【正文】 平方公里，人口 32萬(wàn)，轄堯化、邁皋橋、燕子磯、馬群、棲霞、龍?zhí)?6個(gè)街道和靖安、八卦洲 2個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)。東延線從馬群站出發(fā)，在九鄉(xiāng)河西側(cè)中醫(yī)藥大學(xué)附近設(shè)終點(diǎn)站，線路全長(zhǎng) ，東延線繼續(xù)沿仙林大道向東 ：仙林湖、南大仙林校區(qū)； ? 根據(jù)規(guī)劃，除了地鐵二號(hào)線東延外，仙林地區(qū)今后還將陸續(xù)建設(shè)兩條軌道線，分別是仙林輕軌線和四號(hào)線，形成局部網(wǎng)絡(luò)。 ?昆山境內(nèi)：花橋、昆山南、陽(yáng)澄湖 3個(gè)站點(diǎn)。 ?棲霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)充分依托沿江、臨港的優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承接輻射，大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代加工制造業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)，努力打造成為南京市重要的產(chǎn)業(yè)集聚地和現(xiàn)代制造業(yè)中心。 ?仙林新市區(qū)由“ 4個(gè)片區(qū) +2個(gè)組團(tuán)”構(gòu)成，四個(gè)片區(qū)為：大學(xué)集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國(guó)際會(huì)展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）； 2個(gè)組團(tuán)為：玄武軟件園和馬群科技園。 仙林新市區(qū) 珠江新市區(qū) 河西新城區(qū) 江寧新市區(qū) 仙林新市區(qū)區(qū)位 微觀市場(chǎng) ?仙鶴片區(qū)（大學(xué)集中區(qū)） 主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共設(shè)施。 ?青龍片區(qū)（高尚住宅區(qū)） 高尚住宅區(qū)山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設(shè)用地，建筑形態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營(yíng)造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風(fēng)情小鎮(zhèn)特色。公路、鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全，大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來(lái)仙林大學(xué)城的交通特點(diǎn)。 ?從板塊支撐條件來(lái)看，主要以大學(xué)城為主要支撐，圍繞大學(xué)城開(kāi)發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，仙林大學(xué)城的入住，將會(huì)給未來(lái)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)帶來(lái)更多的契機(jī)。 ?從社區(qū)性質(zhì)來(lái)看，賽世香樟園、亞?wèn)|城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個(gè)樓盤看，主要以公寓產(chǎn)品為主，從仙林板塊整體項(xiàng)目產(chǎn)品看，以別墅與住宅相結(jié)合。 客戶情況 仙林大學(xué)城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會(huì)所 優(yōu)劣勢(shì) 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠(yuǎn)，周邊配套不全，缺乏人氣。 銷售價(jià)格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開(kāi)發(fā)的為該項(xiàng)目最后一期房源，預(yù)計(jì)于 09年 5月交房。 ?區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的外立面基本都為現(xiàn)代風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質(zhì)要求。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開(kāi)盤時(shí)間 總套數(shù) 開(kāi)盤時(shí)間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞?wèn)|城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項(xiàng)目位于規(guī)劃中仙林大學(xué)城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬(wàn)平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)公園等為一體的國(guó)際化城市綜合體。項(xiàng)目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。 學(xué)仕風(fēng)華苑（別墅） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?項(xiàng)目地處仙林大學(xué)集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學(xué)城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最成熟的中心地段。項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物以及酒店式公寓，是一個(gè)以文化消費(fèi)的綜合商業(yè)體。 目前公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產(chǎn)品。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正 ?位于大學(xué)城內(nèi)，人文環(huán)境良好 ?依靠天然旅游風(fēng)景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ?距離市中心較遠(yuǎn)，在軌道交通未開(kāi)通之前，對(duì)市區(qū)客源吸引有限 ?項(xiàng)目周邊環(huán)境配套尚不成熟，缺乏一定人氣 機(jī)會(huì) Opportunity 以區(qū)位優(yōu)勢(shì)打消客戶疑慮，搶占機(jī)會(huì) ?建設(shè)中的軌道 2號(hào)線東延伸段將仙林與市區(qū)的聯(lián)系更為密切，同時(shí)對(duì)客源的導(dǎo)入也帶來(lái)利好 ?仙林大學(xué)城的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)將為仙林地區(qū)插上騰飛的翅膀 利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度 演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景，引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代化居住風(fēng)潮 借助區(qū)域市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)會(huì)，發(fā)展高品質(zhì)居住物業(yè) 威脅 Threaten 以自身特色產(chǎn)品，差異化競(jìng)爭(zhēng) ?宏觀調(diào)控，政策影響大 ?周邊在售樓盤帶來(lái)一定影響力 迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的現(xiàn)代化高檔社區(qū) 通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶 項(xiàng)目分析 ANALYSIS ? 根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品類型、戶型面積、景觀環(huán)境、地塊區(qū)位、區(qū)域配套等項(xiàng)目特征，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的客戶定位、建筑風(fēng)格、以及規(guī)劃定位都在當(dāng)?shù)貙僦懈邫n住宅產(chǎn)品： ■ 從客戶層面上來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)客戶層面較高的居住社區(qū)； ■ 從規(guī)劃定位上來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)配套齊全、環(huán)境優(yōu)雅的美麗家園； ■ 從產(chǎn)品特色上來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)具有現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的住宅； ■ 從產(chǎn)品定位上來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)高品質(zhì)、現(xiàn)代住宅； ■ 從生活氛圍上來(lái)看，本項(xiàng)目是一個(gè)崇尚自然生態(tài)環(huán)境的理想居所。 區(qū)域： 仙林中高端客戶及棲霞中端客戶為主；利用 M2號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì) ， 吸引M2號(hào)線周圍工作的客戶； 職業(yè)： 仙林大學(xué)城內(nèi)各所高校的教師 、 周邊工作的企業(yè)白領(lǐng) ， 職員等； 成就： 中等 ， 起步較好 本項(xiàng)目 （ 住宅 ） 客戶的需求分析 本項(xiàng)目 （ 住宅 ） 主要客層簡(jiǎn)析 ■ 擴(kuò)大區(qū)域外客戶 仙林新市區(qū)周邊幾大片區(qū)客戶，研發(fā) ,科研等成功人士將在仙林地區(qū)擁有房屋為個(gè)人成功的標(biāo)志， 下一代讀書問(wèn)題也是他們 選擇購(gòu)房的另一個(gè)重要原因。 這群人 有學(xué)識(shí)、有見(jiàn)地， 心理的優(yōu)越感較強(qiáng)；由于工作地點(diǎn)的偏僻 ， 對(duì)于生活地點(diǎn)的熱鬧和與同伴的群居是他們對(duì)于家的向往。 針對(duì)其不同的消費(fèi)目標(biāo)，探討其不同的臵業(yè)心理： 結(jié)論：我們的主力客戶需求的是小面積的 2房或大面積產(chǎn)品 目標(biāo)客戶 POSITIONING 目標(biāo)客戶 POSITIONING 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：自然景觀與內(nèi)部景觀相互結(jié)合 需求：安全且私密性，有充足的車位 附加需求 景觀需求 普通住宅 90M2 — 140 M2 面積區(qū)間 2房、 3房或以上 主力 戶型需求 普通住宅 70120萬(wàn)左右 購(gòu)房者愿 承擔(dān)的總價(jià) 一類：區(qū)域內(nèi)大學(xué)城內(nèi)工作的教師為主要購(gòu)房對(duì)象； 二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者； 三類：區(qū)域外一些私營(yíng)企業(yè)主等 行業(yè)可能 工作在大學(xué)城的教師，由于上班的不方便性導(dǎo)致在此地臵業(yè)，同時(shí)也改善目前自身的居住環(huán)境，基本為再次臵業(yè)，對(duì)品質(zhì)和身份有一定的要求 購(gòu)買用途 有實(shí)力的購(gòu)買年齡段， 3045歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊、或周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶 主力 臵業(yè)客戶群 特 征 項(xiàng) 目 精致園景 天然環(huán)境 產(chǎn)品價(jià)格推算 產(chǎn)品價(jià)格擬合 系數(shù) 比較 程度 擬合 賽世香樟園四期 100% 合 計(jì) 10% 主題提煉 10% 配套設(shè)施 15% 房型設(shè)計(jì) 10% 立面設(shè)計(jì) 15% 社區(qū)景觀 15% 外部環(huán)境 15% 區(qū)域位臵 10% 建筑單體 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 比較 擬合 比較 擬合 東方天郡花園 亞?wèn)|城 權(quán) 重 比較內(nèi)容 目前賽世香樟園市場(chǎng)公寓均價(jià)在 7900元 / ㎡，亞?wèn)|城市場(chǎng)公寓均價(jià)在 8000元 / ㎡，東方天郡花園市場(chǎng)公寓均價(jià)在8400元 / ㎡。 擁抱內(nèi)外生態(tài)自然景觀，感受醉美生活，體驗(yàn)生活的最美。 ■ 因此 ， 推廣策略采用區(qū)域性最有效最直接的媒體通道為主 。 ? 做好銷售前的一切準(zhǔn)備 ， 為后期蓄水 、 開(kāi)盤打好基礎(chǔ) 。 ? 媒體強(qiáng)勢(shì)攻擊，報(bào)紙、 DM、短信、網(wǎng)絡(luò)造成立體式宣傳網(wǎng)絡(luò)。 媒體推廣計(jì)劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第三階段：銷售持續(xù)期 (持續(xù)項(xiàng)目宣傳，加強(qiáng)品牌印象 ) 關(guān)鍵詞： 心幕其神，遠(yuǎn)近交之 目標(biāo)： ? 一方面發(fā)揮項(xiàng)目指名購(gòu)買優(yōu)勢(shì)，將樓盤帶入銷售忠誠(chéng)期。 媒體推廣計(jì)劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第四階段： 銷售清盤期 （ 優(yōu)惠策略 sp活動(dòng)加速銷售 ， 一網(wǎng)打盡 ） 關(guān)鍵詞： 完美售罊 ， 魅力綻放 目標(biāo)： ? 優(yōu)惠策略 ， 將前期潛在客戶和已購(gòu)客戶做再次回顧 ， 報(bào)紙稿配合促銷 。文化人 ” 活動(dòng)內(nèi)容 ：教師買房“多重好禮，驚喜不斷” 活動(dòng)對(duì)象 ：意向購(gòu)房者 /目標(biāo)購(gòu)房者 活動(dòng)組織 ： 凡在教師節(jié)期間購(gòu)房的教育系統(tǒng)工作人員及 其家屬可享受一定優(yōu)惠。 品牌推廣活動(dòng) ACTIVITIES 活動(dòng)主題 ： 璀璨灝景 ， 狂歡雅筑 活動(dòng)內(nèi)容 ：國(guó)慶 、 圣誕活動(dòng)及房展會(huì) 活動(dòng)對(duì)象 ：已購(gòu)客戶 /集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) /意向目標(biāo)客戶 活動(dòng)組織 ：圣誕狂歡 ， 國(guó)慶抽獎(jiǎng)活動(dòng) 期待受眾效果 ：清盤期以品牌策略來(lái)提升住宅 品質(zhì)感 ， 增強(qiáng)購(gòu)買者與經(jīng)營(yíng)者的信心 。 比鄰這座國(guó)際高教育園區(qū)，自然 擁有孕育才子俊杰的優(yōu)質(zhì)環(huán)境， 儒雅風(fēng)范與身具有 。 花香、書香 …… 散落在整個(gè)學(xué)府的每個(gè)角落里，讓居住者處繁華 市區(qū)而享安逸寧?kù)o。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 8時(shí) 0分 25秒 20:00:2525 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 25日星期三 下午 8時(shí) 0分 25秒 20:00: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提