地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設(shè)計(jì)為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。13 / 51對(duì)手四：恒安大廈：1 幢連體 30 層：現(xiàn)推恒樂軒 5～25 層：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想 格：4218～5980 元/m 2，均價(jià) 5102 元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買家購(gòu)買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。但日前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。17 / 51，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。 “以人為本 ”的經(jīng)營(yíng)理念面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤在97 年、98 年賣得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個(gè)多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤銷售如虎添翼。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢合理，有升值潛力的樓盤，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。、朋友分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。，已購(gòu)樓宇的投資者分 析 ： 這 部 分 人 也 許 在 天 河 區(qū) 購(gòu) 過 樓 ， 隨 著 近 年 來 購(gòu)樓 經(jīng) 驗(yàn) 的 豐 富 ， 他 們 也 可 能 看 中 項(xiàng) 目 前 景 好 ，具 有 較 大 的 升 值 潛 力 ， 買 來 自 住 或 投 資 以 求 大回 報(bào) 。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。2）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施近在 800 米半徑以內(nèi)之理想住家。（含房改房客戶） 購(gòu)屋動(dòng)機(jī)： 自住為主，投資為輔。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。⑶為樓盤造勢(shì)形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。33 / 51 針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：35 / 51住宅質(zhì)量保證書保修內(nèi)容保修年限保修責(zé)任地基和主體結(jié)構(gòu) 50 年1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落屋面防水 3 年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1 年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞 1 年 門窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞管道堵塞 1 年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng) 1 年 防盜對(duì)講機(jī)保修燈具、電器開關(guān) 1 年衛(wèi)生潔具 1 年房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目 如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 ⑵ 羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量 80 萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。⑸ DM（ Direct Mail）入戶單張 價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開始。廣 告 目 標(biāo)“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”廣 告 定 位 句45 / 514． 3 廣 告 創(chuàng) 意 及 訴 求 廣告創(chuàng)意廣 告 創(chuàng) 作 臺(tái) 階新城市中心的精英家園宜商宜住的精英住宅 做精彩自由的新都市人位于新城市中軸線，具發(fā)展?jié)摿?臨近珠江新城，盡享成熟社區(qū)配套 臨近天河公園，遠(yuǎn)景優(yōu)美 道路網(wǎng)絡(luò)完善，交通便利 教育設(shè)施齊全 時(shí)尚的戶型設(shè)計(jì)，42——93m2，采用智能化設(shè)計(jì)，時(shí)尚的高科技享受 海景公司實(shí)力品牌精彩的外在 經(jīng)典的內(nèi)涵 高效工作 盡情休閑智能化配套，SOHO一族各種娛樂、休閑場(chǎng)所林立 臨近天河公園，白天運(yùn)動(dòng)，黃昏散步優(yōu)越地利，出行方便“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨(dú)特個(gè)性，以令到引起都市精英人士的注意。敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。 第三個(gè)階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動(dòng)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性
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