【正文】 跑步道，中間以1米寬的綠化帶隔離。 認(rèn)真規(guī)劃陳涌河邊花道，利用原有地形建設(shè)一些高低起伏的小山坡，修建一個(gè)小型的迷你高爾夫球場(chǎng)，它的核心賣點(diǎn)是“社區(qū)河濱高爾夫樂(lè)園，河水潺潺，兩側(cè)碧草如茵，高爾夫樂(lè)園內(nèi)設(shè)計(jì)非常小型的推桿練習(xí)場(chǎng)，把沿河涌的綠化和人性的需求，兩者合二為一。由于金業(yè)奧運(yùn)庭與金業(yè)別墅花園前幾期的發(fā)展思路和意念不同，為此，應(yīng)單獨(dú)設(shè)計(jì)一款金業(yè)奧運(yùn)豪庭的標(biāo)志，并加以細(xì)化，以供執(zhí)行參考。金業(yè)奧運(yùn)豪庭開(kāi)發(fā)計(jì)劃日程12月8日－12月25日：制定150畝銷售、策劃方針。 完成系列廣告、促銷計(jì)劃的制定； 加強(qiáng)廣告推廣力度； 售房部重新包裝； 售房員服裝形象設(shè)計(jì)； 確定銷售價(jià)格；81 / 81近期深圳熱賣樓盤(pán)情況名稱地點(diǎn)售樓部設(shè)計(jì)類型示范單位園林設(shè)計(jì)外立面物業(yè)管理配合售樓情況備注皇苑福田南路皇城廣場(chǎng)3374113374555較為一般，除大堂入口處的水幕墻設(shè)計(jì)之外，沒(méi)有什么過(guò)人之處大峽谷制作戶型模型設(shè)計(jì)較為新穎（弧形設(shè)計(jì)）較為變通的豪華設(shè)計(jì)石安公司設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司PEDDLE THORPARCHIIECTS以白色為主調(diào)則以黃色為色線相配一般保安制服樓盤(pán)包裝較為成功中海華庭深圳中心區(qū)光線處理較暗，把會(huì)所的配套設(shè)施和售樓部有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)思博一般豪華設(shè)計(jì)Belt Collins高層與多層設(shè)計(jì)有異以米黃色為主色，玻璃選 用綠玻沒(méi)有保安人員先建園林再賣樓陽(yáng)光四季福田區(qū)新洲路與溪河路交匯之東南售樓部設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)陋思博沒(méi)有開(kāi)放美國(guó)TEAM7INTERMATIONAL彩色多變色彩較為鮮艷沒(méi)有特別橫幅的色彩搭較為搶眼金海灣花園福田區(qū)沙嘴路6400888售樓部分三個(gè)區(qū)域A、模型示區(qū)B、洽談區(qū)C、影視區(qū)其天花處理較好，與主題緊密呼應(yīng)賽野 尼克示范單位較為有特色，有以海為主題；有以白色為主調(diào)的，在豪華之余，更體現(xiàn)了主人的品味美國(guó)泛亞易公司以海文化為主題以白色為主調(diào)采用玻璃陽(yáng)臺(tái)有女性保安，服務(wù)員質(zhì)素較高把物業(yè)管理提前進(jìn)入蔚藍(lán)海岸南山后海大道3303333售樓部以白荷花為造型，配一條藍(lán)、 黃色的長(zhǎng)廊。２、奧林匹克花園可利用的廣告資源時(shí) 間活 動(dòng)5月25日澳大利亞商力部長(zhǎng)來(lái)訪5月28日6月3日中癥狀拳擊擂臺(tái)賽(廣州中體獨(dú)家場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán))6月3日7月20日6月18日廣州奧園18層物業(yè)正式推出8月1日廣州番禺奧園首期正式推出9月15日10月1日奧運(yùn)會(huì)在澳大利亞悉尼舉行 以上是番禺奧園和廣州奧園已確定的共享廣告資源,實(shí)際上在具體實(shí)施中還需細(xì)化,并配合項(xiàng)目的銷售節(jié)奏和宣傳側(cè)重點(diǎn)。二、2000年番禺奧園銷售及廣告部署計(jì)劃第一階段：形象鋪墊期2000年5月8日－6月29日１．5月8日奧林匹克花園杯征文拉開(kāi)整個(gè)形象宣傳的序幕，開(kāi)始介紹（澳洲風(fēng)情＋奧林匹克）運(yùn)動(dòng)休閑生活方式和澳式高尚社區(qū)的特色；２．澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪－－全面打出番禺奧園品牌；３．中美拳擊賽－－以社會(huì)公益角度炒作發(fā)展商，提出主品牌下兩個(gè)奧園連鎖子品牌的關(guān)系。３．7月22日以?shī)W林匹克花園杯征文頒獎(jiǎng)儀式引爆，開(kāi)始物業(yè)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。４．宣傳重點(diǎn)：今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魅力，戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨(dú)特的躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)上最受歡迎的幾種戶型平面；奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點(diǎn)，超值的價(jià)格。 （２）方式： 軟性炒作系列文章，特約供稿，并于5月8日開(kāi)始登載奧林匹克花園征文比賽消息。 （３）宣傳重點(diǎn) ①澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)訪華的目的、行程、意義（突出番禺奧林匹克花園有關(guān)內(nèi)容）； ②澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)參觀番禺奧林匹克花園，盛贊奧林匹克與澳洲風(fēng)情相結(jié)合的開(kāi)發(fā)概念“在澳洲都沒(méi)有”（待確定），介紹澳洲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和居住文化。 （２）方式； 有關(guān)比賽比賽報(bào)道都要出現(xiàn)贊助單位或主力單位－－廣州中體、金業(yè)集團(tuán)的字樣或說(shuō)明文字。 （３）宣傳重點(diǎn)： ①番禺奧林匹克花園和廣州奧林匹克花園的發(fā)展商是金業(yè)房地產(chǎn)。（2）方式和宣傳重點(diǎn)： 要軟性炒作文章中，內(nèi)容包括含，奧林匹克品牌宣傳重點(diǎn)。（二）方式： 軟性文章、新聞炒作、形象廣告及促銷廣告配合，全方位媒體選擇。6工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)配合： 售樓部與示范單位已完成，首期推出的洋房已全部封頂，別墅示范單位及各幢抬高的地基部分做好，入番禺奧園小區(qū)的主要道路已作好，現(xiàn)場(chǎng)包裝已按要求完成。②方式： 系列形象廣告，并在廣州奧園的促銷廣告版面中以三分版面的比重將兩個(gè)子品牌置于奧林匹克品牌___“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理”之下，分開(kāi)訴求子項(xiàng)目，從不用方向深化詮釋主品牌。③宣傳重點(diǎn)： A、澳洲風(fēng)情，科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理，盡在番禺奧林匹克花園 B、“星級(jí)享受”的心理附加值 C、小區(qū)完美的規(guī)劃設(shè)計(jì) D、優(yōu)秀的戶型平面 E、意想不到的價(jià)格（3）引爆期：7月22（星期六）－7月27日（星期四）①目的： 強(qiáng)化公眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，綜合推介項(xiàng)目。（二）方式： 全方位高密度促銷廣告加軟性文章、新聞炒作，促銷活動(dòng)（三）媒體： （1）廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、番禺日?qǐng)?bào)； （2）有線電視臺(tái)（廣州、番禺）； （3）廣州電臺(tái)、交通電臺(tái)； （4）DM。 （2）可以濤派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈(zèng)送樓書(shū)，以相對(duì)較差的首推市場(chǎng)，低價(jià)入市，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的良好市場(chǎng)形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎(chǔ)。時(shí)間： （星期五）－13日（星期日）地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市場(chǎng)橋展銷點(diǎn)推出物業(yè)： 保留精選的100套洋房，10套別墅及前期剩余單位。見(jiàn)證工程質(zhì)量及工程進(jìn)度。 （3）籌備成立準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)，建立發(fā)展商與業(yè)主的定期溝通機(jī)制，置業(yè)?？?，使之成為業(yè)主與發(fā)展商溝通的橋梁。 上述的三個(gè)階段，由于要和廣州奧園相配合及充分利用相關(guān)資源（如澳洲商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪、中美拳擊擂臺(tái)賽等）造成鋪墊期預(yù)熱時(shí)間跨度較長(zhǎng)，增加了宣傳節(jié)奏把握的難度和廣告投入。（2）軟性文章的側(cè)重 軟性文章內(nèi)容的側(cè)重在具體部署里已有詳細(xì)說(shuō)明 這里要說(shuō)明的是從5月份起，兩個(gè)奧園相關(guān)的廣告宣傳已經(jīng)啟動(dòng)，到12月底都處于銷售期，因此軟性文章是除了活動(dòng)和銷售主線外另一條營(yíng)造品牌的主線。當(dāng)銷售進(jìn)度與物業(yè)比例不均衡時(shí)，由發(fā)展商進(jìn)行協(xié)調(diào)。（3）宣傳重點(diǎn)緊扣 “今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魅力社區(qū)”。敬請(qǐng)貴司不吝指正！ 中地行???項(xiàng)目部 000 年三月二十四日 番禺奧林匹克花園補(bǔ)充策劃建議廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二000年三月十六日目 錄 一、項(xiàng)目的取勝市場(chǎng)之道 １ 二、項(xiàng)目的概念組合 ５ （一）主體概念設(shè)想 ５ （二）具體建議 ７ 三、開(kāi)盤(pán)時(shí)間的選擇 ８ 四、整合廣州奧林匹克資源 １０ （一）操作難點(diǎn)及解決辦法 １０ （二）實(shí)施整合的層面 １０ （三）原則 １０ （四）具體做法建議 １１ （五）敞司在整合資源中所起的作用 １１ 二０００年三月四日，敞司提交了《番禺奧林匹克花園全案策劃書(shū)》，并在與貴司的探討過(guò)程中，進(jìn)一步地了解了項(xiàng)目目前的情況，因此在前面那份相對(duì)較全面的報(bào)告基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，對(duì)貴司目前最關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)概念的深化、市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握及整合現(xiàn)有資源作出具體的建議和說(shuō)明。東面及南面為農(nóng)田，無(wú)工業(yè)污染源，空氣較清新，具田園風(fēng)光。行列式排布，可用于較集中綠化的空間較少物業(yè)管理水平高，管理完善，保安措施，管理全面化、智能化是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司，在支持和增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)上不如著名公司有力，且必須在原有基礎(chǔ)上增加更多的附加值（如智能化等）配套較齊全且有特色，會(huì)所規(guī)模，有學(xué)校、配交通車、醫(yī)療中心、幼兒園等周邊無(wú)完善市政配套可供利用，全靠小區(qū)自身配套。有利于項(xiàng)目脫離與其它較小區(qū)域性市場(chǎng)的直接比較，而站在更高的市場(chǎng)高度（可以是廣州市甚至是整個(gè)華南地區(qū)）向市場(chǎng)傳達(dá)“我們的地位是無(wú)可比擬的”項(xiàng)目信息。超額利潤(rùn)的只能來(lái)源于控制成本、縮短開(kāi)發(fā)周期以及增加樓盤(pán)的附加值。(4)引領(lǐng)別墅類社區(qū)生活方式的更新。 綜上所述，“澳洲風(fēng)情園”揉合了規(guī)劃建筑特色、奧林匹克生活方式、體育與澳洲文化相融合的文化品味及最適宜居住的環(huán)境特色，達(dá)到了形式與內(nèi)涵的統(tǒng)一。 ３、澳洲的城市規(guī)劃及適宜居住程度名列世界前列。 ７、項(xiàng)目會(huì)所體育休閑配套應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑的生活享受。健康一靠邊營(yíng)養(yǎng)，二靠運(yùn)動(dòng)，三靠良好的心理狀態(tài)；而環(huán)保一靠環(huán)境本身的質(zhì)量，二靠新技術(shù)，新材料減輕對(duì)環(huán)境的污染。３、物業(yè)管理：為住戶提供星期的物業(yè)管理與服務(wù)，增加了品牌含金量和心理附加值。 (2)會(huì)所前綠化布置，從側(cè)面體現(xiàn)本項(xiàng)目的形象及檔次； (3)工地圍墻：體現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)模及渡假山莊的形象； (4)現(xiàn)場(chǎng)售樓部：側(cè)面體現(xiàn)項(xiàng)目的形象及風(fēng)格； (5)現(xiàn)樓售樓部：給客戶較直觀的感覺(jué)，豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)本項(xiàng)目的檔次及渡假山莊的形象。（敝司正循多種途徑查閱相關(guān)資料）奧運(yùn)村多數(shù)住房為34層花園別墅，樓房之間小溪穿、樹(shù)木繁茂、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、空氣清新。貫穿小區(qū)的規(guī)劃路、所有的小區(qū)路以各州花、州樹(shù)、草坪為主體造景，形成鮮花森蔭道。 可供選用的樹(shù)種有：桉樹(shù)、合歡樹(shù)、假山毛樺等。因此番禺奧園的規(guī)劃主體也應(yīng)遵循以上所述。 8月1日開(kāi)盤(pán)，無(wú)論是規(guī)劃、工程建設(shè)及銷售準(zhǔn)備都可以更充分，有更高市場(chǎng)接受度的把握?；蛘?月份開(kāi)盤(pán)前充分考慮到在其它大盤(pán)的強(qiáng)銷期爭(zhēng)取積累客戶資源。 誠(chéng)如在《全案策劃》里所述，2000年項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。 香港和廣州、番禺是兩個(gè)市場(chǎng)，其市場(chǎng)特點(diǎn)、推出時(shí)間的影響因素是完全不同的，如果僅為節(jié)約不影響到大局的小量成本，而喪失市場(chǎng)先機(jī)，浪費(fèi)了可能爭(zhēng)取到的客戶資源，加大了推廣的難度和成本，將會(huì)是一個(gè)因小失大的遺憾。 （五）敝司在整合資源中所起的作用 １．人員的整合：起用參與廣州奧園策劃和銷售的全部人員； ２．廣州奧園資源的運(yùn)用 (1)廣告資源共享： ①名稱（奧林匹克）、LOGO、標(biāo)準(zhǔn)色、核心廣告語(yǔ)（運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口）、核心品牌競(jìng)爭(zhēng)力（科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康管理）及傳播的形式感等全面統(tǒng)一，并賦予具項(xiàng)目特色的詮釋：如澳洲風(fēng)情； ②運(yùn)動(dòng)型健康型社區(qū)：從廣州奧園的“中國(guó)首個(gè)體育社區(qū)”到番禺奧園的“華南首個(gè)澳洲風(fēng)情的運(yùn)動(dòng)休閑型生活社區(qū)”； ③陽(yáng)光健身工程：從廣州奧園的“全國(guó)首個(gè)”到番禺奧園的“中國(guó)陽(yáng)光健身工程試點(diǎn)社區(qū)”。爆發(fā)期：以促銷廣告配合展銷會(huì) 兩個(gè)奧園聯(lián)合出廣告，廣告版面內(nèi)容以統(tǒng)一品牌主題不同促銷訴求。 第二階段充分利用2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)資源揉合“奧林匹克生活方式、澳洲”組概念進(jìn)行促銷，第三階段則在“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理”的基礎(chǔ)上作了一個(gè)品牌的提升－－生活價(jià)值更精彩。珠江三角洲經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)主要體現(xiàn)在輕工業(yè)、旅游、貿(mào)易、金融等為主，逐漸成為南方經(jīng)濟(jì)的中心。接踵而來(lái)的就是中國(guó)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，大量縮小貸款發(fā)放，房地產(chǎn)業(yè)從93年初波峰跌入深谷；但由于珠江三角洲（特別是以廣州為中心）的房地產(chǎn)商品的購(gòu)買(mǎi)集中在私人身上，影響和波及程度相對(duì)小些（內(nèi)地及其它沿海城市房地產(chǎn)商品的消費(fèi)集中在單位或集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力上的。 （3）9699年底，別墅開(kāi)始復(fù)蘇到走向正常的發(fā)展階段，能使別墅項(xiàng)目走向正?；脑颍海孩俳?jīng)濟(jì)的反彈；②國(guó)家銀根入松貸款；③利息不斷下調(diào)刺激消費(fèi)；④9899年珠江三角洲為一國(guó)民經(jīng)濟(jì)能達(dá)到10％的目標(biāo)，政府支持房地產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)項(xiàng)目之一及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此類樓盤(pán)建立在實(shí)力雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)上。本人認(rèn)為2000年房地產(chǎn)聚集熱點(diǎn)之一為別墅盤(pán)，原因有以下幾點(diǎn)： ①銀行按揭可能延長(zhǎng)至30年； ②香港經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步穩(wěn)定與恢復(fù)狀態(tài)； ③汽車一族逐步增多（由于有銀行按揭及進(jìn)一步刺激購(gòu)車政策； ④個(gè)別墅在房地產(chǎn)界已享有很高的聲譽(yù)，造就了一定的市場(chǎng)效應(yīng)，再加上華南碧桂園、海逸豪庭、君蘭高爾夫社區(qū)、穆天子山壓等將在2000年大力推盤(pán)，將會(huì)形成很大的聲勢(shì)； ⑤中國(guó)加入世貿(mào)的影響； ⑥城市污染進(jìn)一步惡化，別墅需求相應(yīng)增加（此發(fā)展趨勢(shì)）。 二沙島背景是相對(duì)雜亂的住宅小區(qū)和廠房，但其有一個(gè)位置優(yōu)勢(shì)在廣州市中心且珠江上的一小島，此地段大部分由廣州城建總開(kāi)發(fā)，首先是將基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境創(chuàng)造一流，然后抓住三點(diǎn)啟動(dòng)市場(chǎng)和造就市