【正文】 售價 不賣 物業(yè)管理費 （含在租金里） 付款方式： 租金：一個季度一交 壓一個月押金（壓一付三） 客戶對象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。 如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股 ， KODAK 等。 如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股， KODAK 等。 配套設(shè)施：高級電梯 智能消防系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 售價： 48005000元 / M2（ 527層） 付款方式：現(xiàn)款； 按揭（ 8 成 30 年） 客戶對象及特征：各 類公司，商務(wù)人士 ，投資者。 物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上 29 層。 售價： 4500046000 元 / M2（ 15 層） 4950元 / M2（均價）（ 829 層） 付款方式：現(xiàn)款； 按揭（ 8 成 30 年） 客戶對象及特征：各類公司，商務(wù)人士 ，投資者。 樓層布局和功能： 1 層是產(chǎn)權(quán)式商鋪， 25層為大型精品百貨 630層為公寓、寫字樓等。提出 3S概念。 7．綜合分析 （ 1） 南昌目前寫字樓市場供應(yīng)相對不足，有較大的市場空間和需求； （ 2） 南昌目前寫字樓參差不齊，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的中高檔寫字樓市場供應(yīng)不足； （ 3） 目前，南昌在建的寫字樓項目有明顯增加，未來 23 年的供應(yīng)量有大幅度上升，未來兩年寫字樓的增量應(yīng)持續(xù)密切關(guān)注； （ 4） 目前，南昌寫字樓市場市場上競爭項目多以公寓式寫字樓為主， 這也是有開發(fā)形式和投資回收策略決定的； （ 5） 目前各競爭寫字樓項目硬件條件都有很高提升，但軟件條件各不相同，我們的項目除了在硬件上做好外，更應(yīng)和專業(yè)的咨詢顧問加強在 軟件上的建設(shè)：如客戶服務(wù)，商業(yè)文化建設(shè)等； 三．項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 1）、優(yōu)越的地理位置 本項目位于市中心區(qū)一級強烈輻射地帶，坐享城市的繁華，使項目蘊藏著巨大的升值。 4）、巨大的升值空間 地塊內(nèi)外環(huán)境的唯一性和地塊區(qū)位的絕版性決定了項目具有巨大的升值空間。 項目的競爭壓力較大，如何解決好現(xiàn)有市場的競爭和供求關(guān)系。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)將成為其所愛和首選，此類客戶群體比較關(guān)心的是除地理位置以外是完善的服務(wù)系統(tǒng)，和良好的管理體系。 2．目標(biāo)客戶細(xì)分及特征描述 ●個體經(jīng)商人士 ； 客戶特征：有一定的資金實力， 現(xiàn)在經(jīng)商或有過經(jīng)商經(jīng)歷，正處于事業(yè) 發(fā)展的黃金時期，欲購房自用。 ●投資型人士 客戶特征：個體投資者買房主要為了進(jìn)行商業(yè)投資。 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、車位、物業(yè)的升值潛力。 推廣主題 ： ?商務(wù)新空間 ,事業(yè)新境界。表達(dá)項目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務(wù)生活新 品質(zhì)，給人以豐富和自豪的想象空間。 四．價格策略 1．原則：分層定價，一戶一價，兼顧通風(fēng)、朝向、采光、景觀差異； 實行底開高走的價格策略； 高檔寫字樓中略低于頂級寫字樓 的價格； 主力總價 40 萬左右。 ⑵ ．一次性付款 II（ 96折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b) 簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的 30%（含定金）簽訂認(rèn)購書； c) 簽訂認(rèn)購書后二十天內(nèi)付總樓款的 30%，余款 40%六個月內(nèi)分兩次付清（每三個月一次）。 ⑵ .首期 10% （ 99折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b)簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的 10%（含定金）簽訂正式買 賣合同，同時辦理銀行按揭手續(xù)； 依據(jù)我們長期營銷的經(jīng)驗和目前的市場狀況，就如何吸引中高端階層購房一族，就成為 ? 江西華龍國際大廈 ? 價格定位的核心。 2． 色彩選定 主題色：以能烘托出現(xiàn)代商務(wù)意識和風(fēng)貌，現(xiàn)代商務(wù)飛速增長的顏色為 主。塑造出項目新和高的品質(zhì)內(nèi)涵。 六．項目整合營銷傳播策略 見《項目營銷推廣方案》 項目營銷理念及營銷方式 （ 1）、以?個性化營銷?為前提的營銷理念 前期大量的分析已說明，華龍國際大廈有著其獨特的地域地塊優(yōu)勢，這些優(yōu)勢將通過物業(yè)的開發(fā) 而突現(xiàn)出來，并表現(xiàn)出項目的獨特個性。 從前面對目標(biāo)消費群的分析中發(fā)現(xiàn)，他們希望充分展示自我和實現(xiàn)自我，崇尚獨立奮斗，極度渴望成功和勝利，在成就感中尋找解脫、擺脫壓力，而我們要做的就是滿足他們的成就感，讓他們真正擁有他們想要擁有的一片天地。 （ 3）、滲透利益點和人性化的營銷方式 有什么理由讓目標(biāo)市場在有眾多選擇的前提下選擇?華龍國際大廈?呢 ？是中心區(qū)周邊物業(yè)的升值潛力？還是靠近中心區(qū)的優(yōu)勢地理位置？或者是物業(yè)自身的高品質(zhì)？發(fā)展商實力或誠信度所反映的品牌效應(yīng)？這些我們都可以作肯定的回答。 項目營銷推廣建議 （ 1）項目推廣計劃 從目前的項目進(jìn)程來看，項目從設(shè)計到施工到項目可以正式發(fā)售還需要一定的時間，也就是說，項目最早能滿足預(yù)售條件可能也要到年中，針對這種狀況，建議將項目的正式發(fā)售期定在 7月， 爭取在項目開盤時一炮打響。 （ 2）項目推廣階段劃分 根據(jù)項目建設(shè)和投放市場的時間匡算，以及競爭項目的施工、上市 時間和競爭狀況研究，我們得出項目營銷推廣的階段安排用已安排項目不同階段的工作和計劃： 內(nèi)部登記期（ 2020 年 3月 2020 年 6月） 公開發(fā)售熱銷期（ 2020 年 7 月 2020 年 12 月） 持銷期（ 2020年 1月 2020年 6月） 二次熱銷期（ 2020 年 6月 2020 年 9月） 尾盤銷售期（ 2020 年 9月 2020 年 12月） （ 3）營銷推廣費用預(yù)算 依據(jù)上面項目中各個項目的價格測算，預(yù)計項目的總體均價應(yīng)在 4000 元 /M2，按可售建筑面積為 39765 平方米來計算，總銷售額為 。 （ 3）海報、 POP 廣告（各種靈活小型廣告的統(tǒng)稱） 大型海報選擇一至二處市內(nèi)人氣旺盛商貿(mào)中心區(qū)（如市中心廣場）的大型廣告牌進(jìn)行樓盤的廣告， POP 廣告靈活機動、形式多樣，如小旗、氣球、條幅等，為銷售活動營造聲勢和氣氛，并彌補報紙廣告中直觀印象不足的弱點。 （ 7）報刊、電視廣告 這類廣告是樓盤銷售中最重要的環(huán)節(jié)，也是耗資最高、效果最好的廣告形式，因此，必須精心設(shè)計，認(rèn)真策劃，突出引導(dǎo)和刺激消費的廣告主題 （ 8）其他推廣活 動 促進(jìn)項目銷售的其他活動推廣見《項目活動推廣方案》 七．銷售策略 現(xiàn)在，房地產(chǎn)發(fā)展日趨理性，競爭日益激烈。銷售人員的素質(zhì)和要求非常高。 進(jìn)入項目的營銷和顧問角色以后，我們將以超前的眼光領(lǐng)先一步協(xié)助業(yè)主做好項目營銷隊伍特別是銷售隊伍的建設(shè)工作。 依據(jù)目前現(xiàn)場的施工進(jìn)度和發(fā)展商的前期工作計劃，建議所有前期工作將以 2020 年 7月 18日作為開盤時間進(jìn)行安排。 （八）、瑞爾特代理 ?華龍國際大廈?銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略 推廣主導(dǎo)方針：整體包裝，全方位推廣，針對性宣傳。 ?短? 市場情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時機及時出擊； 18