【正文】 大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 29 日，注冊號：110000001645573，注冊資本 4900 萬元，法定代表人劉艷偉。具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司經(jīng)營范圍：投資管理；資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：二級。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 一年內(nèi)到期的長期負債 流動負債合計 長期借款 專項應付款 負債合計 實收資本 未分配利潤 所有者權(quán)益 負債 和 所有者權(quán)益總計 （二）利潤表摘要 單位：元 項 目 20xx 年 7 月 本年累計 上年同期累計 主營業(yè)務 收入 主營業(yè)務 利潤 利潤 總額 凈利潤 截至 20xx 年 7月 31日，項目公司總資產(chǎn)為 億元，負債合計為 億元（其中主要負債為 億元其他應付款），資產(chǎn)負債情況比較清晰，無任何法律及財務糾紛。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 第四部分 擔保公司介紹 北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心，注冊資本為 100 億，企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)為全民所有制企業(yè)。法定代表人為 ：張連仲，男，中國國籍，身份證號碼為 110108195707173111。資產(chǎn)負債情況比較清晰，無任何法律及財務糾紛。八大處公司目前主要收入來源為亦莊榮華國際項目，該項目將于明年上半年完成全部工程建設和銷售工作。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 北 京 八 大 處 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 有 限 公 司天 津 開 發(fā) 區(qū) 萬 景 宏 城置 業(yè) 有 限 公 司八 大 處 1 0 0 % 控 股天 津 泰 達 建 設 集 團格 調(diào) 中 天 地 產(chǎn) 開 發(fā)有 限 公 司天 津 泰 達 建 設 集 團格 調(diào) 津 海 地 產(chǎn) 開 發(fā)有 限 公 司天 津 海 泰 英 才投 資 有 限 公 司八 大 處 1 0 0 % 控 股北 塘 假 日 酒 店假 日 花 園 項 目嘉 海 一 期 嘉 海 二 期9 5 % 股 份 6 5 % 股 份會 展 酒 店 項 目天 津 中 泰 投 資 有 限 公 司3 5 % 股 份天 津 泰 達 建 設 集 團5 % 股 份北 京 華 大 基 業(yè) 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 有 限 責 任 公 司八 大 處 1 0 0 % 控 股樹 村 項 目北 京 鑫 融 金 酒 店 管 理 有限 公 司八 大 處 1 0 0 % 控 股東 直 門 智 選 假 日 酒 店上 地 智 選 假 日 酒 店天 津 開 發(fā) 區(qū) 宏 城 鑫 泰投 資 有 限 公 司八 大 處 1 0 0 % 控 股 隨著 20xx 年政府對整體經(jīng)濟調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，以及對房地產(chǎn)行業(yè)的各項政策措施的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的成交量有了明顯的扭轉(zhuǎn)。通過此次收購，抓住市場契機，在使八大處公司經(jīng)營業(yè)務得到進一步發(fā)展 。步行 5 分鐘即可到達上地輕軌站，周邊匯集大量高檔居住社區(qū)。自 20xx 年 12 月 14 日 開業(yè)經(jīng)營至今 ， 常年出租率超過 85%， 區(qū)域內(nèi)經(jīng)營狀況最好。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 注： 20xx 年 數(shù)據(jù)為 北京上地智選假日酒店 1至 3月實際 +預算： (二 ) 標的 2：北京東直門智選假日酒店 股權(quán)及 資產(chǎn) 收益權(quán) （一）資產(chǎn)情況 北京東直門智選假日酒店的公司主體是北京華夏賓館有限責任公司，注冊資金 萬元，是北京鑫融金酒店投資管理有限公司旗下的全資子公司之一。區(qū)域高 端商務氛圍濃厚，國際化氛圍濃厚。經(jīng)營前景相當可觀。采取開放式設計，成為 海河東岸城市功能級大型商業(yè)地標。 地下總建筑面積：共 121930 ㎡：其中商業(yè)（ B1） 15000 ㎡；車庫及設備用房（ B1B3） 106930㎡ 項目特點：高檔辦公樓 2棟 28層高 米，主商業(yè)一棟 4 層高 米，次商業(yè) 1 棟 4 層高度 米，臨街底商 1 棟 2 層高度 米，公寓： 2棟 2226層高 米，酒店：共 16 層高 72 米 。 項目特點：公寓住宅： A單元 7 層 米， B 單元 7層 米， C單元 21 出租率 平均房價 間天可用 房收入 總收入 經(jīng)營利潤 經(jīng)營 利潤率 凈利潤 20xx % 41,350, 24,408, % 21,421, 20xx 預期 % 51,380,898 30,118,057 % 26,430,221 新華信托 已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。 二期建設成本為 億元，相關(guān)稅費（銷售稅金、預繳土增稅、所得稅） 億元，合計總成本支出 億元；銷售收入 億元， 項目整 體收益：凈現(xiàn)金流 億元。住宅 20xx 年 8 月銷售，商業(yè) 20xx 年 12 月銷售。 投資期限：自信托計劃生效起 4年 投資類別： 股權(quán)投資 +資產(chǎn) 收購 交易結(jié)構(gòu) （二） 信托計劃 （第 二期 ） 投資 計劃 投資規(guī)模 ：依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)評估及審計 報告，投資 資金 為 11 億元。 現(xiàn)金流量 分析 （ 1） 嘉海 一 期 如下圖表中顯示， 凈現(xiàn)金流入 約為 億元 項目 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 20xx年四季度 20xx年一季度 20xx年二季度 20xx年三季度 合 計投資總額 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0付土地款 157857 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 157857前期款項 　 426 426 284 284 　 　 　 　 　 　 　 　 1420基礎(chǔ)設施 　 2366 2366 2366 1183 3549 　 　 　 　 　 　 　 11830工程款 　 7042 7042 7042 7042 7042 7042 21126 21126 14084 14084 14084 14084 140840不可預見 　 　 　 　 0 1418 284 284 567 567 567 567 1418 5672銷售費用 　 　 　 　 0 1149 1149 1149 1149 2297 2297 1149 1149 11488管理費用 　 　 　 　 0 568 284 213 184 170 0 　 　 1419財務費用 　 　 　 　 17920 38080 56000銷售稅金 　 　 　 　 　 3159 3159 3159 3159 3159 3159 4738 7897 31589土地增值稅　 　 　 　 　 8615 　 　 　 　 　 　 　 8615企業(yè)所得稅　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 51311 51311小計 157857 9833 9833 9692 26429 25498 11917 25930 26185 20277 20xx7 20538 113938 478034資金籌措 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0自有資金 117857 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 117857原融資資金40000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 40000再次融資 　 100000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 100000銷售收入 　 　 　 　 　 20xx0 22500 37500 155000 75000 60000 90000 114335 574335歸還再融資　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0歸還原融資　 　 　 　 40000 　 　 　 　 　 　 　 　 40000小計 157857 100000 0 0 40000 20xx0 22500 37500 155000 75000 60000 90000 114335 792192資金盈余 0 90167 9833 9692 66429 5498 10583 11570 128815 54723 39893 69462 397 314158累計資金盈余0 90167 80334 70642 4213 1285 9298 20868 149683 204406 244299 313761 314158新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 經(jīng)營測算： （ 1） 嘉海一期 本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預判，設定相關(guān) 測算基礎(chǔ)指標，嘉海項目一期占地 ㎡，地上規(guī)劃面積 236622 ㎡ ，產(chǎn)品分配如下： 銷售部分收入測算 結(jié)合市場研究，本項目各產(chǎn)品定價為公寓 27000 元 /平米（精裝），寫字樓19800 元 /平米，獨立臨街商業(yè) 58000 元 /平米，集中商業(yè)地上 14500 元 /平米、地下 120xx 元 /平米，車位售價 12 萬元 /車位。） 新華信托 12 萬元 / 個。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 元 /平米，車位售價 12 萬元 /車位。主要從信托本金與可銷售部分銷售收入分析。 (二 ) 雄厚實力的國有企業(yè)作無限 擔保 八大處公司和擔保人對【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款的還款資金不足部分無條件補足差額部分。 (三 ) 評估價值較高的 抵押 /質(zhì)押 信托計劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地新華信托 區(qū)域內(nèi)在售 住 宅 項目 和中高端寫字樓項目 稀缺性突顯，未來價值預期較高。 項目競爭威脅： 周邊有一些規(guī)模比較小的地產(chǎn)項目在建，后期對項目銷售會造成一定的影響。北京有著 3000 余年的建城史和 850 余年的建都史，是“中國四大古都”之一，具有一定的國際影響力，其最早見于文獻的名稱為“薊”。 北京市共轄 14 個市轄區(qū)、 2 個縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為 317 個，共有 135個街道辦事處和 182 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 20xx 年，北京市民政局）。全市常住人口密度為 1341 人 /平方公里。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為 %和 %，比上年下降 個和 個百分點。按 20xx 年末常住人口 2018． 6萬人計算，北京人均地區(qū)生產(chǎn)總值 80394元（按年平均匯率折合 12447 美元），已經(jīng)接近發(fā)達國家水平。制定實施優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化等指導意見，統(tǒng)籌政府資金100億元支持了 300余個重大科技成果產(chǎn)業(yè)化項目。加強人才特區(qū)建設，實施 10 項具體扶持政策，開辟吸引高端人才綠色通道，引進國內(nèi)外高層次人才 1962 名。第三產(chǎn)業(yè)比重為 %。綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。 1991 年經(jīng)國家科委和北京市人民政府批準 建設。 1998 年由國家科委確定為國家火炬計劃上地軟件園。周圍遍布聯(lián)想集團等眾多信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)。 ，周邊匯集大量高檔居住社區(qū)。 周邊房地產(chǎn) 情況： 樓盤 樓層 類型 開盤時間 銷售均價 /㎡ 上地國際創(chuàng)業(yè)園 26 寫字樓 20xx 年 萬 嘉華大廈 12 寫字樓 20xx 年 萬 宜品上層 10 寫字樓 20xx 年 2 萬 國際創(chuàng)業(yè)園 25 寫字樓 20xx 年 萬 錦順家園 11 住宅 20xx 年 萬 玉景公寓 11 商住樓 20xx 年 萬 安寧佳園 26 住宅 20xx 年 萬 清上園 16 住宅 20xx 年 萬 標的 2：北京東直門智選假日酒店 一 、 北京 東直門 地區(qū)介紹 歷史上，東直門和朝陽門一線曾是北京最繁華的地區(qū)，是老北京城的錢糧集散地，具有舉足輕重的經(jīng)濟地位。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 如今，那片雜亂的建筑群被立體交叉的城市公交系統(tǒng)和現(xiàn)代化商務樓所取代，而隨著東直門交通樞紐的建成，“東二環(huán)交通商務區(qū)”的啟動，一個現(xiàn)代化、國際化、充滿活力的東直門將矗立在東城，與 CBD等并肩而立，共同構(gòu)筑流光溢彩的新北京壯麗圖景。 東直門附近高樓林立 ,有 來福士廣場 中國石油大廈 東直門內(nèi)大街小區(qū) 國華投資大廈 東方銀座 居然大廈 中青旅大廈 民安小區(qū) 國門第一廣場 香河園 東揚威街小區(qū) 中紡大廈（朝陽） 路橋大廈 天恒大廈 紅杉公寓 中航大廈 海運倉國際大廈 東環(huán)廣場 新中街小區(qū)（東中街） 華普花園（華普中心） 二 、項目所處市場 概述 酒店坐落于東直門商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞 洲最大的交通樞紐，包括北京首都國際機場地鐵終點站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站 ，距離國際機場 24 公里，駕車 30 分鐘即達，而乘坐首都機場的磁懸浮列車僅需 7 分鐘，為高端商務人士的國際出行提供了便利條件。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務于商務交流的快捷型酒店，本項目極為滿足