【正文】 XX 已經(jīng)開始進入“高端形象”商務辦公時代。得“中”獨厚，作為全國重要的交通樞紐和商貿城市，城市 經(jīng)濟得到快速發(fā)展，民營經(jīng)濟日益活躍，對辦公空間的需求開始出現(xiàn)， 寫字樓的產生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。本地企業(yè)不斷發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標，實力派企業(yè)越 來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。坐擁萬眾矚目的 XX 中央行政商務區(qū)核心地段端點，西接 XX 新區(qū)中央商務建成區(qū)，東連 XX 新客站和鄭開大道，毗鄰 XX 新區(qū)管委會，是 XX 地鐵一號線 途徑 的重點 4 站，距離 XX 新客站 2 公里，距離 XX 機場 30 公里，地理位置 十分優(yōu)越，是未來 XX 發(fā)展的行政辦公核心區(qū)域。 為了把項目建成 XXCOD 標志性建筑， XXXX 地產聘請了多家國際一流的管理、規(guī)劃、設計、經(jīng)營、物業(yè)等公司，項目多樣物業(yè)產品科學組合，良性互動，輕松完善項目產業(yè)鏈，全面提升項目綜合價值。 一、項目摘要 XXXX 房地產開發(fā)有限公司根據(jù) XX新區(qū)建設的功能需求以及潛在的巨大市場需求，同時為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目 5 標，擬建設集五星級酒店、 5A 級寫字樓和精品商業(yè)于一體的綜合業(yè)態(tài)。 二、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則、編制目的 （ 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策、規(guī)劃以及國家公布的有關法律、法規(guī)、行業(yè)標準、工程技術、經(jīng)濟定額規(guī)范等； （ 2）結合 XX 市自然、經(jīng)濟、社會及城市發(fā)展總體規(guī)劃； （ 3）按照 XX 市有關部門提供的相關資料、數(shù)據(jù)； （ 4）在 XX 中心項目實地考察與市場研究 的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)提供科學的決策依據(jù)。 （ 2） 結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 8 第二章 項目概況 一、項目名稱 XX 中心 9 二、項目開發(fā)建設單位情況 XXXX房地產開發(fā)有限公司成立于 20xx年 03月 13日，注冊資本金6000萬元，法人代表蘇揚；股東構成： XX置業(yè)有限公司，投資比例99%， XX安基置業(yè)有限公司 ，投資比例 1%；注冊地址： XX市 XX新區(qū)商務內環(huán) 2號中油新澳大廈 17樓；經(jīng)營范圍：房地產開發(fā)、 銷售（憑資質證經(jīng)營） ，房屋租賃；開發(fā)資質：暫定資質；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注 冊 號 ： 4101001102865 ； 稅 務 登 記 證 號 ： 豫 地 稅 鄭 字410105799167353。 董事兼財務總監(jiān)鄭志成，在讀 EMBA，高級會計師、注冊稅務師、曾在 XX黃河旋風上市公司任財務經(jīng)理職務。 公司領導年富力強，在房地產開發(fā)管理、企業(yè)運營方面有著豐富的經(jīng)驗。 管理人員有豐富的實踐經(jīng)驗，能夠充分滿足公司業(yè)務發(fā)展的需要。區(qū)域內路網(wǎng)發(fā)達，城市交通及對外 交通便捷 ， 區(qū)域城市建設已初具規(guī)模。是我國最早成立的、影響廣泛的設計單位之一，全國勘察設計行業(yè)綜合實力百強單位，主要從事工業(yè)與民用建筑工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設計、監(jiān)理、項目管理和總承包業(yè)務，擁有工程造價、工程咨詢、工程設計、工程監(jiān)理、工程總承包甲級資質證書、建筑智能系統(tǒng)工程設計和環(huán)境污染防治兩個專項甲級證書，并具有國家外經(jīng)貿委批準的對外經(jīng)濟技術合作業(yè)務權。 中機六院曾多次承擔世界銀行貸款項目的設計和咨詢，承擔了數(shù)百項國外獨資和中外合資項目的設計和咨詢，被 世界銀行認為是中國 “少數(shù)能承擔世行項目設計和咨詢業(yè)務的設計院之一 ”。 公司已通過質量管理體系認證、職業(yè)健康安全管理體系認證、環(huán)境管理體系認證證書。公司成立 43 年 來 不斷創(chuàng)下設計潮流，打破常規(guī)，并為旗下作品包括世界多幢頂尖尊貴名廈注入全新意念 ， 一向被譽為業(yè)內創(chuàng)新的佼佼者。時至今日，公司已經(jīng)在神州大地完成了超過 115 16 個頂尖設計項目。 Hotels amp。 Hotels amp。 Hotels amp。預計于 20xx年將其現(xiàn)有酒店規(guī)模翻一番，并擁有 50 家酒店籌備開業(yè)。在亞太區(qū)， DTZ 戴德梁行在中國內地、香港、臺灣、澳紐、印度、印度尼西亞、泰國、日本、馬來西亞及新加坡均設有分公司，歷年來，戴德梁行屢獲殊榮，首家榮獲“ ISO9001 認證” 。 18 第三章 項目建設的必要性 一、項目提出的背景 XX 市是 XX 省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化中心，市轄 12 個縣(市 )、區(qū)，其中縣 1 個、縣級市 5 個、區(qū) 6 個。 XX 新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍 150 平方公里（其中起步區(qū) 33 平方公里），西起原 107 國道，東至京珠高速公路，北起連霍高 速公路，南至機場快速路。 XX 中心位于商務物流區(qū)內，商住物流區(qū)累計完成投資 億元。德國麥德龍、紅星美凱龍等多家賣場形成規(guī)模，商都路沿線的物流產業(yè)帶初步形成，并逐步向周邊地區(qū)輻射 ， 經(jīng)過建設的 商住物流區(qū) 已 成為行政辦公和物流產業(yè)聚集區(qū)。 二、項目建設的必要性 1.“ XX 中心”項目的建設是 XX 市商貿中心城市建設的需要 20 XX 商貿發(fā)達，是國務院確定的 3 個商貿中心試點城市之一。在第四屆中國國際金融論壇上， XX新區(qū) CBD（中央商務區(qū)）被稱為 “中國最具投 資價值 CBD”之一。 在 XX 中心周邊沿金水東路兩側聚集了省交通廳、省民政廳、省國土資源廳、省地質博物館、 XX 新區(qū)管委會、 XX 市中級人民法院、中石化 XX 總部、省礦產局、省電力公司、中國電信、中國網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團、省高速發(fā)展公司等幾十家省市級行政單位及知名企業(yè)。該區(qū)域是 XX 新區(qū)的重要組成部分，也是 XX 新區(qū)開發(fā)建設起步較早的區(qū)域之一，區(qū)域內配套設施完備，行政、商務交往頻繁，區(qū)位優(yōu)越明顯。目前 XX 市房地產業(yè)態(tài)較為單一，多為單純商住樓或酒店，本項目擬建的 XX 中心充分體現(xiàn)了 XX 新區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的小型城市綜合體，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內容。 XX 中心采用物業(yè)全部自持，后期對外招租的經(jīng)營方式， 這種經(jīng)營模式在一線城市較多，也是未來房地產經(jīng)營發(fā)展的趨勢。 美國喜達屋酒店集團先進的管理經(jīng)驗及深受信賴的喜來登品牌，可吸引一些高端商業(yè)進行招商，從而提高項目的整體品質，形成以喜來登品牌為龍頭的具有較高消費檔次的商業(yè)圈， 同時帶動 了 其他物業(yè)的升值。其中第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。 全年城鎮(zhèn)居民消費價格比上年上漲 %，其中食品價格上漲%，家庭設備用品及服務價格上漲 %，煙酒及用品價格上漲%，衣著價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務價格上漲 %，居住價格上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品價格上漲 %，交通和通訊價格下降 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。其中國有及國有控股單位完成投資 億元，增長 %；民間投資完成 億元，增長 %。新增固定資產 億元，增長19%。商品房 26 新開工面積 萬平方米，下降 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額 億元，增長 %。 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15732 元，增長 %；人均消費性支出 9700 元，增長 %。 （ 2） XX 市 20xx 年 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 ① XX 市全年完成生產總值 3004 億元，比上年增長 %，近三年平均增長率為 %。 政策環(huán)境分析 （ 1）為應對金融危機，國家采取了一系列應對措施 自 20xx 年美國次貸抵押貸款風險浮現(xiàn)開始，次貸危機逐步演變成影響全球的金融危機，不僅破壞了原有的金融體系，并且已開始對實體經(jīng)濟造成危害，經(jīng)濟危機大有一觸即發(fā)的可能。目前有些措施已經(jīng)見到了成效 ，國家經(jīng)濟運行已出現(xiàn)積極變化。同時，下調個人住房公積金貸款利率、各檔次利率分別下調 個百分點。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 第二：對新設立或新遷入 XX 新區(qū)的金融機構總部或省級地區(qū)總部，外資金融機構分公司、分行或代表處 等 金融機構在 XX 新區(qū)中央商務區(qū)購 買自用辦公用房的，按使用面積每平方米給予 500 元補貼；租賃自用辦公用房的，三年內按使用面積每平方米每月給予 10 元補貼。政策的出臺及實施將大大改善服務業(yè)的發(fā)展環(huán)境，提高服務業(yè)的整體經(jīng)濟效益，有力促進服務業(yè)的快速健康發(fā)展。 XX 新區(qū)房地產市場 （ 1） XX 新區(qū)房地產市場在 XX 市房地產市場中占有重要地位 由 XX 市房管局 20xx 年 3 月份商品房銷售面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， XX新區(qū) 3 月份商品房銷售面積占總銷售面積比例的 19%，僅次于金水區(qū)， 31 位居第二。原盛國際” 1 個項目投放市場，從辦公用房 20xx 年以來的投放情況看，老城區(qū)少有較大規(guī)模的寫字樓項目，辦公用 房的投放主要集中在 XX 新區(qū)，而辦公用房的銷售格局也沒有太大的變化，仍以 XX 新區(qū)和金水區(qū)為主。 02468萬平方米20xx 年 1 季度各區(qū)域商業(yè)用房投放與銷售情況商業(yè)用房投放面積 0 0商業(yè)用房銷售面積 二七區(qū) 管城區(qū) 惠濟區(qū) 金水區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) （ 4） XX 新區(qū)房地產 銷售 市場分析 ①從 XX 市房地產市場數(shù)據(jù)分析看， 20xx 年下半年國家及地方出臺的一系列促進房地產市場健康發(fā)展的政策已開始顯現(xiàn)效應， XX 各區(qū)域 34 銷售均有所“回暖”，尤其是 XX 新區(qū)銷售表現(xiàn)良好。 ② 中、高檔商務寫字樓市場 上個世紀 90 年代末期及本世紀初期，市場中逐漸出現(xiàn)了一些高層商務樓，如未來大廈、裕達國貿、金博大商務中心等中高檔商務物業(yè)， 35 此階段的辦公樓相對比較細分化、專業(yè)化，如未來大廈和裕達國貿分別代表了 XX 東區(qū)、西區(qū)的高檔辦公物業(yè)，其配套設施及物業(yè)服務水準類似發(fā)達地區(qū)的中高檔物業(yè)，其租賃行情較旺，吸引了大部分的外企及大公司入駐 ，金博大商務中心、經(jīng)緯大廈 等 物業(yè)吸引了本地一些成立較早的中小型企業(yè)，商務氛圍濃厚。 XX 酒店 業(yè) 市場 狀況 XX 已把旅游和會展業(yè)列入全省服務業(yè)發(fā)展的重點領域加以培育，做大做強這兩個產業(yè)，要尋求旅游和會展兩個產業(yè)的融合之路。 “ 酒店產品同質化 ” 是 XX 市酒店業(yè)存在的 現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不僅表現(xiàn)在同一級檔的酒店，甚至相鄰級檔的酒店也普遍存 在，這是 XX 酒店業(yè)的共性問題。 日） 物業(yè) 管理公司 榮勛贏座 金水路與民航路交匯處 項目用地面積 10669 平方米，總建筑面積約 59000平方米，樓高 米，層高 米，地上主樓共 26 層， 裙樓 4 層，地下兩層停車場。 7200 第一太平戴 維斯 曼哈頓 廣場 金水東路與未來路交匯處 總建筑面積約 37000 平方米，層高 米，總層數(shù) 28 層。 8000 XX 派鉑利物業(yè)管理有限公司 盛潤白宮 金水東路與中州大道交匯處 項目占地 26561 平方米，總建筑面積 ， 樓 高 米 ， 層高 米。 5 部德國蒂森電梯， 1 部德國萊茵電梯，美國開利中央空調，共有車位300 余個。而以金水路沿線價格最高，均價在 8000 元 /㎡左右（其中曼哈頓均價在 8500 元 /㎡左右，永和國際廣場 8000 元 /㎡， 盛潤白宮 7000 元 /㎡）。 區(qū)域內 寫字樓 一般有以下特點： 第一：配套設施方面。寫字樓大部分為核心筒結構 ；標準層面積 1200㎡左右居多，部分較大，如永和國際為 5700 ㎡；戶型面積選擇范圍大，從幾十平米到 1000 余平米，根據(jù)客戶的需求，可以自由組合，自由 分割；外觀設計多采用玻璃幕墻或者玻璃幕墻加石材兩種方式。大多開發(fā)商欠后期運營和資產增值思考，但考慮盈利，較少考慮社會責任感，真正高端的寫字樓太少。 XX 中心采 用 只租不售的經(jīng)營方式， 說明 對 XX 寫字樓市場 的 信心 及強大的 經(jīng)濟實力 ，使企業(yè)保持可長期持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、網(wǎng)球、臺球、卡拉OK、夜總會 等娛樂設施。 ②酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 第一：客房情況。西餐廳 因受中部經(jīng)濟發(fā)展之力、外資企業(yè)在增加，外賓和旅游者的人數(shù)也相當可觀 的 ，經(jīng)營狀況也不錯 。酒店康樂、休閑場所中，除游泳池、 KTV包房經(jīng)營狀況較好外，如美容、美發(fā)、美甲、桑拿和按摩休閑消費，也是一個明顯的經(jīng)濟亮點。會展業(yè)已經(jīng)成為世界各國經(jīng)貿交流的重要渠道。 XX 是中華民族文 化的發(fā)祥地之一。 同時省內也有全國知名的自然景觀， 中岳嵩山 、云臺山、白云山、黃河小浪底等就是其中的代表。 旅游人數(shù)與 旅游 收入 逐年 穩(wěn)步增長 ， 表明 XX 旅游市場已逐漸繁榮起來， XX 已經(jīng)步入旅游大省行列。而目前XX 市五星級酒店僅有 4 家，且酒店存在部分功能設施落后等問題，遠遠不能滿足市場的需要，五星級酒店業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間和較好 的發(fā)展前景。根據(jù)地形現(xiàn)狀要求，規(guī)劃方案力爭做到布局緊湊 合理，結構方案經(jīng)濟合理，滿足使用功能的要求。 1439。北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 XX 地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分 明，年平均氣溫 176。C；年平均降雨量 毫米，無霜期 220 天，全年日照時間約 2400