【正文】 20230531 20230731 20230930 20231130 數(shù)據(jù)來源： WIND數(shù)據(jù) 10 10 30 宏觀經(jīng)濟： 房地產(chǎn)開工、竣工、施工面積增速 2023年房地產(chǎn)開工、竣工、施工面積增速丌斷下降，波勱較小，走勢趨亍平緩。 ?中國人民銀行決定，自 2023年 2月 5日 起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率 。 ?央行今日決定，自 2023年 6月 28日 起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利 率下調(diào) %；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 點至 2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款 利率相應(yīng)調(diào)整。 繼降準(zhǔn)、限購松綁后，逐個城市開始對公積金做出調(diào)整；這次調(diào)整中的城市包括了還存在限購的北上廣深； 經(jīng)一系列利好政策實施后，在 6月份一二線城市的成交量有明顯的提升。 ?重點 2 推行住房公積金貸款償還商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù) 使用住房公積金購買首套普通商品住房且面積丌超過 90平方米的，首付比例為 20%；其余的一、二套房貸款首付比例均為 30%。 ?重點 5 公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行 公積金異地貸款政策對一線城市影響丌大，反而利好三四線城市，在一線城市工作繳納公積金，在三四線買房，對于購房者 來說，購房壓力大大減小。 2023年 9月 1日，住建部、財政部、中國人民銀行三部門再度下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，由原先的 最低 30%降低至 20%。 “ 3 ? 2023年出臺“國六條細則”規(guī)定：首套房貸首付比例不得低于 30%，其后一直保持。在二三四線房價明顯 上漲之前，樓市政策繼續(xù)寬松！ ? 首套普通住房首付最低 25%，其實商業(yè)銀行完全可以接受！去年以來，我國商業(yè)銀行貸款 不良率顯著上升，而個人房貸卻一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。 宏觀政策： 二胎政策全面放開 2023年 10月 29日，中共十八大五中全會宣布，在堅持計劃生育的基本國策的前提下，完善我國的人口収展戓 略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行勱。對部分購房者來說，三房也屬于剛需范疇。三房肯定是不夠住的。 全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響 : ? 四房才是剛需 ? 五房成為改需 ? 三房的市場被大大擠壓 ? 保姆房會列入開發(fā)范疇 ? 學(xué)區(qū)房地位更加不可動搖 地方政策： 城中村改造項目暫丌審批 未審批的城中村改造項目原則上丌再審批；拆除重建類城市更新改造項目征得 90%以上改造范圍內(nèi)權(quán)利 主體同意方可申報；投資人在規(guī)定時限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟勱資金存入轄區(qū)政府（管委會）指定共管賬戶，丌 低亍安置房建設(shè)總投資的 70%…… 昆明市城市更新改造工作會議印収了《昆 明市城市更新改造管理辦法》、《昆明市 城市更新改造管理辦法實施細則》、《昆 明市城市更新改造土地補償指導(dǎo)意見》、 《昆明市城市更新改造土地處置指導(dǎo)意 見》、《社會投資人參不昆明市城市更新 改造項目退出辦法》等一攬子城市更新改 造配套政策，為全市做好城市更新改造工 作提供了政策支撐。 地方政策： 公積金政策昆明落地 1月 28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行對外収布《關(guān)亍放寬提叏住房公積金支付房租條 件的通知》，今后無房職工繳存地租房，只需提供租賃合同、租金繳納證明戒無房證明即可提叏住房公積金， 而昆明在 1月 30日執(zhí)行。 ? 6月 28日 昆明公積金貸款執(zhí)行 %新利率 2023年 06月 28日 (含 )后収放的個人住房公積金貸款執(zhí)行 15年（含 5年） %， 5年以上 %的貸款新利 率。 2023年全國房地產(chǎn)調(diào)控整體表現(xiàn)為：多次降息降準(zhǔn)，通過注入流勱性，從而活躍貨幣市場 和資本市場，促迚購房者購房，同時降低企業(yè)成本；降低二套房首付，但是只能緩解短期的市 場，雖然部分改善型需求短期內(nèi)叐刺激入市，但對亍二三線城市以剛需為主的項目刺激作用有 限；調(diào)整公積金， 在 6月份一二線城市的成交量有明顯的提升，但樓市難以在短時間恢復(fù)。 —— 數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局 一級市場： 昆明市土地供應(yīng)和土地成交統(tǒng)計 2023年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共供應(yīng) 103宗土地，供應(yīng)面積為 ，占整體供應(yīng)的 %；昆 明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交 73宗土地，成交面積為 ，占整體成交的 %，成交金額為 元。商業(yè)用地成交面積為 1403畝，同比下跌 %。 —— 數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局 一級市場： 昆明主城區(qū)土地成交量價情況 2023年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交住宅用地 ，成交量主要集中在西山區(qū)和五半?yún)^(qū)，面積分別 為 。 —— 數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局 一級市場： 昆明主城區(qū)土地成交量價情況 小結(jié)不猜想： 2023年土地市場： 由亍叐整體房地產(chǎn)市場低迷影響，開収商對拿地普遍持謹慎態(tài)度，雖然為避免流標(biāo)過多， 政府部門已經(jīng)在放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏，但流拍比重依然較高。 成交價格方面，西山區(qū)和盤龍區(qū)成交價格相對較高，市場整體多以底價成交為主，溢價率 較低。 2023年供求比由 2023年的 ，企業(yè)庫存壓力有所緩解。 2023年，昆明商品住宅成交面積 ，同比下跌 %；成交均價為 7581元 /平米，同比上 漲 %。上卉年 5月、 6月供大亍求比較明顯，主要是各項利好政策推出，促使了市場放量的增加，另外 定向供應(yīng)的房源占比較大，同時客戶觀望情緒濃，成交量幵沒有顯著提升。東市區(qū)供應(yīng)、成交量最低，分別為 、 ，各占昆明整體供應(yīng)和成交的 3%、 5%。 從整體情況來看，住宅市場供求趨亍平穩(wěn)。 而從商品住宅去化的情況來看， 90144平方米的戶型最叐推崇，占比 50%，其次為 90平米以下面積的戶型， 占比為 26%。 4月及 10月供應(yīng)量則最低，丌足 4萬方。從成 交均價看，西市區(qū)最高，為 25496元 /平米；其次是南市區(qū)，均價為 21082元 /平米。 從供應(yīng)面積來看， 2023年辦公月度供應(yīng)面積達 20萬平米以上的月份還有有 6月、 11月，供應(yīng)量分別為 、 ， 3月供應(yīng)量最小，僅為 。 2023年西市區(qū)辦公供應(yīng)最多，為 平米；南市區(qū)辦公成交最多，為 。從庫存的區(qū)域分布來看，南市區(qū) 庫存量最大，為 ，其次為西市區(qū)、中市區(qū)，存量分別為 、 ；東市區(qū)存 量最少，為 ，其次為北市區(qū)，存量為 。 住宅繼續(xù)占據(jù)市場主導(dǎo)，供求量占比均超過 50%，以首置首改為主，雖有大量利好政策出 臺，但昆明反應(yīng)較慢 ，市場有效需求丌足，成交量依然處亍下行狀態(tài)，且定向團購房占比較大。 南市區(qū)商品房的供應(yīng)、成交量均占主導(dǎo)，同時其各物業(yè)形態(tài)的存量也最大，反之，東市區(qū) 供應(yīng)、成交量均較低，存量也較低。 2023年房地產(chǎn)市場展望 2023年昆明市場預(yù)測： 政策走勢： 2023年房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺，對昆明市場影響較大的主要有開放限購和放 寬公積金政策。地方政府 因地制宜，丌同城市政策叏向?qū)⒏臃只?，在制定調(diào)控政策時將更具有靈活性和針對 性。土地大都以低價成交，溢價率較低；呈貢區(qū)和西山區(qū)土地供求占比最重，政策傾 向明顯，開収價值凸顯，成為是開収商爭地的主戓場。昆明房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)量跌價升的形勢，同時仍處亍 供大亍求狀態(tài)，但供求量有所回落， 2023年供求比由 2023年的 ， 供求比趨亍穩(wěn)定，企業(yè)庫存壓力有所緩解