【正文】 段地帶，濱江路與張飛南路交匯處，地塊面積約 6萬平方米，匯聚餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)街區(qū)，面臨嘉陵江，景觀極致。整個商業(yè)帶建筑的色彩以黑白灰色調(diào)為主，白墻、灰磚、黑瓦以及月亮門、格子窗、馬頭墻等中式建筑元素的大量運(yùn)用貼切反映出了中式建筑的韻味，同時對商業(yè)廣場鋪地的統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，使整個建筑色彩純粹，特色鮮明，悠閑雅致，極好的突出了 休閑式商業(yè) 建筑的氛圍。 臨近濱江景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，為本項目休閑環(huán)境氛圍的營造提供了先天條件；216。 商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新集中式的商業(yè)模式高速發(fā)展。216。劣勢 Weak216。 項目周邊租金價格較低，基本無參照類比項目。 市場供應(yīng)有所失衡，供大于求；216。 商業(yè)項目的運(yùn)營周期長，后期可能存在具有較大的資金鏈壓力通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。借助濱江路路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級，為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)量身定做；216。在商業(yè)產(chǎn)品過剩的的市場中，本項目尋找市場空白點，在產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭；216。依托嘉陵江怡然景色，以時尚、健康、享受消費(fèi)為主體，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場所，滿足流動人群及周邊規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求；216。精神堡壘意境圖藝術(shù)燈柱意境圖藝術(shù)小品意境圖 夜間霓虹意境圖第四部分：項目定位一、項目定位策略項目已確定產(chǎn)品定位：集合餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的高檔商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位構(gòu)筑：領(lǐng)先的：新型財富空間的締造者專業(yè)的：產(chǎn)品是有科學(xué)依據(jù)的，并經(jīng)精心布局珍貴的：不可復(fù)制的地理資源，不可再生的老城區(qū)土地資源優(yōu)越的：完美風(fēng)水構(gòu)筑，江 投資者型客戶閬中本地高收入者，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營業(yè)主為主；南充市 ——主要是南充市區(qū)高收入者及周邊縣市如：儀隴，鹽亭、巴中、廣元等；四川省及其他城市 ——主要是成都、重慶等地的高收入階層；專業(yè)型投資型客戶特征分析專業(yè)性通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價格的要求他們會更加苛刻。因為這類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹(jǐn)慎。三、形象定位 引進(jìn)大眾品牌特色餐飲店，用個性品牌餐飲的亮點，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強(qiáng)大的消費(fèi)者。打造閬中首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。濱江新天地承擔(dān)其重要功能，居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力全面升級，各個區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務(wù)配套，上升到品味情境消費(fèi)商業(yè)環(huán)境。由于本項目現(xiàn)階段處于期房時期，工期尚不明，因而在項目前期的認(rèn)購過程中勢必存在較大的影響。 如何能在短時間內(nèi)營造出 “ 成熟的商業(yè)氛圍 ” ，增強(qiáng)投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營銷法，即 重點引進(jìn)大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應(yīng)吸引善于借勢生財?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進(jìn)，從而迅速激活市場，實現(xiàn)以大勢做大市的目的。 成立大客戶中心，精準(zhǔn)鎖定客戶群，針對有效客戶進(jìn)行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭取將項目融入客戶圈子，達(dá)成有效的關(guān)系營銷的目的。優(yōu)惠營銷 ——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。 結(jié)合本項目及區(qū)域商鋪特征，建議采取 “ 低價入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價較低的樓層商鋪，作為市場的切入點，后推價格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個引導(dǎo)性的訊號：本項目是不斷增值的。硬性 軟性策劃部 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳分析現(xiàn)狀，及時進(jìn)行必要調(diào)整制定針對目標(biāo)客戶的整體策略廣告計劃全面開展拓展銷售計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)組合）營銷推廣流程表結(jié)合進(jìn)行三、銷售渠道及方式目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。四、銷售階段劃分階段 時間準(zhǔn)備階段 2023年 10月上旬 ——11 月中旬認(rèn)購階段 2023年 11月下旬 ——12 月中旬公開發(fā)售階段 2023年 12月下旬 ——2023 年 1月中旬強(qiáng)銷階段 2023年 1月下旬 ——4 月下旬尾盤階段 2023年 5月上旬 ——7 月上旬五、各銷售階段的主要任務(wù)及工作重點 項目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點。開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。濱江新天地 ——閬中門戶級食尚財富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準(zhǔn)您的坐標(biāo)！濱江新天地 ——開啟閬中鼎級 “ 食尚產(chǎn)業(yè) ”第二階段、全面關(guān)注 ——軟文攻勢 關(guān)鍵詞：意向入駐、框架入駐協(xié)議、項目點評目的 廣告主題 促進(jìn)意向客戶的購買行為。濱江新天地 ——規(guī)劃及業(yè)態(tài)的優(yōu)點：和欣實力、鉆石地段、一流戰(zhàn)略合作伙伴、穩(wěn)定的投資收益、每天巨大的客流、全新經(jīng)營模式鑄就的商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊。 第四部分：粉墨登場 ——開盤儀式在進(jìn)行了軟文宣傳之后，項目的知名度基本可以做到家喻戶曉，但銷售進(jìn)展卻在營銷人員的控制之下一直保持神秘。第六階段：激情招商 ——招商租售 目的 在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨(dú)特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽(yù)度。緊密聯(lián)系主題定位 “ 打造昌樂首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū) ”根據(jù)項目的核心概念，可以總結(jié)一下幾個宣傳主題進(jìn)行選擇：濱江新天地 ——閬中門戶級食尚文化財富中心全體投資者請注意！濱江新天地入市之前投資有風(fēng)險！全體經(jīng)營者請注意！濱江新天地，將開啟您的財富之門！濱江新天地 ——300米吃喝娛樂一條街請找準(zhǔn)您的位置！引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資理念，樹立房地產(chǎn)投資意識，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財富得到積累和延續(xù)？存到銀行？購買股票？下海經(jīng)商？還是投資房產(chǎn)？銀行的利率隨著儲蓄的增加，社會財富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少 ……股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經(jīng)成了 “ 大魚吃小魚 ” 的場所；下海經(jīng)商是 80年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風(fēng)險與機(jī)會的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你， “ 大富翁 ” 的秘籍就是土地，隨著市場的推進(jìn)，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價值也逐步攀升，帶來的就是房地產(chǎn)的增值，所以房產(chǎn)和土地是投資永遠(yuǎn)不老的常青樹，也是實現(xiàn)價值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現(xiàn)在如此、未來也是如此！宣傳題材：濱江新天地告訴你 ——怎樣 “ 瀟灑賺錢 ” 。（根據(jù)前期開盤情況確定） 因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費(fèi)者的心理變化過程：感知 ——了解 ——信賴 ——產(chǎn)生購買行為。想象空間廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動。現(xiàn)場包裝（ 1）在項目的重點視角設(shè)立項目目標(biāo)案名（據(jù)以位置根據(jù)項目現(xiàn)場確定）；（ 2）在現(xiàn)場周邊設(shè)立室外滾廣告牌（巨幅噴繪）；（ 3）作為期房，做好項目工地衛(wèi)生清理，同時劃分分割線、施工通道、安全通道等準(zhǔn)備工作；（ 4）項目周圍設(shè)燈光系統(tǒng)，方便夜間展示。活動時間 具體時間 待定活動地點 項目現(xiàn)場參加人員 黨政機(jī)關(guān)及貴賓、南充、閬中等地的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者、投資者以及媒體?；顒尤洪_辦食尚餐飲品牌評選活動活動目的 利用人脈營銷促進(jìn)銷售，縮短銷售周期 ，使銷售的火爆場面得以持續(xù)，從而節(jié)省推廣費(fèi)用。，引起經(jīng)營者及投資者、消費(fèi)者的關(guān)注。活動時間 2023年 1月活動地點 高檔酒店操作要點 1. 向業(yè)主發(fā)出感謝信，并促使其邀請相應(yīng)的投資伙伴一同前往，增加銷售機(jī)會；2. 媒體的全方位炒作，在媒體上引起全社會的討論。項目是否可行 ?項目的優(yōu)勢和劣勢在哪里 ?項目的機(jī)會和威脅是什么 ?客戶在哪里 ?如何保證項目在競爭中取勝 ?于現(xiàn)有的方案市場是怎樣看的 ?★市場競爭分析 ★整合推廣方案 銷售管理★銷售策略擬定 (原則、通路、方式 )★產(chǎn)品方案、行銷方案市場初驗配合 ★ 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。★ 廣告預(yù)算的編排。月度例會：月度銷售工作總結(jié)，當(dāng)月銷售計劃擬定，廣告計劃調(diào)整 參加人員：營銷顧問負(fù)責(zé)人、 廣告顧問負(fù)責(zé)人 、 專案顧問 、專案執(zhí)行、開發(fā)公司項目經(jīng)理等營銷顧問負(fù)責(zé)人銷售顧問負(fù)責(zé)人廣告顧問負(fù)責(zé)人 顧問公司 開發(fā)公司方案決策測評修改顧問建議顧問要求專案執(zhí)行執(zhí)行回饋顧問服務(wù)模式二：顧問主創(chuàng)駐場模式周 /月例會：主要了解當(dāng)周銷售情況及工程進(jìn)度通報 參加人員：營銷顧問負(fù)責(zé)人、廣告顧問負(fù)責(zé)人、銷售顧問負(fù)責(zé)人、專案執(zhí)行、開發(fā)公司項目經(jīng)理等季度例會：月度銷售工作總結(jié)，季度營銷策略、季度廣告媒體策略 一月 2120:22:3420:22Jan2123Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 21一月 2120:22:3420:22:34January 23, 2023? 1意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/23 20:22:3420:22:3423 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2120:22:3420:22Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 23 一月 20238:22:34 下午 20:22:34一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升