【正文】 ，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？ 1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制定。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時(shí)限。 2．根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。 5．根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。 9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。 3．根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。 7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪音污染問題。 注意事項(xiàng) 1．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。 3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。 4．立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。 6．及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。 4．情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。 3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。 2．必要時(shí)通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。 2．若屬于因供電線路故障，大廈 /小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。 【案例二十三】高空墜物 1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況。 4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼 “請(qǐng)勿高空拋物 ”的標(biāo)識(shí)，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德。 4．安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。 2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打 110報(bào)警，并留守人員和控制現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。 【案例二十 六 】 居住在陽(yáng)光小區(qū) 5號(hào)樓的兩戶居民在樓下搭建了兩個(gè)小棚，用于存放摩托車。 物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？ 案例分析： 1]向兩戶居民說明情況，要求居民按照物業(yè)服務(wù)合同的條款來做，并說明違反合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 4]如以上措施仍不奏效，還可向這兩戶居民發(fā)出律師函，指出違反合同的后果，說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段，保證合同的履行。 【案例二十 七 】 新華物業(yè)管理公司承接了華誠(chéng)家園的物業(yè)管理工作，該項(xiàng)目是一個(gè)地處市區(qū)外新建的經(jīng)濟(jì)適用住宅項(xiàng)目，附屬配套設(shè)施缺乏。 【案例二十 八 】 某物業(yè)管理公司（ 3級(jí)資質(zhì)）目前承接了 5個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中有寫字樓和住宅小區(qū)，管理面積 135萬(wàn)平方米，服務(wù)質(zhì)量得到了上述物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主肯定。 5]設(shè)計(jì)營(yíng)銷戰(zhàn)略； 6]制定和實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)略。 你認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)各項(xiàng)環(huán)境管理早期介入方面能起到什么作用，應(yīng)做些什么工作？ 答： 1]物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前可以對(duì)建筑物設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以及物業(yè)建成后是否能夠滿足業(yè)主和使用人的環(huán)境要求參與決策，從而起到一定的積極作用。 【案例二十 九 】 某物業(yè)管理公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實(shí)際情況，決定將特制設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括設(shè)備所有的維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。 2]特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 答：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1}特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料； 2}特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄； 3}特種設(shè)備的日常使用狀況記錄； 4}特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。 案例分析： 1]你認(rèn)為這樣的測(cè)算對(duì)嗎？ 答：這樣的測(cè)算不正確。 2]物業(yè)服務(wù)成本由哪幾部分構(gòu)成？ 答：物業(yè)服務(wù)成本包括以下幾個(gè)部分： A管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。亮達(dá)物業(yè)管理公司中標(biāo)的一個(gè)主要原因，是其編制了一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”。 A監(jiān)督工程質(zhì)量。 D擬定日后物業(yè)管理方案和制度。目前，該商場(chǎng)已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了金運(yùn)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。包括物業(yè)項(xiàng)目概況和特點(diǎn)、客戶服務(wù)需求分析、服務(wù)指導(dǎo)思想、物業(yè)管理檔次、管理服務(wù)的總體范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)措施等內(nèi)容。結(jié)合項(xiàng)目情況配備各崗位人員，制定人員培訓(xùn)和管理計(jì)劃與措施。包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務(wù)等方面的具體管理和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法、物資裝備、服務(wù)特色、服務(wù)承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算包括服務(wù)總價(jià)和各分工項(xiàng)服務(wù)單價(jià)，需要列明各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表。包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時(shí)間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責(zé)任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓(xùn)等。在爭(zhēng)執(zhí)過程中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。 B物業(yè)管理公司拒絕向兩位業(yè)主出售天然氣的做法是沒有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。 B如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。 D為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同，收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。 案例分析： 1]敏達(dá)物業(yè)管理公司是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予 601單元一定的經(jīng)濟(jì)賠償？ 答：敏達(dá)物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來分析自己是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。 2]為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？ 答：房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括： A配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損壞和損耗。 E監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決 。 C處理開發(fā)商遺留問題的幾種方式： 1}代表客戶督促開發(fā)商盡快解決其遺留的工程問題。 2]針對(duì)業(yè)主劉某拒交服務(wù)費(fèi)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？ 答：對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的解決辦法： A確定其未按期繳費(fèi)的原因是否屬于有履行合同繳費(fèi)義務(wù)的能力卻拒絕繳費(fèi)的情況。 E在正式向法院提起起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。誰(shuí)料電梯則運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著王某一直墜落到電梯井井底，王某當(dāng)聲昏迷。法院委托市高院對(duì)王某的傷情進(jìn)行了鑒定。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)王某提出的 5000元精神損失索賠訴請(qǐng)未予支持。物業(yè)服務(wù)公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。該大廈是一座大型智能化綜合寫字樓，建筑面積為 11萬(wàn)平，配套設(shè)施設(shè)備完善。 案例分析： 1]大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編寫該大廈物業(yè)服務(wù)方案時(shí)，應(yīng)怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？ 答：在編寫物業(yè)服務(wù)方案時(shí)，避免專業(yè)方面缺陷的基本措施： 1）應(yīng)該組織相應(yīng)的專業(yè)人員共同研討、分析投標(biāo)項(xiàng)目的具體情況、管理服務(wù)的范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)、特點(diǎn)、難點(diǎn)和要求等內(nèi)容，并共同編寫物業(yè)服務(wù)方案，而不是由企業(yè)總經(jīng)理一個(gè)人獨(dú)立動(dòng)筆完成方案的編寫。 2）解讀招標(biāo)文件 3）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 5）按照招標(biāo)文件的要求編寫投標(biāo)文件 6）投標(biāo)文件編制好以后，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。 工作人員說，你的材料是否都帶齊了？ 業(yè)主拿出買房合同、入住手續(xù)及付款收據(jù)。 業(yè)主問：裝修前是否要交一些費(fèi)用？ 工作人員說，你自己找人裝修就不用交任何費(fèi)用了 業(yè)主問，我是否可以一次交納 10年管理費(fèi) 工作人員說，太好了，都像你這樣我們的服務(wù)就有保障了。 案例分析 ： 1）錯(cuò)誤之處：業(yè)主辦理入住手續(xù)直接找經(jīng)理。 3）錯(cuò)誤之處：業(yè)主辦理入住手續(xù)不齊 正確做法：應(yīng)驗(yàn)證業(yè)主本人的身份證原件。