【正文】 （注：安全邊際=預(yù)計可達(dá)到的銷售量－盈虧臨界點的銷售量，用相對數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預(yù)計可達(dá)到的銷售額所得的比率。在本項目中，為吸引D國中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務(wù)，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔(dān)保、信用評級與資信調(diào)查、應(yīng)收賬信托與質(zhì)押等。表93：企業(yè)的經(jīng)營成本明細(xì)表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
工業(yè)用地開發(fā)支出
3200
4800
8000
12000
12000
商業(yè)用地開發(fā)支出
7250
8555
10095
管理費用
300
315
331
347
365
383
402
422
443
465
經(jīng)營費用
100
181
311
541
901
1916
2226
2585
2983
4554
經(jīng)營成本
10850
13851
18737
12888
13266
2299
2628
3007
3426
5019
　　其中：經(jīng)營成本＝工業(yè)用地開發(fā)支出＋商業(yè)用地開發(fā)支出＋管理費用＋經(jīng)營費用　　　?。?）財務(wù)費用　　采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費約1%，銀行擔(dān)保費1%，再加上其他相關(guān)費用，總計約8%。綜合這些風(fēng)險因素，以每年18%的速度預(yù)計土地開發(fā)成本的增長，從而：　　2004年開發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬　　2005年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬　　2006年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬　　　?。?）管理費用　　主要為員工工資、房租、辦公費用等。計算過程詳見附錄二。　　綜合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項目每畝工業(yè)用地可產(chǎn)生的稅收收入為1670%=11萬/畝。我國將在今后采取相應(yīng)舉措，逐步讓匯率更有彈性。公司將在未來進(jìn)一步加強資金的管理與籌措，建立專門的《金融服務(wù)管理辦法》，規(guī)范公司各項財務(wù)制度，努力通過多種渠道來解決公司發(fā)展中的資金問題。 市場優(yōu)勢明顯　　公司獨有的P2P營銷模式是公司強大市場優(yōu)勢的體現(xiàn)。　　　　公司擬采用以下兩種融資方案之一。 （4）努力營造適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境　　對于園區(qū)開發(fā)和園區(qū)規(guī)劃，C公司的設(shè)計模式不同于以往工業(yè)園僅停留在給予土地和稅收優(yōu)惠政策這一層面上，而是著力營造園區(qū)內(nèi)良好的企業(yè)成長環(huán)境和獨具特色的各類服務(wù)的基本思路，并將努力把D國（**）工業(yè)園建設(shè)成為H省省最具D國風(fēng)情的工業(yè)區(qū)。組成。另外，德方投資者還參與工業(yè)園的規(guī)劃、建設(shè)、招商和管理?！　　　。?）青島D國中小企業(yè)工業(yè)園　　青島在歷史上就與D國有著深厚的淵源。1997年試點方案被國務(wù)院首家批準(zhǔn)實施。由于體制不順，加之有關(guān)職能部門辦事又十分強調(diào)按固定程序環(huán)環(huán)到位，不但開發(fā)區(qū)無法真正為投資者直接提供“一站式管理、一條龍服務(wù)”，而且無形中增加了制度成本，削弱了與其他地區(qū)的競爭力。2001年跨國公司在華投資企業(yè)占我國外貿(mào)出口的50%，占高新技術(shù)產(chǎn)品出口的81%，并且這一比例還在不斷上升之中。二是建立資料數(shù)據(jù)庫，對有關(guān)政策、法規(guī)、重點企業(yè)等情況進(jìn)行歸類建檔。通過不定期的對園區(qū)內(nèi)重點企業(yè)進(jìn)行走訪，主動加強同企業(yè)的聯(lián)系，認(rèn)真落實企業(yè)在開工、開業(yè)和生產(chǎn)中遇到的問題。無論明示或暗示的承諾，都應(yīng)當(dāng)具有可兌現(xiàn)性，即說到做到?！　、?示范優(yōu)勢　　示范優(yōu)勢也稱為“以商招商”，即利用園區(qū)在現(xiàn)有投資者中良好的口碑，利用現(xiàn)有投資企業(yè)的示范效應(yīng)，用它們在園區(qū)的成功和取得的回報來說服新來的投資者，用現(xiàn)有投資者的嘴為園區(qū)做宣傳。而中小城市的開發(fā)區(qū)可能借不上這種名氣，因此需要更加努力的創(chuàng)造園區(qū)品牌。工業(yè)園的招商引資首先是整合投資環(huán)境的優(yōu)勢。自1995年以來，建筑業(yè)始終是負(fù)增長：　　表46 D國建筑行業(yè)增長率（19952001）1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
－.4%
－%
－%
－%
－%
－%
－%
　　　　不僅是中小企業(yè)，即使是大企業(yè)也困難重重，包括還有倒閉的，而中國的房地產(chǎn)熱，卻正可能為D國企業(yè)提供走出困境的機(jī)會。生活和文化方面的軟環(huán)境一是要從國內(nèi)方面進(jìn)一步做工作，另一方面也需要公司多做溝通，讓外商多了解中國，理解中國，從而降低可能出現(xiàn)不滿意感的機(jī)率。勞動力收入占國民收的一半略少?！　　　國人口呈負(fù)增長趨勢。D國的中小型企業(yè)和大企業(yè)一樣，在國內(nèi)發(fā)展的余地已經(jīng)有限，今后必然要在國外尋找機(jī)會。　　　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)市場的環(huán)保建材僅占市場總量的10%。2002 年，我國人均GDP約為963美元，“十五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)完成后，屆時我國人均GDP 將達(dá)到1,500美元，同時按照世界銀行提供的住宅建設(shè)增長的峰值也是1,500美元，因此我國房地產(chǎn)業(yè)完全貨幣化才只有10多年時間，與發(fā)達(dá)國家相比仍處于發(fā)展的起步階段，未來30～50年仍是快速發(fā)展時期。以污染治理產(chǎn)品市場為例，按照環(huán)保產(chǎn)品和環(huán)境投入的經(jīng)驗來推算，“十五”期間環(huán)保產(chǎn)品每年達(dá)470億元市場份額，附加值高一點，估計將接近500億元的市場容量。五”環(huán)境目標(biāo)　　國務(wù)院批準(zhǔn)的《國家環(huán)境保護(hù)“十五”計劃》明確指出：“十五”的環(huán)境目標(biāo)是，環(huán)境污染有所減輕，生態(tài)惡化的趨勢得到初步遏制，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量特別是大中城市環(huán)境質(zhì)量有所改善，健全適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境法規(guī)、政策管理體系。經(jīng)采用定量化模型估測，2002年底，全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)從業(yè)單位數(shù)約為兩萬余家，從業(yè)人員總數(shù)近350萬人。出現(xiàn)一批環(huán)保設(shè)備經(jīng)營、環(huán)境工程設(shè)計施工、環(huán)境工程服務(wù)公司，至1988年我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，從事環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)的廠家1,928家，年產(chǎn)值38億元。環(huán)保裝備的主體正發(fā)生變化。水污染防治方面，主要發(fā)展了合理利用水資源和城市水資源化技術(shù)，開始將系統(tǒng)工程和系統(tǒng)分析技術(shù)用于水污染防治。美國的脫硫、脫氮技術(shù)；日本的除塵技術(shù)、脫硫脫氮技術(shù)和以城市垃圾處理為代表的固體廢物處理技術(shù)；D國的水污染防治技術(shù)在世界上都遙遙領(lǐng)先。在發(fā)達(dá)國家，環(huán)保產(chǎn)業(yè)已發(fā)展到一個相對成熟的階段，預(yù)計年平均增長率不會超過10%。**也是**地，中國重要的工業(yè)基地。企業(yè)所需要的客戶、市場信息，創(chuàng)業(yè)者可能在新企業(yè)成立之前就已經(jīng)具有了。園區(qū)企業(yè)按市場需求自行經(jīng)營管理企業(yè)，各機(jī)關(guān)不干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營管理?！　　　。?）全方位的特色金融服務(wù)　　D國中小企業(yè)的成功與D國政府和工商業(yè)提供的各種扶持政策是緊密相關(guān)的，尤其是金融政策的扶持。傳統(tǒng)的工業(yè)園項目一般是政府組織招商，成本高而效益不彰。其自然環(huán)境之美，交通通訊條件之便在國內(nèi)城市中實在不可多得，既是現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)理想的生產(chǎn)基地，也是現(xiàn)代企業(yè)物流業(yè)輻射國內(nèi)外市場的商品集散地。這里有。同時，公司尋求與國家環(huán)?？偩值姆e極合作，擬將工業(yè)園建設(shè)成中德環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。積極吸引外商投資是**市歷屆政府一貫的重要工作之一，為外商提供優(yōu)厚的服務(wù)、創(chuàng)造良好的投資環(huán)境也是當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容。中國將逐步發(fā)展成為世界重要的制造業(yè)中心，其在國際分工中的地位也將得到顯著提升。其中，D國HTM公司和D國特隆手噴漆公司已先后與****投資有限公司、市雙星建材有限公司等簽訂了委托招商、合資生產(chǎn)防腐耐磨油漆，以及高檔家俬等協(xié)議，合同金額3,000萬美元?！　　　@區(qū)內(nèi)將建有商業(yè)中心、住宅、國際學(xué)校、郵局、網(wǎng)球中心、休閑娛樂中心等，SS青竹湖國際高爾夫球場距工業(yè)園僅25公里。 （2）H省B有限公司 H省B有限公司是一家專門從事建筑材料、環(huán)保器材生產(chǎn)與銷售的民營企業(yè)。　　　　公司擁有強大的管理團(tuán)隊、人才隊伍，以及得天獨厚的銷售、信息資源網(wǎng)絡(luò)。第二章 公司基本情況 公司簡介　　**市**投資有限公司（以下簡稱“C公司”或“公司”）位于**市***大廈五樓，由*********于2003年9月合資成立。　　　　工業(yè)園位于**市，地理位置優(yōu)越，首期工業(yè)用地規(guī)劃面積為5,000畝，并可以及時擴(kuò)大。明天是世上增值最快的一塊土地，因它充滿了希望。公司注冊地為中華人民共和國（以下簡稱“中國”）H省省**市。本工業(yè)園有著一般工業(yè)園難以比擬的市場優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，具有良好的市場前景和較高的經(jīng)濟(jì)效益。寬敞的4車道全綠化帶柏油公路完美地將園區(qū)與**城市交通道路體系融為一體。園區(qū)重點開發(fā)環(huán)保建材、機(jī)電一體化和新材料三大領(lǐng)域的高新技術(shù)及產(chǎn)品。（略）。建材產(chǎn)業(yè)主要以門、窗、五金配件、門鎖、拉手，室內(nèi)外涂料、家私、廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、潔具、通風(fēng)設(shè)備及系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、出國家私及園林設(shè)備、可伸縮遮陽棚等等?！　　　。?）服務(wù)支持　　園區(qū)范圍內(nèi)，服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，金融機(jī)構(gòu)、各種創(chuàng)業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、海關(guān)與政府管理機(jī)構(gòu)都在園區(qū)內(nèi)直接為入園企業(yè)提供服務(wù)。這些巨大的市場空間都有可能通過D國（**）工業(yè)園這一載體，轉(zhuǎn)化為資本，實現(xiàn)社會財富與企業(yè)財富的“雙贏”。作為世界上最大市場的潛在國：中國，她也逐步成為世界的工廠。他們技術(shù)熟練，年富力強，經(jīng)驗豐富，其中部分已經(jīng)成為我國重點項目的工程技術(shù)骨干，在各個行業(yè)中發(fā)揮著重要作用。園區(qū)程控電話、轉(zhuǎn)移呼叫和圖文傳真等功能應(yīng)有盡有，各類國際郵政服務(wù)已經(jīng)投入運行?！　? 工業(yè)園的特色　?。?）以商招商，以資引資　　D國（**）工業(yè)園的招商策略為“以商招商，以資引資”。從而真正實現(xiàn)“以商招商，以資引資”。　　　?。?）市場化運作、封閉式管理　　園區(qū)實現(xiàn)完全的市場化運作，園區(qū)按市場模式進(jìn)行工業(yè)園的建設(shè)和招商引資活動。再加上產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的進(jìn)入障礙低于其他地區(qū)，所需要的設(shè)備、技術(shù)、投入品以及員工都能在區(qū)域內(nèi)解決，因而開辦新的企業(yè)要比其他地區(qū)容易得多。第二，**是***，在中國家喻戶曉。預(yù)計到2010年可達(dá)到18,000億美元。這三個國家都憑借自己的技術(shù)優(yōu)勢，爭奪世界的環(huán)保市場。大氣污染防治方面，發(fā)展了高效除塵技術(shù)、除塵設(shè)備及新的煙氣脫硫、脫氮工藝和控制設(shè)備。通過從污染源開始減少與防止污染物的產(chǎn)生，減輕后期治理的負(fù)擔(dān)，達(dá)到有效進(jìn)行污染防治的目的，正在成為發(fā)達(dá)國家解決環(huán)境問題的方向。1981年國家開始實施排污收費政策后，加大環(huán)保產(chǎn)業(yè)的投資力度，環(huán)保設(shè)備技術(shù)的需求量迅速上升?！　　　∮芍袊h(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展的2002年企業(yè)抽樣調(diào)查表明：2002年，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，與2001年相比，各項指標(biāo)均有大幅度提高?！　　　。?）“十)
2700
大氣污染治理(包括25個國家重點的大氣治理項目，及37個電廠的脫硫項目)
2800
固體廢棄物處理(新建70多個垃圾處理場、8個危險廢物集中處理場、113個醫(yī)院危險廢物的集中處理設(shè)施)
900
生態(tài)保護(hù)(不含生態(tài)建設(shè))
500
環(huán)境管理能力建設(shè)
100
合 計
7000
　　　?。?）“十五”期間中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測　　預(yù)計到2005年，中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)將在2000年的基礎(chǔ)上以高于12%的速度增長，環(huán)保產(chǎn)業(yè)總額將達(dá)到2,900億元－3,400億（環(huán)保產(chǎn)業(yè)及各主要領(lǐng)域“十五”期間的發(fā)展預(yù)測見下表），“十五”期間的各項環(huán)境污染治理計劃將為中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)中的污染治理產(chǎn)品、環(huán)境技術(shù)服務(wù)等市場帶來2,200億2,600億元的市場需求。一國住宅產(chǎn)業(yè)從人均GDP在300美元時開始起步；至1,300美元時，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期。同時，綠色建材必須通過國際質(zhì)量認(rèn)證體系ISO14000質(zhì)量認(rèn)證。經(jīng)濟(jì)的低增長和零增長說明D國的國內(nèi)市場前景不看好。成本的壓力會使D國企業(yè)向外發(fā)展。以平均水平計算，中國的勞動力小時成本是D國二十五分之一。但D國企業(yè)來華投資主要是看商機(jī)?！　　　∽詈髮?*吸引建筑裝修材料行業(yè)來華投資的有利因素是D國建筑業(yè)連年走下坡路?！　?針對“特種產(chǎn)品”的優(yōu)勢整合　　① 投資環(huán)境優(yōu)勢　　如果把工業(yè)園比作一個特種產(chǎn)品，那么其主導(dǎo)產(chǎn)品就是投資環(huán)境。因為大城市的國際知名度比較高，那里的開發(fā)區(qū)可以借用城市的名氣?！　、?個性化優(yōu)勢　　個性化營銷即針對投資者的差別采取不同的方案，以盡可能的滿足投資者的個性化需求。園區(qū)的承諾，除了明確的承諾語外，還有暗示的承諾，如廣告、宣傳資料、標(biāo)語、口號、政府官員講話等，實際上都可能暗含承諾。企業(yè)巡訪制度是一種加強關(guān)系的重要手段。一是建立外商檔案庫，對符合產(chǎn)業(yè)特色的相關(guān)公司及財團(tuán)進(jìn)行登記、分析和研究，及時了解他們的投資意向和計劃。　　 項目引大引外上十分落后　　2003年初，全球500強企業(yè)中已有400多家在華投資，幾乎所有的工業(yè)項目都有跨國公司進(jìn)入。 　　 管理體制上有待突破　　部分開發(fā)區(qū)仍然是多頭管理?！　　　D51蘇州工業(yè)園區(qū)GDP、工業(yè)總產(chǎn)值增長趨勢圖 　　　?。?）合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園　　合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是全國首批22家行政管理體制和機(jī)構(gòu)改革試點開發(fā)區(qū)中唯一的2家省級開發(fā)區(qū)之一。雖然合肥勞動力水平與**不相上下，但考慮熟練勞動力因素，**D國工業(yè)園還是優(yōu)勢明顯的?！　∧壳埃鄭uD國工業(yè)園運作模式上將采取國際化市場運作與政府支持相結(jié)合的方式，政府同時也會為工業(yè)園建設(shè)及入園企業(yè)提供最優(yōu)惠的政策支持和最完善的配套服務(wù)。全區(qū)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)800多家，其中外資企業(yè)200家。目前，公司已經(jīng)聘請國內(nèi)權(quán)威專家、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計園區(qū)規(guī)劃布局，園內(nèi)同時還將興建醫(yī)院、國際學(xué)校、網(wǎng)球中心、休閑娛樂中心等設(shè)施。 融資方案一：集合信托投資　　C公司將尋求與國內(nèi)某家信托投資機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行的合作，對**D國工業(yè)園開發(fā)這一項目發(fā)行集合信托貸款。公司將充分發(fā)揮政府、招商個人、中介機(jī)構(gòu)、合作伙伴等各種市場資源的優(yōu)勢，形成合力，實現(xiàn)公司市場優(yōu)勢向資本優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變?！　? 政策性風(fēng)險　　中國人民銀行發(fā)布公告，將在2003年9月21日起，除農(nóng)村信用社和城市信用社，所有存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金由6%提高到7%。由于匯率的變化可能會導(dǎo)致原材料、勞動力成本的相應(yīng)變化，這對整個投資環(huán)境將產(chǎn)生一定影響。