【正文】 它的“新”帶來的更大意義是媒體和眾人對于城市規(guī)劃和建設(shè)的關(guān)注，對城市問題的關(guān)注；它的“新”表現(xiàn)在對過去優(yōu)秀成果的集成 新城市主義規(guī)劃設(shè)計主張的核心 思想 重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)從區(qū)域整體的高度審視和解決問題 以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對步行生活的支持 公共價值重于私有價值 尊重歷史于自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性 現(xiàn)代主義的現(xiàn)行政策法規(guī)和規(guī)劃條例奉行功能分離、汽車占主導(dǎo)、忽視公共領(lǐng)域、漠視人文精神和自然環(huán)境 請看下邊↓ 針對 新城市主義的城市規(guī)劃 原則具有六大主要特征： 一個中心； 5 分鐘路程的鄰坊； 細(xì)密的格狀街道系統(tǒng)； 狹窄多用途的街道； 混合使用； 特殊場所用于特殊建筑 。在 B 棟住宅的外側(cè)，還有一個社區(qū)娛樂場所，其標(biāo)志是高高的由汽車模型組成的雕塑塔和一條長長的滑梯?！彼麄兊男麄骺谔柺恰?One and Only”。這里在開發(fā)前原有 500 戶住家，多為舊式的木結(jié)構(gòu)房屋，密集地連接成一片，每逢地震或火災(zāi)，狹小的空間不僅逃生不易，就連救護(hù)車都無法進(jìn)入。多為二次及二次以上置業(yè)者 開始注重居住品質(zhì)的提升，對生活的 便捷性要求較高 購買動機(jī) 已擁有 1 套或以上房產(chǎn)。 項目競爭分析 商業(yè)部分 福州近兩年商業(yè)市場運(yùn)行情況 07 年到 08 年底，由于受到國家相關(guān)政策調(diào)控的影響 ，市場步入滯銷期，商業(yè)市場處于供遠(yuǎn)大于求的狀態(tài)。 0912 及 101 普通商品住宅備案交叉情況 09 年至 10 年 1 月各板塊普住備案情況 板塊 北江濱板塊 倉山板塊 東區(qū)板塊 金山板塊 馬尾板塊 市中心板塊 五四北板塊 西區(qū)板塊 月份 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 0901 — 4830 4934 5809 5734 8767 5991 7706 0902 6288 5655 5533 6039 6997 9119 6971 6747 0903 7374 6098 5624 6213 6357 9963 6493 6529 0904 7241 6468 5902 6238 6324 10140 7049 6557 0905 7906 6196 6002 6539 6252 10030 7468 6432 0906 7602 6489 6420 7046 7123 11040 7747 6978 0907 7608 6529 7407 8349 7432 11505 9034 7837 0908 10305 7269 7153 7906 6999 11237 7248 7299 0909 9097 6618 7525 8628 6918 10848 8063 10172 0910 10645 6923 7231 8806 6398 12796 8138 9595 0911 11683 7538 7819 8443 7289 12926 7987 9027 0912 12498 8019 7992 8981 10332 12418 7582 10223 1001 12304 9113 7440 9545 8706 18185 8004 9792 單位：萬㎡、元 /㎡ 全市各板塊備案量較大的是金山板塊，作為新開發(fā)的住宅區(qū)，商品房推量及成交量占據(jù)大比例，均價也節(jié)節(jié)攀升。 福 州 12 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2020 2020 Ⅶ Ⅷ 福州住宅市場現(xiàn)狀與趨勢分析 2020 年 09 年，中國房地產(chǎn)業(yè)由極衰走向極盛，福州房價上漲之快、“土地爭奪戰(zhàn)”之激烈，投資熱度之高漲，這種勢頭實為難見。 機(jī)會（ O） 項目土地評級（ 5 級制 ,A 級為最優(yōu)） 土地屬性分析－項目土地評級及定位 項目土地屬性，結(jié)論 —————— 市中心 /大規(guī)模 /綜合開發(fā)項目 王莊地塊 根據(jù)宗地現(xiàn)狀分析，地塊位于極為稀缺的市中心地塊，周邊各項配套成熟，地塊位置視野開闊，地塊面積大、同時沿晉河景觀視野較佳，適宜開發(fā)大盤打造高端產(chǎn)品，周邊商業(yè)氛圍成熟，商業(yè)開發(fā)條件成熟。 項目 產(chǎn)品定位 PART 2 項目土地屬性分析 項目物業(yè)發(fā)展方向 項目客戶定位分析 項目競爭分析 項目競爭策略選擇 本體分析及屬性界定 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 SWOT 分析 項目地塊分析 項目周邊配套分析 項目區(qū)位分析 東街口商圈 南門兜商圈 茶亭商圈 寶龍、萬象商圈 土地屬性分析－項目區(qū)位及商圈 所屬區(qū)域： 地塊行政歸屬為福州晉安區(qū)，地塊位于長樂中路，位于福州中心城區(qū)東端； 所屬商圈： 地塊位于原王莊步行街，屬于成型的王莊商圈。 福州經(jīng)歷了第二輪高速發(fā)展期 ,經(jīng)濟(jì)、人口和城市建設(shè)都獲得了快速發(fā)展。 東區(qū)板塊 連江路以東，晉安區(qū)范圍內(nèi)，由福馬路、國貨路、化工路接連鼓樓、臺江兩個商務(wù)、商貿(mào)中心，有以江濱路為紐帶的濱海大道連通馬尾、連江等地。 晉安河?xùn)|岸、福新路、火車站和福馬路等地區(qū)次商務(wù)中心建設(shè)逐步推進(jìn)，鼓山新區(qū)、新店新區(qū)建設(shè)和舊屋區(qū)改造全面推進(jìn)，城市綜合配套設(shè)施日趨完善。 三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重 馬尾經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，獨(dú)立發(fā)展的新區(qū)，以高新產(chǎn)業(yè)為主 金山新區(qū) 獨(dú)立發(fā)展的新區(qū)，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)并存 倉山板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主 市中心板塊 首改、高檔改產(chǎn)品為主 五四北板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主 東區(qū)板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主 西區(qū)板塊 首次、首改產(chǎn)品為主 城門發(fā)展方向 馬尾發(fā)展方向 大金山發(fā)展方向 福州實施“疏解老城、開發(fā)南臺、拉開框架、發(fā)展新城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，推動中心城市沿江向海發(fā)展，而海西戰(zhàn)略引導(dǎo)提升城市形象與地位， 未來新區(qū)發(fā)展與中心城區(qū)舊城改造是房地產(chǎn)市場重心所在。規(guī)劃期內(nèi)在推進(jìn)老城舊屋區(qū)改造、改善居住環(huán)境的 同時，重點(diǎn)做好晉安區(qū)改造提升、南臺島開發(fā)建設(shè)的文章，建設(shè)晉安新城、東部新城，培育城市新的中心。 《海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃》提出構(gòu)建海峽城市群的戰(zhàn)略構(gòu)想：充分發(fā) 揮福建省比較優(yōu)勢，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動周邊省區(qū)，推進(jìn)兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群 —— “海峽城市群”，構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”。 8 投洽會上傳來消息，福州市公布了未來三到五年，將實施中心城區(qū) 1800多萬平方米的危舊房改造工程，共八幅地塊，并對外招商開發(fā)。從開發(fā)過程看，城市再開發(fā)有快速調(diào)整、慢速調(diào)整特點(diǎn)。 開發(fā)目的：本項目的最終戰(zhàn)略目標(biāo)為實現(xiàn)銷售利潤最大化和品牌價值最大化。 開發(fā)商品牌 開發(fā)商資金實力 開發(fā)商開發(fā)能力 民企 自有資金實力 融資能力 項目團(tuán)隊的專業(yè)經(jīng)驗 項目團(tuán)隊的推進(jìn)能力 看重實際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險 避免長時間承受資金壓力，風(fēng)險最小化 能較好的推進(jìn)項目 外來企業(yè) 缺乏品牌支持 開發(fā)背景 :正榮集團(tuán)于 2020 年 2 月 4 日拍得宗地 202002 號位于則徐中學(xué)、福臨東城以南，晉安河以東，國貨路以北，長樂中路以西地塊。由于快速調(diào)整，垂直（向上）方向的再開發(fā)與城市邊緣區(qū)水平方向再開發(fā)在同一時間發(fā)生，使得城市外觀看起來十分現(xiàn)代化。應(yīng)該說，繼 2020年蒼霞棚屋區(qū)改造以及 2020 年八一七路中軸線改造工程之后，此次是福州最大的舊城改造項目。 海西戰(zhàn)略體系 海西戰(zhàn)略之一 福州（平潭）綜合實驗區(qū) 實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。 兩翼：南北翼經(jīng)濟(jì)區(qū) 南翼經(jīng)濟(jì)區(qū)：由福清的中心城區(qū)、元洪投資區(qū)（海口城頭）、江陰工業(yè)集中區(qū)（江陰漁溪）、龍?zhí)锔呱健㈢R洋東張等組團(tuán)組成 ,規(guī)劃用地面積達(dá) 200 平方公里 ,人口 175 萬人 ,充分利用豐富的港口資源條件 ,發(fā)展港口工業(yè)及其它臨海重工業(yè) ,建設(shè)成為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地。 閩侯板塊 別墅聚集區(qū) 閩侯發(fā)展方向 福州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū)區(qū)位 晉安區(qū)位于福州市區(qū)東北部，東與馬尾區(qū)、連江縣，西與鼓樓區(qū)、閩侯縣，北與羅源縣，南與倉山區(qū)接壤，是一個城鄉(xiāng)結(jié)合、山區(qū)平原結(jié)合的新城區(qū)。 晉安區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 福州市下轄的五區(qū)八縣中，晉安區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值小于全市 1/8，經(jīng)濟(jì)地位處于五區(qū)中較低位置。代表樓盤有“日出印象” “武夷綠洲”，以首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品為主。未來五年城市產(chǎn)業(yè)群中港口物流將有較快發(fā)展 ,其他平穩(wěn)。 整體上該區(qū)域?qū)儆谑兄行臇|部，已成為相當(dāng)成熟商圈，區(qū)域獨(dú)立一個商圈，是一個次城市中心，輻射 市中心東區(qū)部分客戶及向東以橋頭堡的地位吸引東區(qū)域廣大客群； 倉山商圈 東區(qū)商圈 王莊商圈 火車站商圈 金山廣場商圈 晉安區(qū)，長樂中路東西兩側(cè)，原王莊新村、晉連新村等地塊 萬達(dá)商圈 連江 福清 /長樂 /平潭 閩清 /閩侯 連江 /寧德 市中心 永泰 土地屬性分析－交通輻射 地塊區(qū)位上屬于市中心區(qū)東部，晉安區(qū)；經(jīng)東二環(huán)福馬路及國貨路可便捷到達(dá)各處，輻射力涵蓋晉安區(qū)、臺江區(qū)，是城市次中心區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。 配套設(shè)施 交通 環(huán)境景觀 城市角色 維度 文脈屬性 教育配套 商業(yè)配套 醫(yī)療配套 娛樂休閑配 套 公共交通便利 私家車交通便利 交通擁堵 交通噪音 可視距離 距離景觀區(qū)距離 空氣質(zhì)量 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 人文氛圍 歷史接受度 項目得分 3 3 5 3 4 5 4 4 3 5 3 3 4 2 3 二線省會城市、城市核心居住區(qū)，老城區(qū)黃金地段上具有完善生活配套的高端大盤項目 項目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕? 本體界定： 二線省會城市 福州在房地產(chǎn)市場劃分中屬二線城市 高端居住區(qū) 地段決定價值，老城區(qū)的中心區(qū)位價值毋庸置疑 周邊配套資源 擁有完善的生活配套 127 萬平方米大盤 福 州市中心不可多得的高端規(guī)模大盤 市中心黃金地段 稀缺項目，老城區(qū)大盤，福州難再擁有 項目產(chǎn)品定位 PART 2 項目土地屬性分析 項目物業(yè)發(fā)展方向 項目客戶價值分析 項目競爭分析 項目競爭策略選擇 項目競爭分析 住宅部分 一級土地市場顯現(xiàn)開發(fā)熱點(diǎn)在市中心、金山、倉山 2020 年土地出讓規(guī)模大幅上升，全年出讓近 160 萬㎡住宅建面，市中心、金山、倉山為 2020 年土地轉(zhuǎn)讓集中區(qū)，市中心是傳統(tǒng)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，基本是舊房拆遷改建，金山則是近幾年開發(fā)形成的住宅片區(qū)，倉山也將成為下一輪開發(fā)重點(diǎn)，并隨著東部新城的建設(shè)向東南方 向延伸。 09 年福州房價之所以快速上漲主要有三大原因：一是高流動性下的投資需求快速進(jìn)入市場；二是開發(fā)商目前資金較為充裕，無降價動力；三是住宅供應(yīng)量捉襟見肘。北江濱板塊由于資源缺乏，成交量一直保持低水平。 2020 年底國 家出臺了一系列政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好消息，商業(yè)市場復(fù)蘇，復(fù)蘇時間比普通住宅來得晚點(diǎn)。 產(chǎn)品需求 高層 客群價格承受能