息區(qū)一側(cè)，縮短了室內(nèi)交通面積，客廳、主臥及客臥朝南，把朝向優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化。室內(nèi)布局充分考慮主人的人性化要求和心理需求，如：客廳面寬 米，主臥面寬 米，主臥洗手間 m2等。 第三部：分項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1．地理位置： 項(xiàng)目位于老香洲中心，銀樺路側(cè)，鄰近南坑市場(chǎng)。而三房住宅中 84%為 95104 m2的小三房，迎合小區(qū)一房、二房小面積住宅占 50%的特點(diǎn)，同時(shí)符合小區(qū)規(guī)模較小，較難提升住宅品質(zhì)，不宜規(guī)劃大面積住宅的特點(diǎn)，總體迎合市場(chǎng)需求。 （ 3） 按套 數(shù)，項(xiàng)目 35%的住宅，按面積，項(xiàng)目 40%的住宅朝南。 （ 5） 項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃有地下車庫，實(shí)行人車分流，保證了小區(qū)居住質(zhì)量。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 1．項(xiàng)目周邊物業(yè)狀況較差： 項(xiàng)目周邊為陳舊的工業(yè)廠房或年久失修的空置物業(yè)，無論從觀瞻或?qū)π^(qū)的居住環(huán)境造成較大的負(fù)面影響。 3． 項(xiàng)目以一房、二房、小三房為主力戶型的定位，一定程度上填補(bǔ)了老香洲小面積住宅供應(yīng)長(zhǎng)期不足的市場(chǎng)空檔，迎合市場(chǎng)的需求。 定位依據(jù)： （ 1） 小區(qū)位于老香洲成熟的南坑 生活圈； （ 2） 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)良； （ 3） 小區(qū)以一房、二房、小三房為主戶型，中等實(shí)用的精致小區(qū)； （ 4） 小區(qū)規(guī)劃較小，自身園林及配套有限。 （ 4） 居住現(xiàn)狀：目前租住在檸溪、南坑、新香洲 （ 5） 選擇戶型： ， m2， m2小三房。 3．再次置業(yè)： （ 1） 年齡： 3055 歲 （ 2） 心理特征： A．住慣了生活便利的南坑區(qū)域，或非常熟悉并喜歡南坑區(qū)域齊全的生活配套，置業(yè)也會(huì)首選該區(qū)域，集團(tuán)對(duì)于他們來說是第一重要； B．父母住在該區(qū)域給成年子女買房分開住，子女成 家后為父母買房分開住，但希 此資料來自企業(yè) 望與自家住得比較近，方便來往； C．由于周邊在售樓盤的兩房供應(yīng)量較少，因此與地理位置因素相比，他們對(duì)住宅朝向的要求較低。 ? 小結(jié)： 本項(xiàng)目的客戶共同的特征是具有老香洲情結(jié)，看中本區(qū)域生活成本較低，喜歡項(xiàng)目所在南坑生活圈的便利生活，結(jié)合項(xiàng)目戶型定位的吸納性較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為：喜歡在香洲南坑生活圈便利生活的大眾化客戶。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷周期策略 項(xiàng)目總營(yíng)銷期 14 個(gè)月 項(xiàng)目營(yíng)銷分四個(gè)階段：開盤期、強(qiáng)銷期、消化期、收尾期 （ 1）開盤期： 2020年 6月中 — 2020年 8月底 3個(gè)月 工程開工，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購協(xié)議完成總銷售額的 30%。 三、價(jià)格策略 住宅： 在短、平、快的總體營(yíng)銷策略指導(dǎo)下，住宅銷售價(jià)格一步到位，不采取低開高走或其它策略，通過開盤前對(duì)住宅各棟均價(jià)的制定，保證住宅的整體均價(jià)，在項(xiàng)目銷售的全 過程原則上保持價(jià)格統(tǒng)一。 ①售樓部： 售樓部是客戶洽談和成交的主要場(chǎng)所，是客戶真切感受項(xiàng)目的開始。 ③廣告牌： 在項(xiàng)目目標(biāo)客戶經(jīng)?；顒?dòng)和經(jīng)過的地方設(shè)立大型戶外廣告牌，利用大型廣告牌較強(qiáng)的視覺沖擊，阻擊消費(fèi)者目光。 ⑤人行道樹木包裝： 考慮到項(xiàng)目地塊臨銀樺路一側(cè)的樹木高大茂盛，對(duì)售樓部、廣告牌等有遮擋，防礙了現(xiàn)場(chǎng)展示效果。 C、電視： 在項(xiàng)目開盤階段，制作 15″的電視廣告，在收視率較高的本港臺(tái)、翡翠臺(tái)和珠海一臺(tái)晚上 6： 3010： 00 集中發(fā)布，廣泛傳播項(xiàng)目信息，積累意向客戶。 ②在茂業(yè)百貨購物到售樓部領(lǐng)取獎(jiǎng)品： 這類活動(dòng)的主要目的是增加售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣，營(yíng)造熱銷氛圍。 目前，珠海較具品牌的物業(yè)管理公司有丹田、格力、二城、三好。建立一支強(qiáng)有力的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一促銷效率的重要因素。經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)精裝修成品房接受度越來越高。根據(jù)華發(fā)新城、華景西苑等項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)，精心設(shè)計(jì)裝修方案、保證裝修質(zhì)量及提供相應(yīng)的售后服務(wù)，精裝修成品房能夠贏得買家的喜愛和選擇。 我最初對(duì)春的夢(mèng)想？ 但春華易逝，光陰交替?? 此資料來自企業(yè) 一年又一年。一房、二房按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。 銷售人員培訓(xùn)： 認(rèn)購辦法（見附件） 第八部分 主題規(guī)劃建議及附件 格林春天裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 此資料來自企業(yè) 格林春天精裝修成品房交樓標(biāo)準(zhǔn) 格林春天住宅（商鋪）設(shè)施使用費(fèi) 附件一：《格林春天》購房指南 《格林春天》認(rèn)購流程 《格林春天》內(nèi)部認(rèn)購細(xì)則 《格林春天》住宅（商鋪）優(yōu)先認(rèn)購權(quán)協(xié)議書 安誠(chéng)物業(yè)顧問有限公司 二 00四年四月二十一日