【正文】 對(duì)較高，但人均消費(fèi)相對(duì)較低，說明韶關(guān)居民的消費(fèi)潛力大，但消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)資源相對(duì)匱乏； 2. 目前旅游在城市發(fā)展比重比較低，旅游收入增長(zhǎng)相對(duì)較慢，相比周邊旅游城市，韶關(guān)的年接待旅游人數(shù)較少，平均逗留天數(shù)有限 3. 問題： 4. 這與以前韶關(guān)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系 5. 旅游產(chǎn)業(yè)將最大限度的注入本項(xiàng)目社區(qū)發(fā)展，但投入大、回收周期長(zhǎng)，需要借助其他途徑來實(shí)現(xiàn)社區(qū)價(jià)值 15 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 機(jī)會(huì)： 1. 本項(xiàng)目豐富的自然風(fēng)景，世界級(jí)的生態(tài)資源可與熱點(diǎn)區(qū)域的資源媲美 2. 本項(xiàng)目目前與城市中心的車程距離在 30分鐘，而與廣州等周邊城市距離在 1小時(shí)和 2小時(shí)間，滿足消費(fèi)者的距離要求； 3. 本項(xiàng)目除了生態(tài)資源和休閑度假外，還有條件可開發(fā)多業(yè)態(tài)旅游（農(nóng)業(yè)觀光、探險(xiǎn)拓展、商務(wù)會(huì)議等參與性、目的性項(xiàng)目），旅游資源豐富，是其他區(qū)域項(xiàng)目難以超越的； 問題： 本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槁糜问袌?chǎng)陌生區(qū)域，需要突破消費(fèi)者的固定消費(fèi)習(xí)慣； 本項(xiàng)目具有眾多的旅游資源，符合市場(chǎng)規(guī)律整合和優(yōu)化資源打造特色主題旅游是難點(diǎn)。 廣義旅游地產(chǎn)，包括所有以旅游、休閑度假為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目。 23 旅游地產(chǎn)分類 關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，市場(chǎng)上一直沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)有兩種分類方法： 旅游住宅地產(chǎn) 旅游景點(diǎn)地產(chǎn) 旅游商務(wù)地產(chǎn) 旅游度假地產(chǎn) 景區(qū)多功能住宅 時(shí)權(quán)酒店 養(yǎng)老型酒店 旅游休閑培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心 產(chǎn)權(quán)酒店 運(yùn)動(dòng)度假村 時(shí)值度假型酒店 24 旅游地產(chǎn)開發(fā)前景 我國旅游地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過 30平米，汽車擁有量超過每五戶一輛。 ?規(guī)模 要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在 10001200平米之間。 ?項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī) 所在旅游去開發(fā)中后期。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 28 商務(wù)度假開發(fā) ?時(shí)機(jī) 城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源，城市 GDP達(dá)到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機(jī)構(gòu)。 32 先做旅游 —— 華僑城及屬下的四大主題公園 錦繡中華，中國民俗文化村，世界之窗，歡樂谷，還陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達(dá) 5平方公里的旅游之城。 項(xiàng)目特色：豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵 特色商業(yè)營(yíng)造浪漫生活情調(diào) 商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力 33 華僑城利潤(rùn)構(gòu)成：旅游業(yè)務(wù) 20% 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 80% 隨著華僑城模式的成熟和品牌的影響力，從旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期大大縮短了。 華僑城地產(chǎn) 36 華僑城地產(chǎn) 37 華僑城模式經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 對(duì)環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護(hù)利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達(dá) 53%，達(dá)國際城市綠化領(lǐng)先水平，華僑城最終沖出了國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營(yíng)造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 39 芙蓉古城總占地面積 680畝； 建筑總面積 ； 容積率 ； 綠化覆蓋率 72%； 建筑密度 % 2023年全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)； 2023年全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，中國旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)）； 2023成都樓市總評(píng)榜最佳理念創(chuàng)新獎(jiǎng)； 2023成都樓市總評(píng)榜十大創(chuàng)新樓盤； 2023成都周邊十大精品住宅小區(qū)； 2023 中國 芙蓉古城薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風(fēng)格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功地打現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行了詳盡的布局，讓多種文化根植于小區(qū)內(nèi)，使其一磚一瓦都透露出歷史的、文化的深沉地運(yùn)。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨(dú)特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。 投資八百萬元，占地 40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為 680畝芙蓉古城項(xiàng)目的實(shí)驗(yàn)室，這種營(yíng)銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對(duì)于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)代的意義，營(yíng)銷模式的不斷創(chuàng)新有效滿足了消費(fèi)者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費(fèi)時(shí)尚。（有別于周莊、麗江的開發(fā)模式，由政府出面搭建旅游平臺(tái)，企業(yè)出資進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的半市場(chǎng)化運(yùn)作） 49 中坤模式核心競(jìng)爭(zhēng)力解讀 以黃山宏村為例，由內(nèi)圈到外圈的戰(zhàn)略模型 景區(qū) +土地 =雙重優(yōu)勢(shì)造就區(qū)域龍頭黟縣乃至整個(gè)黃山山下區(qū)域旅游空間和地產(chǎn)被擴(kuò)大放量 確立在區(qū)域中的旅游地產(chǎn)綜合優(yōu)勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)空間的擴(kuò)大 /旅游活力的增加和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng) 以宏村為中心的別墅湖 /南屏關(guān)麓 /水坑等地區(qū)景區(qū)資源及旅游開發(fā)用土地的取得 核心資源的外圍空間資源旅游地產(chǎn)土地資源的控制性開發(fā)利用 以宏村為中心的生態(tài)環(huán)境營(yíng)造 對(duì)核心資源的生態(tài)及空間保護(hù)控制等 宏村 世界文化遺產(chǎn)資源 50 中坤集團(tuán)的戰(zhàn)略基本上奉行從“內(nèi)圈到外圈”的模式。 51 宏村，古稱弘村，位于黃山西南麓，距黟縣縣城 11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會(huì)發(fā)生化合反應(yīng)。 功能體系 啟動(dòng)點(diǎn) 核心功能 衍生功能 星級(jí)酒店 會(huì)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 社區(qū) 功能體系核心功能 衍生功能旅游 58 項(xiàng)目發(fā)展方向 綜合以上分析，可以確定項(xiàng)目的發(fā)展方向如下： ? 實(shí)行整體開發(fā)指導(dǎo)原則，規(guī)劃先行，確保生態(tài)環(huán)境不被破壞，使人與自然完美共存； ? 以城鎮(zhèn)開發(fā)為主題的多元化文化產(chǎn)業(yè)與體驗(yàn)型旅游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； (吻合政府對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃要求 ) ? 差異化主題概念選取方向： （ 1）國內(nèi)其他區(qū)域有成功操作案例，而韶關(guān)區(qū)域尚未有的主題概念。 —— 建立一種社會(huì)秩序 功能劃分的意義： 第一，讓一個(gè)地區(qū)從一種中立的而且可能優(yōu)勢(shì)不突出的“生地”，集合轉(zhuǎn)變成一種本身就有趣的東西。 62 項(xiàng)目發(fā)展定位分析 ? 適應(yīng)性 ? 成長(zhǎng)性 ? 可持續(xù)性 ? 匹配性 ? 適應(yīng)性：適應(yīng)嶺南文化和韶關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，并結(jié)合本項(xiàng)目定位適當(dāng)超前 ? 匹配性：與項(xiàng)目整體發(fā)展定位相匹配，同時(shí)與各功能組團(tuán)綜合發(fā)展相匹配 ? 成長(zhǎng)性：通過市場(chǎng)培育和經(jīng)營(yíng)未來價(jià)值顯赫，并在市場(chǎng)中具備核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 可持續(xù)性：具有持續(xù)發(fā)展空間，同時(shí)在市場(chǎng)中具備不斷增值、自我發(fā)展的潛力 63 項(xiàng)目綜合價(jià)值鏈 64 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 劣勢(shì)（ W）： 威脅（ T）： 機(jī)遇（ O）： ?區(qū)域成片開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ?良好的山水景觀及自然人文資源 ?土地原生態(tài)的純凈性，有很大的想象空間 ?與韶關(guān)城市中心的距離適宜 ?全國通向廣東的“北大門” ?目前的價(jià)格空間優(yōu)勢(shì) ?丹霞山被評(píng)為世界地質(zhì)生態(tài)資源 ?新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的引進(jìn)會(huì)給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的動(dòng)力 ?城市化進(jìn)程的突飛猛進(jìn)會(huì)改善項(xiàng)目周邊的社會(huì)配套 ?仁化未來的城市、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃給項(xiàng)目的機(jī)會(huì) ?廣東其他城市區(qū)其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) ?湖南、江西等周邊地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng) ?宏觀政策的不定性影響 ?韶關(guān)其他重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及發(fā)展欠發(fā)達(dá)，資源利用不全面 ?位于城市發(fā)展的價(jià)值洼地，傳統(tǒng)印象不佳 ?區(qū)域目前產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)人口有限 項(xiàng)目 SWOT分析 65 具體對(duì)策 ?把握項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)。 ?做好差異化營(yíng)銷，避開重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 ?借勢(shì)區(qū)域城市化的快速發(fā)展優(yōu)勢(shì)打造珠三角最好的生態(tài)人文休閑居住區(qū)。 ?特色產(chǎn)業(yè)將壘實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。 住宅 住宅 與此同時(shí)，其客戶群及客戶來源都是無限擴(kuò)大的。如今已形成迪斯尼主題樂園，三個(gè)水上公園、迪斯尼市鎮(zhèn)中心、復(fù)合式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、渡假村 … 等等，儼然成為一個(gè)迪斯尼王國或迪斯尼主題城鎮(zhèn)。商貿(mào)成為石油產(chǎn)業(yè)之后的第二大經(jīng)濟(jì)支柱，甚至超過石油產(chǎn)業(yè)。 83 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 84 物業(yè)發(fā)展建議 85 物業(yè)發(fā)展建議 本項(xiàng)目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 但是小區(qū)的鄰里之間應(yīng)該是有區(qū)別、有變化的。 通常一個(gè)居住環(huán)境的變化會(huì)制造出情緒上的興奮點(diǎn)。它是隨著產(chǎn)品的品質(zhì)好壞、用材的優(yōu)良程度而變化的。 –需求市場(chǎng)國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來需求市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對(duì)國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對(duì)項(xiàng)目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。分析最佳合作伙伴，并及早進(jìn)行商務(wù)接 出售類物業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略 ?營(yíng)銷戰(zhàn)略：銷售布局、銷售策略、銷售管理（銷售組織、業(yè)務(wù)管理）等 ?渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等 ?銷售策略：定價(jià)、廣告定位、推廣、現(xiàn)場(chǎng)促銷等 103 －財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目投資量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，過程中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)因素較多，主要有： –融資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中不確定因素較多，從而對(duì)資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。 ?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中可控的只有融資風(fēng)險(xiǎn)，在安排資金計(jì)劃時(shí)須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計(jì)備用方案。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 上午 9時(shí) 33分 28秒 上午 9時(shí) 33分 09:33: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 2日星期四 9時(shí) 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :33:2809:33Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時(shí) 33分 28秒 09:33: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自