房地產(chǎn)融資實務(wù)中的若干法律問題-預(yù)覽頁
【正文】 度看，他取得這個項目的成本可能是很高的，眾所周知，有些成本往往不能入帳；開發(fā)商更多的是宣稱這個項目的成長性、收益性和稀缺性；開發(fā)商希望用收益現(xiàn)值法來評估。 游客 另外，除從靜態(tài)的角度考察開發(fā)商的凈資產(chǎn)狀況外，投資者更要從動態(tài)的角度考察開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債比、資產(chǎn)流動性、短期負(fù) ...增資與稀釋問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓是發(fā)生在開發(fā)商新老股東之間的交易。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資可以同時進(jìn)行，也可以分階段完成。即使本次增資達(dá)不到控股程度，如因項目發(fā)展需要，還會有二次增資的可能，也就是有逐步達(dá)到控股的可能。所以，投融資雙方一般應(yīng)在簽約投資協(xié)議時，一并商定原股東方對投資方受讓的股權(quán)和增資所形成的股權(quán)的回購和收購事宜。當(dāng)然，對于非戰(zhàn)略性投資者而言，他可能會戰(zhàn)斗到項目實現(xiàn)變現(xiàn)時通過分配機(jī)制來取得回報的。但從國家目前的法律和政策規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市或發(fā)債是非常難的。按照有關(guān)的法律和政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)行股票并上市或發(fā)行債券在經(jīng)營年限、經(jīng)營業(yè)績、治理結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模等方面有比較高的要求，門檻比較高。據(jù)悉，相當(dāng)部分的項目都要求承包商墊資施工到工程主體封頂。所以，面對這樣一種已經(jīng)得到廣泛應(yīng)用的融通資金的模式，開發(fā)商必須明確：第一，通過約定確立這種模式的合法性；第二，這種模式是不能濫用的；第三，這種模式作為過度階段可暫解燃眉之急，但不能作為融資的主要形式或唯一形式；第四，盡快啟動其他融資路徑，保證一旦與承包商發(fā)生糾紛而不致于陷入困境。合作開發(fā)模式與股權(quán)融資模式具有明顯的不同：合作開發(fā)中是以合作各方的名義作為開發(fā)主體，不成立新的法人或合伙實體，相對于原開發(fā)商而言，開發(fā)主體數(shù)量有所增加；股權(quán)融資模式中開發(fā)主體沒有變化，仍為原來的開發(fā)商，只是開發(fā)商的股東發(fā)生了變化；合作開發(fā)是以契約為基礎(chǔ)和前提的，通過契約明確各方的權(quán)利、義務(wù)，尤其是利益分配，在分配形式上具有約定性和任意性，突出了契約自由和當(dāng)事人意思自治的精神；股權(quán)融資模式雖也涉及到契約，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)更多的是法定的、格式化的、類型化的，這是由《公司法》的特點(diǎn)所決定的，尤其是在出資形式、利益分配上具有法定主義的特點(diǎn)；由于合作開發(fā)模式導(dǎo)致開發(fā)主體發(fā)生了變化，所以需要履行計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等方面的一系列手續(xù)和法律文件的主體變更事宜，操作程序相對復(fù)雜，周期較長；股權(quán)融資模式僅導(dǎo)致開發(fā)商的股東發(fā)生變化，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商主體的延續(xù)性，所以只需辦理開發(fā)商的工商變更登記即可，手續(xù)簡便，周期較短。（六）BOT及其變形模式我國目前還沒有一部完整的BOT方面的法律或法規(guī)，一些規(guī)定散見于有關(guān)部門規(guī)章和政策性規(guī)定之中。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，已有企業(yè)在探索、運(yùn)用該模式或該模式的變形模式進(jìn)行項目的開發(fā)建設(shè)。從建設(shè)部的上述文件看，該種模式將會被逐步應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。由資本的特性和要求所決定，在該領(lǐng)域的融資路徑在不斷創(chuàng)新。受托人一般為依法成立的信托投資公司。在貸款安全保障方面明確，根據(jù)《北京市朝陽區(qū)人民政府關(guān)于北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項目的確認(rèn)函》，下述收入將用于償付信托貸款本息：一級土地開發(fā)的直接凈收益；在北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)過程中，可由朝陽區(qū)財政支配的其它各種收益；前述資金不足時，由朝陽區(qū)財政統(tǒng)籌安排資金，予以補(bǔ)足。集合信托存續(xù)期間為2年，類型為確定用途的集合資金貸款信托，即用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“香蜜湖信托資金聚集起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合后，將由愛建信托將該信托計劃資金以資本金的形式投入外環(huán)隧道項目公司，由外環(huán)隧道項目公司用于外環(huán)隧道項目建設(shè)，同時，信托計劃期間的出資收益可存放于銀行，或用于購買國債。 房地產(chǎn)開發(fā)基金目前，中國大陸尚未推出這種基金產(chǎn)品。 買殼上市與借殼上市由于銀行貸款的門檻在增高，而首發(fā)上市（IPO）或發(fā)行企業(yè)債券又非常困難，為了滿足大量資金的需求，打開通向資本市場的融資大門，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了買殼上市和借殼上市的融資路徑。北京萬通星河實業(yè)公司入主“先鋒股份”，并將“亞運(yùn)新新家園”等部分資產(chǎn)注入該公司。只有盡職調(diào)查工作很好地完成了，資金融通方才能在盡職調(diào)查報告和律師法律意見書的基礎(chǔ)上作出投資評價與決策。四、不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為根據(jù)中國有關(guān)金融法律和法規(guī)的規(guī)定，非金融企業(yè)之間是不答應(yīng)借貸的，由此而形成的合同應(yīng)確認(rèn)為無效，國家對約定或已收取的利息有追繳的權(quán)利。開發(fā)商要在約定的期限內(nèi)向投資者支付采購價款（實際上在這個期限內(nèi)開發(fā)商是無法付款的），逾期支付的，開發(fā)商就要向投資者支付違約金（違約金數(shù)額實際上相當(dāng)于投融資雙方預(yù)先測定的投資回報金額）。（二）轉(zhuǎn)讓股權(quán)、增資后的回購式融資這種形式一般由開發(fā)商和投資者簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及增資協(xié)議或者干脆就簽訂投資協(xié)議，約定由開發(fā)商的股東向投資者轉(zhuǎn)讓開發(fā)商的部分股權(quán)并由投資者向開發(fā)商增資，或者約定由投資者直接向開發(fā)商投資（增資），這樣解決了開發(fā)商項目資金的短缺問題。許多開發(fā)商認(rèn)為，只要有一定的啟動資金即可將房地產(chǎn)項目啟動并實施起來（可稱為“杠桿理論”）。一個項目就是在這樣的所謂融資組合中建
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