【正文】 場的營銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)資源和戶型的附加值p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)方正，布局較合理，有較高的附加值贈(zèng)送。住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會(huì)所等配套設(shè)施。蜀山區(qū)豐富自然資源，規(guī)劃科技和現(xiàn)代化商貿(mào)承載城市的科研、商業(yè)、教育功能。 2023年的合肥土地市場在趨緊的調(diào)控縱深下，全年土地市場交易量呈凹型的趨勢，年初土地市場出現(xiàn)短期的火爆，隨著政策的持續(xù)， 土地市場的疲軟盡顯無疑，持續(xù)的低迷 ， 12月的大量推地可以看成是年前指標(biāo)的倉促執(zhí)行，大量推出促成較大量的成交，可以讓 11年的土地交易數(shù)據(jù)不那么的難看。供應(yīng)量大且集中，單月成交不穩(wěn)定，供求矛盾突顯。2023年合肥各區(qū)域成交價(jià)對比圖合肥客戶意向購房群體住宅市場掃描整體市場11年廬陽區(qū)受新盤上市的影響，供應(yīng)量激增成交量連續(xù)三月下跌， “以價(jià)換量 ”時(shí)代來臨2023年廬陽區(qū)供求比走勢圖2023年廬陽區(qū)成交價(jià)格走勢圖價(jià)格方面： 11年廬陽區(qū)住宅銷售均價(jià)為 6154元 /㎡。 受限購影響，老城區(qū)存量占比巨大： 自限購令出臺(tái)，老城區(qū)成交受挫，四大老城區(qū)逐漸淪為可售量較高區(qū)域，截止 2023年 1月底，可售量最高的區(qū)域?yàn)槭裆絽^(qū)，其次為 廬陽區(qū) 、瑤海區(qū)、包河區(qū)。住宅市場掃描整體市場216。 2023年限購政策延續(xù)，市場短期內(nèi)難以回暖。 通過走勢圖可以看出， 受樓市調(diào)控影響， 11年成交價(jià)格大體呈下降趨勢，尤其隨著藍(lán)鼎大幅降價(jià)，合肥房價(jià)開始受到?jīng)_擊。相比 10年成交面積仍沒有明顯增長，庫存量不斷增大，去化周期延長。216。需求方面： 所在區(qū)域的價(jià)格過高，導(dǎo)致客戶的外溢，對客房客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，意向購房片區(qū)的重點(diǎn)廬陽區(qū)占29%、瑤海區(qū)占 21%，是購房者的首選。成交方面： 2023年住宅成交量為 ㎡，由于供應(yīng)量持續(xù)攀升，造成成交面積明顯增長，但是庫存量仍不斷增大，去化周期延長。住宅市場掃描區(qū)域供求市場穩(wěn)定將是 12年發(fā)展的基調(diào)，土地市場的低迷不可避免，逐漸會(huì)過渡到一個(gè)穩(wěn)定階段 2023年的合肥樓市面臨的是前所未有的深度調(diào)控，限購的步步緊逼，限貸的雪上加霜，合肥商品住宅的成交價(jià)格沒有太大的變化，個(gè)別樓盤超乎尋常的降價(jià)并沒有給整體的市場產(chǎn)生震蕩，但是 中央采取的嚴(yán)厲的貨幣緊縮還是給合肥的樓市帶來了巨大的變化，顯著的反映在合肥的成交量的明顯萎縮上，成交金額也大幅的銳減?？鸵宰灾鳛橹??？蛻粢宰灾鳛橹髡w競爭市場格局挑選主要集中在整體均價(jià) 65007500元 /平的周邊以及全市高品質(zhì)樓盤作為參考核心競爭項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)位相近或類似 板塊明星或代表項(xiàng)目，成交速度快 戶型有競爭總價(jià)類似，價(jià)格在 6090萬 /套范圍； 中短期仍將為主力競爭項(xiàng)目競爭按照梯隊(duì)形式選取 7大項(xiàng)目 一級競爭力量中鐵國際城、金宏豪庭、翡麗城 二級競爭力量柏莊春暖花開、藍(lán)鼎海棠灣 三級競爭力量藍(lán)鼎星河府、淮礦和平盛世北城板塊核心動(dòng)力：廬陽工業(yè)園區(qū)、政府導(dǎo)向物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 50005500代表項(xiàng)目：恒盛皇家花園、力高共和城一環(huán)內(nèi)800010000元一二環(huán)65008000元二環(huán)外50006500元高新區(qū)核心動(dòng)力：高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、蜀山產(chǎn)業(yè)園物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 55007000元代表項(xiàng)目：華地紫園、新加坡花園城翡翠湖板塊核心動(dòng)力：自然景觀物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 65009500元代表項(xiàng)目：綠城玫瑰公寓、國耀花半里政務(wù)區(qū)核心動(dòng)力：自然景觀、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70009000元代表項(xiàng)目：置地廣場、御龍灣老城區(qū)核心動(dòng)力：地段、生活配套物業(yè)類型：多層、高層價(jià)格區(qū)間： 700010000元代表項(xiàng)目：融僑觀邸、萬達(dá)廣場龍崗開發(fā)區(qū)板塊核心動(dòng)力：開發(fā)區(qū)物業(yè)類型：多層、小高，高層價(jià)格區(qū)間： 50006000代表項(xiàng)目：恒大城濱湖新區(qū)核心動(dòng)力：政府導(dǎo)向、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70007500元代表項(xiàng)目：藍(lán)鼎濱湖假日、書香門第本案項(xiàng)目核心競爭分析總建面 200萬㎡，較佳景觀資源，物業(yè)類型豐富，規(guī)劃有高層、別墅和商業(yè)中鐵國際城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬㎡） 441,336㎡總建面（萬㎡） 200萬㎡容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約主力戶型 98135平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、別墅主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)房濕地公園等自然資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目共分五期，現(xiàn)已規(guī)劃兩期，物業(yè)類型豐富為別墅、高層和商業(yè)。p 客戶組成： 前期主要為廬陽區(qū)客戶為主，后期以全市性客戶為主。p 推售情況： 項(xiàng)目 2023年 10月 22日開始推出 6， 91178平米，共 350套房源。p 客戶組成： 主要為廬陽區(qū)客戶為主，輔以合肥其他區(qū)域客戶。一期共開發(fā) 4棟高層住宅， 133層， 217層， 425層， 827層， 976戶，約 85996㎡ 。p 推售信息： 目前 在售 6 12樓 96243平米的住宅，均價(jià) 7900元 /平米 。其中 2為 31層高層， 6為 36層高層， 9為 40層高層， 5綜合服務(wù)樓總層 2層。軟服務(wù)打造核心突破以橡樹灣 “ 都市學(xué)院生活 ” 作為支撐，需尋突破 ——以品質(zhì)住宅形象宣傳，輔以學(xué)區(qū)、配套進(jìn)行宣傳關(guān)鍵詞市場關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞營銷市場要點(diǎn)總結(jié)營銷回顧及問題診斷2銷售回顧 2023年主要銷售節(jié)點(diǎn)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1月 20日拿地臨時(shí)售樓中心開放正式售樓中心開放同時(shí)啟動(dòng)蓄客10月 30日首批開盤11月啟動(dòng)17認(rèn)籌2023年，項(xiàng)目開盤 1次，推出 4棟高層、 1棟小高層，累計(jì) 692套房源，總面積 ㎡ ；截止到 2023年 2月 16日，項(xiàng)目累計(jì)簽約約 300套，面積約 ㎡ ，金額約 。216。主力戶型 95130㎡ 三房，目前去化率達(dá) 70%以上的戶型為 98112㎡ ，成交均價(jià) 63006400元 /㎡ ；216。銷售回顧 銷售分析已購客戶區(qū)域分析客戶市場仍局限于周邊客群，急需打開市區(qū)客群216?；顒?dòng)無整體主線，無系列性，與銷售脫節(jié)前期項(xiàng)目占位問題總結(jié) ：市場占位失誤 品牌落地失誤 70萬方的 “ 華潤橡樹灣 ” 系淪為合肥廬陽區(qū) “ 準(zhǔn)剛需盤 ” ?。▽?dǎo)致客源誤判及競品誤判） “ 華潤橡樹灣 ” 系列 “ 學(xué)院派人文社區(qū) ” 項(xiàng)目品牌落地合肥變異為 “ 學(xué)區(qū)房 ” ?。ǘ鴮?shí)用性學(xué)區(qū)房概念早已在合肥成為 “ 剛需盤 ” 的代名詞；華潤橡樹灣產(chǎn)品線全國化的項(xiàng)目品牌價(jià)值在合肥被嚴(yán)重低估） 形象定位失誤 “ 橡樹灣 ” 并未形成鮮明獨(dú)特的形象和高端品質(zhì)，合肥人對其認(rèn)知依然模糊，目前介于剛需盤與高端盤之間，進(jìn)退兩難！問題診斷前期銷售問題總結(jié) ：蓄客策略失誤 價(jià)格策略失誤 推售策略失誤 前期臨時(shí)售樓處選址柏景假日酒店，空有調(diào)性，而客源稀少而正式售樓處啟動(dòng)晚，實(shí)際蓄客時(shí)間短，蓄客策略流程繁雜，力度不夠！首次推盤數(shù)量巨大，推出 692套房源，難以形成后期熱銷話題且余房數(shù)量巨大、大戶型多，直接導(dǎo)致續(xù)銷困難。如何快速吸引大量人氣，吸引全市品質(zhì)客進(jìn)場？252。 　　甚至春雨。 　　你有你的銅枝鐵干 　　像刀、像劍， 　　也像戟； 　　我有我的紅碩的花朵 　　像沉重的嘆息， 　　又像英勇的火炬。體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)； 45中，長江二小，國際幼兒園；萬達(dá)商圈；森林公園；大房郢水庫A（ Advantages） 相對于競爭對手的優(yōu)勢本項(xiàng)目正統(tǒng)央企，品質(zhì)至上；留聲建筑，印記美好時(shí)代；時(shí)尚 LIVING MALL,炫出都市動(dòng)感；菁英名校精粹人文大宅；B（ Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值本項(xiàng)目 居住品質(zhì)感，時(shí)尚感，文化感，生態(tài)感，幸福感，物超所值感合肥版 “ 橡樹灣 ” 之 FAB分析216。 區(qū)域價(jià)值3216。 產(chǎn)品價(jià)值4 98135㎡品質(zhì)房源，產(chǎn)品附加值高216。觀點(diǎn)都市和學(xué)院 ，這兩個(gè)要素的植入正是本案競爭的突破口。工作地點(diǎn)在該區(qū)域或者老家在附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對品牌有自己的認(rèn)知，但價(jià)格在一定意義上又是較難逾越的鴻溝區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，看重區(qū)域身的區(qū)域價(jià)值和未來規(guī)劃，獨(dú)立門戶意識，不愿去陌生區(qū)域 。永遠(yuǎn)對未知挑戰(zhàn)充滿興趣，高科技控，有冷靜客觀的理財(cái)頭腦。相關(guān)營銷策略早于市場競品項(xiàng)目252。標(biāo)準(zhǔn)化流程252。標(biāo)桿式的體驗(yàn)感受252。梳理清晰產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，形成廣譜住宅商品，吸引全市客戶；252。教師、公務(wù)員、銀行客戶進(jìn)行專項(xiàng)拓展、定向團(tuán)購252?；顒?dòng)：與華潤凱旋門雙盤聯(lián)動(dòng)，形成客戶震撼體驗(yàn)252。禮：禮節(jié)（即今德育）樂：是指音樂、詩歌、舞蹈等。版面組合策略： 報(bào)眉 +報(bào)底 +軟文；普通硬廣；銅版套封；新聞報(bào)道。n限時(shí)團(tuán)購：注冊用戶交付保證金獲得團(tuán)購資格，規(guī)定時(shí)間內(nèi)設(shè)置團(tuán)購專屬折扣，按時(shí)參與 享受優(yōu)惠。以在最短時(shí)間內(nèi)快速蓄客。 憑借 VIP會(huì)員卡可優(yōu)先參加定期舉辦的各類書法、汽車等會(huì)員專屬活動(dòng)，216。合作方式：銀行組織其金卡、鉑金卡會(huì)員進(jìn)行團(tuán)購，相應(yīng)享受 %1%的折扣。1920187 91615已推貨量建議即推順序： 根據(jù) 單體體量、產(chǎn)品差、接受度、優(yōu)劣性 等因素建議按 11 1 1 15順序進(jìn)行推售，實(shí)現(xiàn)去化及溢價(jià)的最大化。同策品控：品質(zhì)管理數(shù)據(jù)管理資源管理滿意度管理全面提升開發(fā)商品牌及客戶滿意度銷售執(zhí)行 —節(jié)點(diǎn)管控聯(lián)合銷售 —同策系統(tǒng)化操作8個(gè)一級節(jié)點(diǎn)， 110個(gè)二級節(jié)點(diǎn)體系化操作確保項(xiàng)成功項(xiàng)目啟動(dòng) 營銷籌備 開盤階段持續(xù)銷售 入住流程 尾盤階段 結(jié)案階段聯(lián)合銷售中途入場銷售執(zhí)行 —培訓(xùn)助力聯(lián)合銷售 —同策案場體系化培訓(xùn)252。發(fā)展商介紹部分 252。銀行按揭部分252。裝修部分252。 02:32:1402:32:1402:321/28/2023 2:32:14 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 28 一月 20232:32:14 上午 02:32:14一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2:32:14 上午 2:32 上午 02:32:14一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 02:32:1402:32:1402:32Thursday, January 28, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 212:32 上午 一月 2102:32January 28, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 02:32:1402:32:1402:321/28/2023 2:32:14 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 21一月 2102:32:1402:32:14January 28, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:32:14 上午 2:32 上午 02:32:14一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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