【正文】 平方公里，人口 32萬，轄堯化、邁皋橋、燕子磯、馬群、棲霞、龍?zhí)?6個街道和靖安、八卦洲 2個鎮(zhèn)鄉(xiāng)。東延線從馬群站出發(fā)，在九鄉(xiāng)河西側中醫(yī)藥大學附近設終點站，線路全長 ，東延線繼續(xù)沿仙林大道向東 ：仙林湖、南大仙林校區(qū)； ? 根據(jù)規(guī)劃，除了地鐵二號線東延外，仙林地區(qū)今后還將陸續(xù)建設兩條軌道線，分別是仙林輕軌線和四號線，形成局部網(wǎng)絡。 ?昆山境內(nèi)：花橋、昆山南、陽澄湖 3個站點。 ?棲霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)充分依托沿江、臨港的優(yōu)勢，主動承接輻射，大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代加工制造業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)，努力打造成為南京市重要的產(chǎn)業(yè)集聚地和現(xiàn)代制造業(yè)中心。 ?仙林新市區(qū)由“ 4個片區(qū) +2個組團”構成，四個片區(qū)為：大學集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國際會展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）； 2個組團為：玄武軟件園和馬群科技園。 仙林新市區(qū) 珠江新市區(qū) 河西新城區(qū) 江寧新市區(qū) 仙林新市區(qū)區(qū)位 微觀市場 ?仙鶴片區(qū)（大學集中區(qū)） 主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機構等公共設施。 ?青龍片區(qū)（高尚住宅區(qū)） 高尚住宅區(qū)山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設用地，建筑形態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風情小鎮(zhèn)特色。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡是未來仙林大學城的交通特點。 ?從板塊支撐條件來看，主要以大學城為主要支撐，圍繞大學城開發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點發(fā)展對象，仙林大學城的入住，將會給未來當?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)帶來更多的契機。 ?從社區(qū)性質來看，賽世香樟園、亞東城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個樓盤看，主要以公寓產(chǎn)品為主，從仙林板塊整體項目產(chǎn)品看，以別墅與住宅相結合。 客戶情況 仙林大學城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會所 優(yōu)劣勢 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠，周邊配套不全，缺乏人氣。 銷售價格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開發(fā)的為該項目最后一期房源，預計于 09年 5月交房。 ?區(qū)域內(nèi)在售項目的外立面基本都為現(xiàn)代風格，但在細節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質要求。 競爭樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開盤時間 總套數(shù) 開盤時間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞東城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項目位于規(guī)劃中仙林大學城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務公園等為一體的國際化城市綜合體。項目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。 學仕風華苑（別墅） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目地處仙林大學集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最成熟的中心地段。項目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及酒店式公寓，是一個以文化消費的綜合商業(yè)體。 目前公寓市場的主流產(chǎn)品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產(chǎn)品。 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正 ?位于大學城內(nèi)，人文環(huán)境良好 ?依靠天然旅游風景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?距離市中心較遠，在軌道交通未開通之前，對市區(qū)客源吸引有限 ?項目周邊環(huán)境配套尚不成熟，缺乏一定人氣 機會 Opportunity 以區(qū)位優(yōu)勢打消客戶疑慮，搶占機會 ?建設中的軌道 2號線東延伸段將仙林與市區(qū)的聯(lián)系更為密切，同時對客源的導入也帶來利好 ?仙林大學城的不斷開發(fā)建設將為仙林地區(qū)插上騰飛的翅膀 利用項目固有優(yōu)勢，整合周邊資源，結合未來利好，提升項目的競爭力與銷售速度 演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領區(qū)域現(xiàn)代化居住風潮 借助區(qū)域市場良性發(fā)展機會，發(fā)展高品質居住物業(yè) 威脅 Threaten 以自身特色產(chǎn)品，差異化競爭 ?宏觀調(diào)控，政策影響大 ?周邊在售樓盤帶來一定影響力 迎合市場，強調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的現(xiàn)代化高檔社區(qū) 通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力 以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶 項目分析 ANALYSIS ? 根據(jù)本項目產(chǎn)品類型、戶型面積、景觀環(huán)境、地塊區(qū)位、區(qū)域配套等項目特征，可以發(fā)現(xiàn)本項目的客戶定位、建筑風格、以及規(guī)劃定位都在當?shù)貙僦懈邫n住宅產(chǎn)品： ■ 從客戶層面上來看，本項目是一個客戶層面較高的居住社區(qū)； ■ 從規(guī)劃定位上來看，本項目是一個配套齊全、環(huán)境優(yōu)雅的美麗家園； ■ 從產(chǎn)品特色上來看，本項目是一個具有現(xiàn)代簡約風格的住宅； ■ 從產(chǎn)品定位上來看，本項目是一個高品質、現(xiàn)代住宅； ■ 從生活氛圍上來看，本項目是一個崇尚自然生態(tài)環(huán)境的理想居所。 區(qū)域： 仙林中高端客戶及棲霞中端客戶為主；利用 M2號線的交通優(yōu)勢 ， 吸引M2號線周圍工作的客戶； 職業(yè)： 仙林大學城內(nèi)各所高校的教師 、 周邊工作的企業(yè)白領 ， 職員等； 成就： 中等 ， 起步較好 本項目 （ 住宅 ） 客戶的需求分析 本項目 （ 住宅 ） 主要客層簡析 ■ 擴大區(qū)域外客戶 仙林新市區(qū)周邊幾大片區(qū)客戶，研發(fā) ,科研等成功人士將在仙林地區(qū)擁有房屋為個人成功的標志， 下一代讀書問題也是他們 選擇購房的另一個重要原因。 這群人 有學識、有見地， 心理的優(yōu)越感較強；由于工作地點的偏僻 ， 對于生活地點的熱鬧和與同伴的群居是他們對于家的向往。 針對其不同的消費目標，探討其不同的臵業(yè)心理： 結論：我們的主力客戶需求的是小面積的 2房或大面積產(chǎn)品 目標客戶 POSITIONING 目標客戶 POSITIONING 室內(nèi)：結構可調(diào)性較大 室外：自然景觀與內(nèi)部景觀相互結合 需求：安全且私密性，有充足的車位 附加需求 景觀需求 普通住宅 90M2 — 140 M2 面積區(qū)間 2房、 3房或以上 主力 戶型需求 普通住宅 70120萬左右 購房者愿 承擔的總價 一類：區(qū)域內(nèi)大學城內(nèi)工作的教師為主要購房對象； 二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者； 三類：區(qū)域外一些私營企業(yè)主等 行業(yè)可能 工作在大學城的教師，由于上班的不方便性導致在此地臵業(yè)，同時也改善目前自身的居住環(huán)境，基本為再次臵業(yè)，對品質和身份有一定的要求 購買用途 有實力的購買年齡段， 3045歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊、或周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶 主力 臵業(yè)客戶群 特 征 項 目 精致園景 天然環(huán)境 產(chǎn)品價格推算 產(chǎn)品價格擬合 系數(shù) 比較 程度 擬合 賽世香樟園四期 100% 合 計 10% 主題提煉 10% 配套設施 15% 房型設計 10% 立面設計 15% 社區(qū)景觀 15% 外部環(huán)境 15% 區(qū)域位臵 10% 建筑單體 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 比較 擬合 比較 擬合 東方天郡花園 亞東城 權 重 比較內(nèi)容 目前賽世香樟園市場公寓均價在 7900元 / ㎡，亞東城市場公寓均價在 8000元 / ㎡，東方天郡花園市場公寓均價在8400元 / ㎡。 擁抱內(nèi)外生態(tài)自然景觀，感受醉美生活，體驗生活的最美。 ■ 因此 ， 推廣策略采用區(qū)域性最有效最直接的媒體通道為主 。 ? 做好銷售前的一切準備 ， 為后期蓄水 、 開盤打好基礎 。 ? 媒體強勢攻擊，報紙、 DM、短信、網(wǎng)絡造成立體式宣傳網(wǎng)絡。 媒體推廣計劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第三階段：銷售持續(xù)期 (持續(xù)項目宣傳，加強品牌印象 ) 關鍵詞： 心幕其神，遠近交之 目標： ? 一方面發(fā)揮項目指名購買優(yōu)勢，將樓盤帶入銷售忠誠期。 媒體推廣計劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第四階段： 銷售清盤期 （ 優(yōu)惠策略 sp活動加速銷售 ， 一網(wǎng)打盡 ） 關鍵詞： 完美售罊 ， 魅力綻放 目標： ? 優(yōu)惠策略 ， 將前期潛在客戶和已購客戶做再次回顧 ， 報紙稿配合促銷 。文化人 ” 活動內(nèi)容 ：教師買房“多重好禮，驚喜不斷” 活動對象 ：意向購房者 /目標購房者 活動組織 ： 凡在教師節(jié)期間購房的教育系統(tǒng)工作人員及 其家屬可享受一定優(yōu)惠。 品牌推廣活動 ACTIVITIES 活動主題 ： 璀璨灝景 ， 狂歡雅筑 活動內(nèi)容 ：國慶 、 圣誕活動及房展會 活動對象 ：已購客戶 /集團領導 /意向目標客戶 活動組織 ：圣誕狂歡 ， 國慶抽獎活動 期待受眾效果 ：清盤期以品牌策略來提升住宅 品質感 ， 增強購買者與經(jīng)營者的信心 。 比鄰這座國際高教育園區(qū)，自然 擁有孕育才子俊杰的優(yōu)質環(huán)境， 儒雅風范與身具有 。 花香、書香 …… 散落在整個學府的每個角落里，讓居住者處繁華 市區(qū)而享安逸寧靜。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 8時 0分 25秒 20:00:2525 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 25日星期三 下午 8時 0分 25秒 20:00: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提