【正文】 對較高，但人均消費相對較低，說明韶關(guān)居民的消費潛力大，但消費意識不強，消費資源相對匱乏； 2. 目前旅游在城市發(fā)展比重比較低，旅游收入增長相對較慢，相比周邊旅游城市，韶關(guān)的年接待旅游人數(shù)較少，平均逗留天數(shù)有限 3. 問題： 4. 這與以前韶關(guān)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系 5. 旅游產(chǎn)業(yè)將最大限度的注入本項目社區(qū)發(fā)展，但投入大、回收周期長，需要借助其他途徑來實現(xiàn)社區(qū)價值 15 本項目發(fā)展模式選擇 機會： 1. 本項目豐富的自然風景，世界級的生態(tài)資源可與熱點區(qū)域的資源媲美 2. 本項目目前與城市中心的車程距離在 30分鐘，而與廣州等周邊城市距離在 1小時和 2小時間，滿足消費者的距離要求； 3. 本項目除了生態(tài)資源和休閑度假外，還有條件可開發(fā)多業(yè)態(tài)旅游（農(nóng)業(yè)觀光、探險拓展、商務(wù)會議等參與性、目的性項目），旅游資源豐富，是其他區(qū)域項目難以超越的； 問題： 本項目所處區(qū)域為旅游市場陌生區(qū)域，需要突破消費者的固定消費習慣； 本項目具有眾多的旅游資源，符合市場規(guī)律整合和優(yōu)化資源打造特色主題旅游是難點。 廣義旅游地產(chǎn)，包括所有以旅游、休閑度假為主題的地產(chǎn)項目。 23 旅游地產(chǎn)分類 關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，市場上一直沒有確切的標準，一般認為旅游地產(chǎn)有兩種分類方法： 旅游住宅地產(chǎn) 旅游景點地產(chǎn) 旅游商務(wù)地產(chǎn) 旅游度假地產(chǎn) 景區(qū)多功能住宅 時權(quán)酒店 養(yǎng)老型酒店 旅游休閑培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心 產(chǎn)權(quán)酒店 運動度假村 時值度假型酒店 24 旅游地產(chǎn)開發(fā)前景 我國旅游地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊。 ?區(qū)位 距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過 45分鐘行程。消費結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過 30平米，汽車擁有量超過每五戶一輛。 ?規(guī)模 要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在 10001200平米之間。 ?項目開發(fā)時機 所在旅游去開發(fā)中后期。 第一居所 第二居所 產(chǎn)權(quán)酒店 商務(wù)度假 28 商務(wù)度假開發(fā) ?時機 城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓，城市以私有化企業(yè)為主，企業(yè)管理引入人性化管理機制，注重人力資源，城市 GDP達到人均 3000美元以上，擁有大跨國公司分支機構(gòu)。 32 先做旅游 —— 華僑城及屬下的四大主題公園 錦繡中華，中國民俗文化村，世界之窗，歡樂谷，還陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設(shè)施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達 5平方公里的旅游之城。 項目特色：豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵 特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào) 商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力 33 華僑城利潤構(gòu)成：旅游業(yè)務(wù) 20% 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 80% 隨著華僑城模式的成熟和品牌的影響力，從旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期大大縮短了。 華僑城地產(chǎn) 36 華僑城地產(chǎn) 37 華僑城模式經(jīng)驗總結(jié) 對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。在寸土寸金的土地上，華僑城綠地覆蓋率達 53%，達國際城市綠化領(lǐng)先水平，華僑城最終沖出了國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”“排排座”“火柴盒”的傳統(tǒng)模式，走出一條“以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造效益”的可持續(xù)發(fā)展新路。 39 芙蓉古城總占地面積 680畝； 建筑總面積 ； 容積率 ； 綠化覆蓋率 72%； 建筑密度 % 2023年全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項目獎； 2023年全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計獎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，中國旅游房地產(chǎn)博覽會）； 2023成都樓市總評榜最佳理念創(chuàng)新獎； 2023成都樓市總評榜十大創(chuàng)新樓盤； 2023成都周邊十大精品住宅小區(qū)； 2023 中國 芙蓉古城薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功地打現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。對整個小區(qū)進行了詳盡的布局，讓多種文化根植于小區(qū)內(nèi)，使其一磚一瓦都透露出歷史的、文化的深沉地運。芙蓉古城地處郊區(qū)，以其秀麗獨特的風景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，不但克服了地形，而且將旅游和居住很好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅游居住的新理念。 投資八百萬元，占地 40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為 680畝芙蓉古城項目的實驗室，這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時代的意義，營銷模式的不斷創(chuàng)新有效滿足了消費者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費時尚。（有別于周莊、麗江的開發(fā)模式，由政府出面搭建旅游平臺，企業(yè)出資進行配套設(shè)施建設(shè)的半市場化運作） 49 中坤模式核心競爭力解讀 以黃山宏村為例，由內(nèi)圈到外圈的戰(zhàn)略模型 景區(qū) +土地 =雙重優(yōu)勢造就區(qū)域龍頭黟縣乃至整個黃山山下區(qū)域旅游空間和地產(chǎn)被擴大放量 確立在區(qū)域中的旅游地產(chǎn)綜合優(yōu)勢，區(qū)域市場空間的擴大 /旅游活力的增加和區(qū)域經(jīng)濟的拉動 以宏村為中心的別墅湖 /南屏關(guān)麓 /水坑等地區(qū)景區(qū)資源及旅游開發(fā)用土地的取得 核心資源的外圍空間資源旅游地產(chǎn)土地資源的控制性開發(fā)利用 以宏村為中心的生態(tài)環(huán)境營造 對核心資源的生態(tài)及空間保護控制等 宏村 世界文化遺產(chǎn)資源 50 中坤集團的戰(zhàn)略基本上奉行從“內(nèi)圈到外圈”的模式。 51 宏村，古稱弘村，位于黃山西南麓，距黟縣縣城 11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。 建立中坤式的旅游商業(yè)生態(tài)體系，會發(fā)生化合反應(yīng)。 功能體系 啟動點 核心功能 衍生功能 星級酒店 會展 商業(yè) 商務(wù) 居住 社區(qū) 功能體系核心功能 衍生功能旅游 58 項目發(fā)展方向 綜合以上分析，可以確定項目的發(fā)展方向如下： ? 實行整體開發(fā)指導(dǎo)原則，規(guī)劃先行，確保生態(tài)環(huán)境不被破壞，使人與自然完美共存； ? 以城鎮(zhèn)開發(fā)為主題的多元化文化產(chǎn)業(yè)與體驗型旅游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向； (吻合政府對項目的規(guī)劃要求 ) ? 差異化主題概念選取方向： （ 1）國內(nèi)其他區(qū)域有成功操作案例，而韶關(guān)區(qū)域尚未有的主題概念。 —— 建立一種社會秩序 功能劃分的意義： 第一，讓一個地區(qū)從一種中立的而且可能優(yōu)勢不突出的“生地”，集合轉(zhuǎn)變成一種本身就有趣的東西。 62 項目發(fā)展定位分析 ? 適應(yīng)性 ? 成長性 ? 可持續(xù)性 ? 匹配性 ? 適應(yīng)性：適應(yīng)嶺南文化和韶關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展，并結(jié)合本項目定位適當超前 ? 匹配性：與項目整體發(fā)展定位相匹配，同時與各功能組團綜合發(fā)展相匹配 ? 成長性：通過市場培育和經(jīng)營未來價值顯赫，并在市場中具備核心競爭力 ? 可持續(xù)性：具有持續(xù)發(fā)展空間，同時在市場中具備不斷增值、自我發(fā)展的潛力 63 項目綜合價值鏈 64 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）： 劣勢（ W）： 威脅（ T）： 機遇（ O）： ?區(qū)域成片開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢 ?良好的山水景觀及自然人文資源 ?土地原生態(tài)的純凈性，有很大的想象空間 ?與韶關(guān)城市中心的距離適宜 ?全國通向廣東的“北大門” ?目前的價格空間優(yōu)勢 ?丹霞山被評為世界地質(zhì)生態(tài)資源 ?新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的引進會給區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的動力 ?城市化進程的突飛猛進會改善項目周邊的社會配套 ?仁化未來的城市、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃給項目的機會 ?廣東其他城市區(qū)其他項目的競爭 ?湖南、江西等周邊地區(qū)的競爭 ?宏觀政策的不定性影響 ?韶關(guān)其他重點發(fā)展區(qū)域項目產(chǎn)生的競爭 ?區(qū)域經(jīng)濟及發(fā)展欠發(fā)達，資源利用不全面 ?位于城市發(fā)展的價值洼地，傳統(tǒng)印象不佳 ?區(qū)域目前產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不發(fā)達，消費人口有限 項目 SWOT分析 65 具體對策 ?把握項目自身優(yōu)勢，提煉項目賣點。 ?做好差異化營銷，避開重點發(fā)展項目直接競爭。 ?借勢區(qū)域城市化的快速發(fā)展優(yōu)勢打造珠三角最好的生態(tài)人文休閑居住區(qū)。 ?特色產(chǎn)業(yè)將壘實房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。 住宅 住宅 與此同時，其客戶群及客戶來源都是無限擴大的。如今已形成迪斯尼主題樂園，三個水上公園、迪斯尼市鎮(zhèn)中心、復(fù)合式運動場、渡假村 … 等等，儼然成為一個迪斯尼王國或迪斯尼主題城鎮(zhèn)。商貿(mào)成為石油產(chǎn)業(yè)之后的第二大經(jīng)濟支柱，甚至超過石油產(chǎn)業(yè)。 83 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 84 物業(yè)發(fā)展建議 85 物業(yè)發(fā)展建議 本項目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 但是小區(qū)的鄰里之間應(yīng)該是有區(qū)別、有變化的。 通常一個居住環(huán)境的變化會制造出情緒上的興奮點。它是隨著產(chǎn)品的品質(zhì)好壞、用材的優(yōu)良程度而變化的。 –需求市場國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。分析最佳合作伙伴，并及早進行商務(wù)接 出售類物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略 ?營銷戰(zhàn)略：銷售布局、銷售策略、銷售管理（銷售組織、業(yè)務(wù)管理）等 ?渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等 ?銷售策略：定價、廣告定位、推廣、現(xiàn)場促銷等 103 －財務(wù)風險 項目投資量大、項目周期長，過程中產(chǎn)生財務(wù)風險的相關(guān)因素較多，主要有： –融資風險項目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。 ?財務(wù)風險中可控的只有融資風險，在安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :33:2809:33:28February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 上午 9時 33分 28秒 上午 9時 33分 09:33: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 09:33:2809:33:2809:33Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 2日星期四 9時 33分 28秒 09:33:282 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :33:2809:33Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 2日星期四 上午 9時 33分 28秒 09:33: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自