【正文】 .............................................135 16 研究結(jié)論與建議 .......................................................................................................136 ...................................................................................................................136 ...................................................................................................................136 附圖： 1. 位置示意 圖 2. 用地紅線圖 3. 總平面 布置 圖 4. 豎向布置圖 5. 日照分析圖 6. 戶型圖 附件： 1. 改造實(shí) 施方案 2. 職工代表大會決議 3. 企業(yè)基本情況 4. 項(xiàng)目資料真實(shí)性承諾書 5. 配套資金承諾書 6. 職工自籌資金意向的調(diào)查情況 7. 用水、用電意見書 8. 教育和醫(yī)療條件意向調(diào)查書 9. 規(guī)劃條件通知書 10. 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 11. 用地預(yù)審意見 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 4 1 總論 項(xiàng)目背景 昭山位于湖南省中部，突兀挺立在湘江東岸，是湘潭市的北大門。山中遺址、古道、古寺、古碑刻、古樹相互輝映， “ 三山 ” （昭山、虎形山、鳳形山）、 “ 兩水 ” （仰天湖、湘江）聞名遐邇，素有湖南 “ 金三角 ” 、長株潭 “ 綠心 ” 之美稱。相傳早在西周時(shí)期，周昭王南巡荊楚，曾在這里盤桓多日，昭山因此得名。京珠、上瑞高速公路和 G10 G320 國道在此交匯，京廣、湘黔鐵路穿境而過，距黃花機(jī)場僅 30 分鐘車程，長株潭城際鐵路在此設(shè)有站點(diǎn)。 鑒于昭山所具備的豐富人文自然資源，以及獨(dú)具優(yōu)勢的空間區(qū)位，由湖南省人民政府、湘潭市人民政府批復(fù)通過的《長株潭城市群兩型社會示范區(qū)湘潭易家灣昭示片區(qū)規(guī)劃》明確提出將昭山示范區(qū)打造成為長株潭地區(qū)乃至湖南省的 “ 生態(tài)綠谷、創(chuàng)意之都 ” ，使之成為長株潭城市群總部經(jīng)濟(jì)的聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)、生態(tài)旅游的首選區(qū)、生態(tài)環(huán)保的標(biāo)志區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長 極。昭山 示范區(qū) “ 三縱三橫 ” 路網(wǎng)框架已成形，昭山作為聯(lián)通長株潭三市的交通樞紐優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。 國有工礦棚戶區(qū)共 4480 戶，其中 湖南農(nóng)藥廠 2357 戶、 湖南 省建筑陶瓷廠 343 戶、 535 工湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 6 廠 1430 戶、湘潭客車制造廠 350 戶。習(xí)近平總書記更是在 20xx 年召開的中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)的第十次集體的學(xué)習(xí)中明確指出，住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定；李克強(qiáng)總理在 20xx 年國務(wù)院常務(wù)會議上，強(qiáng)調(diào)改善困難群體住房條件，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進(jìn)新居，是各級政府保障基本民生的 “ 硬任務(wù) ” ，是必須向人民兌現(xiàn)的 “ 硬承諾 ” ； 20xx 年伊始，習(xí)總書記 又不顧嚴(yán)寒親赴邊陲考察棚戶區(qū)改造工作，希望棚戶區(qū)改造工作加速推進(jìn)，百姓日子越過越好。 棚戶區(qū)現(xiàn)狀 1) 湖南農(nóng)藥廠 原湖南農(nóng)藥廠發(fā)展鼎盛時(shí)期，企業(yè)干部職工達(dá)到 1萬余人，虧損衰落時(shí)期，大量干部職工調(diào)走，依法破產(chǎn)后， 4 千多名職工就地下崗待業(yè)?，F(xiàn)企業(yè)虧損破產(chǎn)，根本無力進(jìn)行職工宿舍維修與配套改造；留下來的住戶，由于種種原因特別是經(jīng)濟(jì)條件的限制，更無力改善居住條件。 一期棚戶區(qū)改造區(qū)域共 18 棟，總戶數(shù) 684戶，人口 2527 人，拆除建筑面積 39614m2，一期工程已于 20xx 年啟動(dòng)實(shí)施； 二期棚戶區(qū)改造區(qū)域共 39 棟，總戶數(shù) 1673 戶，人口 4943 人，拆除建筑面積 。職工宿舍大多建于上世紀(jì) 5080 年代，按當(dāng)時(shí)職工居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，具有樓間距小、公用設(shè)施 少、住宅面積小、通道公共區(qū)域面積小等特點(diǎn)，至今，大多數(shù)住房由于已出現(xiàn)裂、脫、陷、滲、漏情況，部分住宅樓出現(xiàn)墻皮脫殼掉落、基礎(chǔ)下陷、墻體外斜開裂等現(xiàn)象，據(jù)檢測，已是危房。利用安置點(diǎn)現(xiàn)有的部分基礎(chǔ)配套設(shè)施，使新建安置小區(qū)組團(tuán)交通方便、 居民來往便捷、配套設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備、居住條件較好，為棚戶區(qū)居民建設(shè)一個(gè)適合居住、活動(dòng)的小區(qū)。公司自有專線鐵路貨棧和航道碼頭，交通 極為便利。年工業(yè)總產(chǎn)值億元以上， 1991 年優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)值占總產(chǎn)值 ％。 2) 湘潭客車制造廠 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 9 市屬企業(yè)，始建于 1958 年，位于湘潭昭山示范區(qū)易家灣鎮(zhèn)，占地面積約 320畝，歷史上主營客車制造修配，鼎盛時(shí)期干部職工達(dá)到 20xx 余人。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 湘潭昭山示范區(qū) 湖南農(nóng)藥廠 （二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 建設(shè)單位： 湖南昭山經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司 法定代表人： 楊曉軍 注冊資本：人民幣 拾億 元整 成立日期 ： 20xx 年 3 月 29 日 公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 注冊地址： 湘潭市岳塘區(qū)易家灣街道 101 大院 100 號 經(jīng)營范圍： 一級土地儲備及經(jīng)營；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資、項(xiàng)目策劃 ?？偼＼囄粸?1161 個(gè)，其中地面停車位 26 個(gè)，地下停車位 1135 個(gè) 。 研究工作范圍 本報(bào)告主要對工程項(xiàng)目 棚戶區(qū)的現(xiàn)狀、建設(shè)必要性、改造范圍、 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措等方面進(jìn)行全面的研究。 項(xiàng)目 總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下述各表。 并且，本項(xiàng)目是 “長株潭城市群資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)示范區(qū)”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā) [20xx]36 號）以及其他棚改支持政策，能使用行政審批快速通道，以及相應(yīng)的稅費(fèi) 減免政策，工程建設(shè)過程中將嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，確保工程建設(shè)的合理周期，確保工程質(zhì)量安全。當(dāng)前，國家“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略和“兩型社會”綜合配套改革實(shí)驗(yàn)正 不斷推進(jìn)，推動(dòng)長株潭城市群不斷壯大發(fā)展。 根據(jù)湘潭市“十二五”規(guī)劃的設(shè)想，在“十二五”期間的 5 年內(nèi)，湘潭市將加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，打造現(xiàn)代宜居濱江新城，充分發(fā)揮生態(tài)資源和濱江景觀優(yōu)湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 15 勢，著力實(shí)施城市建設(shè)“ 2146”工程，走出一條適應(yīng)資源 環(huán)境承載力、有利于產(chǎn)業(yè)和人口聚集的新型城鎮(zhèn)化道路。按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，根據(jù)市域內(nèi)不同地區(qū)的條件，有重點(diǎn)地發(fā)展縣城和基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 。 棚戶區(qū)社會問題的關(guān)鍵是就業(yè)不足，就業(yè)不足的基本原因：一是城市衰退產(chǎn)業(yè)退出或效益降低，形成就業(yè)崗位供給總量的絕對減少或相對減少；二是城市國企改革打破了低水平的社會均衡，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，提高管理效率和企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換都將“減員增效”作為一個(gè)主要的改革路徑，形成了沖擊型失業(yè)是棚戶區(qū)社會問題惡化的“催化劑”；三是 由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“升級”、鼓勵(lì)密集產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加劇了失業(yè)下崗職工再就業(yè)的困難，使結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題更趨突出；四是城市長期存在城礦平行并存的兩套公共服務(wù)和管理體系，企業(yè)辦社會、政企不分使這些城市解決棚戶區(qū)問題遭遇管理體制上的困難。另一種是單純實(shí)行棚戶區(qū)改造，直接在原地或另外購置地籌資建 新房。 經(jīng)調(diào)查與分析， 本項(xiàng)目 棚 戶區(qū)存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1）房屋陳舊，房齡較長 棚戶區(qū)房屋為上世紀(jì) 70、 80 年代所建，房屋陳舊，房齡較長，許多地方都是連片的舊屋、老屋、簡易房所占比例較高，且大多地方公共配套設(shè)施差，人居環(huán)境惡劣。本項(xiàng)目建設(shè)旨在改善棚戶區(qū)居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量，有利于職工安居樂業(yè)，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，有利于安定團(tuán)結(jié)和社會和諧穩(wěn)定。同時(shí)棚戶區(qū)內(nèi)垃圾點(diǎn)少，環(huán)境衛(wèi)生狀況極差，春天污水橫流，夏天蚊蠅肆湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 17 虐，一直是環(huán)境衛(wèi)生整治中的難點(diǎn)。 是密切黨和政府與人民群眾感情的重要措施 通過對棚戶區(qū)的改造，不僅解決了困難職工的的住房問題，改善廠區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，使棚戶區(qū)居民生活環(huán)境得到改善，生活質(zhì)量得到提高，同時(shí)提高了黨和政府在群眾中的威信，進(jìn)一步密切黨群、干群關(guān)系，增強(qiáng)社會凝聚力，促進(jìn)兩型社會建設(shè)?！蛾P(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[20xx]295 號）、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[20xx]24 號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展地若干意見》（國辦發(fā) [20xx]131 號）以及湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的《湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳第十二個(gè) “五年 ”規(guī)劃》等政策文件，明確提出大力加快棚戶區(qū)改造進(jìn)度，服務(wù)低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平。李克強(qiáng)總理在 20xx 年主持的國務(wù)院常務(wù)會議上，不僅提出保障性安居工程建設(shè)是政府硬任務(wù)硬承諾，還重點(diǎn)提出加速城市棚戶區(qū)改造，同步建設(shè)棚戶安置區(qū)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。因此，本項(xiàng)目是一項(xiàng)功在當(dāng)代、福及后人的民心工程，福利工程 。其中棚改置換購房優(yōu)惠定價(jià)能保障居民的貨幣補(bǔ)償總額足以使棚改家庭人均住房面積達(dá)到區(qū)域最低保障水平。它以形式的不和諧反映了社會存在的差距。在棚戶區(qū)改造中，按照城市總體規(guī)劃，配套進(jìn)行道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及學(xué)?；A(chǔ)教育的建設(shè)，也將進(jìn)一步完善城市整體功能，集約利用土地資源，改善生態(tài)環(huán)境。它可以一手拉動(dòng)投資增長，一手拉動(dòng)消費(fèi)增長，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 21 3 棚戶區(qū)改造原則、范圍及建設(shè)規(guī)模 棚戶區(qū)改造指導(dǎo)思想及原則 指導(dǎo)思想 認(rèn) 真貫徹黨的十八大精神， 以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把改善群眾的居住條件作為城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的根本目的，力爭從 20xx 年開始，結(jié)合開展保障性住房建設(shè)，基本完成集中成片國有工礦棚戶區(qū)改造，使棚戶區(qū)群眾的居住條件得到明顯改善。 2) 科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施 要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和政府財(cái)政能力，土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定國有工礦棚戶區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)，區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目，有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施。 5) 統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè) 湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 22 堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建小區(qū)的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等城鎮(zhèn)設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設(shè)施等配套公 共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 工礦棚戶區(qū)治理既要貫徹房改政策，又要考慮棚戶區(qū)居民的出資能力。湘潭昭山示范區(qū)湖南農(nóng)藥廠（二期）與湘潭客車廠國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 武漢華中科大建筑設(shè)計(jì)研究院 23 并遵循以下原則： 1) 堅(jiān)持統(tǒng) 籌規(guī)劃、分步實(shí)施、先急后緩、先易后難、合理布局、配套建設(shè)、綜合開發(fā)的原則； 2) 堅(jiān)持政府推進(jìn)與市場化運(yùn)作相結(jié)合； 3) 要貫徹房改政策、規(guī)范運(yùn)作，確保社會穩(wěn)定和群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。市、縣人民政府應(yīng)切實(shí)加大棚戶區(qū)改造資金投入，可以從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事 業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入中，按規(guī)定安排資金用于符合條件的棚戶區(qū)改造支出項(xiàng)目。涉及棚戶區(qū)改造的國有工礦企業(yè)要積極籌集資金。國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌