【正文】 造基地和消費市場。 1．2．2 可行性研究的工作范圍 本可行性研究的工作限定在廣州中田國際汽車城（以下簡稱汽車城）計劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車展示中心、3S 店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。本項目的建設(shè)將為廣州提供一處集汽車整車、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂等多種功能于一體，充分展現(xiàn)汽車文化內(nèi)涵和休閑體驗氛圍的大型汽車城，從而既能滿足廣大廠商和消費者的需要，也能進(jìn)一步增強(qiáng)廣州這一現(xiàn)代中心城市的對外輻射功能，以促進(jìn)廣州汽車產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流等多項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、品牌汽車 3S 店、整車銷售、配件及用品銷售、試車場、綜合辦證廳以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 1．3．5 公司定員 公司定員 290 人。 項目需要籌措資金 148955 萬元。 項目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險能力。本項目市場定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程） 序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1．1總占地面計M21198800規(guī)劃控制 平方公里1．2展示中心、綜合辦證大廳萬元95001．3酒店及商務(wù)及會議中心萬元75001．4品牌汽車 3S 店、汽車銷售店萬元294001．5試車場萬元50001．6配件及用品市場、二手車銷售萬元183001．7培訓(xùn)、檢測、維修中心萬元60401．8物流中心、保稅倉萬元50001．9基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施萬元60001．10綠化工程、主題公園萬元40002總投資萬元2．1固定資產(chǎn)投資萬元1415072．1．1預(yù)備費萬元42772．1．2投資方向調(diào)節(jié)稅萬元141512．1．3建設(shè)期借款利息萬元507672．2鋪底流動資金萬元23353項目定員總計人2904全年生產(chǎn)天數(shù)天3505原材料、輔料、燃料需用量5．1水萬噸/年125．2電萬度/年3786年總成本萬元35232004 年，下同7年利稅萬元20190稅后8年利潤萬元13527所得稅后9投資回收期年6．99稅后10投資利稅率%19．4111財務(wù)內(nèi)部收益率%13．72第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況 2．1 項目的提出 近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 盡管如此，廣州的汽車市場發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場的規(guī)模普遍偏小，除省汽車市場有一定規(guī)模外，其它的市場規(guī)模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。 中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而以廣州為中心的華南地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費市場。本項目的發(fā)展方向正在于此。省委書記李長春同志、省委副書記黃華華同志、市委書記林樹森同志多次指出，廣州應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級的批發(fā)市場，以形成“廣州價格”，更好地發(fā)揮廣州現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。根據(jù)市交委、計委等部門的規(guī)劃，廣州將加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。因而項目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。并且其與帽峰山、廣州水果世界、白云大道美食長廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個非常有競爭力的群集性旅游區(qū)。因為，一方面將以其示范作用，使廣州汽車市場的發(fā)展進(jìn)一步走向正軌，順應(yīng)市場的發(fā)展潮流；另一方面，其也將眾多的品牌專賣店匯集到本市場中，逐步改變廣州汽車市場散而亂的局面，形成廣州汽車市場的“航空母艦”，以增強(qiáng)廣州汽車市場與外地汽車銷售商、國外汽車銷售商的競爭抗衡能力。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大汽車市場的輻射范圍，增強(qiáng)廣州汽車市場的影響力。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運行有序。這是當(dāng)前國際社會最流行的汽車市場發(fā)展模式，而這一模式，在廣州市各汽車市場中都很難做到，因而本項目有很強(qiáng)的示范作用和競爭力。 2．3．6 項目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。1992 年我國汽車產(chǎn)量突破 100 萬輛大關(guān)，2000 年突破 200 萬輛，2002 年可望突破 300 萬輛。國家經(jīng)貿(mào)委 8 月份公布的一份報告指出，8 月份交通運輸設(shè)備制造行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率首次躍升 40 個工業(yè)行業(yè)之首，以汽車制造為主的交通運輸設(shè)備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已成為名副其實的領(lǐng)頭羊。若包括載貨車和客車這兩類車型，2002 年 1－8 月份已完成汽車銷售 207 萬輛，預(yù)計 2002 年全年可超過 300 萬輛，成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。 從社會文化角度看，汽車文化已儼然成為新興的消費文化，具有極強(qiáng)的生命力和滲透力。 在汽車銷售的有形市場上，我國存在多種不同的銷售市場模式，以金字塔式多級銷售為主。當(dāng)然，不同的汽車生產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)各自資金實力和市場策略，采用不同銷售模式。 根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在一個完全成熟的汽車市場中，50－60％的利潤在服務(wù)中產(chǎn)生，與國外相比，我國差距和發(fā)展空間都較大。 由于以產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場供求關(guān)系沒有發(fā)生根本變化，相對于汽車生產(chǎn)企業(yè)來說，銷售商處于弱勢地位，沒有一個團(tuán)體能保障他們的利益，廠商關(guān)系微妙。 ◆汽車銷售市場弊病多多，市場建設(shè)迫在眉睫。它既與人們?nèi)找嬖鲩L的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國際上汽車有形貿(mào)易市場，不利于與國際接軌，不利于市場發(fā)展。我國汽車行業(yè)效益不俗。1994 年，國務(wù)院頒布了我國汽車工業(yè)第一部政策性法規(guī)《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》，以此產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，推動我國汽車產(chǎn)業(yè)步入一個快速發(fā)展的新階段。 ◆大環(huán)境優(yōu)勢。人們消費觀念的改變和時間觀念的加強(qiáng)，社會汽車文化的普及等為汽車業(yè)發(fā)展提供良好的社會氛圍。據(jù)統(tǒng)計，汽車制造業(yè)每增值 1 元，給上游帶來的增值至少是 1 元，下游則至少是 2 元。 3．1．3 我國汽車市 場的發(fā)展趨勢 國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、汽車專家對中國汽車業(yè)發(fā)展普遍持樂觀態(tài)度。 3．2 廣州市汽車市 場發(fā) 展概況與趨勢 3．2．1 廣州市汽車 市場特點 大市場特點。 在汽車生產(chǎn)領(lǐng)域，廣州市將汽車工業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，提出十五規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)是汽車工業(yè)年總產(chǎn)值達(dá) 1000 億元，年汽車生產(chǎn)總量達(dá) 80 萬輛。 可以毫不夸張地說，擁有珠三角，就等于擁有廣東和華南的市場。東莞、深圳、順德三個城市每百戶城鎮(zhèn)居民家庭汽車擁有量分別達(dá) 16 輛、 輛和14 輛。 據(jù)統(tǒng)計，廣州市 2001 年人均可支配收入達(dá) 14694 元，居上海、北京、天津、重慶之前。 廣州市作為廣東省的省會城市和我國的南大門，正朝著一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的山水型生態(tài)城市的目標(biāo)努力，廣州市汽車市場的發(fā)展將有利于增強(qiáng)廣州市汽車業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，有利于鞏固提高廣州市作為華南地區(qū)中心城市的地位和作用。 有形的銷售市場特征。這些市場按區(qū)域分布，可以劃分為“七大銷售板塊”，其中包括：。2001 年銷售額達(dá) 30億元。板塊。有南方進(jìn)口汽車城，占地 萬平方米，具有保稅經(jīng)營優(yōu)勢，但功能較單一，以進(jìn)口車為主。廣州市有各類汽車經(jīng)銷商和零配件供應(yīng)商以分散經(jīng)營為主，量多面廣，力量單薄，如此小的規(guī)模不能體現(xiàn)汽車市場專業(yè)化、規(guī)?；途C合化的優(yōu)勢，難以適應(yīng)入世的需要和面對來自外資的挑戰(zhàn)。有些以周邊閑置地臨時搭建為市場用地，根本不考慮城市規(guī)劃的用地控制，更談不上改善消費環(huán)境。 目前廣州市形成了由汽車專營模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式。廣州市汽車消費結(jié)構(gòu)具有如下幾個特征：1.轎車是銷售主體車型。而實際上，來自廣物汽貿(mào)廣東汽車市場的數(shù)據(jù)表明，消費者購車的平均價格為 萬元，這與城調(diào)隊的調(diào)查數(shù)據(jù)基本一致。珠江三角洲的深圳、東莞、順德均跨入汽車普及時代，佛山和珠海等市也是汽車消費日漸普及的地區(qū)，廣州市自身的汽車需求潛力巨大，市場前景廣闊。汽車的降價無疑激活了居民消費能力，擴(kuò)大市場優(yōu)勢。同時，廣州市交通區(qū)位條件好，是華南地區(qū)的交通樞紐和港口城市，是華南地區(qū)最大的商業(yè)和金融中心，自古商貿(mào)傳統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有發(fā)展大宗高檔消費市場的先天條件。改革開放以來，廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化?？傊?jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時代的到來，為廣州市汽車市場發(fā)展提供最重要的動力。另一方面，在“十五”規(guī)劃中也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，“加快形成廣州國際性區(qū)域物流中心功能”。 存在問題 ◆量多面廣，檔次偏低。 ◆市場面窄，有待開拓。汽車市場將成為廣州市搞活大市場，提升華南地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個亮點。此外，進(jìn)口車許可證資源不足也是國產(chǎn)車占市場售量主體的重要原因。 有資料表明，在一個完全成熟的國際化的汽車市場中，汽車銷售利潤約占汽車業(yè)利潤的 20％，零部件供應(yīng)利潤占 20％，而 50－60％利潤是在服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的。 隨著我國加入世貿(mào)承諾的不斷兌現(xiàn)，廣州市汽車市場發(fā)展面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。項目立足廣州市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場和零配件市場以及其他汽車業(yè)服務(wù)市場，同時將整個珠三角地區(qū)作為重要的市場區(qū)域。 中田國際汽車城項目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項目規(guī)劃設(shè)計、市場運營管理各方面為消費者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采用多品牌聚合營銷的方式有效降低車價，促進(jìn)汽車?yán)硇韵M，造福廣大市民。首先它可以增加稅收。規(guī)模宏大的汽車城，其銷售、商旅、維修等功能都會產(chǎn)生較大的崗位需求，從其功能和規(guī)模綜合考慮，預(yù)計可容納？？？人就業(yè)；而與汽車市場相關(guān)的行業(yè)如物流配送業(yè)、倉儲業(yè)、旅游業(yè)、運輸業(yè)等也會受到帶動，就業(yè)崗位也會相應(yīng)增加。 在項目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進(jìn)的策略。第二階段逐步完善信息咨詢和金融保險等功能。第二期工程占地 1050 畝（699999 M2），主要建設(shè)酒店及商務(wù)會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。項目基地一面近山，具有某些山地小氣候特點，但由于山體矮小，加之項目面積較大，小氣候的影響可忽略不計。 4．2．4 風(fēng) 冬夏季風(fēng)交替是廣州季風(fēng)氣候的突出特征。 4．2．5 降水 廣州雨量充沛，年均降水量為 1694 ㎜，雨季（4~9 月）降水量占全年的 85%左右，因受地形影響，北部山區(qū)多于平原。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。 本項目基地位于廣州市中心區(qū)北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。 目前項目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。距新機(jī)場約十五分鐘車程，到市中心區(qū)也不過 20 分鐘。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍會保持強(qiáng)勁。 4．4．2 珠江三角洲地區(qū) 的社會經(jīng)濟(jì)狀況 在改革開放的二十多年來，珠江三角洲地區(qū)一直是廣東省乃至全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心。2001 年廣州市人均 GDP 達(dá) 萬元，比上年增長 %；人均可支配收入 14694 元，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。廣州市居民從 20 世紀(jì) 90年代中期起就已進(jìn)入消費升級的資金積累期，相信不久的將來萬元級、十萬元級的高檔耐用消費品逐步進(jìn)入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會迅速進(jìn)入先富起來的家庭。 表 51 廣州中田汽車城構(gòu)筑物一覽表 第一期工程 第一期工程占地 公頃，位于場地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。其中，西側(cè)用地布置為汽車配件及用品市場。（詳見規(guī)劃平面圖）。停車場分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場等。現(xiàn)場有少量臨時建筑物、構(gòu)筑物。 （3）努力體現(xiàn)廣州地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠(yuǎn)期效益的結(jié)合，社會價值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。占地 5000M ，總建筑面積 11000M ，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 （4）試車場 試車場，位于場地南角，占地 10 萬 M ，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路段行駛