【正文】 一處；標(biāo)準(zhǔn)籃球場一座；休閑娛樂中心一座，內(nèi)設(shè)健身房、游泳館、咖啡廳、茶道文化室、音樂廳、舞廳和美容美發(fā)室等。傳統(tǒng)的工業(yè)園項(xiàng)目一般是政府組織招商，成本高而效益不彰。銀行希望尋找到良好的項(xiàng)目放貸，提高資金盈利能力?！　　　。?）全方位的特色金融服務(wù)　　D國中小企業(yè)的成功與D國政府和工商業(yè)提供的各種扶持政策是緊密相關(guān)的，尤其是金融政策的扶持。而是將盡可能學(xué)習(xí)、模仿D國中小企業(yè)在D國成長經(jīng)營中可能得到的各種扶持措施（如特色金融服務(wù)等），創(chuàng)造與其原來基本類似的環(huán)境（包括生活環(huán)境），促使入園企業(yè)經(jīng)營取得成功。園區(qū)企業(yè)按市場需求自行經(jīng)營管理企業(yè)，各機(jī)關(guān)不干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營管理?！　〉诙@種集中形式也將大大降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所需要的客戶、市場信息，創(chuàng)業(yè)者可能在新企業(yè)成立之前就已經(jīng)具有了?！　　　。?）獨(dú)具的品牌效應(yīng)　　D國（**）工業(yè)園的品牌效應(yīng)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。**也是**地，中國重要的工業(yè)基地。近10多年來，環(huán)保產(chǎn)業(yè)隨著中國環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展而迅速成長起來的一門技術(shù)含量高、附加值大、具有廣闊發(fā)展前景的新興產(chǎn)業(yè)。在發(fā)達(dá)國家，環(huán)保產(chǎn)業(yè)已發(fā)展到一個(gè)相對成熟的階段，預(yù)計(jì)年平均增長率不會超過10%。東亞和東南亞市場、南美洲市場、大洋洲、非洲的市場規(guī)模小。美國的脫硫、脫氮技術(shù)；日本的除塵技術(shù)、脫硫脫氮技術(shù)和以城市垃圾處理為代表的固體廢物處理技術(shù)；D國的水污染防治技術(shù)在世界上都遙遙領(lǐng)先。　　在發(fā)達(dá)國家從公害防治到改善提高環(huán)境質(zhì)量，從區(qū)域性污染防治擴(kuò)展到環(huán)境保護(hù)的大背景下，環(huán)境科學(xué)研究逐漸從工程技術(shù)學(xué)科、自然基礎(chǔ)學(xué)科向社會、經(jīng)濟(jì)、法律等綜合研究領(lǐng)域跨越，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向長遠(yuǎn)和探索性的研究。水污染防治方面，主要發(fā)展了合理利用水資源和城市水資源化技術(shù)，開始將系統(tǒng)工程和系統(tǒng)分析技術(shù)用于水污染防治。環(huán)境監(jiān)測領(lǐng)域，美國、日本、英國、聯(lián)邦D國、前蘇聯(lián)、荷蘭等國的大氣污染自動監(jiān)測系統(tǒng)、水質(zhì)自動監(jiān)測系統(tǒng)、汽車污染監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)等發(fā)展較快，并各有特色。環(huán)保裝備的主體正發(fā)生變化。近年來，環(huán)保裝備工業(yè)接納就業(yè)人員數(shù)量，總體上看呈上升趨勢。出現(xiàn)一批環(huán)保設(shè)備經(jīng)營、環(huán)境工程設(shè)計(jì)施工、環(huán)境工程服務(wù)公司，至1988年我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，從事環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)的廠家1,928家，年產(chǎn)值38億元。1997年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將環(huán)保產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一，環(huán)保成為最具活力的產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)采用定量化模型估測，2002年底，全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)單位數(shù)約為兩萬余家，從業(yè)人員總數(shù)近350萬人。五”期間我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景與市場需求分析　　根據(jù)商務(wù)部制定的規(guī)劃，“十五”時(shí)期我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)將仍有較快的發(fā)展。五”環(huán)境目標(biāo)　　國務(wù)院批準(zhǔn)的《國家環(huán)境保護(hù)“十五”計(jì)劃》明確指出：“十五”的環(huán)境目標(biāo)是，環(huán)境污染有所減輕，生態(tài)惡化的趨勢得到初步遏制，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量特別是大中城市環(huán)境質(zhì)量有所改善，健全適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境法規(guī)、政策管理體系?！　”?3 “十五”環(huán)境保護(hù)投資分布分類方式
領(lǐng) 域
投資額(億元)
按項(xiàng)目大類
3321三峽庫區(qū)及重點(diǎn)地區(qū)項(xiàng)目
3300
生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目
500
三同時(shí)項(xiàng)目
1700
其他
1500
(其中，列入國家重點(diǎn)項(xiàng)目的1137項(xiàng)，國家將投入2620億元，主要用于水、垃圾及生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目)
?
按建設(shè)項(xiàng)目
基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)保護(hù)和能力建設(shè)(以政府投入為主，同時(shí)吸收社會資金及國外貸款。以污染治理產(chǎn)品市場為例，按照環(huán)保產(chǎn)品和環(huán)境投入的經(jīng)驗(yàn)來推算，“十五”期間環(huán)保產(chǎn)品每年達(dá)470億元市場份額，附加值高一點(diǎn)，估計(jì)將接近500億元的市場容量?！　「鶕?jù)中國建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會提供的報(bào)告，未來15年甚至更長一段時(shí)期內(nèi)，建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度3到4個(gè)百分點(diǎn)，中國的建材工業(yè)在今后2030年內(nèi)仍將是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。2002 年，我國人均GDP約為963美元，“十五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)完成后，屆時(shí)我國人均GDP 將達(dá)到1,500美元，同時(shí)按照世界銀行提供的住宅建設(shè)增長的峰值也是1,500美元，因此我國房地產(chǎn)業(yè)完全貨幣化才只有10多年時(shí)間，與發(fā)達(dá)國家相比仍處于發(fā)展的起步階段，未來30～50年仍是快速發(fā)展時(shí)期。目前，我國正在積極鼓勵(lì)和推廣使用綠色建材，我國建材工業(yè)“十五”規(guī)劃中還將建材產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整列為重點(diǎn)和中心工作，這也預(yù)示著綠色建材必將成為21世紀(jì)建材業(yè)發(fā)展的主流。　　　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)市場的環(huán)保建材僅占市場總量的10%。在人們越來越重視身體健康和環(huán)境保護(hù)的同時(shí)，綠色、環(huán)保建材自然成為建材市場的主流，同時(shí)也為生產(chǎn)環(huán)保建材的商家?guī)砩虣C(jī)。D國的中小型企業(yè)和大企業(yè)一樣，在國內(nèi)發(fā)展的余地已經(jīng)有限，今后必然要在國外尋找機(jī)會。和其他歐洲和北美、工業(yè)國家化相比，D國企業(yè)的勞動力/?！　　　國人口呈負(fù)增長趨勢。在總?cè)丝跍p少的情況下，老年人口增加，這表明，第一，D國國內(nèi)市場會逐步縮小，如消費(fèi)品，住房等；第二，老年人口增加意味著社會費(fèi)用和社會保險(xiǎn)支出的增加，從而造成工資附加成本的增加，使D國企業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的機(jī)會和空間更加減少。勞動力收入占國民收的一半略少。后一點(diǎn)對D國中小企業(yè)尤其重要，因?yàn)镈國大企業(yè)一般有自己的法律顧問（包括中國在D國留學(xué)后在D國企業(yè)工作的留學(xué)生，如BASF公司等），而中小企業(yè)一般沒有能力專門設(shè)這樣的部門來處理有關(guān)法律事務(wù)，需要依靠國內(nèi)有關(guān)部門。生活和文化方面的軟環(huán)境一是要從國內(nèi)方面進(jìn)一步做工作，另一方面也需要公司多做溝通，讓外商多了解中國，理解中國，從而降低可能出現(xiàn)不滿意感的機(jī)率。捷克為3倍，比中國明顯高。自1995年以來，建筑業(yè)始終是負(fù)增長：　　表46 D國建筑行業(yè)增長率（19952001）1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
－.4%
－%
－%
－%
－%
－%
－%
　　　　不僅是中小企業(yè)，即使是大企業(yè)也困難重重，包括還有倒閉的，而中國的房地產(chǎn)熱，卻正可能為D國企業(yè)提供走出困境的機(jī)會。這一點(diǎn)，在前面的工業(yè)園優(yōu)勢中已經(jīng)做了詳細(xì)論述。工業(yè)園的招商引資首先是整合投資環(huán)境的優(yōu)勢。具體措施有：* 降低基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)格。而中小城市的開發(fā)區(qū)可能借不上這種名氣，因此需要更加努力的創(chuàng)造園區(qū)品牌。此外，還提供全程追蹤服務(wù)，對每一家進(jìn)園企業(yè)委派一個(gè)專門的P2P經(jīng)理，所有手續(xù)全部由這個(gè)專門的P2P經(jīng)理負(fù)責(zé)辦理，客商不需操心?！　、?示范優(yōu)勢　　示范優(yōu)勢也稱為“以商招商”，即利用園區(qū)在現(xiàn)有投資者中良好的口碑，利用現(xiàn)有投資企業(yè)的示范效應(yīng)，用它們在園區(qū)的成功和取得的回報(bào)來說服新來的投資者，用現(xiàn)有投資者的嘴為園區(qū)做宣傳。　　 針對“特別促銷”的優(yōu)勢整合　?、?CI優(yōu)勢　　全國同類或相似的工業(yè)園太多了，如果不實(shí)施CI的形象包裝，就難以凸現(xiàn)**環(huán)保建材工業(yè)園的獨(dú)特個(gè)性、特色、物質(zhì)和競爭優(yōu)勢。無論明示或暗示的承諾，都應(yīng)當(dāng)具有可兌現(xiàn)性，即說到做到。因此，P2P經(jīng)理需要掌握必要的技術(shù)知識，能夠在與投資者交流中表現(xiàn)出較高的專業(yè)技術(shù)和專業(yè)知識水平，能夠用專業(yè)優(yōu)勢，用知識的權(quán)威性說服投資者。通過不定期的對園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行走訪，主動加強(qiáng)同企業(yè)的聯(lián)系，認(rèn)真落實(shí)企業(yè)在開工、開業(yè)和生產(chǎn)中遇到的問題。除本國的渠道外，園區(qū)更應(yīng)重視建立境外招商渠道，包括境外政府機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)部門、境外行業(yè)協(xié)會和中介組織、境外在公司、我國駐外使領(lǐng)館和駐外機(jī)構(gòu)等。二是建立資料數(shù)據(jù)庫，對有關(guān)政策、法規(guī)、重點(diǎn)企業(yè)等情況進(jìn)行歸類建檔。第一層次，為各類國家級開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，省級開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第二層次的是經(jīng)各省批準(zhǔn)建設(shè)的特色工業(yè)園區(qū)和省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)專業(yè)區(qū)；第三層次是縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村級工業(yè)園區(qū)。2001年跨國公司在華投資企業(yè)占我國外貿(mào)出口的50%，占高新技術(shù)產(chǎn)品出口的81%，并且這一比例還在不斷上升之中?！　?園區(qū)規(guī)劃缺乏前瞻性　　我省有相當(dāng)部分開發(fā)區(qū)的入?yún)^(qū)企業(yè)星羅棋布散落于所在城市各地，只到了近兩年全國園區(qū)經(jīng)濟(jì)如火如荼時(shí)，才開始進(jìn)行集中園區(qū)建設(shè)。由于體制不順，加之有關(guān)職能部門辦事又十分強(qiáng)調(diào)按固定程序環(huán)環(huán)到位，不但開發(fā)區(qū)無法真正為投資者直接提供“一站式管理、一條龍服務(wù)”，而且無形中增加了制度成本，削弱了與其他地區(qū)的競爭力。（1） 蘇州工業(yè)園　　蘇州工業(yè)園為中國政府與新加坡政府合作項(xiàng)目，項(xiàng)目開始于1994年5月。1997年試點(diǎn)方案被國務(wù)院首家批準(zhǔn)實(shí)施?！　國工業(yè)園是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中的以D國福斯?jié)櫥图瘓F(tuán)為核心的工業(yè)區(qū)，園區(qū)享受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的所有政策，另外并未專門為D國工業(yè)園出臺相關(guān)辦法。　　　?。?）青島D國中小企業(yè)工業(yè)園　　青島在歷史上就與D國有著深厚的淵源。園區(qū)項(xiàng)目類型主要為汽車配件、新型建材行業(yè)。另外，德方投資者還參與工業(yè)園的規(guī)劃、建設(shè)、招商和管理。其二，中國經(jīng)濟(jì)未來高速增長的預(yù)期吸引外資來中國投資，而對于勞動密集型企業(yè)，或者普通加工工業(yè)，由于上述人工成本、土地成本的影響，在境內(nèi)存在由沿海向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的趨勢。組成。 競爭策略　　（1）努力形成優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)　　在市場激烈的競爭中，D國工業(yè)園能否取得第一批招商與運(yùn)作成功，管理者的素質(zhì)與公司經(jīng)營管理理念將起著決定作用。 （4）努力營造適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境　　對于園區(qū)開發(fā)和園區(qū)規(guī)劃，C公司的設(shè)計(jì)模式不同于以往工業(yè)園僅停留在給予土地和稅收優(yōu)惠政策這一層面上，而是著力營造園區(qū)內(nèi)良好的企業(yè)成長環(huán)境和獨(dú)具特色的各類服務(wù)的基本思路，并將努力把D國（**）工業(yè)園建設(shè)成為H省省最具D國風(fēng)情的工業(yè)區(qū)?！　　　」镜膽?zhàn)略思路主要是在努力吸引新的戰(zhàn)略投資者的基礎(chǔ)商，積極展開與商業(yè)銀行的合作，壯大公司資金實(shí)力，為公司開設(shè)特色金融服務(wù)提供支持與保障；逐步完善園區(qū)金融服務(wù)、精心安排園區(qū)工業(yè)用地與商業(yè)用地的建設(shè)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃與獨(dú)具的盈利模式；通過“P2P”營銷模式的全面實(shí)施，實(shí)現(xiàn)在以D國為重點(diǎn)的全球范圍內(nèi)的園區(qū)招商，加快D國工業(yè)園引資的步伐；通過有效運(yùn)用資本市場的資源，實(shí)現(xiàn)公司的擴(kuò)張與壯大?！　　　」緮M采用以下兩種融資方案之一?！　D62 公司戰(zhàn)略階段的演進(jìn)　　第七章 投資優(yōu)勢分析 管理優(yōu)勢　　在競爭激烈的工業(yè)園建設(shè)與引資中，企業(yè)核心競爭力能否體現(xiàn)與招商工作能否獲得成功，在很大程度上都取決于管理者的素質(zhì)與公司經(jīng)營管理理念。 市場優(yōu)勢明顯　　公司獨(dú)有的P2P營銷模式是公司強(qiáng)大市場優(yōu)勢的體現(xiàn)。 贏利能力強(qiáng)　　從財(cái)務(wù)計(jì)劃上來看，工業(yè)園未來的現(xiàn)金流以及盈利能力都體現(xiàn)出其具有很大的優(yōu)勢，凈值報(bào)酬率高，體現(xiàn)該工業(yè)園強(qiáng)大的盈利能力。公司將在未來進(jìn)一步加強(qiáng)資金的管理與籌措，建立專門的《金融服務(wù)管理辦法》，規(guī)范公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，努力通過多種渠道來解決公司發(fā)展中的資金問題?！　　　⊥瑫r(shí)，央行的121號文件嚴(yán)格限制銀行給房地產(chǎn)公司提供銀行貸款。我國將在今后采取相應(yīng)舉措，逐步讓匯率更有彈性?！? 目前我國已批準(zhǔn)設(shè)立了53家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，(見中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)：)?！　【C合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項(xiàng)目每畝工業(yè)用地可產(chǎn)生的稅收收入為1670%=11萬/畝?！? C公司從入園企業(yè)稅收中的分成份額為市本級財(cái)政收入的50%。計(jì)算過程詳見附錄二?！　?004年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500(+2070%)＝14,250萬　　2005年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)70%＝15,510萬　　2006年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)270%＝16,997萬　　 支出情況 　?。?）工業(yè)用地開發(fā)成本 5,000畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開發(fā)完畢。綜合這些風(fēng)險(xiǎn)因素，以每年18%的速度預(yù)計(jì)土地開發(fā)成本的增長，從而：　　2004年開發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬　　2005年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬　　2006年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬　　　?。?）管理費(fèi)用　　主要為員工工資、房租、辦公費(fèi)用等。　　　　　即：2004年為140＋160＝300萬　　 2005年為300＋3005%＝315萬　　 2006年為315＋3155%＝331萬　　　　　　　其余類推　　　　 （4）經(jīng)營費(fèi)用　　主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費(fèi)用、激勵(lì)招商引資人員的稅金分成（詳見表92）。表93：企業(yè)的經(jīng)營成本明細(xì)表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
工業(yè)用地開發(fā)支出
3200
4800
8000
12000
12000
商業(yè)用地開發(fā)支出
7250
8555
10095
管理費(fèi)用
300
315
331
347
365
383
402
422
443
465
經(jīng)營費(fèi)用
100
181
311
541
901
1916
2226
2585
2983
4554
經(jīng)營成本
10850
13851
18737
12888
13266
2299
2628
3007
3426
5019
　　其中：經(jīng)營成本＝工業(yè)用地開發(fā)支出＋商業(yè)用地開發(fā)支出＋管理費(fèi)用＋經(jīng)營費(fèi)用　　　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用　　采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費(fèi)約1%，銀行擔(dān)保費(fèi)1%，再加上其他相關(guān)費(fèi)用，總計(jì)約8%?！　　　。?）稅費(fèi)　　C公司須繳納的主要稅費(fèi)有：營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅。在本項(xiàng)目中，為吸引D國中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務(wù)，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔(dān)保、信用評級與資信調(diào)查、應(yīng)收賬信托與質(zhì)押等。 不確定性分析 （1）盈虧平衡分析　　在盈虧平衡點(diǎn)，營業(yè)收入等于總成本費(fèi)用。（注：安全邊際=預(yù)計(jì)可達(dá)到的銷售量－盈虧臨界點(diǎn)的銷售量，用相對數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預(yù)計(jì)可達(dá)到的銷售額所得的比率?！　　铐?xiàng)目收益對